조심 2019서2602 (2019.12.10)

양도

기각

주거에 적합한 구조로서 종전부터 현재까지 주거용으로 사용되고 있는 쟁점오피스텔이 일시적인 공실상태에 있었다 하더라도 그 공부상 용도에 불구하고 이를 주거용으로 사용되었다고 보는 것이 합리적이라 할 것이므로, 쟁점양도주택에 고가주택규정을 적용하지 아니하여 양도소득세를 부과한 처분청의 당초 처분에 달리 잘못이 없다고 판단됨

국세기본법 제14조 / 소득세법 제89조 / 소득세법 제95조 / 소득세법 시행령 제154조 / 소득세법 시행령 제156조 / 소득세법 시행령 제160조

조심2013중2899

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO소재 주택 및 그 부속토지(이하 “쟁점양도주택”이라 한다)를 2015.2.24. 취득하였다가 2017.6.30. 양도하고 그 양도차익에 대하여 「소득세법」제95조 제3항 및 같은 법 시행령 제160조의 고가주택에 대한 양도차익 계산규정(이하 “고가주택규정”이라 한다) 등을 적용하여 양도소득세 OOO을 신고․납부하였다.

나. 처분청은 2019.2.27.～3.18. 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 청구인의 배우자 OOO소유한 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)가 사실상 주거용으로 사용된 것으로 보고, 쟁점양도주택에 고가주택규정을 적용하지 아니하여 2019.5.16. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.6.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인의 배우자 OOO서울특별시 강동구 천호동에 소재하면서 김포, 안산, 연희동 등에 각 사업장을 둔 주식회사 OOO(이하 OOO라 한다)의 이사이자 쟁점오피스텔의 소유자로, OOO2017년에 들어 3개 사업현장에서 많은 하자가 발생하여 공사진행이 원활하지 않아 막대한 손실이 예측되자, 2017년 5월경 마침 공실이 된 쟁점오피스텔에 OOO지점을 두고 현장을 챙기고자 하였다. 이에 OOO2017.5.25. OOO쟁점오피스텔에 대한 임대차계약을 체결하고 그에 대한 사업자등록을 내고 이를 공사현장 관련 사무를 처리하는 사무실로 사용하였다.

조세심판원의 결정례(조심 2013중2899, 2013.12.18.)에서 오피스텔이 주거용으로 사용되었는지 여부와 관련하여, 주민등록사실 등 오피스텔이 주거용으로 사용되었음을 객관적으로 입증할 증빙자료를 제시하지 못하고 있고, 법인이 오피스텔을 공사현장을 관리하는 사무실로 사용하였다는 청구주장에 타당성이 있어 보이며, 오피스텔의 상수도 사용량이 일반적인 가구의 것보다 적은 양으로 상시 거주목적으로 사용하였다고 보기 어렵고, 법인이 임차보증금 및 임차료를 지급하고 그에 대하여 정상적으로 부가가치세를 신고한 사실에 비추어 동 오피스텔은 사업용으로 사용한 것이라고 판단한 바 있다.

쟁점오피스텔 역시 OOO2017.5.20. OOO임대차계약을 체결하고 2017.5.30. OOO목동지점으로 사업자등록증을 발급받았으며, OOO공사현장은 쟁점오피스텔이 소재한 곳과 인접해 있고, 관리비고지서상 OOO쟁점오피스텔을 사용한 기간(6～7월)에 온수, 수도 및 가스 사용량이 전무하며, OOO쟁점오피스텔을 설치장소로 하여 컴퓨터를 주문하였다. 쟁점오피스텔 입주자대표회의가 OOO전자세금계산서로 관리비를 청구하였고, 입주자대표회의가 발급한 전입현황에 OOO2017.5.25. 전입하였다가 2017.9.10. 전출한 것으로 기재되어 있으며, OOO대표자의 차량이 매일 9시 30분경 입차한 것으로 나타난다. OOO에게 임차료를 지급하였고 OOO이에 정상적으로 세금계산서를 발급하고 그에 대한 부가가치세 신고를 한 사실이 있는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔은 주거용이 아닌 사업용으로 사용된 것이 명백하다고 할 것인바 과세요건 사실의 입증책임은 처분청에 있음에도 처분청은 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 객관적인 사실은 전혀 제시하지 못하고 있다.

설령, 처분청의 의견과 같이 쟁점오피스텔이 사실상 전혀 사용되지 않아 공가에 해당한다고 하더라도, 공가에 해당한다면 쟁점오피스텔은 그 공부상 용도인 ‘업무시설’인 오피스텔로 판단하여야지 이를 주거용으로 사용되었다고 볼 수 없는 것이다.

나. 처분청 의견

「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 “주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 오피스텔이 주거용, 사업용에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조, 형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항인데, 쟁점양도주택에 대한 고가주택규정 적용과 관련하여 청구인의 배우자 OOO소유한 쟁점오피스텔은 대표적인 주거지로 침실 3개, 거실 1개, 드레스룸 1개, 주방 및 식당 1개, 욕실 및 화장실 2개이자 바닥난방설비가 설치되어 있는 상시 주거가 가능한 구조로서 분양당시부터 주거용으로 임대한 사실이 확인되고 언제든지 용도나 구조변경 없이 주택으로 사용가능하였다. 청구인의 쟁점양도주택 양도일(2017.6.30.) 직전인 2017.5.25.에 OOO자신과 특수관계인 OOO쟁점오피스텔에 대한 임대차계약을 체결하고 3개월 간 사업용으로 사용했다고 주장하나 그 내용이나 실적이 불명확한 점에 비추어, 2017.3.20. 쟁점양도주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 중도금을 받기 전인 2017.3.29. 쟁점오피스텔에 입주한 OOO임대차계약기간 만료일이 다가오자 쟁점양도주택에 대한 고가주택규정 적용을 위해 2017.5.31. 쟁점오피스텔에 OOO지점 사업자등록을 신청하고 100일 후 폐업한 것으로 보인다.

청구인은 쟁점오피스텔을 소재지로 하여 OOO지점으로 사업자등록하고 임대료․관리비를 지급하였다고 주장하나, 사업자등록이란 부가가치세 업무의 효율적인 운영을 위하여 납세의무자의 사업에 관한 일련의 사항을 세무관서의 공부에 등재하는 것에 불과한 것으로 실제 사업여부를 확인할 수 있는 어떠한 증빙이 될 수 없다. OOO에게 임차료를 지급하고 OOO세금계산서 발급 및 부가가치세 신고를 하였다고 하여 쟁점오피스텔을 주거용이 아닌 사업용으로 사용했다는 증거가 될 수 없고 세금계산서 발행에 따른 매입세액을 OOO환급받은 것이 확인된다.

쟁점오피스텔 인근에 OOO공장현장이 있고 쟁점오피스텔에 사무실용 컴퓨터를 주문하였다고 하나, OOO공사현장은 경기도 안산․김포 및 서울특별시 서대문구에 산재해 있고 공사의 착공일자가 2015년 4월, 2016년 12월, 2017년 5월로 굳이 쟁점양도 주택의 양도시기인 2017년 6월에 지점을 설립할 하등의 이유가 없고, 쟁점오피스텔에 OOO지점 사업자등록을 한 2017.5.31.에 OOO본점 사업장이 서울특별시 강동구 천호동에서 광진구 군자동으로 이전되었는데 목동인근의 사업장관리를 위한 것이라면 법인지점 설치보다는 법인의 사업장을 이전하는 것이 일반적이라 할 것이고 OOO법인지점 설립 후 원천징수된 근로자나 사업실적이 전무하였다. 컴퓨터 구입 역시 이를 제외한 사무용 비품이 전혀 없고 종업원도 없이 지점에서 이를 이용하여 어떠한 업무를 수행했는지 확인되지 아니한다.

쟁점오피스텔의 수도, 가스사용량이 전무하다는 주장 역시 쟁점오피스텔이 사업용으로 사용됐다고 주장하는 기간 중 가스 사용량이 없어 사람이 거주하였다고 볼 수 없거나 극히 짧은 시간 머무른 것으로 보여 쟁점오피스텔은 그 기간 동안 사실상 공가상태인 것으로 보이는 반면, 쟁점오피스텔은 취득일 이후 계속하여 주거용으로 사용되어 왔고 해당 기간 이후 현재까지도 주거용으로 사용되고 있다는 점을 고려하면 일시적으로 다른 용도로 사용하고 있는 것으로 볼 수 있고 내부시설 및 구조에 따라 항상 주거용으로 사용가능하며 그 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있다면 이는 주택으로 보아야 할 것이다.

쟁점오피스텔 관리사무소에 전출입 신고한 것과 OOO소유의 차량이 입차한 기록이 있다고 하나, 관리사무소에 대한 전출입 신고는 임대차계약에 따른 단순 표기로 쟁점오피스텔이 사업용으로 사용했다는 증거가 될 수 없고, OOO소유한 차량의 출입기록 77건은 출차시간 없이 입차시간만 표시되어 있으며 출입기록의 43%인 33건이 토․일요일 및 공휴일의 것으로 확인되어 실제 업무가 이루어졌는지 여부가 불분명하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점오피스텔이 주거용으로 사용된 것으로 보아 쟁점양도주택의 양도차익에 대하여 고가주택규정을 적용하지 아니하고 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조 (실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법

제89조 (비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제95조 (양도소득금액) ③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

(3) 소득세법 시행령

제154조 (1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

제156조 (고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.

제160조 (고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익