2004 가단88550 손해배상(기)

A

1. B

2. C

3. D

2006. 1. 10.

2006. 2. 7.

1. 피고들은 각자 원고에게 20,000,000원 및 이에 대하여 2002. 7. 29.부터 2006. 2. 7.까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용 중 1/5은 원고의, 나머지는 피고들의 각 부담으로 한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

피고들은 각자 원고에게 25,000,000원 및 이에 대하여 2002. 7. 29.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 기초사실

가. 2002. 7.경 피고 C는 공인중개사로서 인천 연수구 E에서 F공인중개사사무소를 운영하고 있었고, 피고 B은 F공인중개사사무소에서 중개보조원으로 일하였다.

나. 피고 D은 그의 공인중개사 자격증을 G에게 대여하여, G이 2002. 7.경 피고 D의 명의로 인천 연수구 H에서 [공인중개사사무소를 운영하고 있었다.다. 원고가 2002. 7. 3. F공인중개사사무소를 찾아가 피고 B에게 임대차계약의 중개를 의뢰하자, 피고 B은 G과 공동으로 J 소유의 인천 연수구 K 지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 다가구주택 중 L호(이하 이 사건 주택이라고 한다)에 관한 임대차계약을 중개하기로 하였다.

라. 원고는 2002. 7. 3. [공인중개사사무소에서 임대인 J로부터 이 사건 주택의 임대차에 관한 모든 권한을 위임받았다고 하는 G의 말을 믿고, G과 사이에 이 사건 주택에 관한 임대차계약(임대차계약서(갑 제1호증) 상 임대인은 J, 임차인은 원고, 임차보증금은 25,000,000원, 임대차기간은 2002. 7. 9.부터 2004. 7. 8.까지, 중개업자는 F공인중개 사사무소 공인중개사 피고 C로 각 기재되어 있음, 이하 이 사건 임대차계약이라고 한다)을 체결하였다.

마. 원고는 G에게 계약 당일 계약금 1,000,000원, 2002. 7. 29. 잔금 24,000,000원을 각 지급한 후 이 사건 주택에 입주하였고, 피고 B에게 중개수수료를 지급하였다.

바. 한편, J은 2001. 4. 25.경 G의 중개 하에 M에게 이 사건 주택을 임차보증금 3,000,000원, 월 임료 400,000원, 임대차기간 2001. 4. 25.부터 2002. 4. 24.까지로 각 정하여 임대한 후, G에게 월 임료 수령 등 이 사건 주택의 관리를 위임하여 위 임대차기간 동안 G을 통하여 임차인 M의 월 임료를 지급받아 왔는데, 2002. 5.경부터 임차인 M의 월 임료가 연체되자 같은 해 9.경 연체 임료를 독촉하기 위하여 이 사건 주택에 찾아갔다가, 원고가 위와 같이 G으로부터 이 사건 주택을 임차하여 거주하고 있음을 알게 되었다.

사. 원고는 위 임대차기간의 만료 후 J에게 임차보증금의 반환을 청구하였으나 이를 거절당하자, 2004. 10, 26. G을 사기죄 등으로 고소하였고, G은 전주지방법원 2005고단 519호 형사사건에서 2005. 5. 24. “J로부터 이 사건 임대차계약의 체결에 관한 위임을 받은 사실이 없음에도 임의로 J 명의의 임대차계약서를 위조하여 행사하고, 피해자인 원고를 기망하여 임차보증금 명목으로 25,000,000원을 교부받아 이를 편취하였다.”는 내용의 범죄사실이 모두 유죄로 인정되어 징역 4월을 선고받았다.

[인정근거] 갑 제1 내지 3호증, 갑 제5호증의 1 내지 13의 각 기재, 원고본인 신문결과, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. G의 중개행위 여부에 대한 판단

(1) 피고 D은, G이 임대인 J의 대리인임을 사칭하여 이 사건 임대차계약을 체결한 것일 뿐 중개행위를 한 사실이 없다는 취지로 주장한다.

(2) 부동산중개업법{2005. 7. 29. 법률 제7638호로 개정 및 명칭(공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률) 변경되기 전의 것} 제2조 제1호는 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실 · 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”고 규정하고, 같은 법 제19조 제2항은 “중개업자는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있는바, 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당 사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 할 것이다(대법원 2000, 12. 22. 선고 2000다48098 판결, 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결 등 참조).

(3) 살피건대, 피고 D이 그의 공인중개사 자격증을 G에게 대여하여, G이 2002. 7.경 피고 D의 명의로 1공인중개사사무소를 운영하고 있었던 사실, 원고가 2002. 7. 3. F공인중개사사무소에 임대차계약의 중개를 의뢰하자, 피고 B이 G과 공동으로 이 사건 임대차계약을 중개하기로 한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제2호증의 기재와 원고본인 신문결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, G은 2002. 7. 3. 1공인중개사사무소에서 임대인 J로부터 이 사건 주택의 임대차에 관한 모든 권한을 위임받았다고 거짓말을 하면서 원고에게 이 사건 임대차계약의 체결을 권유한 사실, G은 원고와 이 사건 임대차계약을 체결한 후 원고로부터 계약 당일 계약금 1,000,000원, 2002. 7. 29. 잔금 24,000,000원을 각 지급받은 다음, I공인중개사사무소 명의의 영수증(갑 제2호증)을 작성해 준 사실을 각 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면, G은 임대인 J의 대리인임을 사칭하여 원고와 이 사건 임대차계약을 체결하였을 뿐만 아니라, 1공인중개사사무소를 운영하면서 원고에게 이 사건 임대차계약의 체결을 권유하고 계약체결 후 임차보증금의 지급에도 관여하는 등 임대차계약의 체결을 알선하고 계약체결 후 계약당사자의 계약상 의무의 실현에도 적극적으로 관여하여 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선하는 형태의 중개행위를 한 것이므로, G의 위와 같은 행위는 그의 주관적 의사와 관계없이 객관적으로 보아 사회통념상 임대차계약의 알선·중개를 위한 행위에 해당한다고 봄이 상당하다.

나. 손해배상책임의 발생

(1) 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개 업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라, 부동산중개업법 제6조 제5항은 중개업자가 고용한 공인중개사 및 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 제16조 제1항에 의하여 부동산중개업자와 그 중개보조원은 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있으며, 같은 법 제16조 제2항, 제17조 제1, 2항에 의하여 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 권리관계와 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한 사항 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시,하고 성실·정확하게 설명하여야 하며, 위와 같은 확인 또는 설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인, 임대의뢰인등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있고, 같은 법 제19조 제1, 2항에 의하여 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 중개업자가 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

(2) 피고 C, B의 책임

살피건대, 부동산중개업자인 피고 C의 중개보조원인 피고 B은 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어, 임대인 J이 G에게 이 사건 임대차계약 체결에 관한 모든 권한을 위임하였는지 여부에 관하여 확인할 주의의무가 있음에도, 이를 소홀히 한 채 만연히 G의 말만 믿고 원고로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하도록 중개행위를 한 과실이 있으므로, 피고 C는 부동산중개업법 제19조 제1항에 의하여, 피고 B은 민법 제750조에 의하여, 각자 위 중개행위로 인하여 거래당사자인 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

(3) 피고 D의 책임

살피건대, 부동산중개업자인 피고 D이 그의 공인중개사 자격증을 G에게 대여하여, G이 1공인중개사사무소에서 피고 B과 공동으로 이 사건 임대차계약을 중개하고 원고를 기망하여 원고로부터 임차보증금을 지급받아 이를 편취한 경우, 피고 D은 부동산중개업법 제19조 제2항에 의하여 G의 위 중개행위로 인하여 거래당사자인 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 원고가 G에게 소정의 중개수수료를 지급하지 아니하였다고 하여 당연히 중개업자의 손해배상책임이 소멸되는 것은 아니다(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다71484 판결 참조).

다. 손해배상책임의 제한

(1) 원고는, 2004. 4.경 피고 B이 이행합의서(갑 제4호증)를 작성해 주면서 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 피고 B의 과실을 인정하고 원고의 모든 손해를 배상하겠다고 약정하였으므로 과실상계를 할 수 없다는 취지로 주장하나, 갑 제4호증의 기재에 의하면, 피고 B이 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 자신의 과실을 인정하고 원고에게 손해가 발생하면 이를 책임지겠다는 내용의 약정을 하였을 뿐이고, 나아가 손해배상 청구소송에서 피해자에게 과실이 인정되면 법원은 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 있어서 이를 참작하여야 하고, 배상의무자가 피해자의 과실에 관하여 주장하지 않는 경우에도 소송자료에 의하여 과실이 인정되는 경우에는 법원이 이를 직권으로 심리 · 판단하여야 할 것이므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.

(2) 위 인정사실에 의하면, 원고도 이 사건 임대차계약을 체결함에 있어, G이 임대인 J로부터 이 사건 임대차계약 체결에 관한 모든 권한을 위임 받았는지, G에게 임차보증금을 수령할 권한이 있는지 여부에 관하여, 직접 J에게 확인하여 보는 등 자신의 권리보호 및 손해방지를 위한 적절한 조치를 취하였어야 함에도 불구하고, 이러한 조치를 취하지 아니한 채 중개보조원인 피고 B과 G의 말만 믿고 G과 이 사건 임대차계약을 체결한 후 G에게 임차보증금을 모두 지급한 과실이 인정되므로, 원고의 위 과실을 참작하여 피고들의 책임비율을 80%로 제한하기로 한다.

라. 소결

따라서 피고들은 원고에 대하여 부진정연대책임을 부담하므로, 피고들은 각자 원고에게 손해배상금 20,000,000원(= 25,000,000원 x 80%) 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 2002. 7. 29.부터 피고들이 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결 선고일인 2006. 2. 7.까지는 민법에 정한 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사허상진