beta
[청구번호]
조심 2020중1944 (2020.10.12)
[세 목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
환매는 종전에 이루어진 협의에 의한 양도가 취소 또는 해제된 것이 아니라 환매권자와 사업시행자 사이의 새로운 매매계약으로서 환매권은 본래의 계약과는 별개의 권리인 점, 청구인이 환매권을 행사하여 새로 취득한 쟁점토지의 취득일은 환매대금을 청산한 날로 보아야 하므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[관련법령]
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 1993.10.11. 증여로 취득한 OOO 답 54㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.3.26. 공공사업을 위한 토지로 협의매각하였고, 쟁점토지가 OOO로 변경지정됨에 따라 2014.3.17. 환매권을 행사하여 쟁점토지를 재취득하였으며, 2017.1.31. OOO공사에 수용된 후 쟁점토지 취득시기를 환매일(2014.3.17.)로 하여 양도소득세를 신고하였다.
나. 이후 2020.2.18. 청구인은 OOO예정지구로의 사업계획변경고시일인 2008.5.30.을 사실상 쟁점토지의 취득일로 보아 농지대토 감면 및 장기보유특별공제 적용을 하여야 한다고 주장하면서 기 납부한 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 쟁점토지의 취득시기를 환매대금 청산일인 2014.3.17.로 보아 2020.3.10. 이를 거부하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2020.5.11. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
환매권 행사로 인해 쟁점토지를 재취득한 것은 투기목적이 아니라 강제수용에 의해 자신의 의사에 반하여 소유권을 상실하였다가 공익사업의 폐기로 다시 그 소유권을 회복한 것에 불과하고, 사업인정고시일인 2008.5.30. 환매권이 발생하였음에도 사업시행자로부터 환매통지를 받지 못하여 불가피하게 환매권 행사 제척기간에 임박하여 뒤늦게 환매의사표시를 하여 판결로써 2014.3.17. 쟁점토지를 재취득하게 된 것이다.
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」상 환매권을 인정하는 취지는 원소유자에게 소유권을 원상회복하여 토지 소유자로서의 종전 권리 및 지위를 향유하게 하는 데 있으므로 원 소유자가 수용되었던 토지를 환매로 취득하는 경우에는 신규취득이 아니라 수용으로 상실되었던 기존 소유권을 원상회복한 것으로 보는 것이 타당한바, 설령 환매에 의해 쟁점토지를 새로이 취득한 것으로 본다 하더라도 이는 환매통지 등 정상적인 절차에 따른 환매에 해당하고, 이 건 쟁점토지의 환매는 사업시행자로부터 환매할 수 있다는 환매통지서를 받지 못하여 이를 알지 못하다가 환매권 제척기간에 임박하여 판결에 의해 환매한 경우에 해당하므로 정상적인 절차에 따른 환매로 볼 수 없다.
따라서 환매로 인한 쟁점토지 재취득일을 환매권 발생시점인 2008.5.30.(사업인정고시일)로 보거나 최소한 2차 수용일(2017.1.31.)의 4년 전인 2013.1.30.로 보아야 하고, 그렇다면 종전농지의 4년 이상 재촌․자경요건을 충족하였으므로 농지대토 감면 및 장기보유특별공제를 적용하여야 한다.
나. 처분청 의견
청구인은 쟁점토지가 공익사업을 위해 협의매각된 이후 해당 공익사업의 폐기·변경으로 인하여 환매권을 행사할 수 있는 권리가 발생(2008.5.30.)하였고, 청구인이 실제 환매권을 행사하여 소유권이전등기를 완료하기까지 상당한 기간이 소요되었다고 주장하나, 청구인이 주장하는 행정기관의 실수 등을 확인할 만한 증빙이 없고 「소득세법」 제162조에 의거 그 취득시기를 환매대금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날로 보도록 규정되어 있을 뿐 청구인의 특별한 사정을 감안할 예외규정이 없어 쟁점토지의 취득일을 환매대금청산일(2014.3.17.)로 보는 것이 타당하다.
따라서 처분청은 환매권으로 인한 쟁점토지의 재취득시기를 2014.3.17.로 보아 본 건 처분을 한 것으로서 쟁점토지에 대하여 농지대토 감면 및 장기보유특별공제를 적용할 수 없다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점토지의 취득시기를 환매대금청산일로 보아 경정청구를 거부한 처분의 당부
나. 관련 법령 등
제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우
제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.
제91조(환매권) ① 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 "취득일"이라 한다)부터 10년 이내에 해당 사업의 폐지·변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 "환매권자"라 한다)은 그 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.
② 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 아니하였을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 환매권은 취득일부터 6년 이내에 행사하여야 한다.
③ 제74조 제1항에 따라 매수하거나 수용한 잔여지는 그 잔여지에 접한 일단의 토지가 필요 없게 된 경우가 아니면 환매할 수 없다.
④ 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자와 환매권자는 환매금액에 대하여 서로 협의하되, 협의가 성립되지 아니하면 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다.
⑤ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 환매권은 「부동산등기법」에서 정하는 바에 따라 공익사업에 필요한 토지의 협의취득 또는 수용의 등기가 되었을 때에는 제3자에게 대항할 수 있다.
⑥ 국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관이 사업인정을 받아 공익사업에 필요한 토지를 협의취득하거나 수용한 후 해당 공익사업이 제4조 제1호부터 제5호까지에 규정된 다른 공익사업으로 변경된 경우 제1항 및 제2항에 따른 환매권 행사기간은 관보에 해당 공익사업의 변경을 고시한 날부터 기산(起算)한다. 이 경우 국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관은 공익사업이 변경된 사실을 대통령령으로 정하는 바에 따라 환매권자에게 통지하여야 한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점토지는 1993.10.11. 증여를 원인으로 청구인이 취득하였고, 2004.3.26. 공공용지의 협의취득을 원인으로 경기도 명의로 소유권이전되었다가, 다시 2014.3.17. 환매(OOO를 원인으로 하여 청구인 명의로 소유권이전된 후 2017.1.31. 수용을 원인으로 한국토지주택공사에게 소유권이전되었다.
(2) 2020.2.18. 청구인은 OOO예정지구로의 사업계획변경고시일인 2008.5.30.을 사실상 쟁점토지의 취득일로 보아 농지대토 감면 및 장기보유특별공제 적용을 하여야 한다고 주장하면서 기 납부한 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 쟁점토지의 취득시기를 환매대금 청산일인 2014.3.17.로 보아 이를 거부하였다.
(3) 청구인은 쟁점토지 취득시기를 2008.5.30.로 보아야 하고 그렇다면 대토농지 감면 및 장기보유특별공제 적용요건을 충족한다고 주장하면서, 그 증빙으로 OOO판결서[원고 : 청구인, 피고 :OOO, 주문 : 피고는 원고에게 쟁점토지에 관하여 2014.3.17.자 환매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라(원고승소)], 조합원증명서, 농지원부, 거래자별 매출상세내역, 지적도 등을 제출하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」제88조 제1항에서 ‘양도’를 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 규정하고 있는데, 여기서 말하는 ‘양도’에는 소유자가 자유로운 의사에 의하여 양도하는 경우뿐만 아니라 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 수용 등 소유자의 의사에 기하지 아니한 경우도 포함되는 것이며, 환매는 종전에 이루어진 협의에 의한 양도가 취소 또는 해제된 것이 아니라 환매권자와 사업시행자 사이의 새로운 매매계약으로서 환매권은 본래의 계약과는 별개의 권리인 점, 즉 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제91조 제1항의 환매권은 사업시행자에게 수용된 토지가 필요 없게 된 때 원소유자가 다시 취득할 수 있는 권리를 부여한 것으로, 청구인은 자신이 가진 권리(환매권)에 따라 쟁점토지의 소유권을 다시 취득한 것으로 볼 수 있다 하겠다.
따라서 청구인이 환매권을 행사하여 새로 취득한 쟁점토지의 취득일은 환매대금을 청산한 날(2014.3.17.)로 보아야 하므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.