국심1997부0088 (1997.3.26)

양도

기각

청구인이 양도한 쟁점부동산은 고급주택에 해당되므로 처분청의 처분은 달리 잘못이 없음.

소득세법 제5조【비과세소득】 / 소득세법시행령 제15조【1세대 1주택의 범위】

국심1990서0745

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분 개요

청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 대지 654.5㎡ 및 위 지상 주택 262.48㎡, 차고 41.32㎡, 사무실 30.71㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1986.8.26 취득하여 1995.6.5 양도하고 쟁점부동산을 1세대 1주택에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

이에 대하여 처분청은 쟁점부동산이 고급주택에 해당하는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하고 쟁점주택의 양도와 1995.8.7 청구인이 경기도 광주군 OO리 OOO외 3필지 전 및 답 4,757.33㎡를 양도한데 대하여 1996.9.1 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 146,504,980원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1996.10.15 심사청구를 거쳐 1996.12.19 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택은 지방세법상 주택과세시가표준액이 2천만원 이상이라는 것은 틀림없는 것으로 생각되나 주택연면적을 계산해 보면 1층 132.36㎡, 2층 98.02㎡, 옥탑 6.74㎡, 지하실 12.68㎡로 합계면적이 249.8㎡로서 고급주택 기준면적 264㎡이하이므로 주택면적기준으로 고급주택에 해당하지 아니하며, 쟁점주택의 연면적은 334.51㎡로서 주택부수토지는 654.5㎡×249.8㎡/334.51㎡=488.75㎡로 계산되어 고급주택 부수토지 기준면적인 495㎡에 미달되므로 주택부수토지 기준으로도 고급주택에 해당하지 아니한다.

심사청구결정서에서 국세청장은 사무실부속 지하차고를 주택면적에 포함시키거나 최소한 주택과 사무실의 공용으로 보아 안분계산하면 주택연면적 및 주택부수토지가 모두 고급주택 기준에 해당된다고 판정하고 있으나 청구인의 마당에는 청구인이 사용하는 별도의 차고가 마련되어 있는 사실이 주위거주자 및 쟁점주택 매입자가 증명하고 있어 위 지하차고를 주택부속차고 내지 청구인과 사무실임차인이 공용으로 사용하였다는 국세청장의 주장은 사실과 다르다. 따라서 사무실 지하차고는 사실상 사무실 부속건물이므로 주택부속면적에 포함시켜서도 안되며 주택면적과 사무실면적으로 안분계산하여도 안되므로 쟁점주택은 고급주택에 해당하지 않으므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견

쟁점부동산이 양도당시에 소득세법시행령 제156조 제1호에 의한 단독주택으로서 『고급주택』에 해당되는지를 살펴본다.

쟁점부동산의 기준시가에 의한 양도가액이 967,862,000원으로 고급주택에 해당되고, 지방세법상 과세시가표준액이 31,726,000원으로 고급주택에 해당되며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

주택연면적에 대하여 살펴보면, 쟁점부동산의 건축물관리대장에 의하면, 1973.12.26 신축한 주택부분은 [지층 25.36㎡, 1층 132.36㎡, 2층 98.02㎡, 옥탑 6.74㎡]로 되어 있고, 1976.10.14 증축한 차고 및 주택은 [지층 41.32㎡, 1층 30.71㎡]로 되어 있으며, 1976.10.14 증축된 1층 30.71㎡는 1981.5.19 사무실로 용도변경하였음을 알 수 있다.

고급주택의 요건인 “주택연면적이 264㎡이상”이라 함은 하나의 주거용 생활단위에 제공된 건물의 연면적이 264㎡이상임을 뜻하는 것으로서 이는 건물전체의 경제적 용법에 따라 하나의 주거용으로 제공된 것이냐의 여부에 의하여 합목적적으로 가려져야 하므로 이 건 건물의 차고가 주택의 효용과 편익을 위한 하나의 주거용 건물의 일부로 보아 그 면적의 연면적에 포함하여 계산하여야 할 것이고, 이 건 차고가 주택의 전용부분은 아니라 하더라도 주택과 사무실 공용부분에 해당된다면 사무실과 주택의 면적비율에 따라 안분계산하여 그 면적에 상응하는 부분만큼은 주택의 연면적에 산입하여야 할 것이다. 따라서 쟁점부동산은 [주택연면적 249.8㎡, 사무실 30.71㎡, 차고 41.32㎡]에 이르고 있는 바, 차고를 주택면적으로 볼 수 있는지를 보면 1988.2.24 개정시행된 주차장법 제19조(부설주차장의 설치)등의 규정에서 단독주택의 허가시 허가면적이 200㎡이상일 경우에는 주차장설치가 의무조항으로 규정되어 있는 점 등과 관련시켜 볼 때 차고는 단독주택의 일부로 주거에 공하는 주택에 포함되는 것으로 인정되므로 차고면적 41.32㎡를 주택연면적에 합산하면 주택연면적은 291.12㎡로 고급주택 연면적 기준 264㎡를 초과하여 주택면적기준상 고급주택요건에 해당된다 하겠다. 또한 차고를 주택과 사무실에서 공동으로 사용한다 하더라도 면적비율로 안분하여 계산하여야 할 것이므로 면적비율로 안분계산하면 주택연면적이 264㎡를 초과하여 고급주택요건에 해당된다 하겠다.

주택에 부수되는 토지의 연면적 기준에 대하여 살펴보면, 청구인은 주택에 부수되는 토지는 전체토지면적(654.5㎡)에서 건물연면적(334.51㎡)중 주택부분(249.8㎡)이 차지하는 면적비율로 안분하여 계산하여야 하므로 주택부수토지는 488.75㎡로 고급주택 범위인 495㎡ 미만이므로 고급주택에 해당하지 아니한다고 주장하나, 국세청예규(재일46070-643, 1993.3.18)에서 『 소득세법시행령 제156조 제1호에 의한 단독주택으로서 “고급주택”이라 함은 겸용주택의 경우에는 상가부분을 제외한 주택을 기준으로 하여 면적과 가액을 계산하여 위 요건에 해당하는 경우 고급주택에 해당하는 것』이라고 해석하고 있는 바, 주택에 부수되는 토지면적을 산출하여 보면, 대지면적 654.5㎡×291.12㎡/334.51㎡=569.603㎡가 되므로 고급주택 부수토지 기준면적 495㎡이상으로 고급주택요건에 해당됨을 알 수 있다.

따라서 위의 사실을 모두어 판단하여 볼 때 청구인이 양도한 쟁점부동산은 고급주택에 해당되므로 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다고 하겠다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 쟁점부동산이 고급주택에 해당되는지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법(1994.12.22 개정이전) 제5조 제6호 자목에는 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 소득세를 부과하지 아니하도록 되어 있고,

같은법시행령 제15조 제5항에는 『법 제5조 제6호 (자)목에서 “대통령령이 정하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 지방세법상의 과세시가표준액이 2천만원 이상의 것

가. 주택의 연면적(지하실부분은 그 면적의 2분의 1을 주택의 면적에 포함되는 것으로 한다)이 264㎡ 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원 이상인 것

나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡ 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원 이상인 것』로 규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 건축물관리대장에 의하면 청구인의 쟁점부동산의 양도시 쟁점부동산에는 1973.12.26 신축된 주택 262.48㎡(지층 25.36㎡, 1층 132.36㎡, 2층 98.02㎡, 옥탑 6.74㎡), 1974.12.20 증축된 차고 29.98㎡(1층), 1976.10.14 증축된 주택 및 차고 72.03㎡(지층 41.32㎡, 1층 30.71㎡)가 있는 것이 확인되고, 1976.10.14 증축된 주택 및 차고중 1층 30.71㎡는 1981.5.19 사무실로 용도변경되었음이 확인된다.

(2) 위 관련법령등에 의한 고급주택의 요건을 살펴보면,

지방세법상 과세시가표준액이 2천만원 이상이고 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원 이상으로서 주택연면적(지하실부분은 그 면적의 2분의 1을 주택의 면적에 포함되는 것으로 한다)이 264㎡ 이상이거나 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡ 이상인 경우에는 고급주택으로 보도록 되어 있는 바,

주택에 공하는 차고는 단독주택의 일부를 주거에 공하는 주택에 포함되는 것으로 하여 고급주택여부를 판단하여야 하고, (국심90서745, 1990.7.26 등 같은 뜻임)

겸용주택의 경우 주택에 부수되는 토지면적은 건물에 부수되는 전체토지면적을 주택부분 연면적으로 안분계산하여야 할 것이다.(소득세법 기본통칙 1-2-48…5 같은 뜻임)

(3) 이 건 처분청 과세자료 등에 의하면 쟁점부동산의 기준시가에 의한 양도가액은 967,862,896원이고 지방세법상 과세시가표준액이 31,726,000원으로 각각 고급주택요건에 해당되고 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나 주택연면적 또는 그 부수토지가 고급주택요건에 해당되는지의 여부에 대하여 다투고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(4) 먼저, 주택연면적이 고급주택에 해당되는지의 여부를 살펴보면, 쟁점부동산은 심리일 현재 멸실된 상태이고, 청구인은 증축됐던 부분들이 사무실, 창고, 지붕없는 차고였다고 인우보증첨부하여 주장하나, “지상차고”가 지붕이 없는 경우란 차고용도상 존재할 수 없는 것이라 할 것이고, 사무실 및 부속차고(또는 창고)는 그 사용자였다는 “한○○”의 확인서가 첨부되어 있으나 이 증거 역시 청구인과 같은성씨 인지라 그 관계상 신빙성이 취약하다.

그러나 건축물관리대장상 3개동의 건물이 확인되므로 청구인의 주장을 인정하여 사무실에 딸린 차고를 사무실 전용차고로 인정한다 하더라도 주택의 연면적은 279.78㎡[1973년 신축주택 262.48㎡ - 25.36㎡/2 + 1974년 증축차고 29.98㎡]로 계산되어 고급주택 요건인 264㎡이상이므로 고급주택에 해당된다 할 것이며,

주택의 부수토지가 고급주택에 해당되는지의 여부를 살펴보면,

건물부수토지 654.5㎡를 주택부분 연면적으로 안분계산하면 525.15㎡[654.5㎡×292.46㎡/364.49㎡]로 계산되어 고급주택 요건인 495㎡이상이므로 이 또한 고급주택에 해당된다 할 것이다.

(5) 이상의 사실관계를 모두어 보면 쟁점부동산은 고급주택에 해당됨이 확인되므로 처분청의 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

(쟁점부동산의 고급주택여부 계산내역을 첨부한다.)

따라서 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.