조심2009서4280 (2010.06.16)

양도

기각

토지는 청구인이 골프장 사업에 제공하기 위하여 보유하던 고정자산에 해당되므로 처분청이 토지의 양도소득에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단됨

소득세법 제19조【사업소득】 / 소득세법시행령 제34조【부동산매매업의 범위】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.3.12. OOO OOO OOO OOOOO 외 8필지 전 17,363㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO과 공동(2분의 1지분)으로 취득(가액 985,000,000원)하여 2005.5.31. 임의경매로 매각(양도가액 1,326,982,500원)한 후 양도소득과세표준을 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점토지의 양도소득금액을 산정하여 2009.6.8. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 127,552,820원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.1. 이의신청을 거쳐 2009.11.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

① 쟁점토지는 청구인이 OOO 사업을 하기 위한 목적으로 취득하여 사업개시를 준비하다가 경매에 의하여 강제로 매각된 것이므로 당해 토지를 매각한 것은 사실상 부동산매매업에 해당된다.

② 청구인이 지출한 목욕탕 관련비용(69,000천원), 지반성토조성비용(200,000천원), 중개수수료(5,000천원), 이자비용(248,470천원) 등은 사업과 관련한 비용이므로 필요경비에 추가로 산입하여야 한다.

나. 처분청 의견

① 부동산매매업에 해당하는지 여부는 1과세기간 중 부동산을 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 경우와 같이 사업을 영위한 것으로 인정할 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지에 따라 판단하여야 하는데, 청구인의 부동산 거래현황, 사업내역 등을 고려할 때 쟁점토지는 골프장 사업에 제공하기 위하여 보유하던 고정자산이어서 당해 토지의 양도소득에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

② 청구인은 목욕탕 관련비용을 입증할 증빙서류로 납품서, 목욕탕 내역서 등만을 제출하고 있어 실제 지출한 사실이 객관적으로 분명하지 아니하고, OOOO법원 배당표에 첨부된 매각부동산내역에도 쟁점토지 외에 다른 건축물은 나타나지 아니하며, 지반성토비용을 증명할 증빙서류로 공사당시인 2003년에는 사업자등록을 하지 아니한 OOO의 사실확인서와 법원명령서만 제출할 뿐 금융거래 자료 등 대금지급에 관한 객관적 증빙자료를 제시하지 못하고 있으며, 중개수수료를 지급한 증빙도 쟁점토지를 취득한 후 8년이 경과하여 다시 발행한 간이영수증 1매만을 첨부하고 있어 청구인이 주장하는 위 비용들을 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당된다는 주장의 당부

② 쟁점토지 양도에 대한 필요경비로 목욕탕 관련비용, 지반성토조성비용, 중개수수료, 이자비용 등을 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법률

(1) 소득세법 제19조【사업소득】① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

(2) 소득세법시행령

제34조【부동산매매업의 범위】

법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

제163조(2000.12.29. 대통령령 제17032호로 개정된 것)【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 청구인은 OOO 사업을 목적으로 쟁점토지를 취득하여 사업개시를 준비하다가 임의경매에 의하여 중단된 것이므로 당해 토지의 매각은 부동산매매업에 해당되는 것이며, 청구인은 쟁점토지를 지반성토하여 형질을 변경하였고 골프장 사업을 위한 목욕탕설계 공사내역서를 제시받고, OOO장에게 골프장 조성사업계획서 및 환경성검토서(OOO 제출) 등을 제출하는 등의 절차를 진행하였는데, 쟁점토지의 매각으로 이어진 일련의 과정은 수익을 목적으로 하였을 뿐만 아니라 사업활동으로 인정할 수 있을 정도의 계속성·반복성을 가지고 있으므로 쟁점토지의 매각은 부동산매매업에 해당한다고 주장하고 있다.

(나) 국세통합전산망을 보면 청구인이 1996.6.27.부터 주식회사 OOOOO을 운영하고 있는 부동산매매업으로 사업자등록을 한 사실은 확인되지 아니하고, 또한 쟁점토지 외에 사업목적으로 다른 부동산을 취득하여 양도한 내역도 달리 찾아볼 수 없다.

(다)부동산 양도에 따라 발생하는 소득은 그 사업성의 유무에 따라 양도소득 또는 사업소득 중 어느 하나를 구성하게 되는데, 부동산매매업에 해당하는지 여부에 대한 판단은 당해 양도부동산에 대한 것 뿐만 아니라 양도자가 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부등을 함께 고려하여야 하는 것이다(OOO OOOOOOOOO, 2004.6. 24. 등 다수 참조).

(라) 부동산매매업에 해당하는지 여부는 1과세기간 동안 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도하는 등 사업활동으로 인정할 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지에 의하여 판단하여야 하는데, 위와 같이 ① 청구인이 쟁점토지 외에 다른 부동산을 취득하여 양도한 내역이 나타나지 아니하고, ② 법인을 운영하는 청구인이 부동산매매업으로 사업자등록을 한 적이 없는 점 등을 고려하면, 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보기는 사실상 어렵다 하겠다.

(마) 또한, 청구인은 사업목적으로 취득하여 사업용자산으로 제공하던 쟁점토지의 양도는 부동산매매업에 해당된다고 주장하나, 위와 같은 부동산 거래현황, 사업내역 등을 고려할 때, 쟁점토지는 청구인이 골프장 사업에 제공하기 위하여 보유하던 고정자산에 해당되므로 처분청이 쟁점토지의 양도소득에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점토지 위에 목욕탕을 신축하기 위하여 건축사 OOO에게 설계 및 허가비용으로 24,000천원과 OOOOOO OO(O)에게 레미콘 비용 등으로 45,000천원 합계 69,000천원을 지급하였고, 청구인이 지반성토를 하여 쟁점토지의 지목을 “전”에서 “골프장용도”로 형질변경을 하였으며, 이는 OOOO법원 OOOOO 판결문(OOOOOOOOOO, 2005.3.7.)에 벌금 7,000천원에 처한 내용이 나타나는 것을 보더라도 명백하므로 지반성토비용 200,000천원을 쟁점토지 양도에 관련한 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 OOO의 사실확인서 등을 제출하고 있고, 그밖에 중개수수료(5,000천원), 이자비용(248,470천원) 등의 사업과 관련한 비용으로 보아 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하고 있다.

(나) 청구인은 목욕탕 신축비용 69,000천원을 지급한 증빙자료로 도시건축사사무소 건축사 OOO의 목욕탕 내역서를 제출하고 있으나, 그 내역서에는 농지조성비로 ㎡당 10,300원, 국민주택채권, 지역개발공채는 즉시 매도하면 2,000천원, 설계비용 및 소방시설로 40,000천원, 에너지 절약계약서로 17,000천원 등의 내용이 기재되어 있을 뿐이며 실제 24,000천원을 지급한 객관적인 사실은 확인되지 아니하고, OOOOOOOO(O)가 2003.3.4. OOO 앞으로 발행한 납품서에는 납품장소(OOOOO), OOOOO OOO OOO, 납품시각(출발 08시 8분, 도착 시각은 기재하지 아니함), 납품용적(6㎥) 등만 기재되어 있을 뿐이며 청구인이 공사비용으로 45,000천원을 실제 지급한 내역은 나타나지 아니한다. 또한, OOOO법원 배당표에 첨부된 매각부동산 내역에서도 쟁점토지 외 어떤 건축물도 기재되어 있지 아니하여 목욕탕을 실제 건축하였는지 여부도 불분명하다.

(다) 청구인은 지반성토비용으로 200,000천원을 지급한 증빙서류로 공사당시인 2003년에 사업자등록을 하지 아니한 OOO의 사실확인서와 법원명령서만 제출할 뿐이고 대금을 지급한 사실을 입증할 만한 증빙서류는 제출하지 못하고 있다.

(라) 청구인은 중개수수료로 5,000천원을 지급하였다는 증빙자료로 간이영수증 1매만을 제출하고 있어 실제 지급한 것인지 여부가 확인되지 아니하고, 이자지급비용 200,000천원은 쟁점토지의 양도와 직접적인 관련이 없는 별도의 거래에 의한 금액이므로 필요경비로 인정하기는 어렵다.

(마) 따라서, 처분청이 청구인이 공제하여야 한다고 주장하는 위 비용을 필요경비로 인정하지 아니하고 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.