적정임대료를 국유재산법시행령 제26조의 규정을 원용하여 산정한 처분의 당부(경정)

청구법인이 임대하고 있는 인천광역시 ○구 ○○동 XX-XX번지 대지 2,376㎡ 및 건물 6,263.69㎡의 적정임대료를 위 같은 곳 XX-XX번지 및 XX-X번지의 임대사례에서 『아래②(※ 청구법인 임대상가의 적정임대료 산정방법)』와 같이 산정하고, 청구법인이 기 신고한 각 연도별 신고임대수입금액이 위 적정임대료보다 과소하게 신고된 금액만 부당행위계산부인하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

아 래①

(단위 : 원)

┌──┬─────┬─────┬──┬────────────┬─────┐

│구분│ 과세기간 │ 고지세액 │구분│ 사 업 연 도 │ 고지세액 │

├──┼─────┼─────┼──┼────────────┼─────┤

│ │1997년 1기│ 3,339,830│ │ │ │

│ ├─────┼─────┤ │1997. 1. 1∼1997. 12. 31│10,563,840│

│ 부 │1997년 2기│ 3,395,170│ 법 │ │ │

│ 가 ├─────┼─────┤ ├────────────┼─────┤

│ 가 │1998년 1기│ 3,680,850│ 인 │ │ │

│ 치 ├─────┼─────┤ │1998. 1. 1∼1998. 12. 31│10,962,770│

│ 세 │1998년 2기│ 3,741,840│ 세 │ │ │

│ ├─────┼─────┤ ├────────────┼─────┤

│ │ 계 │14,157,690│ │ 계 │21,526,610│

└──┴─────┴─────┴──┴────────────┴─────┘

『아래②』(제시된 임대사례)

(단위 : 원)

┌────────┬──┬───────┬───────┬──────┐

│ │ │①국유재산법상│②신고임대수입│국유재산법상│

│ 소 재 지 │연도│ 임대수입금액│ (토지 및 건물│임대수입 │

│(사업자등록번호)│ │ (토지 및 건물│ 포함) │대비 신고 │

│ │ │ 포함) │ │비율(②/①) │

├────────┼──┼───────┼───────┼──────┤

│ ○○동 XX-XX │1997│ 45,975,028 │ 9,975,144 │ 21.7％ │

│ (131-04-XXXXX) ├──┼───────┼───────┼──────┤

│ 임대실례㉮ │1998│ 45,942,840 │ 13,719,945 │ 29.8％ │

├────────┼──┼───────┼───────┼──────┤

│ ○○동 XX-X │1997│ 66,774,495 │ 24,599,995 │ 36.8％ │

│ (131-04-XXXXX) ├──┼───────┼───────┼──────┤

│ 임대실례㉯ │1998│ 66,128,847 │ 26,699,994 │ 40.4％ │

└────────┴──┴───────┴───────┴──────┘

※ 청구법인 임대상가의 적정임대료 산정방법

ｏ 위 임대실례㉮, ㉯의 토지 및 건물을 포함한 신고임대수입금액(②)이 국유재산법을 원용한 임대수입금액(①)에서 차지하는 비율(위 도표상 ②/① : 11∼40.4％)을 합산하여 평균한 비율｛1994년 : (11+13.1)÷2 = 12.05％, 이하 같음, 1995년 : 27.65％, 1996년 : 25.35％, 1997년 : 29.2％, 1998년 : 35.05％｝을 청구인 임대토지의 공시지가금액에 곱하여 산정함

① 국유재산법상 임대수입(토지 및 건물포함) : (각 토지공시지가금액의 5％ + 건물기준시가의 10％)임

[이 유]

1. 사 실

청구법인은 인천광역시 ○구 ○○동 XX-XX 대지 2,669.5㎡ 및 건물 7,037.39㎡ 중 ○○은행 임대분(건물 773.7㎡, 대지환산면적 293.5㎡)을 제외한 나머지 대지 2,376㎡ 및 건물 6,263,69㎡(이하 “쟁점상가”라 한다)를 특수관계자인 청구외 ○○○, ×××, △△△, □□□(이하 “○○○ 등”이라 한다)에게 임대하고 1994∼1998년도까지 아래 〈청구법인 신고금액 및 부당행위계산부인 내역〉과 같이 신고하였다.

〈청구법인 신고금액 및 부당행위계산부인 내역〉

(단위 : 원)

┌──┬───────────────────┬──────┬───────┐

│ │ 국유재산법상 임대수입금액 │ 청구법인 │ 차 액 │

│귀속├─────┬──────┬──────┤ 신고임대료 │(부당행위계산 │

│ │토지임대료│ 건물임대료 │계(공급가액)│ │ 부인액) │

├──┼─────┼──────┼──────┼──────┼───────┤

│1994│92,188,800│ 109,614,575│ 183,457,613│ 193,306,994│ │

├──┼─────┼──────┼──────┼──────┼───────┤

│1995│96,228,000│ 109,614,575│ 187,129,613│ 205,682,425│ │

├──┼─────┼──────┼──────┼──────┼───────┤

│1996│97,416,000│ 109,614,575│ 188,209,613│ 231,874,656│ │

├──┼─────┼──────┼──────┼──────┼───────┤

│1997│97,416,000│ 110,867,313│ 189,348,466│ 137,540,549│ 51,807,917 │

├──┼─────┼──────┼──────┼──────┼───────┤

│1998│93,852,000│ 113,999,158│ 188,955,598│ 131,857,797│ 57,097,801 │

└──┴─────┴──────┴──────┴──────┴───────┘

※ 국유재산법상 임대수입금액

- 토지임대료 : 토지공시지가금액×5％

- 건물임대료 : 건물기준시가액×10％

- 계(공급가액) : (토지임대료+건물임대료)÷1.1

처분청은 위 〈청구법인 신고금액 및 부당행위계산부인 내역〉과 같이 국유재산법시행령 제26조의 규정을 원용하여 산정한 금액을 쟁점상가의 적정임대료로 보고 청구법인이 ○○○ 등에게 시가에 미달하게 임대한 것으로 보아 그 임대료와 청구법인의 신고금액과의 차액이 발생한 1997∼1998사업연도에 대하여 그 차액을 부당행위계산부인액으로 하여 『주문기재의 아래①』과 같이 청구법인에게 부가가치세 및 법인세를 결정고지하였다.

청구법인은 이에 불복하여 1999. 9. 2 심사청구를 거쳐 2000. 2. 25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구법인 주장

쟁점상가의 인근 유사임대사례가 있음에도 처분청은 국유재산법시행령 제26조를 적용하여 산정한 금액을 적정임대료로 보고 부당행위계산부인함은 부당하므로 인근 유사임대사례를 기준으로 적정임대료를 산정하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구법인이 인근 유사임대사례로 제시한 인근상가는 쟁점상가와 인근지역에 위치는 하고 있으나, 규모 및 이용상황 등이 현격한 차이가 있어 “유사한 임대사례”로 보기에는 불합리하므로 합리적인 임대가액 산정을 위하여 국유재산법시행령 제26조의 규정을 원용하여 임대수입금액을 산정한 당초처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 특수관계자에게 상가를 시가에 미달하게 임대한 것으로 보아 부당행위계산부인을 하면서 그 적정임대료를 국유재산법시행령 제26조의 규정을 원용하여 산정한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 부가가치세법 제13조【과세표준】 제1항은 『재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다』고 규정하고, 그 제3호에서 『부당하게 낮은 대가를 받은 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가』라고 규정하고 있으며,

같은법시행령 제52조【부당대가 및 에누리 등의 범위】 제1항은 『법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 재와와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저히 낮은 대가로 한다』고 규정하고 있다.

(2) 법인세법 제20조【부당행위계산의 부인】는 『정부는 대통령령이 정하는 바에 의하여 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다』고 규정하고,

같은법시행령 제46조【법인의 부당한 행위 또는 계산】 제1항은 『법 제20조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 관계있는 자를 말한다

1. 출자자(소액주주를 제외한다. 이하 같다)와 그 친족

2. 이하 생략』이라고 규정하고 있으며, 그 제2항에서 『법 제20조에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1.∼6. 생략

7.출자자 등에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율·요율이나 임대료로 대부 또는 제공한 때(이하생략)』이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구법인과 쟁점상가를 임차받은 ○○○ 등은 청구법인의 주주 또는 주주의 친족들로서 서로 특수관계자에 해당되므로 적정임대료 산정에 대하여 보면, 처분청은 인근에 비교가능한 유사한 임대사례를 확인할 수 없다고 하여 국유재산법시행령 제26조를 원용하여 임대료를 산정한 반면, 청구법인은 쟁점상가의 인근지역에 유사임대사례가 있어 이를 확인하여 적정임대료를 산정할 수 있음에도 불구하고 국유재산법시행령 제26조를 원용하여 적정임대료를 산정하여 부당행위계산부인한 처분은 부당하다고 주장하면서 아래와 같이 쟁점상가의 인근지역의 임대사례 등을 제시하므로 이에 대하여 본다.

〈인근지역 임대실례〉

┌──────┬───────┬───────┬───────┐

│ 구 분 │ 청구법인 │ ○○동 XX-XX │ ○○동 XX-X │

│ │(○○동 XX-XX)│ │ │

├──────┼───────┼───────┼───────┤

│ 토지면적 │ 2,669.5㎡ │ 453.4㎡ │ 1,491㎡ │

├──────┼───────┼───────┼───────┤

│ 인근도로 │ 공단로 대로 │ 공단로 대로 │ 공단로 대로 │

│ │ │ (바로 옆) │ (한채 옆) │

├──┬───┼───────┼───────┼───────┤

│ │ │ 6,761.39㎡ │ 1,450.38㎡ │ 1,056.69㎡ │

│ │연면적│(지하1, 지상5)│(지하1, 지상5)│(지하1, 지상3)│

│ │ │1986. 10 준공 │1991. 10 준공 │1984. 8 준공 │

│ ├───┼───────┼───────┼───────┤

│정착│용 도│근린생활·운동│근린생활시설·│근린생활시설·│

│건물│ │·업무시설 │주택등 │주택등 │

│ ├───┼───────┼───────┼───────┤

│ │업 종│은행, 당구장, │소매점, 당구장│소매점, 당구장│

│ │ │음식점, 볼링장│, 학원, 사무실│, 음식점, 주택│

│ │ │, 노래연습장등│, 주택등 │등 │

├──┴───┼───────┼───────┼───────┤

│토지공시지가│ 820,000원/㎡ │ 902,000원/㎡ │ 676,000원/㎡ │

│ │ (1997년기준) │ (1997년기준) │ (1997년기준) │

├──────┼───────┼───────┼───────┤

│건물기준시가│ 177,000원/㎡ │ 176,000원/㎡ │ 155,000원/㎡ │

│ │ (1997년기준) │ (1997년기준) │ (1997년기준) │

├──────┼───────┼───────┼───────┤

│도시계획법상│일반주거지역, │일반주거지역, │일반주거지역, │

│ │5종미관 │5종미관 │5종미관 │

└──────┴───────┴───────┴───────┘

청구법인이 제시한 위 〈인근지역 임대실례〉를 보면, 규모 등이 다소 차이가 있으나 제시된 임대실례 등이 그 위치가 이 건 상가 바로 옆에 위치한 건물 및 한 블록 건너 옆 건물일 뿐 아니라, 도시계획법상 모두 일반주거지역 및 5종 미관지구에 속하고, 용도·업종 및 토지의 공시지가·건물의 기준시가 등이 큰 차이가 없으므로 쟁점상가의 임대와 유사한 임대실례로서의 비교가치가 있다고 판단된다.

위 임대실례에 제시된 부동산의 토지공시지가 및 건물기준시가를 기준으로 산정한 국유재산법상 임대수입금액(①) 중 이들이 신고한 임대수입금액(②)이 차지하는 비율(국유재산법상 임대수입금액 대비 신고비율, 아래 표②/①)을 아래 표에서 살펴보면,

아 래

(단위 : 원)

┌────────┬──┬───────┬───────┬──────┐

│ │ │①국유재산법상│②신고임대수입│국유재산법상│

│ 소 재 지 │연도│ 임대수입금액│ (토지 및 건물│임대수입 │

│(사업자등록번호)│ │ (토지 및 건물│ 포함) │대비 신고 │

│ │ │ 포함) │ │비율(②/①) │

├────────┼──┼───────┼───────┼──────┤

│ ○○동 XX-XX │1997│ 45,975,028 │ 9,975,144 │ 21.7％ │

│ (131-04-XXXXX) ├──┼───────┼───────┼──────┤

│ 임대실례㉮ │1998│ 45,942,840 │ 13,719,945 │ 29.8％ │

├────────┼──┼───────┼───────┼──────┤

│ ○○동 XX-X │1997│ 66,774,495 │ 24,599,995 │ 36.8％ │

│ (131-04-XXXXX) ├──┼───────┼───────┼──────┤

│ 임대실례㉯ │1998│ 66,128,847 │ 26,699,994 │ 40.4％ │

└────────┴──┴───────┴───────┴──────┘

위 임대실례㉮, ㉯ 모두 1997∼1998년 기간동안 국유재산법을 원용하여 산정한 임대수입금액에 비해 21.7∼40.4％ 정도로 신고하고 있음을 알 수 있다.

일반적으로 적정임대료의 산정은 인근의 유사한 임대실례를 비교하여 산정하는 것이고, 임대실례가 없는 경우에도 구체적인 당해 부동산의 위치와 주위환경, 이용상황이나 사용가능범위 등 부동산의 거래가격(임대보증금 또는 임대료)을 형성하는 개별적인 요인은 물론, 인접지역내 유사부동산의 거래가격을 종합적으로 검토하는 등 합리적인 방법에 따라야 할 것(대법원 88누3987, 1989. 11. 14외 다수)인 바,

위 사실관계 등을 종합하여 보면, 처분청은 쟁점상가 인근에 유사한 임대사례가 없다고 보아 국유재산법상 임대료를 원용하여 적정임대료를 산정했으나, 청구법인이 제시한 임대실례가 특수관계자가 아닌 제3자와의 부동산 임대실례이고 그 건물의 용도 및 임차자의 업종 등이 유사하며, 그 위치는 쟁점상가 바로 옆에 위치하고 있어 유사한 임대사례로서의 비교가치가 있고, 이 건 임대료의 부당행위계산부인에 원용된 국유재산법이 공시지가 등이 현실화되지 않았던 때의 것으로 공시지가 등이 거의 현실화된 오늘날은 현실성이 떨어지는 점 등을 고려해 볼 때, 인근 유사한 임대사례가 있는 이 건의 경우 국유재산법상의 임대료를 원용하여 적정임대료를 산정하고 부당행위계산부인한 처분은 경제적 합리성과 형평성을 결여한 것으로 부당하다 할 것이므로,

위 제시된 임대실례㉮, ㉯의 토지 및 건물을 포함한 신고임대수입금액(②)이 국유재산법을 원용한 임대수입금액(①)에서 차지하는 비율(위 도표상 ②/① : 연도별 21.7∼40.4％)을 합산하여 평균한 비율｛1997년 : (21.7+36.8)÷2 = 29.25％, 이하 같음, 1998년 : 35.1％｝을 쟁점상가의 국유재산법을 원용한 임대수입금액에 곱하여 적정임대료를 산정하고, 청구법인이 기 신고한 각 연도별 쟁점상가의 신고임대수입금액이 위와 같이 산정한 적정임대료 보다 과소하게 신고된 경우에 한하여 그 금액을 부당행위계산부인함이 타당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

참조판례

-대법원 1989. 11. 14. 선고 88누3987 판결

유사 판례