국심2006중1930 (2006.11.21)

양도

기각

교환으로 취득한 부동산을 양도한 경우, 그 부동산의 실제 취득가액을 확인할 수 없고, 매매사례가액 및 감정가액이 없는 경우 기준시가변동율로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분은 정당함.

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 / 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

국심2006중3489 / 국심2007서2460 / 국심2008서1661 / 국심2009전3698 / 조심2012전0124 / 조심2012중0233

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.5.31. 경기도 OOO㎡ 및 위 지상건물 1,362.27㎡(이하 “쟁점1부동산”이라 한다)를 OOO에게, 2004.8.12. 경기도 화성시 OOO 답 227㎡(이하 “쟁점2부동산”이라 한다)를 OOO에게 양도하고 쟁점1부동산의 양도가액을 1,500백만원, 취득가액을 1,500백만원으로, 쟁점2부동산의 양도가액을 85백만원, 취득가액을 73백만원으로 하여 양도차익을 각각 계산하여 양도소득세과세표준 및 세액을 자진신고납부하였다.

나. 처분청은 조사결과, 쟁점1부동산의 실지양도가액을 1,315백만원으로 확인하고, 취득가액은 교환거래로 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의거 실지양도가액으로 확인된 1,315백만원을 기준시가 변동율에 의하여 환산한 가액 816,076,104원으로 하여 양도차익을 재계산하고, 쟁점2부동산의 실지양도가액을 85백만원으로 확인하고 취득가액 역시 교환거래로 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점1부동산과 동일한 방법으로 환산한 가액 42,500천원으로 하여 양도차익을 재계산하여 2006.2.10. 청구인에게 2004년도분 양도소득세 188,447,490원 및 17,173,140원을 각각 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2006.5.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2001.6.25. 쟁점1부동산을 취득함에 있어서 매매가액을 15억원으로 하고 담보대출금 및 임대보증금 9억원을 승계받는 조건으로 청구인이 2001.4.2. 12억5천만원에 취득한 서울특별시 OOO를 담보대출금 6억5천만을 승계해가는 조건으로 교환하였는 바, 쟁점1부동산의 취득가액은 15억원이 정당하며, 쟁점2부동산은 청구인이 서울특별시 OOO 전세금 및 시설물 대금을 75백만원으로 평가하여 이와 교환하여 2001.4.16.자로 취득한 충청남도 예산군 오가면OOO임야 24,496㎡와 교환하여 취득한 것인 바, 쟁점2부동산의 취득가액은 75백만원이 정당함에도 쟁점1부동산 및 쟁점2부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 산정하여 과세한 당초 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

처분청은 쟁점1부동산을 매수한 OOO 및 쟁점2부동산을 매수한 OOO에 대한 조사결과, 그 거래가액이 각각 1,315백만원 및 85백만원으로 확인되었으므로 이를 실지양도가액으로 봄은 정당하며,

청구인이 교환에 의하여 취득한 쟁점1부동산 및 쟁점2부동산은 취득당시 쌍방간에 매매계약서를 작성한 사실이 없고, 교환대상 물건에 대하여 금전적 가치를 정하지 아니하고 임의평가한 가액으로 교환하여 취득가액이 불분명한 경우에 해당되고, 매매사례가액, 감정가액이 없는 이 건의 경우 환산가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

교환에 의하여 취득한 부동산을 양도한 경우, 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가변동율로 환산한 가액을 취득당시 실지거래가액으로 하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자 산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래 가액에 의한다.

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액 을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액, 또는 환산가액

(2) 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액, 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

(3) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득세 과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 또는 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(4) 소득세법시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장 부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분 이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인 (이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등 에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정 에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규 정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우 에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호 생략)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액이 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호 생략)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(괄호 생략)이 있는 경우에는 그 감정 가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점1부동산 및 쟁점2부동산의 양도는 쟁점부동산 소재지의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 2004.2.26. 재정경제부장관이 소득세법시행령 제162조의 3 내지 제162조의 5의 규정에 의하여 지정한 지역으로 토지 등을 양도하는 경우에는 소득세법 제96조 제1항 6호의2 규정에 의하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하는 경우에 해당된다는 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점1부동산은 서울특별시 OOO 305.32㎡ 및 지하OOO 583.5㎡(실지 용도 사우나, 이하 OOO”라고 한다)와 교환으로, 쟁점2부동산은 충청남도 예산군 OOO임야 24,496㎡(이하 “OOO 임야”라 한다)와 교환으로 취득한 것으로 확인하고, 교환거래의 경우 취득가액이 불분명하고, 매매사례가액, 감정가액이 없는 것으로 보아 처분청이 확인한 양도가액에 취득당시의 기준시가와 양도당시의 기준시가 변동율을 곱하여 쟁점1부동산의 환산가액을 816,076,104원, 쟁점2부동산의 환산가액을 42,500천원으로 계산하여 이 건 처분하였음이 처분청의 조사서에 의하여 확인된다.

(3) 이에 반하여 청구인은 취득일(2001.6.25.) 현재 쟁점1부동산의 등기부등본에 2000.12.8.자로 근저당권이 설정되어 있는 OOO은행의 채권최고액이 1,170백만원이며, 취득 직후인 2001.8.21.자로 청구인을 채무자로 하여 근저당권이 설정되어 있는 OOO은행(이후 OOO은행으로 변경)의 채권최고액 또한 1,170백만원이며, 청구인이 실지 인수한 근저당채무 및 임차보증금이 9억원이므로 취득 당시 실지거래가액이 최소한 9억원 이상으로 확인됨에도 불구하고 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가변동율로 환산하여 816,076,104원으로 계산하는 것은 부당하며, 쟁점2부동산도 당초 신고한 75백만원이 정당한 취득가액이라고 주장하고 있는 바, 이의 당부를 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점1부동산을 15억원(근저당 채무 9억원)으로 평가하여 위 OOO를 12억5천만원(근저당채무 6억5천만원)과 맞교환하였고 쟁점2부동산을 75백만원으로 평가하여 위 OOO 임야와 맞교환하였다고 주장하며 증빙서류으로 매도인 OOO의 “거래사실확인서”를 제출하고 있다.

(나) 처분청이 쟁점1부동산 및 쟁점2부동산의 전소유자OOO로부터 당초 계약시 OOO 및 OOO 임야를 교환대상으로 하여 교환거래로 양도하였으며, 교환조건은 쟁점1부동산 매매대금을 15억원으로 하고 근저당채무 및 보증금 9억원을 승계하는 조건으로, 쟁점2부동산은 매매대금을 75백만원으로 하여 거래일 이후 사후에 계약서를 작성한 사실이 확인되므로 취득당시의 계약서가 진실된 계약서로 보이지 아니하고, 교환거래는 교환할 물건의 가치평가가 선행되어야 하나 이 건의 경우 시가감정없이 교환목적물의 금전적 가치를 표준으로 교환을 한 것으로 보이지 아니한다 하여 청구인이 주장하는 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다는 의견이다.

(다) 토지 등 부동산을 교환하는 경우 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액을 취득가액으로 하는 것인 바(소득세법 기본통칙 97-1, 같은 뜻임), 청구인은 쟁점1부동산 취득가액을 15억원이라 주장하나, 이는 거래당사자간에 임의로 산정한 평가액으로 실지거래가액으로 인정하기에는 어려우며, 청구인은 보충청구에서 쟁점1부동산을 취득하면서 부담한 채무액이 9억원이라면 취득가액이 최소한 9억원 이상일 것으로 추정하여야 한다고 주장하나 청구인이 승계한 채무액만으로 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 처분청이 쟁점1부동산의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보는 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

한편, 쟁점2부동산의 경우 청구인은 취득가액을 75백만원이라고 주장하나, 이 또한 거래당사자간에 임의로 산정한 평가액으로 교환으로 취득하면서 별도의 차액을 정산하거나 채무를 승계한 사실이 없으므로 청구인이 주장하는 취득가액을 실지거래가액으로 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

(라) 청구인은 쟁점1부동산의 취득 당시 당해 물건에 근저당권을 설정한 대출기관의 감정가액이나, 근저당설정채무액 등에 의하여 시가를 가름할 수 있다고 주장하고 있으나, 이 건 교환의 경우 교환대상 목적물의 가액을 각 목적물을 취득할 당시의 가액을 기준으로 정하였을 뿐, 교환목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산을 수반하는 등 각 목적물의 금전적 가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 것이 아니므로 청구인이 주장하는 교환가액을 실지거래가액으로 인정할 수는 없는 것이며(OOO. 같은 뜻임), 쟁점1부동산에 근저당권을 설정한 대출기관의 감정가액은 2000.12.8.자 및 2001.8.21.자로 대출목적으로 감정한 가액으로 소득세법시행령 제176조의 2 제3항에 규정하는 “취득일(2001.6.25.) 전후 3개월 이내에 당해자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액”이 있는 경우에 해당되지 아니하며, 쟁점1부동산과 동일성 또는 유사성있는 자산의 매매사례가액이 있는 것으로 보이지도 아니한다.

(마) 사실이 이러하다면, 이 건 처분은 교환으로 취득하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되어 소득세법 제114조 제5항 및 소득세법시행령 제176조의 2 제3항에 규정하는 바에 따라 매매사례가액, 취득일 전후 3월 이내의 2이상의 감정가액의 평균액, 환산가액, 기준시가 순으로 취득가액을 산정하여야 하는 바, 매매사례가액 및 취득일 전후 3월 이내의 2이상의 감정가액의 평균액이 없어 환산가액을 취득가액으로 한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.