검인계약서 내용과 달리 실제 취득가액이 원이라는 원고의 주장은 이유 없음

검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다.

소득세법 제97조양도소득의 필요경비 계산

2019구단53528양도소득세부과처분취소

성○○

○○세무서장

2019. 9. 3.

2019. 10. 15.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2018. 6. 20. 원고에 대하여 한 2015년 귀속 양도소득세 ○○○원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 도 군 면 리 임야 ㎡, 같은 리 종교용지 ㎡, 같은 리 임야 ㎡, 같은 리 도로 ㎡, 같은 리 임야 ㎡(이하 위 토지들을 '이 사건 토지'라 한다)에 관하여는 2003. 10. 10. 같은 일자 임의경매로 인한 낙찰을 원인으로, 리 종교용지 지상 건물 2개동(1층 건물 법당 ㎡, 2층 건물 1층 식당 ㎡ 및 2층 요사채 ㎡, 이하 위 건물들을 '이 사건 건물'이라 하고, 이 사건 토지와 이 사건 건물을 통칭하여 '이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여는 2003. 10. 8. 매매(2003. 10. 7.자)를 원인으로 최AA 앞으로

소유권이전등기가 마쳐졌다.

나. 원고는 이 사건 부동산을 매수하여 2004. 5. 11. 소유권이전등기를 마쳤고, 2015. 8. 6. 김BB에게 매매대금 600,000,000원에 양도하였다.

다. 원고는 2015. 9. 23. 이 사건 부동산의 양도가액과 취득가액을 각 600,000,000원으로 하여 양도소득세를 0원으로 신고하였다.

라. 피고는 2018. 2. 26.부터 2018. 3. 17. 사이에 원고에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 이 사건 부동산의 취득가액을 220,000,000원으로 인정하고 2018. 6. 20. 원고에게 2015년 귀속 양도소득세 원을 경정・고지(이하 이 사건 처분이라 한다)하였다.

마. 원고는 국세청장에 대한 심사청구를 거쳐 이 사건 소를 제기하였다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

최AA는 유CC, 김DD과 함께 자금을 투자하여 이 사건 부동산을 취득하였고, 원고는 최AA로부터 이 사건 부동산을 600,000,000원에 매수하여 최AA 측이 요구하는 대로 매매대금을 최AA, 유CC, 김DD에게 나누어 지급하였다. 그럼에도 피고는 원고가 이 사건 부동산을 220,000,000원에 매수하였음을 전제로 이 사건 처분을 한 잘못이 있다.

나. 판단

⑴ 원고가 2004. 5. 10. 최AA로부터 이 사건 부동산을 220,000,000원에 매수하기로 하는 내용의 부동산 매매계약서(갑 제2호증)가 작성되었고, 위 계약서에는 부동산등기 특별조치법 제3조에 따른 검인이 이루어졌으며, 그에 따라 원고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다. 위 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 참조).

⑵ 최AA는 세무조사 과정에서 이 사건 부동산은 본인 50,000,000원 외에 김DD이 90,000,000원, 유CC이 70,000,000원을 투자하여 취득하였고, 원고에게 600,000,000원에 양도하여 본인이 220,000,000원, 김DD이 210,000,000원, 유CC이 170,000,000원을 지급받았다는 취지의 사실확인서(갑 제9호증)를 제출하였고, 이 법정에서 같은 취지로 증언하고 있다. 김DD, 유CC 역시 세무조사 과정에서 같은 취지의 사실확인서(갑 제8, 10호증)를 제출하였고, 김DD은 이 법정에서 같은 취지로 증언하고 있다.

그러나 갑 제7호증의 1, 2, 갑 제11 내지 16호증, 을 제1호증, 을 제3호증의 1 내지 5의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 볼 때, 위 진술들은 이 사건 부동산의 양도와 관련하여 현출되어 있는 유일한 처분문서인 위 검인계약서의 증명력을 뒤집을 정도의 증명력을 갖추고 있지 못하다고 판단된다.

① 최AA는 이 사건 부동산을 156,100,000원(이 사건 토지 131,100,000원, 이 사건 건물 25,000,000원)에 취득하여 220,000,000원에 양도한 것으로 양도소득세 신고를 하였다. 최AA, 김DD, 유CC의 증언 및 위 사실확인서의 기재에 의하더라도, 위3인이 이 사건 부동산을 취득 및 관리하는데 들인 비용은 210,000,000원에 불과하다. 또한 2004. 1. 29. 한국감정원에서 담보설정 목적으로 2004. 1. 27. 기준으로 평가한 이 사건 부동산의 가액 역시 281,615,880원에 불과하고, 2004. 2. 7. 위 감정평가액을 기초로 채권최고액 280,000,000원인 근저당권이 설정되어 원고도 그 가액을 쉽사리 가늠할 수 있었다.

② 이 사건 토지의 개별공시지가는 원고가 이 사건 부동산을 취득한 2004. 5. 10.경 합계 7,634,943원이었다가, 이를 김BB에게 양도한 2015. 7. 8.경에는 37,036,148원으로 약 4.8배 상승하였다.

③ 원고 주장 및 최AA, 김DD, 유CC의 진술대로라면, 원고는 최AA 등이 이 사건 부동산 취득에 들인 비용의 약 3배, 이 사건 부동산의 취득 무렵 감정가의 2배 이상의 가액인 600,000,000원에 이 사건 부동산을 매수하였다가, 그 후 이 사건 토지 개별공시지가가 약 4.8배 상승하였음에도 이를 매수가액 그대로 양도하였다는 것인바, 이는 매우 이례적인 거래행위라 하지 않을 수 없다. 원고는 이에 대하여 양도인과의 친분관계와 이 사건 부동산의 가치 등을 고려하여 호가대로 매입하였고, 자금이 필요하여 이 사건 부동산을 처분하면서 손해만 보지 않으면 된다는 생각에 매입가격대로 양도하였다는 것이나, 이 사건 부동산에 설정되어 있던 채권최고액을 통하여 이 사건 부동산의 가액을 쉽사리 가늠할 수 있었던 점, 최AA 등이 이 사건 부동산을 취득한지 불과 약 7개월만에 원고가 이를 양수하였던 점 등에 비추어 선뜻 납득하기 어렵다.

④ 원고는 최AA와 사이에 이 사건 부동산 양수와 관련하여 위 검인계약서 외에는 매매계약서나 그 밖에 진정한 매매가액을 증명할 수 있는 어떠한 문서도 작성한 바가 없다는 것이나, 원고가 주장하는 친분관계 등을 고려하더라도 이를 선뜻 납득하기 어렵다.

⑤ 최AA가 이 사건 부동산을 취득할 무렵, 유CC이 2003. 9. 3. 15,000,000원, 2003. 10. 2. 49,000,000원을 최AA 계좌에 입금한 내역과 김DD의 동생 김EE이 2003. 10. 6. 최AA 계좌에 15,000,000원을 입금한 내역, 그리고 김DD의 처 장FF의 계좌에서 2003. 9. 17.경 40,000,000원, 2003. 10. 15. 34,000,000원이 출금한 내역이 확인되지만, 위 각 금원이 이 사건 부동산의 매입자금으로 사용된 것인지를 확인할 수 있는 근거 서류가 없다(김DD은 세무조사 과정에서 제출한 사실확인서에서 최AA에게 현금으로 75,000,000원을 교부하고 차용증을 받았으나 보관하고 있지 아니하다는 취지로 기재하고 있을 뿐이다).

⑥ 이 사건 부동산을 취득할 무렵 원고가 최AA에게 2004. 4. 29. 50,000,000원, 2004. 5. 10. 120,000,000원, 합계 170,000,000원을 지급한 금융거래내역이 확인된

다. 그 밖에 원고가 이 사건 부동산을 취득할 무렵, 원고 처 이GG 계좌에서 2004. 2. 29. 50,000,000원이 김DD의 처 장FF 계좌로 이체된 내역, 장FF 계좌에 2004. 5. 10. 원고의 자산을 관리하던 한HH이 110,000,000원, 원고가 50,000,000원을 입금한 내역, 유CC 계좌에 2004. 5. 10. 원고가 170,000,000원을 입금한 내역이 확인되는바, 위와 같은 금전거래가 최AA에 대한 이 사건 부동산대금 지급시기와 일치하기는 하나, 위 금전지급의 명목을 확인할 수 있는 영수증 등의 아무런 근거서류가 없는 상황에서 위와 같은 시기적 일치만으로 이를 이 사건 부동산 매매대금으로 지급하였다고 단정할 수는 없다(원고는 이 사건 변론 종결 후에 원고 부탁으로 이 사건 부동산 잔금 명목으로 장FF에게 110,000,000원을 송금하였다는 취지의 한HH의 사실확인서를 제출하고 있으나, 이 역시 사후적으로 작성된 것에 불과하여 증명력에 한계가 있다).

⑶ 결국 이 사건 부동산의 취득가액이 600,000,000원이라는 원고 주장은 이유 없고, 이를 220,000,000원이라고 보아 산정한 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.