[청구번호]조심 2017부0275 (2017. 3. 31.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구인이 쟁점토지에 대한 분양권 매매계약서와 쟁점건물에 대한 시공계약서를 제출하며 계약서상 매매대금을 실지거래가액으로 하여 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고하였고 처분청도 이를 시인한 점, 사회통념상 당초 분양권 매매계약서를 다운계약서로 보기는 어려운 점, 쟁점건물의 공사계약서상 2차 중도금 일부을 제외하면 대금의 거의 대부분을 계약서상 약정시기에 맞추어 지급한 것으로 확인되는 점, 실지거래액이 동 계약서상 금액보다 많다는 청구인의 주장이 객관적으로 입증되지 아니하는 점 등을 고려하면 쟁점부동산에 대한 이 건 양도소득세 부과처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제97조 / 소득세법 시행령제163조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 부동산임대업을 영위하는 개인사업자로,2004.1.30. OOO단독택지(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대한 분양권을 OOO원에 매입하였다.

나. 청구인은 2013.8.14. 쟁점토지에 상가를 포함한 다가구주택 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 건축하기 위한 공사계약을 공사금액 OOO원에 체결하여, 쟁점건물이 완공된 후 2016.2.29. 쟁점토지와 쟁점건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO원에 양도한 다음 1세대 1주택 비과세를 적용하여 2016.4.20. 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

다. 처분청은 2016.7.25.부터2016.8.12.까지 양도소득세 조사를 실시하여청구인이 신고한 필요경비는 인정하나, 청구인이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 것으로 보아 2016.10.10. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2016.12.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2004.1.30. 쟁점토지의 분양권을 매입하는 계약서를 작성할 때 실거래가로 계약서를 작성하지 않는 당시 거래관행과 매도인의 의사에 따라 다운계약서를 작성하였으므로 계약서상 거래가격이 아닌 환산가액으로 필요경비를 산정하여야 하며,

2010.8.14. 쟁점토지에 쟁점건물을 건축하는 공사계약서 역시 청구인이 무등록 건설업자와 체결한 계약으로 표준계약서가 아닌 간이계약서로 작성하는 등 계약내용을 신뢰하기 어려운 사정이 있으므로 필요경비 산정시 환산가액을 적용하는 것이 타당하다.

(2)또한, 계약서상 쟁점토지의 분양권 매입가격은 OOO원이나확인된 거래대금 지급내역은 OOO원 뿐이며, 쟁점건물 공사대금역시 계약서상은 OOO원이나 지급이 확인된 금액은 OOO원뿐이므로 계약내용과 실제 지급액이 달라 계약내용을 신뢰할 수 없어 환산가액으로 필요경비를 산정하여야 한다.

(3) 그리고, 쟁점건물 공사대금은 OOO원으로 계약되었으나청구인의쟁점부동산 매도시 쟁점건물의 양도가액은 OOO원으로서공사대금과 양도가액의 차이가 커서 계약상 공사대금을 신뢰하기 어렵다.

(4)처분청이 관련 정황을 무시하고 계약내용만 신뢰하여 필요경비를 산정한 것은 고지세액을 많이부과하려는 부당한 사정에 따른 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지 분양권 매입계약을 살펴보면, 2014.1.30. OOO과 청구인이 체결한 계약내용에 따라 청구인은 쟁점토지를 분양받아 2010.7.19. 본인 명의로 소유권 이전등기를 하였고,

분양권 매입대금에 대한 잔금 OOO원을 지급하기로 한 2004.2.26. 잔금의 거의 대부분인 OOO원을 청구인의 계좌에서 인출하여 지급한 것이 확인되는 점으로 볼 때 당초계약은 정당한 것으로, 대금지급 내역의 일부만 확인되므로 계약내용을 신뢰할 수 없다는 청구인의 주장은 부당하다.

(2) 청구인 주장과 달리 쟁점건물을 건축한 OOO은 2013년부터 충분한 시공능력과 자금력을 갖춘 OOO의 대표이며, 쟁점건물 신축공사 계약을 간이계약서로 작성한 것은 시공자인 OOO이 매출을 누락하기 위해 청구인과 합의하에 작성한 것이라고 OOO이 표준계약서를 작성하지 않은 이유에 대해 전화로 진술하였다.

(3) 또한, 청구인은 양도세 신고시 공사계약서와 함께 계약내용을 증명하는 대금지급과 관련된 소명자료를 만들어 금융자료 및 OOO의 확인서를 제출하였으며,

자료 노출을 꺼려 현금거래 가능성이 인정되나 계약금액의 82%가 금융거래 및 영수확인서로 확인되므로 계약서상 금액이 실제 금액에 해당한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도소득에 대한 필요경비를 환산가액으로 산정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조 [양도소득의 필요경비 계산]①거주자의 양도차익을 계산할 때양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나.가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령

제163조 [양도자산의 필요경비] ⑫ 법 제97조 제1항 제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

제176조의2 [추계결정 및 경정] ①법 제114조 제7항에서 "대통령령으로정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1.양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1.법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

③법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2015.10.7. 쟁점부동산을 OOO원에 매도하는 계약을 체결하였고, 당시 쟁점부동산의 소유관계 등은 다음과 같다.

(2) 쟁점토지는 OOO에서 분양하는 OOO 단독택지로서 제3자(OOO)가 분양받은 후 OOO을 거쳐 청구인이 분양권을 매수하여 등기하고 다가구주택과 상가를 건축한 후 다시 매도하였다.

(가) 쟁점토지의 분양권 거래내역은 다음과 같다.

(나) 쟁점토지의 분양대금의 납부내역은 다음과 같다.

(3) 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고에서 다음과 같이 양도가액 및 취득가액을 산정한 내역을 처분청에 제출하였다.

(가) 청구인이 쟁점토지를 매입할 때 매매계약서와 확인된 대금지급내역은 다음과 같다.

(나) 청구인은 2013.8.14. 쟁점토지에 건물을 짓기로 하고 OOO과 다음과 같이 표준계약서가 아닌 간이계약서로 계약서를 작성하였다.

(다) 건물 시공과 관련한 공사대금지급 내역은 다음과 같다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이쟁점토지에 대한 분양권 매매계약서와 쟁점건물에 대한 시공계약서를제출하며 계약서상 매매대금을 실지거래가액으로 하여 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고하였고 처분청도 이를 시인한 점,청구인은 쟁점토지 분양권을 매입할 때 다운계약서를 작성하였다고 주장하나, 2004.1.30. 분양권을 매입할 당시 매매계약서상 분양권 매입가액과 잔여 분양대금의 합계가 OOO원이고 2015.8.14. 쟁점부동산을 매도할 때 토지분의 가치가OOO원으로 산정되어 11년간 토지의 가격상승률이 연평균 2%정도라 사회통념상 당초 계약서를 다운계약서로 보기는 어려운 점, 쟁점건물의 공사계약서상 2차 중도금 OOO원 지급 확인)을 제외하면 대금의 거의 대부분을 계약서상 약정시기에 맞추어 지급한 것으로 확인되며 시공자인 OOO이 매출을 누락하기 위하여 간이계약서를 작성하였다고 처분청과의 전화통화에서 진술한 점, 쟁점토지의 분양권 매입대금과 쟁점건물의 건축공사비가 각 계약서상의 금액보다 금융거래증빙 등으로 확인되는 부분이 적으므로 실지거래액이 동계약서상 금액보다 많다는 청구인의 주장이 객관적으로 입증되지 아니하는 점 등을 고려하면 쟁점부동산에 대한 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.