조심2012서0722 (2012.04.13)

양도

기각

청구인은 쟁점ⓛ토지와 쟁점건물의 양도가액을 임의배분한 것이 아니라고 주장하나, 기준시가 증가비율과 청구인 신고금액의 증가비율의 차이(2,560%:61%, 32%:443%)가 크게 나타나고 있는 점, OOO의 대출예상가격이 쟁점ⓛ토지는 OOO, 쟁점건물은 OOO으로 쟁점ⓛ토지가 크게 나타나는 점 등을 종합할 때, 청구주장은 받아들이기 어려움

소득세법 제96조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1983.12.14. 취득한 OOO 620㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다) 및 그 지상건물 734.7㎡(사용승인일 1987.6.29., 등기일 1996.2.23., 3층 근린생활시설 및 숙박시설로서, 이하 “쟁점건물”이라 한다) 및 1991.6.3. 취득한 같은 리 257-1 답 480분의 251㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 2009.10.31. 양도한 후, 양도가액을 OOO 쟁점건물 환산가액 O,OOO,OOO,OOOO, OOOOO OOOOOO OO,OOO,OOOO)OO OO OOOOOOOOOOO OOOOOO OOOOOOOO

OO OOOO O OOOOO OO OOOOOO OOOO OOOOOO OOOOO OOOOO OOOO OOOO OOOOO OOO OO OOOOO OOOOO OOOO(OOOOO OOOOO,OOO,OOOO, OOOO OOO,OOO,OOOO), 그 취득가액은 환산하였으며(쟁점①토지 OOO 쟁점②토지의 취득가액도 불분명하다고 보아 기준시가로 환산한OOO으로 하여2011.10.19. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.1.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 관련 매매계약서와 같이 쟁점①토지와 쟁점건물의 매매가액을 각각 구분하여 체결하고 정당하게 양도소득세를 신고하였고, 제시한 다른 유사 사례에서도 토지와 건물을 구분하여 양도한 것으로 나타나는바, 이를 임의로 배분한 것으로 보아 양도가액을 기준시가로 안분하여 과세한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.

(2) 쟁점②토지의 취득가액을 법원판결문에 기초하여 OOO로 하여 양도소득세를 신고하였는바, 이를 부인하고 환산가액으로 하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점①토지와 쟁점건물의 양도당시 기준시가가 OOO으로 취득당시 기준시가에 비하여 각각 2,560.0%, 32.2%로 증가하였으나, 청구인이 구분기재하여 신고한 쟁점②토지와 쟁점건물의 양도가액은 각각 OOO만원으로 양도당시 기준시가에 비하여 61.3%, 443.3% 증가한 것으로 나타나 사회통념상 인정될 수 없는 범위이고, 청구인이 제시한 유사 사례는 2006.12.20. 작성된 부동산매매계약서로서 양도시기, 지목 및 건물용도가 본건과 달라 청구인이 구분기재하여 신고한 위 가액에 대하여 신뢰할 만한 구체적인 증빙이 되지 못하므로 「소득세법」제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항의 규정에 의하여 해당 양도가액을 기준시가로 안분하고, 그 취득가액을 환산가액으로 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

(2) 청구인이 제시한 법원판결문에 의하면, 청구인의 아버지인 OOO답 480㎡ 및 같은 리OOO 대지 650㎡ 및 건물을OOO에 취득하면서, 같은 리 OOO 및 같은 리OOO이 농지취득자격이 되지 아니하여 자격있는 청구인 앞으로 가등기를 경료한 후에 본등기절차를 이행하기로 약정되어 있고, 판결주문에서 매매예약완결을 원인으로 한 소유권이전등기절차이행으로 취득하였음이 확인되는 등 실제로 청구인이 취득한 가액이 불분명하므로 동 가액을 환산가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점①토지와 쟁점건물의 가액구분이 불분명한 것으로 보아 양도가액을 기준시가로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② 쟁점②토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 동 가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정된 것) 제96조 [양도가액] ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

제97조 [양도소득의 필요경비계산] ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제100조 [양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령(2009.2.4. 대통령령 제21301호로 개정된 것) 제166조 [양도차익의 산정 등] ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가가 치세법 시행령」제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

(3) 부가가치세법 시행령(2008.12.3. 대통령령 제21148호로 개정된 것) 제48조의2 [과세표준의 안분계산] ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액 [제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①토지의 등기부등본에는 청구인이 1983.12.14. 쟁점①토지를 매매로 취득한 후, 2009.10.16. OOO에게 매매를 등기원인으로 소유권이전등기한 것으로, 쟁점건물의 등기부등본에는 청구인이 2009.10.16. 쟁점건물을 OOO에게 매매를 등기원인으로 소유권이전등기한 것으로 나타나며, 쟁점②토지의 등기부등본에는 청구인이 1991.6.3. 쟁점②토지를 매매로 취득한 후, 2009.12.23. 동 토지를 거래가액 OOO에게 매매를 등기원인으로 소유권이전등기한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 신고하고 처분청이 경정한 이 건 양도소득세의 내역은 아래 <표1>과 같다.

OOOOOOOOOO OOOOO OO O OOOO

(OO : OO)

(3) 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 청구인과 OOO 간에 계약한 쟁점①토지와 쟁점건물의 부동산매매계약서에는 청구인이 쟁점①토지와 쟁점건물을 OOO에게 양도하기로 한 내용이 나타나고, 동 계약서 특약사항에는 토지는 OOO원으로 하는 것으로 기재되어 있으며, 건물대금은 모텔허가권, 식당영업권, 집기류일체 포함된 것으로, 숙박허가권 및 대중음식점 허가권은 매도자가 책임 하에 양도·양수하는 것으로, 모든 토지, 건물 및 시설물은 포괄승계하는 것으로 기재되어 있다.

(나) 청구인이 유사 사례라고 제시한 매도인인 OOO과 매수인 OOO2006.12.19. 계약한 부동산매매계약서에는 토지가액이 OOO으로 기재되어 있다.

(다) 처분청이 제시한 쟁점①토지 및 쟁점건물의 기준시가는 아래 <표2>와 같이 나타나며, OOO의 후 소유자 대출용 예상가격 산정회보서(2009.9.11.)에는 쟁점①토지의 예상가액이 OOO원으로, 쟁점건물의 예상가액은OOO로 기재되어 있다.

OOOOOOOOOO OOOOO O OOOOO OOOOOO

(OO : OO, O)

(라) 위의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점①토지와 쟁점건물의 매매가액을 각각 구분하여 계약을 체결하였음에도 이를 임의로 배분한 것으로 보아 양도가액을 기준시가로 안분하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 쟁점①토지와 쟁점건물의 양도당시 기준시가가 OOO으로 취득당시 기준시가에 비하여 각각 2,560.0%, 32.2% 수준으로 증가한 반면, 청구인이 구분기재하여 신고한 쟁점①토지와 쟁점건물의 양도가액은 각각 OOO만원으로서 양도당시 기준시가에 비하여 각각 61.3%, 443.3% 수준으로 증가한 것으로 나타나는 점, OOO은행의 후 소유자 대출용 예상가격 산정회보서(2009.9.11.)에는 쟁점①토지의 예상가액이 OOO으로 나타나는 점, 청구인이 제시한 유사 사례가 토지가액과 건물가액의 비율이 이 건 부동산과 차이가 있는 것으로 나타나 동 사례가 청구주장을 뒷받침한다고 인정하기는 어렵다고 보이는 점 등을 감안하면, 쟁점①토지 및 쟁점건물의 양도가액에 객관적인 가치가 반영되지 못한 것으로 보이므로,처분청이 쟁점①토지와 쟁점건물의 양도가액을 기준시가로 안분하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(4) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 청구인과OOO 간에 작성된 쟁점②토지의 부동산매매계약서에는 청구인이 쟁점②토지를OOO에게 양도하기로 한 내용이 나타난다.

(나) 청구인이 제시한 OOO로 경료한 가등기에 기하여 1989.5.31.자 매매예약완결을 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행하라) 기재 부동산(그 중 경기도 OOO된 것임, 이하 “이 사건 부동산”이라 함)과 같은 리 OOO 대지 650㎡ 및 그 지상건물의 매수를 위임받고 계약금으로 OOO만원을 지급받으면서 다만 등기는 편의상 피고OOO) 앞으로 경료하였다가 다시 OOO앞으로 이전하기로 약정한 사실, 이에 피고OOO는 다음날 위 부동산들에 관하여 그 소유자들인OOO억원(뒤에 측량결과 평수가 증가하여 1,100만원이 증액되었음)에 매매계약을 체결하였으나, OOO에게는 평당 70만원씩 총OOO원에 매매계약을 체결하였다고 속이고 그로부터 위 계약금을 비롯하여 1988.4.30.까지 사이에OOO원을 지급받아 그 중OOO만원을 위 매매대금으로 OOO에게 지급하고 위 부동산들 중 이 사건 부동산에 관하여는 1988.6.22., 나머지 부동산들에 관하여는 1988.3.25. 피고(OOO) 명의로 각 소유권이전등기를 경료한 사실, 그 후 피고OOO약정에 따라 위 부동산들 중 이 사건 부동산을 제외한 나머지 부동산에 관하여는 1988.7.6. OOO 앞으로 소유권이전등기를 경료하여 주었으나, 이 사건 부동산에 관하여는 OOO이 농지매매증명을 발급받을 수 없어 이전등기를 경료할 수 없게 되자 같은 날 농지매매증명의 발급이 가능한 원고(청구인) 앞으로 청구취지 기재와 같은 가등기를 경료하여 주면서 원고(청구인)의 대리인을 겸임하고 있는 OOO에게 이 사건 부동산에 관하여 1989.5.31.을 매매예약완결일자로 하여 위 가등기에 기한 본등기절차를 이행하기로 약정한 사실 등을 인정할 수 있다는 취지의 내용이 기재되어 있다.

(다) 위의 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점②토지의 취득가액을 위 (나)의 법원판결문에 기초하여 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였음에도 이를 부인하고 동 가액을 환산가액으로 하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 위 판결문에 나타난 OOO원 상당의 가액에는 토지 외에 건물도 포함되어 있고, 토지들의 지목이 달라 청구주장과 같이 그 가액을 면적으로만 나누어서는 적정한 취득가액을 산정하기 어렵다고 보이므로, 처분청이 취득가액을 환산가액으로 하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.