2008가단46315 손해배상(기)

A (53년생, 남)

소송대리인 변호사 최희수

B공인중개사협회

공동대표자 이사 ,

소송대리인 법무법인 세헌

담당변호사 이준채

2009. 6. 12.

2009. 7. 24.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고는 원고에게 95,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 이 사건 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 기초사실

가. 피고는 공인중개사 C1이 2005. 6. 2.부터 2006. 6. 1.까지 부동산 중개행위로 거래당사자에게 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 합계 1억원의 한도에서 보상하기로 공제약정(5,000만원) 및 손해배상 책임 추가보장특약(5,000만원)을 체결한 자이다. 나. 원고는 2006. 5.경 평소 알고 있던 C1로부터 □개발 주식회사가 공사자금을 급히 마련하기 위해 당시 시공 중에 있던 부산 기장군 일광면 이천리 ○ 외 2필지 지상 1001호 및 1002호(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 현금 구매를 조건으로 각 3,000만 원이 싼 가격에 매물로 내놓았는데 구입할 의향이 있냐는 제의를 받고, 시세차익에 따른 투자수익을 취할 목적에서 매수하기로 마음먹고, 2006. 5. 3. C1의 중개로 □개발 주식회사의 대표이사 C1과 사이에 이 사건 아파트를 1채당 5,000만원씩 합계 1억원에 매수하는 계약을 체결하고, 당일 매매대금 전액을 C1에게 지급하였다.다. 원고는 위 계약을 체결하기 전 C1과 함께 이 사건 아파트가 건설 중인 현장을 확인하였고, C1로부터 이 사건 아파트부지의 등기부등본 상에는 아무런 하자가 없다는 설명을 들었으며, 계약 당일 C1로부터 대표이사라는 소개 및 명함을 받고 매도인란에 C1의 서명 및 개발 주식회사의 법인인감이 날인되고, 매수인란과 공인중개사란에 각 원고의 서명 및 날인, C1의 기명 및 날인이 된 매매계약서(갑 1호증)를 작성하는 한편 그 무렵 분양자란에 개발 주식회사의 대표이사 C1이라는 기재와 법인인감이 날인되고, 수분양자란에 원고 및 원고의 아들 C2의 성명, 주소가 기재된 분양계약서 2부를 별도로 작성받았다.

라. C1은 2005. 10. 13. □개발 주식회사의 대표이사 C3과 건설공사 도급계약을 체결하고 공사대금은 신축하는 아파트 60세대를 대물로 변제받기로 하였다가, 2006. 1. 6. 위 회사의 대표이사 C4와 다시 공사도급계약을 체결하고 아파트 56세대를 대물로 변제받기로 한 공사업자였는데, 2006. 1. 4. 대표이사로 법인등기부에 등재되었다가 2006. 7. 14. 대표이사에서 사임하였다.

마. 이 사건 아파트는 가압류등기의 촉탁으로 인하여 2006. 11. 10. 각 소유자를 □개발 주식회사로 하는 소유권보존등기가 경료되면서, 같은 날 권리자를 C5, C6로 하는 소유권이전청구권의 가등기를 비롯하여 채권최고액 11억9,600만원인 근저당권설정등기 등이 경료되었고, 2006. 12. 1.에는 청구금액을 6억원으로 하는 가압류등기가 경료되었으며, 원고 명의로 2007. 1. 17. 설정하였던 소유권이전등기청구권의 가등기를 말소하라는 판결(부산지방법원 2008가단48038)이 확정됨으로써 원고가 □개발 주식회사로부터 이 사건 아파트의 소유권을 이전받는 것은 사실상 불가능하게 되었다.

바. 원고는 C1을 상대로 이 사건 아파트에 관한 부동산중개행위로 인한 1억원의 손해배상을 구하는 소송(부산지방법원 2007가단19767)을 제기하여 2007. 4. 13. 무변론 승소판결을 받아 그 무렵 그 판결이 확정되었다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 1 내지 12호증(각 가지번호 포함), 을 1 내지 3호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 C1의 증언, 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 관한 판단

가. 원고의 주장

원고는, (1) 중개업자는 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한 사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명하여 줄 의무가 있고, 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도인이 진정한 권리자인지 여부를 조사할 의무가 있다고 할 것임에도, 이 사건 아파트를 중개한 C1은 매도인이 C1 개인으로 기재된 매매계약서를 작성하였으며, 이 사건 아파트에 대하여 사업허가내용, 허가면적, 사전 분양허가 여부, 준공예정일 등에 대하여 아무런 조사를 하지 않았고, 또한 □개발 주식회사의 법인등기부에 의하면 3년 사이에 14번이나 대표이사가 바뀌어 대표이사 평균 임기가 2 달 보름 정도이고 심지어 재직기간이 4일에 불과한 대표이사가 있을 정도로 위 회사가 부실하여 이 사건 아파트를 건축할 수 없거나 소유권 이전하는 데에 장애가 발생할 수 있다는 사정을 알 수 있었음에도 법인등기부등본 조차 확인하지 않아 원고로 하여금 1억원의 손해를 발생하게 하였으므로, 피고는 공제 약정에 따라 C1의 중개행위로 인해 원고가 입은 위 손해를 보상하여 줄 의무가 있고, (2) 피고가 2007. 12. 26. 보상심의위원회의 심의결과 원고에게 500만원을 지급하기로 결정하고 이를 원고에게 지급하였는바, 이는 피고가 원고에 대한 채무를 승인한 것이므로 청구취지 기재 금액을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

나. 판단

(1) 살피건대, 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 등의 규정에 의하여 부동산중개업자는 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고, 위 권리관계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 여부를 부동산등기부와 주민등록증에 의하여 조사·확인할 의무가 있다고 할 것이고, 매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요할 때에는 등기권리증의 소지여부나 그 내용을 확인하여 보아야 할 주의의무도 있다고 할 것인바(1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참조), 위 인정사실 및 앞서 든 증거들을 종합하여 보면, 원고가 이 사건 아파트에 관하여 C1과 매매계약을 체결할 당시 C1은 □개발 주식회사의 법인등기부에 등재된 대표이사였을 뿐만 아니라 공사대금조로 대물변제로 받은 이 사건 아파트를 처분할 수 있는 권한이 있었고, 이 사건 아파트에 대한 공사는 원고가 현장을 확인하였던 것처럼 관계기관의 사업허가 및 분양승인 하에 실제 진행 중에 있었으며, 한편 이 사건 아파트의 부지에 대한 권리관계에는 아무런 하자가 없었고, □개발 주식회사 대표이사의 법인인감이 날인된 분양계약서도 작성되었으므로, 원고가 이 사건 아파트에 관하여 체결한 매매계약에 있어 매도인의 권리관계에 어떠한 하자가 있었다고 보이지 아니할 뿐만 아니라 위 인정사실 및 을 2호증의 1 내지 14의 각 기재에 의하면 원고가 이 사건 아파트의 소유권을 취득하지 못하게 된 것은 계약 당시에 존재하였던 권리관계상의 하자 또는 법률상의 문제 때문이 아니라 계약이 체결된 이후에 비로소 발생된 매도인 측의 자금부족, 공사지연, 대표이사의 권한분쟁, 매도인의 채권자들에 의한 권리 행사 등으로 인한 것으로 보이는바, 특별한 사정이나 약정이 없는 한, 매도인이 매매계약을 체결한 뒤에 그 계약을 성실히 이행할 것인지 여부나 공사시공 능력에 변화 내지 장애가 발생할 것인지 여부에 대해서 세밀히 조사, 확인할 의무까지 중개업자의 권리관계 확인 및 설명의무의 내용에 당연히 포함된다고 보기는 어렵다고 할 것이다. 또한 원고가 주장하는 법인등기부상의 대표이사 변천과정을 알았다. 하더라도 그 점만으로 곧바로 □개발 주식회사의 자금능력이나 시공능력을 의심할 수 있다고 보기는 어렵고, 앞서 본 바와 같이 원고는 이 사건 아파트가 □개발 주식회사의 자금부족을 이유로 대폭 할인된 헐값으로 매물로 나왔다는 사정을 C1로부터 들어 잘 알고 있었음에도 고액의 시세차익을 누릴 생각에 계약 당일 매매대금 전액을 현금으로 지급하였는바, 이는 □개발 주식회사가 공사를 진행하기 위하여 다수의 채무를 부담하거나 공사가 지체될 수 있다는 고도의 위험성까지 감수한 원고의 투자행위라고 할 것이어서, 법인등기부만 확인하였다면 원고가 이 사건 아파트의 매수를 단념하였을 것이라고 단정할 수도 없다. 따라서 중개업자의 의무위반을 전제로 한 원고의 위 주장은 받아들이기 어렵다.

(2) 한편, 원고는 피고가 채무를 승인하고 그 지급을 약속한 것이라고 주장하므로 살피건대, 갑 6호증의 기재에 의하면, 피고가 원고의 C1에 대한 손해배상청구소송의 승소판결이 확정된 이후 보상심의위원회의 심의를 통해 원고에게 500만원을 지급한 사실은 인정할 수 있으나, 위 사실만으로는 피고가 원고에 대하여 1억원의 보상금을 지급할 채무가 있음을 인정하고 그 지급을 약정한 것이라고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사전국진