국심1997서1861 (1997.12.4)

양도

기각

거래증빙 또는 실지조사에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가에 의거 과세할 수 있다고 해석함이 타당하다고 할 것임

소득세법 제27조【양도 또는 취득의 시기】

국심1995서1089

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOO 대지 119㎡, 주택 53.59㎡(이하 “관련부동산1”이라 한다)와 위 같은곳 OOOOOO 대지 106㎡, 주택 57.52㎡(이하 “관련부동산2”라 한다)를 1994.8.23과 1994.9.19 각각 취득하여 구 주택을 멸실하고 동 지상에 주상복합건물 729.84㎡(토지 및 건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 청구외 OOO에게 양도하고 자산양도차익 예정신고시 양도일자를 등기접수일인 1996.1.13자로, 취득가액을 587,342,000원으로, 양도가액을 650,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 신고하였다.

서울지방국세청(이하 “조사청”이라 한다)에서 청구인의 양도소득세 신고내용을 조사한 결과 양도일자는 잔금청산일인 1995.12.15자로, 취득가액은 612,938,000원으로, 양도가액은 850,000,000원으로 조사하여 처분청에 통보함에 따라 처분청은 1997.2.16 청구인에게 1995년 귀속분 양도소득세 150,937,310원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 1997.4.11 심사청구를 거쳐 1997.7.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

(1) 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대한 잔금청산일을 1995.12.15로 보고 있으나 청구인이 매수인인 청구외 OOO에게 쟁점부동산을 양도하고 그 양도대금 850,000,000원 중 845,000,000원은 1995.12.15까지 지급받았으나 나머지 잔금 5,000,000원은 쟁점부동산의 하자보증금으로 남겨두었던 것을 1996.1.11 정산하였으므로 1996.1.11을 잔금청산일로 보아야 하고,

(2) 쟁점부동산의 거래를 투기거래로 볼 수 없고, 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 않으므로 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여야지 조사된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정한 것은 부당하며,

(3) 이 건 쟁점부동산의 양도차익을 처분청이 조사한 실지거래가액에 의하여 산정한다고 하더라도 그 취득가액은 청구인이 당초 신고한 587,342,000원이 아니라 실지취득가액인 702,342,000원으로 하여야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 처분청이 제시한 자료에 의하면, 쟁점부동산의 매수인인 청구외 OOO이 잔금 130,000,000원을 1995.12.15 청산하였다고 확인하고 있고, 또한 청구외 OOO이 제시한 예금통장사본(OOOO은행 OOOOOOOOOOOOOOOOO)에 의하여도 1995.12.15자로 146,000,000원이 인출된 사실이 확인되고 있는 반면 청구인이 실지매매계약서를 제시하고 있지 않아 하자보증금에 대하여 별도의 약정사항이 있었는지 조차도 확인되지 않고 있어 처분청이 양도시기를 1995.12.15로 보아 이 건 양도소득세를 결정한 처분은 정당하고,

(2) 청구인은 심사청구시 위의 청구주장(2)에 대하여는 주장하지 않아 국세청장 의견은 없으나, 처분청은 이 건 청구인이 실지거래가액에 의하여 신고하였으므로 처분청이 조사확인한 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이며,

(3) 청구인이 양도소득세 신고시 관련부동산1, 2의 취득가액 합계액을 310,000,000원으로 신고하였을 뿐 아니라 처분청이 제시한 자료에 의하면 관련부동산1, 2를 청구인에게 양도한 청구외 OOO와 OOO이 관련부동산1, 2의 매매가액이 각각 160,000,000원과 150,000,000원임을 확인하고 있고, 또한 동 매매가액이 계약서에 의하여 확인되고 있는 반면 청구인은 그 취득가액 합계액이 425,000,000원이라고 주장만 하고 있지 그와 관련된 매매계약서 및 증빙서류를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 이 건 관련부동산1, 2의 취득가액을 청구인이 당초 신고한 취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

청구주장(1)에 대하여 본다.

가. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도시기를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제27조에 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제53조 제1항에서 “법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다. 2.(생략)～5.(생략)”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산의 양도대금 850,000,000원 중 하자보증금으로 남겨두었던 5,000,000원을 1996.1.11 정산하였으므로 쟁점부동산의 양도대금에 대한 잔금청산일은 1996.1.11이라고 주장하면서 쟁점부동산의 매수인인 청구외 OOO이 1996.10.16 작성한 확인서를 제시하고 있으나, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 쟁점부동산은 1995.12.13 증축된 사실이 확인되고 있고, 하자보증금은 통상 준공일로부터 1년후에 정산하는 점에 비추어 보아도 증축일로부터 1개월도 지나지 않은 시점에 하자보증금을 정산하였다는 것은 납득하기 어렵고 더구나 청구인은 하자보증금의 내용을 확인할 수 있는 실지매매계약서도 제출하지 못하고 있어 하자보증금으로 5,000,000원을 1996.1.11 정산하였다는 청구주장은 그 신빙성이 없는 것으로 인정된다 하겠고,

(2) 한편, 이 건 처분청이 제시한 관련조사서에 의하면, 당초 쟁점부동산의 매수인인 청구외 OOO에 대한 조사시 청구외 OOO은 쟁점부동산의 매매와 관련하여 1995.10.12 계약금 1억원, 1995.11.14 중도금 2억8천만원, 1995.12.15 잔금으로 1억3천만원(합계 5억1천만원으로 쟁점부동산의 매매대금 8억5천만원과의 차액 3억4천만원은 쟁점부동산의 임대보증금으로 대체되었음)을 지급한 것으로 1996.8.16 확인서를 작성하여 조사청에 제출하였을 뿐 아니라 이에 대한 증빙자료로 본인의 예금통장사본(6계좌)을 제시하고 있어 그 중 OOOO은행 OO동지점의 예금통장사본(계좌번호 : OOOOOOOOOOOOOOOOO)의 거래내역을 보면 1995.12.15자에 146,000,000원이 인출된 사실이 확인되고 있다.

(3) 전시한 법령과 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인은 그 신빙성에 의심이 가는 청구외 OOO이 1996.10.16 작성한 확인서 이외에 하자보증금의 내용에 관한 약정사실을 확인할 수 있는 실지매매계약서등은 제시하지 못하고 있어 쟁점부동산을 매매하면서 하자보증금이 있었는지 조차도 확인되지 않고 있는 반면, 조사청은 쟁점부동산 매수인인 청구외 OOO의 금융거래내역과 매매대금 지급과 관련한 확인서를 확보하여 잔금 1억3천만원이 1995.12.15 청산된 것으로 조사·확인하였으므로 처분청이 이 건 쟁점부동산의 양도시기를 1995.12.15로 하여 청구인에게 1995년 귀속분 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

청구주장(2)에 대하여 본다.

가. 쟁점

이 건의 다툼은 청구인이 신고한 실지거래가액과 다른 과세관청이 조사한 실지거래가액으로 과세할 수 있는지, 아니면 기준시가로 과세하여야 하는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조(양도가액)에 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다”고 규정하면서 그 제1호에 “제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있고, 같은법 제97조 제1항 제1호(취득가액) 가목에 “제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조(95.12.30 개정, 96.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용) 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.(생략) 2.(생략) 3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 규정하고 있고, 같은조 제5항 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.

(2) 한편, 이 건 관련법령의 변천을 살펴보면, 구 소득세법 제23조 제4항 제1호에서 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 양도소득계산시 양도가액은 당해자산의 양도당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(1990.12.30 개정) 고 규정하면서, 법 제23조 제4항 제1호 단서의 “대통령령이 정하는 경우”의 하나로 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호에서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 를 규정하다가 1993.12.31자로 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호는 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우 로 개정되었다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산의 양도차익 예정신고시 양도가액은 650,000,000원으로, 취득가액은 587,342,000원으로 하여 실지거래가액으로 신고하였고, 조사청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 조사하여 양도가액은 850,000,000원으로, 취득가액은 612,938,239원으로 조사하여 처분청에 통보함에 따라 처분청이 조사된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정하였으나, 청구인은 청구인이 당초 신고한 실지거래가액으로 양도차익을 산정하지 않는 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있다.

(2) 전시한 법령의 변천과정을 살펴보면, 1993.12.31 개정전의 “구 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호”에서는 처분청이 양도자가 신고시 제출한 실지거래가액과 다른 실지거래가액을 확인하였을 경우에 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 기준시가로 과세하였으나 1993.12.31 개정된 “동 신규정(대통령령 제14083호)”에 따르면, 비록 처분청이 조사·확인한 실지거래가액이 청구인의 신고내용과 다르더라도 처분청이 조사를 통하여 실지거래가액을 확인하였을 경우에는 확인된 실지거래가액으로 과세함이 타당하고 또한 입법취지에도 부합되는 것(국심 95서1089, 1995.7.21외 다수 같은 뜻임)으로 보아 왔다.

즉 1993.12.31 구 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 개정이유가 실가신고제도를 악용하여 실가를 허위로 조작하여 신고하는 사례를 방지하기 위하여 확인된 실가로 과세하기 위한 것에 있었으나 1993.12.31 개정시행령에서는 처분청이 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 어떻게 할 것인가에 대한 근거규정이 미약하다고 생각하여 1995.12.30 신 소득세법시행령 제166조 제5항 제2호에 그 근거규정을 보완하여 납세자가 실지거래가액과세를 신청하였으나 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 세무서 및 지방국세청에 설치된 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 과세할 수 있도록 개정하였을 뿐 당초 1993.12.31 동 조항 개정취지가 사라진 것이 아니므로 처분청이 실지거래가액을 조사하여 확인한 경우에는 확인된 실지거래가액에 의거 과세하여야 하는 것이고 다만, 거래증빙 또는 실지조사에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가에 의거 과세할 수 있다고 해석함이 타당하다고 할 것이다.(국심96부 3165, 1997.3.27 같은 뜻임)

따라서 이 건 처분청이 조사·확인된 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

청구주장(3)에 대하여 본다.

가. 쟁점

이 건의 다툼은 관련부동산1,2의 실지취득가액이 얼마인지를 가리는 데 있다.

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 서울지방국세청(조사청)이 당초 조사한 쟁점부동산의 취득가액 612,938,000원 중 당초 주택 및 토지의 취득가액을 310,000,000원(관련부동산1의 취득가액 160,000,000원과 관련부동산2의 취득가액 150,000,000원의 합계액임)으로 신고하였으나 실지취득가액은 425,000,000원(관련부동산1의 취득가액 215,000,000원과 관련부동산2의 취득가액 210,000,000원의 합계액임)으로 하여야 한다고 주장하면서 사실확인서를 제출하고 있으나, 동 사실확인서는 관련부동산1,2의 양도인인 청구외 OOO, OOO의 것이 아니고 OOO의 조카와 OOO의 남편이 확인한 것으로 그 신빙성이 없고, 청구인은 위 사실확인서 이외의 취득대금의 지급과 관련한 금융자료는 제출하지 못하고 있다.

(2) 한편, 조사청은 관련부동산1, 2의 양도자인 청구외 OOO와 OOO을 조사하면서 관련부동산1의 매매가액이 160,000,000원인 것과 관련부동산2의 매매가액이 150,000,000원인 것에 대하여 청구외 OOO와 OOO의 확인서를 받았을 뿐 아니라 관련부동산1의 경우에는 청구외 OOO가 조사받을 당시 제출한 매매계약서에 의하여도 동 사실이 확인되고 있다.

(3) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인은 당초 신고한 관련부동산1, 2의 실지취득가액이 잘못된 것이라고 주장하면서 거래상대방도 아닌 거래상대방의 조카 및 남편의 사실확인서만을 받아 제출하고 있고, 취득대금의 지급과 관련된 금융자료도 제출하지 못하고 있는 반면 이 건 조사청은 거래상대방인 청구외 OOO와 OOO을 직접조사하여 청구인이 신고한 관련부동산1, 2의 취득가액이 실지거래가액인 것을 확인하고 있으므로 이 건 처분청이 관련부동산1, 2의 취득가액을 청구인이 당초 신고한 가액인 310,000,000원으로 하여 취득가액을 결정한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.