[청구번호]조심 2010서0552 (2010. 6. 1.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]골재도매업을 영위하는 임차인이 골재적재용으로 사용한 기간중에 당해 토지가 사업장으로 사용하였음을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있는 점등으로 볼 때 처분청이 쟁점 토지를 비사업용토지로 보아 과세한 처분은 타당함

[관련법령] 소득세법시행령 제168조의6【비사업용 토지의 기간기준】 / 소득세법시행령 제168조의11【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】 / 소득세법시행령 제168조의14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 / 소득세법시행규칙 제83조의4【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.5.22.OOO 대지 1,034㎡, 127-13 대지 1,033㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 경매로 취득하여 2007.6.26. OOO시에 협의양도하고 2007.8.30. 기준시가에 의하여 자산양도차익 예정신고 및 자진납부하였으며, OOO세무서장은 쟁점토지에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 2008.2.16. 경정·고지하였다.

나.중부지방국세청장은2009년 3월 OOO세무서에 대한 업무감사를 실시하여, 쟁점토지를 「소득세법」 제104조의3 규정에 의한 비사업용 토지(취득 전부터 법령제한)에 해당한다고 보아 감사지적하였으며, OOO세무서장은 청구인의 변경된 주소지OOO관할인 처분청에 결정결의서(안)을 통보하였고, 처분청은 2009.10.22. 세율 60%를 적용하여 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 316,703,610원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.1.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2004.5.22. 쟁점토지를 경매로 취득하였고, 취득당시 OOO(사업자 OOO)가 쟁점토지를 골재적재 및 판매시설로 사용하고 있었으며, 청구인은 2004.7.1. 쟁점토지를 사용하고 있는 OOO(이하 “임차인”이라 한다)와 보증금 2,000만원, 월세 80만원에 새로운 임대차계약을 체결하였다. 다만, 2004.5.22.부터 2004.6.30.까지는 임대료를 받지 않기로 하였고 당초 임대기간은 2004.7.1.부터 24개월간 이었으나, 임차인은 사업이 어렵다는 이유로 계약일 이후 월세를 한 번도 지급하지 않았으며, 청구인은 임차인으로부터 받지 못한 월세를 임대보증금에서 차감하였고, 임대보증금 2,000만원은 2006.7.31. 기준으로 전액 차감되었다. 이후 임차인은 2006.8월분부터 무보증금에 월세 100만원을 청구인의 OOO계좌에 입금하였으며, 2007.2월부터는 쟁점토지가 수용되는 관계로 영업보상 등의 문제가 발생하여 임대료를 받지 못하였다.

(2)청구인은 2004년부터 2006년까지 OOO에서 골재 적재용으로 사용한 토지의 가액에서 OOO의 수입금액이 차지하는 비율이 2004년 16.80%, 2005년 12.13%, 2006년 12.07%였으므로 100분의 10을 초과하여 쟁점토지는 「소득세법」제104조의3 제1항 제4호 다목과 같은 법 시행령 제168조의11(사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위) 제1항 제12호 규정에 의한 사업용 토지에 해당하므로 당초 과세처분을 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 당초 과세처분은 쟁점토지가 취득 전에 이미 법령에 의한 행위제한 지역으로 지정되었고, 나대지 상태에서 양도되어 비사업용 토지로 보아 중과세율을 적용하여 과세하였으나, 청구인은 임차인과 쟁점토지를 포함하여 임대차계약을 체결하였고 법령에 준하여 임차인이 사업용 토지로 사용·수익하였음을 주장하면서 임대차계약서를 제시하였으며, 임차인은 OOO에서 당초 신고한 2005.1기～2007. 2기 부가가치세에 대하여 2009.12.28. 기타매출누락을 이유로 과세기간별로 일괄수정신고하였는 바, 「소득세법」 제104조의3 제1항 제4호 다목, 같은법 시행령 제168조의11 제1항 제12호 및 제168조의6 규정에 의하면, 소유자가 아닌 타인이 사업용에 공하더라도 토지이용현황 및기간기준에 충족되는 경우에는 비사업용 토지에서 제외되는 바, 청구인이 제시한 임대차계약서에 따라 당해 토지에 임차인이 사업을 영위하고 그 사업관련 1년간 수입금액이 「국세기본법」 제15조(신의성실의 원칙)에 따라 진실에 부합된다면, 청구인의 주장이 타당하다 할 것이나, 사업자등록상 1995.6.1. 개업 이래 OOO의 주된 사업장 소재지는 OOO로서 과세처분일 현재까지 사업장 이전 없이 동일 장소에서 계속 사업 중이며, 약 200여평 규모의 사업장으로 쟁점토지와는 연접하고 있으나 도로를 사이에 둔 일자형 연접으로 청구인이 제시한 임대차계약서의 임대내용 이외에 OOO가 쟁점토지를 임차하여 사업에 직접 사용한 것으로 볼 수 있는 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있다.

(2)청구인이쟁점토지가 사업용 토지임을 주장하는 유일한 증거로제시한 임대차계약서의 계약내용을 살펴보면, 청구인과 임차인이쟁점토지를 포함하여 2004.7.1.부터 임차종료일인2006.6.30.(24개월)까지사업목적(골재 적재용)으로 사용할 조건으로 OOO공인중개사의 중개 하에 한국공인중개사협회(이하 “협회”라 한다)가 제공하는 부동산 임대차계약서 용지에 2004.7.1. 각각 서명날인하였고, 계약서 우측 하단에협회 로고와 “인쇄 2009.3.27.”가 찍혀 있어 협회에 문의한 바, 협회는2005년도에 설립되었으며 로고사용은 2006년도 후반 이후부터 정형화된계약서 양식에 의해 공인중개업소 등에서 사용되고 있으며 “인쇄 2009.3.27.”은 인쇄업소에서 인쇄한 날짜임이 확인된다. 또한 청구인은 임대차계약서를 근거로 OOO의 1년간 수입금액이 차지하는 비율(2004년도 16.8%, 2005년도 12.13%, 2006년도 12.07%)이 기획재정부령에서 정하는 율(100분의 10)을 초과하므로 사업용 토지에 해당한다고주장하나, 위 비율은 2009.12.28. 부가가치세 수정신고분을 반영한 비율로서 청구인이 당초 신고한 1년간 수입금액의 비율(2004년도 16.8%, 2005년도 10.2%, 2006년도 8.2%, 2007년도 7.2%)로는 사업용 토지에 해당되지 아니함에도, 임차인은 수년이 지난 시점에서 특별한 사정이 없었음에도 과년도분(2004년～2007년)에 대해 수정신고하였고,청구인이제시한 임대차계약서가 허위임이 명확한 점 등으로 보아 특수관계(현재까지 임대차 유지)에 있는 임차인의 부가가치세 수정신고분도 진실하게 신고한 것으로 볼 수 없으므로 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점토지와 인근토지를 골재 도매업을 영위하는 임차인에게 2004년부터 양도일(2007년 6월)까지 임대한 것으로 보고 임차인이쟁점토지를 골재 적재용으로 사용한 기간 중에 당해 토지가액에 대한연간수입금액이 차지하는 비율이 10%를 초과하는 것으로 보아 「소 득세법 시행령」 제168조의11의 규정을 충족하는 사업용 토지로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제104조의 3 【비사업용 토지의 범위】① 제96조제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005.12.31. 신설)

4. 농지，임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005.12.31. 신설)

가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005.12.31. 신설)

나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지(2005.12.31. 신설)

다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것(2005.12.31. 신설)

(2) 소득세법 시행령 제168조의 6 【비사업용 토지의 기간기준】법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005.12.31. 신설)

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)

제168조의 11 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】① 법 제104조의 3 제1항 제4호 다목에서 “거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

12. 블록ㆍ석물ㆍ토관제조업용 토지, 화훼판매시설업용 토지，조경작물식재업용 토지, 자동차정비ㆍ중장비정비ㆍ중장비운전 또는 농업에 관한 과정을 교습하는 학원용 토지 그 밖에 이와 유사한 토지로서 재정경제부령이 정하는 토지의 경우에는 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 재정경제부령이 정하는 율 이상인 토지

제168조의 14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지아니하는 토지의 판정기준 등】① 법 제104조의3 제2항의 규정에 따라다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다. (2005.12.31. 신설)

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간 (2005.12.31. 신설)

2. 토지를 취득한 후 「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간 (2005.12.31. 신설)

3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 재정경제부령이 정하는 기간 (2005. 12.31. 신설)

(3) 소득세법 시행규칙 제83조의 4 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】⑭ 영 제168조의 11 제1항 제12호에서 "재정경제부령이 정하는 토지" 라 함은 블록ㆍ석물ㆍ토관ㆍ벽돌ㆍ콘크리트제품ㆍ옹기ㆍ철근ㆍ비철금속ㆍ플라스틱파이프ㆍ골재ㆍ조경작물ㆍ화훼ㆍ분재ㆍ농산물ㆍ수산물ㆍ축산물의 도매업 및 소매업용(농산물ㆍ수산물 및 축산물의 경우에는 「유통산업발전법」에 따른 시장과 그 밖에 이와 유사한 장소에서 운영하는 경우에 한한다) 토지를 말한다.(2005.12.31. 신설)

⑮ 영 제168조의 11 제1항 제12호에서 “재정경제부령이 정하는 율”이라 함은 다음 각 호의 규정에 따른 율을 말한다.(2005.12.31. 신설)

5. 제14항의 규정에 따른 토지(2005.12.31. 신설)

100분의 10

다. 사실관계 및 판단

처분청은 임차인 OOO의 주된 사업장소재지가OOO로서 1995.6.1. 개업 이래 과세처분일 현재까지 사업장이전 없이 동일 장소에서 계속사업 중이며, 위 사업장이 쟁점토지와는연접하고 있으나 도로를 사이에 둔 일자형 연접으로 청구인이 제시한 임대차계약서의 임대내용 이외에는OOO가 쟁점토지를 임차하여 사업에 직접 사용한 것으로 볼 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있으므로임차인이 쟁점토지를 임차하여 사업에 직접 사용한것으로 볼 수 없는 것으로 판단하고, 쟁점토지를 비사업용 토지에 해당한다고 보아 중과세율을 적용하여 과세하였으며, 청구인은 쟁점토지와 인근토지를 임차인에게 임대하였고, 2004년부터 2006년까지 임차인이 사업용으로 사용한 토지의 가액에서 OOO의 수입금액이 차지하는 비율이 2004년 16.80%, 2005년 12.13%, 2006년에는 12.07%로서 100분의 10을 초과하므로 쟁점토지는 사업용 토지에 해당한다고 주장하므로 이에 대해 본다.

(1)중부지방국세청장의2009.3월 감사지적서 및 양도소득세 경정결의서에 의하면,청구인은 2004.5.22.OOO 6필지를 경매로 취득하였고, 위 토지 중 쟁점토지가 2007.6.26.OOO시에 협의매수되자, 청구인은 2007.8.30. 쟁점토지 양도에 대한양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 신고·납부하였으며,처분청이 2008.2.16. 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 경정고지한데 대해중부지방국세청장은업무감사를 실시하여, 청구인이 쟁점토지 취득일 이전부터 쟁점토지는 도시계획시설로 지정되었으므로 행위제한이후 취득한 것으로 비사업용 토지 중과 대상이라고 감사지적함에 따라처분청은 쟁점토지를 비사업용토지로 보고 2009.10.22. 청구인에게 <표1>과 같이 2007년 귀속 양도소득세 316,703,610원을 경정·고지하였다.

OOO

(2) 쟁점토지에 대한 토지대장, 토지이용계획확인원 및 등기부등본에 의하면, 쟁점토지의 지목은 대지이고, 쟁점토지는「국토의 계획 및이용에 관한 법률」에 따라 자연녹지지역 및 공원으로 지정되었으며, 쟁점토지를 포함하여 OOO 등 7필지는1954.5.15. 내무부고시 제203호에 의하여 도시계획시설(추동근린공원)로결정되었다가 1986.4.4. 건설부 고시 제143호로 변경고시 되었으며, 2001.7.18. OOO 고시 제2001-28에 의해 조성계획이 결정·고시되었음이 OOO시의 회신문(OOO시 공원녹지과-5759, 2008.6.13)에 의하여확인된다.

(3) 쟁점토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제47조 및같은 법 시행령 제41조 규정에 따라 장기미집행 도시계획시설 부지로서청구인의 2005.9.2.자 매수청구에 대해 OOO시장이 2007.6.19. 매수결정하였으며, 청구인이 제출한 쟁점토지의 보상내역서에는 지장물이 있는 것으로 나타나나, 청구인은 처분청 조사공무원에게 동 지번에는 취득시부터 건축물(지장물)이 없었으며 OOO시에서 착오로 지급(872만원)하여 환수조치된 바 있음을 진술하였고, 2006년부터 2007년까지의 청구인에 대한 재산세 과세내역을 보면 쟁점토지는 종합합산토지로 과세되었음이 확인된다.

(4) 청구인은 쟁점토지가 사업용 토지임을 주장하면서 임대차계약서및 임차인의 부가가치세 수정신고 증명원 등을 제출하고 있는 바,위증빙에 의하여 임차인이 청구인으로부터 쟁점토지를 임차하여 사업용 토지로 사용하였고, 그 임차인이 쟁점토지를 골재 적재용으로사용한 기간 중에 당해 토지가액에 대한 연간수입금액이 차지하는비율이 100분의 10을 초과하는 것으로 보아 사업용 토지로 볼 수 있는지 여부에 대해 살펴본다.

(가) 임차인이 당초 신고한 1년간 수입금액의 비율은 2004년도16.8%, 2005년도 10.2%, 2006년도 8.2%, 2007년도 7.2%로서 2개 연도가「소득세법 시행규칙」제83조의 4에서 정하는 율인 10% 미만에해당하여 「소득세법시행령」 제168의6의 기간기준을 충족하지 못하나, 임차인은2009.12.28. OOO세무서에 부가가치세 수정신고를 하면서 당해 토지가액에 대하여 OOO의 연간수입금액이 차지하는 비율이 2004년도 16.8%, 2005년도 12.13%, 2006년도 12.07%로서 10%를 초과하므로 사업용 토지에 해당한다고 주장한다.

(나) 임차인의 사업자등록 내역을 보면, 임차인은 1995.6.1.OOO번지에서 신규개업(상호 :OOO)하여 과세처분일 현재까지 계속사업 중이며 임차인이2009.12.28. 사업장 관할인 OOO세무서에 부가가치세 수정신고한 내역은 아래 <표2>와 같다.

OOO

(다) 임차인은 위 부가가치세 수정신고 내역과 같이 기타 매출(소매)액을 증액 신고하였는 바, 그 증액 내용을 살펴보면, 임차인의OOO은행 의정부 중앙지점의 계좌OOO에 사업자가 아닌, 출처를 확인할 수 없는 개인 명의로 입금되었거나, 자동입출금기(ATM)에 임차인이 입금한 금액으로서 그 입금자를 확인할 수 없는 금액에 대하여 수년이 경과한 후에 소매 매출로 계상하여 수정신고한 것으로 나타난다.

(5) 위 사실관계 등을 종합해 보면,임차인은 골재·도매업을 영위하면서 중부지방국세청장의 감사지적일 이후2005.1기～2007. 2기 과세기간에 대해 부가가치세 수정신고를 하였으며, 당해 수정신고 내용을보면, 임차인의 입금계좌 내역 중 개인의 성명이 기재되어 있거나, 입금자를 확인할 수 없는 자동입출금기(ATM)의 입금액은 전부 임차인의 소매 매출로 계상하여 수정신고하였음이 확인되는 점, 위 입금액에 대한 매출처의 인적사항이 확인되지 아니하는 점, 임차인이 수정신고할 이유가 없었음에도 수정신고를 위하여 매출액을 임의로증액시킨 것으로 보이는 점, 처분청의 조사내용에 의하면, 사업자등록상 OOO의 주된 사업장소재지는 OOO번지로서1995.6.1. 개업이래 과세처분일 현재까지 사업장 이전(변경)없이 동일장소에서 계속사업 중이고, 쟁점토지와는 연접하고 있으나 도로를 사이에 두고 일자형으로 연접하고 있는 점, 쟁점토지와 인근토지 중 사업자등록증상 임차인의 사업장은 OOO번지로서 쟁점토지를 사업장으로 사용하였음을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있는 점 등으로 볼 때, 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 과세한 처분은 적법한 것으로 보인다.

따라서 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보고 중과세율을 적용하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.