beta
[청구번호]
조심 2020인7861 (2021.02.24)
[세 목]
부가
[결정유형]
기각
[결정요지]
처분청이 쟁점오피스텔의 공급이 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세하는 한편, 청구인이 주택신축판매업이 아닌 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 토지등 매매차익 예정신고 불성실가산세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[관련법령]
[참조결정]
조심2017서0991
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 ① OOO이란 상호로 2015.8.20. OOO에 연면적 6,045.78㎡의 오피스텔 42호 및 도시형 생활주택 49호를 신축하여, 2015년도 중 위 42호의 오피스텔을 모두 분양하고, ② OOO란 상호로 2017.8.17. OOO에 연면적 3,998.4㎡의 오피스텔 40호(이하 위 오피스텔 42호를 포함한 총 82호의 오피스텔을 “쟁점오피스텔”이라한다) 및 도시형 생활주택 15호를 신축하여, 2017년도 중 위 40호의 오피스텔을 모두 분양하였으나, 쟁점오피스텔은 「조세특례제한법」(이하 “조특법”이라 한다) 제106조 제1항 제4호에 따라 부가가치세가 면제되는 주택에 해당한다고 보아 쟁점오피스텔 분양에 따른 부가가치세 과세표준 신고를 이행하지 아니하고, 쟁점오피스텔을 분양하는 사업은 주택신축판매업에 해당하는 것으로 보아 「소득세법」 제69조에 따른 토지등 매매차익예정신고를 이행하지 아니하였다.
나. OOO지방국세청장은 2019.12.26.∼2020.3.2. 기간 동안 청구인에 대하여 개인통합 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 공급한 쟁점오피스텔은 조특법 제106조 제1항 제4호가 규정하는 부가가치세가 면제되는 주택에 해당하지 않고, 청구인이 쟁점오피스텔을 분양한 사업은 주택신축판매업이 아닌 「소득세법」 제69조에 따라 토지 등 매매차익예정신고 의무를 이행하여야 하는 부동산매매업에 해당한다고 보아 처분청들에게 통보하였으며, 처분청들은 이에 따라 아래 ＜표＞와 같이 부가가치세 및 종합소득세를 경정·고지하였다.
＜표＞ 청구인에 대한 처분내역
다. 청구인은 이에 불복하여 2020.8.7. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 조특법 제106조 제1항 제4호는 ‘대통령령으로 정하는 국민주택의 공급에 대하여 부가가치세를 면제한다’고 규정하고 있고, 조특법 시행령 제106조 제4항 제1호 및 제51조의2 제3항은 ‘대통령령으로 정하는 국민주택이란 「주택법」에 따른 국민주택 규모’라고 규정하고 있으므로, 조특법이 「주택법」에서 따르도록 정한 부분은 「주택법」이 정한 “국민주택”의 개념을 차용하라는 것이 아니라 “국민주택 규모” 즉 “주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하”라는 면적 부분을 차용하라는 것으로 이해하여야 한다(대법원 1993.8.24. 선고 93누7075 전원합의체 판결 참조).
또한 주택에 대한 부가가치세 면세규정의 입법취지는 일정 규모 이하의 주택을 공급받는 서민들에게 세제혜택을 주어 서민들의 주거 안정을 위한 것이므로, 이 건과 같이 공부상 오피스텔인 경우에도 주택의 실질을 가지고 있다면 단지 「주택법」상 주택에 해당하지 않는다고 하여 이러한 세제혜택의 필요성이 결코 더 낮다고 볼 수도 없다.
이와 같은 측면에서 서울고등법원 2020.6.18. 선고 2018누77441 판결은 ‘이 사건 오피스텔은 모두 전용면적이 85㎡이하로, 오피스텔 건축기준이 완화되어 실질적인 주택 건축이 본격화된 2010.6.9. 이후 주택으로 사용될 수 있는 형태로 건축허가를 받아 이에 맞게 준공된 것으로서 각 세대가 주택의 구조를 가지고 주거용으로 설치된 상태에서 분양되었음을 알 수 있다. 따라서 이 사건 오피스텔은 처음부터 실질적 주택으로 설계, 건축되어 분양된 것으로 공급 당시 이 사건 면세규정에서의 주택이었다고 보는 것이 타당하다’고 판단한 바 있다.
(2) 따라서 청구인이 공급한 쟁점오피스텔은 조특법 제106조 제1항 제4호가 규정하고 있는 부가가치세가 면세되는 주택에 해당한다고 할 것이고, 동시에 청구인이 쟁점오피스텔을 공급한 사업은 그 실질에 따라 주택신축판매업에 해당한다고 할 것이므로 이와 다른 전제에서 이루어진 이 건 처분은 위법하다.
나. 처분청 의견
(1) 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하며 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하므로, 조특법 제106조 제1항 제4호 및 동법 시행령 제51조의2 제3항은 「주택법」에 따른 국민주택 규모인 ‘주택’에 대하여 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있는데, 쟁점오피스텔은 「주택법」상 준주택으로 ‘주택’에 해당하지 아니한다.
(2) 또한 주택신축판매업에서 ‘주택’이란 본래부터 주거용으로 사용될 목적으로 신축된 것으로, 오피스텔과 같이 그 공부상의 용도를 ‘업무시설’ 등으로 하여 신축된 건축물은 설사 그것이 사후에 주거용으로 사용되었다 하더라도 상기 주택신축판매업에서 주택에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2010.7.29. 선고 2009두522 판결 참조).
(3) 따라서 쟁점오피스텔은 부가가치세 면세대상인 주택에 해당하지 않고, 쟁점오피스텔의 공급은 주택신축판매업에도 해당하지 아니하므로 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
① 쟁점오피스텔이 부가가치세 면세대상인 국민주택에 해당한다는 청구주장의 당부
② 쟁점오피스텔을 공급하는 사업은 주택신축판매업에 해당하므로 「소득세법」 제69조 제1항에 따른 부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고 의무가 없다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 2015년 및 2017년에 지방자치단체로부터 업무시설(오피스텔)로 건축허가 받아 쟁점오피스텔을 신축·분양하였으나, 쟁점오피스텔은 부가가치세가 면제되는 주택에 해당한다고 보아 부가가치세 신고를 이행하지 아니하고, 쟁점오피스텔을 공급하는 사업이 주택신축판매업에 해당한다고 보아 「소득세법」 제69조 제1항에 따라 부동산매매업자가 하여야 하는 토지등 매매차익예정신고 및 납부를 이행하지 아니하였다.
(2) 처분청들은 청구인이 공급한 쟁점오피스텔은 조특법 제106조 제1항 제4호가 규정하는 부가가치세가 면제되는 주택에 해당하지 않고, 쟁점오피스텔을 분양하는 사업은 「소득세법」 제69조에 따라 토지 등 매매차익예정신고 의무를 이행하여야 하는 부동산매매업에 해당한다고 보아 위 ＜표＞와 같이 이 건 처분을 하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
(가) 먼저 쟁점①에 관하여 살펴본다.
청구인은 쟁점오피스텔은 실질적으로 주택용도로 신축되었고, 「주택법」에 따른 국민주택 규모인 85㎡ 이하의 면적이므로, 쟁점오피스텔의 공급은 조특법 제106조 제1항 제4호에 따른 부가가치세 면세대상에 해당한다고 주장한다.
그러나 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결, 같은 뜻임)인바, 조특법 제106조의 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항 및 제106조 제4항 제1호에서 「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 및 그 주택의 건설용역에 대해서는 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있고, 「주택법」 제2조 제1호 및 제6호에서 “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지로, “국민주택”은 주거전용면적 85제곱미터(읍 또는 면 지역은 100제곱미터) 이하인 주택으로 각각 규정하고 있으며, 「주택법 시행령」 제2조의2 제4호에서 「건축법 시행령」에 따른 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있으므로, 조특법에서 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모 이하의 주택은 「주택법」에 따른 주택에 해당되는 것 중 그 주거전용 면적이 85㎡(읍․면 지역은 100㎡)이하인 것만을 의미하는 것으로 보아야 할 것인 점, 「부가가치세법」 제15조 제1항에서 재화의 공급시기는 원칙적으로 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때로 규정하고 있어 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급시점에 결정되어야 하고 공급시기 이후 사용자의 사용상황에 따라 사후적으로 결정될 수 없는 것인데, 청구인은 쟁점오피스텔을 ‘주택’이 아닌 ‘업무시설(오피스텔)’로 분류하여 관할 지방자치단체로부터 관련 법령에 따른 건축허가 및 사용승인을 받은 사실이 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔의 공급이 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2017서991, 2017.12.20. 조세심판관 합동회의, 대법원 2021.1.14. 선고 2020두40914 판결 등 다수, 같은 뜻임).
(나) 마지막으로 쟁점②에 관하여 살펴본다.
청구인은 쟁점오피스텔의 공급은 실질적으로 주택을 공급한 것에 해당한다 할 것인바 쟁점오피스텔을 공급하는 사업은 주택신축판매업에 해당하므로 「소득세법」 제69조에 따른 토지 등 매매차익예정신고 의무가 없다고 주장한다.
그러나 원래 주택을 신축하여 판매하는 사업도 그 속성상 부동산매매업에 포함되는 것이지만 주택공급을 촉진하기 위하여 부동산매매업보다 세액의 산정 등 세제상 우대조치가 많은 건설업으로 의제하여 부동산매매업과 구분한 입법취지(대법원 1998.3.13. 선고 97누20748 판결, 같은 뜻임)를 고려하면, ‘주택신축판매업’에서 말하는 ‘주택’이란 본래부터 주거용으로 사용될 목적으로 신축된 것을 말한다고 할 것인 점, 쟁점오피스텔은 주택이 아닌 업무시설(오피스텔)로 건축허가를 받아 신축된 이상 실제 주거용으로 사용하기 전에는 당초 공부상 용도인 업무시설로 사용할 수도 있으므로 양도 당시에는 공부상 용도에 따라 업무시설에 해당한다고 할 것인 점, 설령 쟁점오피스텔이 사후에 주거용으로 사용된다고 하더라도 이는 양도 이후의 사정에 불과하므로 이러한 사정만으로 양도 당시 주택신축판매업에 해당하는 ‘주택’에 해당한다고 볼 수도 없는 점 등을 고려하면 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다(대법원 2010.7.29. 선고 2009두522 판결, 같은 뜻임).
(다) 따라서 처분청이 쟁점오피스텔의 공급을 주택의 공급에 해당하지 않는다고 보고 한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1) 국세기본법
제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 부가가치세법
제4조(과세대상) 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
2. 재화의 수입
제15조(재화의 공급시기) ① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우 : 재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우 : 재화가 이용가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우 : 재화의 공급이 확정되는 때
제31조(거래징수) 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 제29조 제1항에 따른 공급가액에 제30조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 한다.
제57조(결정과 경정) ① 납세지 관할 세무서장, 납세지 관할 지방국세청장 또는 국세청장(이하 이 조에서 "납세지 관할 세무서장등"이라 한다)은 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 해당 예정신고기간 및 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사하여 결정 또는 경정한다.
1. 예정신고 또는 확정신고를 하지 아니한 경우
(3) 부가가치세법 시행령
제41조(주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위) ① 법 제26조 제1항 제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.
(4) 조세특례제한법
제55조의2(자기관리 부동산투자회사 등에 대한 과세특례) ④ 「부동산투자회사법」 제2조 제1호 가목에 따른 자기관리 부동산투자회사(이하 이 조에서 "자기관리 부동산투자회사"라 한다)가 2009년 12월 31일 이전에 대통령령으로 정하는 규모 이하의 주택(이하 "국민주택"이라 한다)을 신축하거나 취득 당시 입주된 사실이 없는 국민주택을 매입하여 임대업을 경영하는 경우에는 그 임대업으로부터 최초로 소득이 발생한 사업연도(임대사업 개시일부터 5년이 되는 날이 속하는 사업연도까지 그 사업에서 소득이 발생하지 아니하는 경우에는 5년이 되는 날이 속하는 사업연도)와 그 다음 사업연도 개시일부터 5년 이내에 끝나는 사업연도까지 국민주택을 임대함으로써 발생한 소득금액의 100분의 50에 상당하는 금액을 각 사업연도의 소득금액에서 공제한다.
제106조(부가가치세의 면제 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.
4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)
(5) 조세특례제한법 시행령
제51조의2(자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례) ③ 법 제55조의2 제4항에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 「주택법」에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.
제106조(부가가치세 면제 등) ④ 법 제106조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(세대)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
5. "국민주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.
가. 국가ㆍ지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 "한국토지주택공사"라 한다) 또는 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)가 건설하는 주택
나. 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택
(7) 주택법 시행령
제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔
(8) 소득세법
제69조(부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부) ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 “토지등”이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.
② 제1항에 따른 신고를 “토지등 매매차익예정신고”라 한다.
③ 부동산매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조 제1항 제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.
④ 부동산매매업자는 제3항에 따른 산출세액을 제1항에 따른 매매차익예정신고 기한까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다.
⑤ 토지등의 매매차익에 대한 산출세액의 계산, 결정ㆍ경정 및 환산취득가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다. 이하 제97조 제1항ㆍ제2항, 제100조 제1항, 제114조 제7항 및 제114조의2에서 같다) 적용에 따른 가산세에 관하여는 제107조 제2항, 제114조 및 제114조의2를 준용한다.
⑥ 토지등의 매매차익과 그 세액의 계산 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.