[사건번호]조심2012중0233 (2012.04.30)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점부동산의 개별공시지가는 07년 OOO원/㎡에서 09년 OOO원으로 소폭 상승하였는데, 쟁점부동산이 취득당시 OOO원에서 2년 후 OOO원으로 하락하였다고 볼 만한 객관적인 근거가 없는 점, 특수관계자인 시동생 소유 부동산과 교환하며 감정평가 없이 임의평가액으로 교환계약을 한 점 등을 종합해 볼 때, 쟁점부동산의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가를 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제96조

[참조결정]국심2006중1930

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2007.4.20. OOO리 66 외 4필지(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)를 취득하여 보유하였다가 2009.9.4. OOO공사에 양도한 후 2009.11.30. 양도가액 OOO백만원, 취득가액 OOO백만원으로 하여 2009년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

나 청구인은 2007.11.19. OOO리 387-2 토지 2,053㎡, 건물 967.05㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO지법 OOO 부동산임의경매로 감정가액OOO보다 높은 OOO억원을 제시하여 낙찰받았고, 2009.11.27. 시동생인 손OOO과 쟁점부동산을 OOO백만원으로 평가하여 손OOO의 소유인 OOO동 85-20 외 2필지(이하 “교환부동산”이라 한다)를 OOO백만원으로 평가한 가액으로 교환양도하면서 쟁점부동산의 양도가액을 OOO백만원으로, 취득가액을 OOO백만원(낙찰가액)으로 하여 쟁점외부동산(양도소득금액 OOO백만원)과 통산하여 2010.1.31. 2009년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다.

다. 처분청은 쟁점부동산의 교환가액OOO을 특수관계자인 시동생과의 교환거래를 통해 쟁점외부동산과 통산하여 양도차손을 실현하기 위하여 객관적인 증빙이 없이 임의로 평가한 가액이라고 보아 「소득세법」제114조 제7항 및 제100조, 동 법시행령 제176조에 의하여쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 평가하여 2011.5.23.청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2011.8.8. 이의신청을 거쳐 2011.12.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

실지거래가액은 정당한 시가 개념이 아닌 거래당사자간 거래금액 그 자체를 의미하는 것이므로 청구인이 신고한 실지거래가액은 양도당시 시세 및 탁상감정가액을 고려하여 특수관계 없는 자와의 거래시 거래될 수 있는 가액으로 적법한 절차를 거쳐 교환차이에 대한 차이금액OOO을 정산하는 등 구체적이고 명확한 내용으로 부동산교환계약서를 작성하고 거래한 양도가액(실지거래가액)이 분명함에도 쟁점부동산의 양도가액이 불분명하다는 이유로 취득·양도가액을 기준시가로 평가하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 2007.11.19. 경매(낙찰가액 OOO억원)로 취득한 쟁점부동산을 특수관계자인 시동생인 손OOO과 2009.11.27. 임의로 평가한 가액OOO으로 교환한 것은 합산대상인 쟁점외부동산을 OOO공사에게 양도하고 발생한 양도소득금액 OOO백만원을 쟁점부동산의 양도차손과 통산할 목적으로 한 교환으로 교환거래와 관련된 적법한 감정평가 등을 하지 아니하여 특수관계자간의 임의평가한 가액에 불과하므로 청구인의 교환가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없는 것이므로 쟁점부동산의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 취득·양도가액을 기준시가로 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

교환계약서상 교환가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다

(2) 소득세법 시행령

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 대통령령이 정하는 사유 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 감정평가법인 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × (취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가)

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 ×〔취득당시의 기준시가 /양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) 〕

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 이 건 과세관련 심리자료에 의하면 아래의 사실이 나타난다.

(가) 청구인이 쟁점부동산을 시동생인 손OOO에게 교환으로 양도한 후 양도소득세를 신고한 내역과 처분청의 경정내역은 아래 <표1>과 같다.

OOOOOOOOOO OOOOO OO O OO OO

(OO : OOO)

(나) 처분청의청구인에 대한 양도소득세 조사 종결복명서에 의하면 “청구인은 2007년 11월에 OOO백만원에 경락받은 쟁점부동산을 시동생인 손OOO의 소유의 OOO동 85-20 외 2필지와 교환으로 2009년 11월에 양도하면서 양도가액을 기준시가OOO보다 적은 OOO백만원으로 하여 임의평가하여 신고하였고,교환가액OOO은 특수관계자인 시동생과의 교환거래를 통하여 객관적인 증빙이 없이 임의로 평가한 금액이므로 「소득세법」제114조 및 동 법시행령 제176조의2 및 「소득세법」제100조 규정에 의거 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 경정·결정한다”고 기재되어 있다.

(다) 청구인과 손OOO이 쟁점부동산을 교환거래로 양도 및 취득하면서 작성한부동산매매(교환)계약서의 내용은 다음과 같고, 2009.11.27.청구인이 손OOO에게 교환거래시 발생한 차액 OOO백만원을 총 4회에 걸쳐 송금한 사실이 송금의뢰 확인증에 의하여 확인된다.

ㅇ 부동산 표시

- 갑 : 쟁점외부동산(평가액 : OOO백만원, 승계부채 : 없음, 순가액 : OOO백만원)

- 을 : 쟁점부동산(평가액 : OOO백만원, 승계부채 : OOO백만원, 순가액 : OOO백만원)

제1조 위 부동산의 교환에 있어 을의 소유자는 갑의 소유자에게 상기 교환물건의 순가액의 차액(이하“교환대금)을 아래와 같이 지불하기로 한다.(교환차액 금 : OOO백만원을 2009.11.27. 일괄 지급한다)

제2조 갑과 을은 교환대금의 전액수령과 동시에 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 상대방에게 넘겨주고 갑과 을은 부동산을 각각 인도한다.

제3조 갑과 을은 위 부동산에 관하여 소유권의 완전한 행사를 제한하는 사유가 있거나 제세공과금 기타수익자 부금의 미납금 등이 있을 때에는 잔금 수령일까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 갑과 을에게 이전한다.

제4조 위 갑과 을 부동산에 관하여 발생한 수익의 귀속과 제세공과금 등의 부담은 위 부동산의 인도일 기준으로 정하되, 지방세의 납세의무 및 납부책임은 지방세법의 규정에 의한다.

제5조 갑과 을은 중도금(중도금이 없는 경우 잔금)을 지불할 때까지는 계약금의 배액상환과 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다. 단 등가 교환일 경우 계약해제는 별도 약정에 따른다.

(라)2010.2.22. OOO은행 OOO지점장이 발행한채무승계 지연에 대한 확인서를 보면 “채무승계(소유권변경) 관련 구두문의시 채무승계는 담보물건의 변경 없이 단순 채무자 명의 변경이므로 신용도 등 은행규정상의 조건충족시 문제가 없는 것이라는 1차 검토결과를 드렸으며, 2009.11.30. 채무승계 접수에 따른 본점 승인절차시 승인조건으로 최소 OOO백만원을 일부 상환이 요구된다는 심사역의 의견으로 소유권은 변경되었으나, 1차 검토와는 승계조건이 달라져서 채무승계가 늦어졌으며, 소유권 변경일과 일치되지 않았다. 손OOO(채무인수인)의 여신상환액 감축 요구를 지점이 수용하고 본점앞 심사요청하여 최종적으로 OOO백만원을 상환하고 승계가 완료되었으며, 이는 담보물건 가치의 하락OOO에 따른 것으로써 채무승계 완료까지 길어진 점은 채무승계자OOO의 소득대비 전체 금융권 부채의 과다에 의한 등급하락 부분과 탁상감정결과에 따른 본점 승인조건인 여신의 일부상환금액을 줄여보고자 본점 앞 상환금액의 감액요청 등에 기인한 점을 양해하여 주시기 바랍니다”라고 기재되어 있다.

(마) 2009.12.18. OOO은행이 OOO감정평가법인에게 의뢰한 쟁점부동산의 탁상자문서를 보면 “자문가액은 OOO백만원이고, 쟁점부동산이2007.10.18. 경매가OOO, 낙찰가OOO에 거래된 물건이나 소재한 위치, 상가로서 수익성 여부, 주위환경, 배후지의 구매력 및 인근 실거래사례(동일로 변에 직동리 358-2, OOO억원에 매도됨) 등을 종합하여 결정하였다”고 기재되어 있다.

(2) 위 사실관계를 근거로 처분청이 쟁점부동산의교환계약서상 교환가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분이 정당한지이에 대하여 본다.

(가) 청구인이 신고한 실지거래가액은 양도당시 시세 및 탁상감정가액을 고려하여 특수관계 없는 자와의 거래시 거래될 수 있는 가액으로 적법한 절차를 거쳐 교환차이에 대한 차이금액OOO을 정산하는 등 구체적이고 명확한 내용으로 부동산계약서를 작성하고 거래한 양도가액(실지거래가액)이 분명하므로 쟁점부동산의 양도가액을 불분명하다는 이유로 취득·양도가액을 기준시가로 평가하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

(나)「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목 단서는 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이 취득가액이라고 규정하고 있는 바, 실지거래가액이라 함은 거래당시 그 대가로 지급받거나 지급한 가액으로 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것으로, 사후에 취득 또는 양도당시로 소급하여 시가감정 등에 의하여 파악되는 가액은 이에 해당하지 않는다고 할 것인 바, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 가액을 서로 감정하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산을 수반하는 교환의 경우에는 실질거래가액을 확인할 수 있다 할 것이고, 그렇지 아니한 단순한 교환의 경우에는 실질거래가액을 확인할 수 없다 할 것인 바(대법99두1299, 1999.3.29 및 국심2006중1930, 2006.11.22. 같은 뜻 다수), 쟁점부동산의 개별공시지가는 2007년 ㎡당 OOO천원에서 2009년 ㎡당 OOO천원으로 소폭 상승하였는데 비하여 청구인이 쟁점부동산을 OOO억원에 취득한 후 2년이 경과한 교환일 현재 시가가 OOO백만원으로 하락하였다고 볼 만한 객관적인 근거가 없는 점, 청구인이 특수관계자인 시동생 손OOO에게 쟁점부동산을 양도하고 교환부동산을 취득하면서 쟁점부동산 및 교환부동산에 대하여 감정평가를 하지 아니하고 거래한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산의 취득·양도가액을 기준시가로 평가하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.