국심1996서2589 (1996.12.28)

양도

경정

양도당시의 배율을 산정하고 이를 적용배율로 하여 양도가액을 산출한 후 취득가액은 양도가액을 지방세법상의 과세시가표준액으로 환산한 가액으로 결정하여 양도차익을 계산, 과세하는 것이 타당하다고 판단됨.

소득세법 제27조【양도 또는 취득의 시기】 / 소득세법시행령 제53조【양도 또는 취득시기】

강남세무서장이 96.4.1 청구인에게 결정고지한 94년도분 양도

소득세 34,762,040원의 부과처분은 이를 취소하고, 충청북도

OO시 OO동 OOOOO 전 1,038㎡의 1/5지분은 89.6.24

현재의 토지등급을 기준으로 산정된 기준시가를 변동된 토지

등급가액으로 나누어 산정된 배율을 양도당시의 적용배율로

하여 양도가액을 산출하고, 취득가액은 양도가액을 지방세법

상의 과세시가표준액으로 환산한 가액으로 하여 그 과세표준

과 세액을 경정한다.

1. 원처분개요

청구인 OOO, OOO, OOO(명세별첨, 이하 “청구인들”이라 한다)는 74.11.12 충청북도 OO시 OO동 OOOOO 전 2,277㎡ 및 같은곳 OOOOO 전 1038㎡를 공동으로 상속받아 자경하던 중 토지구획정리사업(OO시 공고 제119호 89.6.5) 시행으로 인하여 91.9.24 3필지의 토지(OO동 OOOO 대지 343.7㎡, 같은곳 OOOO 대지 514.5㎡, 같은곳 OOOO 대지 1036.6㎡, 이 중 같은곳 OOOO 대지 514.5㎡는 93.12.1 같은곳 OOOO 대지 311.8㎡와 같은곳 OOOOOO 대지 202.7㎡로 분할됨)로 환지되었는 바, OO동 OOOO 대지 343.7㎡(이하 “쟁점A토지”라 한다)의 소유권은 91.6.7 청구외 OOO 명의로, OO동 OOOO 대지 311.8㎡(이하 “쟁점B토지”라 한다)의 소유권은 94.10.4 청구외 OOO 명의로 이전등기하였으며, OO동 OOOO 대지 1036.6㎡(이하 “쟁점C토지”라 한다)의 소유권은 90.6.20 청구외 OOOO(주) 명의로 이전등기한 사실이 있다.

처분청은 쟁점 A,B토지에 대하여는 소유권이전등기일인 91.6.7과 94.10.4을 양도일로 보아 기준시가에 의하여 취득 및 양도가액을 산출하고, 쟁점C토지에 대하여는 양도가액은 양도당시의 잠정등급가액에 배율을 곱하여 산출된 가액으로, 취득가액은 양도가액을 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산출하고, 96.4.1 아래와 같이 양도소득세등을 결정고지하였다.

(단위 : 원)

청구인들은 이에 불복하여 96.5.17 심사청구를 거쳐 96.7.23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

1) 쟁점A토지는 쟁점토지상에 근저당설정된 채무를 잔금으로 대체하는 조건으로 청구외 OOO에게 양도한 것으로서 위 OOO은 90.9.10 채무를 상환하고, 근저당권설정등기를 말소하였으며, 위 OOO은 소유권이전등기를 즉시 이행하지 않고 미등기전매하였음에도 불구하고 위 OOO이 청구외 OOO에게 소유권이전등기한 날을 양도일로 보아 과세한 것은 부당하고,

2) 쟁점B토지는 90.2.28 잔금청산하였음이 공증한 매매계약서와 쟁점B토지 매수인의 잔금지급확인서에 의하여 확인됨에도 불구하고 양수자가 소유권이전등기한 날인 94.10.4을 양도일로 보아 과세한 것은 부당하며,

3) 89.6.24자로 국세청장이 고시한 특정지역에 소재하는 쟁점C토지에 OO 기준시가계산시의 배율적용에 있어 국세청기준시가액표(국세청장 고시, 89.6.24)의 ‘토지에 OO 기준시가적용방법’에서 계산하도록 한 배율을 적용하지 아니하고 임의로 양도가액 및 취득가액을 계산하여 과세한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

OO시 공고 제119호에 의하면, 쟁점토지들은 OO토지 구획정리사업지구내의 토지로서 충청북도 도시 30320-9867호로 환지계획인가를 얻어 OO시장이 ‘89.6.5 환지예정지로 공고하였음이 확인되고, 청구인은 잔금청산일을 확인할 수 있는 증빙은 제출하지 아니하면서 사인간의 부동산매매계약서만을 제출하고 있어 등기접수일을 양도일로 하는 것이 타당하며, 쟁점토지들의 등기접수일은 각각 90.6.20, 91.6.7, 94.10.4로서 환지예정지정일로부터 1년이 지나서 양도한 것이므로 8년이상 자경하였는지의 여부에 불구하고 양도소득세를 비과세할 수는 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

1) 쟁점A토지의 양도일을 청구인들이 주장하고 있는 잔금청산일(89.12.31)로 볼 것인지 아니면 소유권이전등기일(91.6.7)로 볼 것인지의 여부

2) 쟁점B토지의 양도일을 청구인들이 주장하고 있는 잔금청산일(90.9.28)로 볼 것인지 아니면 소유권이전등기일(94.10.4)로 볼 것인지의 여부 및

3) 쟁점C토지에 OO 기준시가 적용방법을 어떻게 하는 것이 타당한 것인지의 여부에 있다.

나. 관련법령

1) 쟁점토지 양도당시 시행되던 구 소득세법 제27조 및 동법 시행령 제53조 제1항 제1호의 규정에 의하면, 자산의 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하고 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있으며,

2) 구 국세기본법 제26조 제1항 제1호의 규정에 의하면, 소득세는 이를 부과할 수 있는 날부터 5년이 경과하면 부과할 수 없다고 규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

1) 쟁점A,B,C토지는 74.11.12 청구인들이 재산상속을 원인으로 선친으로부터 공동취득하여 쟁점토지 인근주소지에 거주하면서 15년이상 계속하여 자경한 토지이었으며, 쟁점A,B,C토지는 양도일 이전인 89.6.10 “OO토지구획정리사업지구로 편입되어 당초 2필지 토지가 91.9.24 쟁점A,B,C토지 등으로 환지 확정되었음이 등기부등본, 주민등록등본, 농지원부, OO시 공고 제119호(89.6.5) 및 환지확정증명원에 의하여 확인된다.

2) 쟁점A토지의 양도시기에 대하여 살펴본다.

청구인들은 쟁점A토지 인근주소지(OO시 OO동 OOOOO)에서 농사를 함께 짓던 청구외 OOO과 89.12.2 쟁점A토지의 매매계약을 체결하면서 총매매대금을 88,000,000원으로 하되, 89.12.2 계약금 7,000,000원, 89.12.31 중도금 11,000,000원을 지급받기로 하고 잔금 70,000,000원은 청구인이 쟁점A토지를 OO상호신용금고에 담보제공하고 근저당권을 설정한 후 대출받은 70,000,000원을 매수인이 인수하고 동 금액에 OO 이자도 90.1.1부터는 매수인이 부담한다는 내용의 단서조항을 매매계약서에 기재하였음이 청구인이 제시한 부동산매매계약서에 의하여 확인되며,

위 부동산매매계약서는 90.5.28 OO합동법률사무소(OO시 OO로 OO OOOO 변호사 OOO외1)에서 공증받았음이 공증서(90년 등부 제1765호, 90.5.28)에 의하여 확인되며, 쟁점토지상에 설정된 근저당권(금액 : 70,000,000원)도 해지를 원인으로 90.9.11 말소되었음이 등기부등본에 의하여 확인되고,

쟁점A토지의 매수자인 청구외 OOO은 청구인과 쟁점A토지의 매수계약을 체결한 후 계약금과 중도금을 지급하고, 잔금은 계약조건대로 90.9.11 OO상호신용금고의 대출금 70,000,000원을 상환함과 동시 근저당권설정등기를 말소하였으며, 쟁점A토지는 미등기 상태에서 청구외 OOO에게 105,000,000원에 양도한 후 91.6.7 동인명의로 소유권을 이전해 주었다는 청구외 OOO의 확인서(인감증명 첨부)를 제시하고 있다.

위 사실내용과 같이 청구인들은 쟁점A토지 인근에 주소를 두고 74.11.12 상속받은 쟁점A토지는 물론 쟁점외 다른 농지도 자경하던 농민으로서 인근주소지에서 함께 거주하던 청구외 OOO에게 쟁점A토지를 양도하였고, 동부동산매매계약서를 90.5.28 OO합동법률사무소에서 공증받았으며, 총매매대금중 잔금 70,000,000원은 매매계약조건대로 OO상호신용금고에 담보제공하고, 대출받은 70,000,000원을 매수자 OOO이 인수함과 동시 동인이 90.9.11 동 대출금을 상환하고 쟁점A토지에 설정된 근저당권설정등기도 말소하였으며, 더우기 충청북도 제2지구 의료보험조합(직위 : 부장)에 근무하고 있는 위 OOO은 쟁점A토지를 청구인으로부터 88,000,000원에 취득하여 91.6.7 청구외 OOO에게 105,000,000원에 미등기 양도한 것이 사실이라고 확인한 내용등을 종합하여 볼때, 쟁점A토지는 청구인들과 위 OOO이 체결한 매매계약서 내용대로 이루어진 것으로 보여진다.

근저당권설정되어 있던 채무를 매수자가 잔금에서 공제하고 잔금을 청산하기로 한 경우에는 계약조건에 따라 매수자가 인수한 채무액을 차감한 잔금을 청산한 날이 취득 및 양도시기가 되는 것이므로 쟁점A토지의 경우 근저당설정된 채무 70,000,000원을 차감한 잔금을 청산한 날인 89.12.31을 양도시기로 보아야 할 것이다.

따라서 쟁점A토지의 부과제척기간(95.5.31) 만료후인 96.4.1 청구인들에게 양도소득세를 고지한 이 건 처분은 취소함이 타당하다고 판단된다.

3) 쟁점B토지의 양도시기에 대하여 살펴본다.

청구인들은 90.2.4 쟁점B토지를 인근주소지(OO시 OO동 OOO OOOOO)에 거주하는 청구외 OOO과 매매계약을 체결하면서 총매매대금을 115,000,000원으로 하고, 90.2.4 계약금으로 15,000,000원, 90.2.28 잔금으로 100,000,000원을 지급받기로 하였음이 청구인들이 제시한 부동산매매계약서에 의하여 확인되며,

위 부동산 매매계약서는 쟁점A토지의 경우와 같이 90.6.7 OO합동법률사무소(OO시 OO로 OO OOOO, 변호사 OOO외1)에서 공증받았음이 공증서(90년 등부 제1888호, 90.6.7)에 의하여 확인되고,

청구인들은 90.2.28 쟁점B토지의 매수자로부터 잔금(100,000,000원)을 지급받아 그 중 일부금액인 97,000,000원을 OO투자신탁 OO지점에 청구인들중 OOO의 처인 OOO 계좌(OOOOOOOOOOOOO)에 자기앞수표로 입금시켰다는 주장이어서 우리 심판소에서 해당은행인 OOOO은행 OO지점에 조회한 결과 90.2.28자 OO투자신탁 OO지점 계좌에 97,000,000원이 입금되었으나 이에 OO 자기앞수표 원본을 사진촬영하여둔 마이크로 필림의 판독이 불가하다는 회신(기OO 제96-16, 96.10.16)이며,

쟁점B토지의 매수자인 청구외 OOO은 주거용 주택을 신축하고자 청구인과 쟁점B토지의 매수계약을 체결한 후 계약서 내용대로 90.2.28 잔금을 청산하였으나 주변의 개발지연으로 주택신축여건이 조성되지 아니한 상태이었고, 또한 청구인들과는 오랜기간 이웃사촌과 같이 서로 믿고 지내온 사이였으므로 소유권이전등기가 상당기간 지연되었다는 내용의 확인서를 제시하고 있다.

위 사실내용과 같이 청구인들은 쟁점A토지와 마찬가지로 쟁점B토지도 74.11.12 상속받아 15년이상 자경하다가 인근주소지에 거주하던 청구외 OOO에게 양도한 후 90.9.28 잔금 100,000,000원을 지급받아 그 중 97,000,000원을 OO투자신탁 OO지점에 청구인들중 OOO의 처인 OOO 계좌에 입금하였다고 주장하고 있고, 동 계좌에 입금된 금액에 OO 자기앞수표의 발행자 조회결과 마이크로필름의 판독불가로 확인이 불가능하지만 청구인들은 자경농민으로서 이 건 양도소득 이외에 다른 소득원이 없는 점등으로 보아 동 금액은 청구인들이 쟁점B토지의 잔금으로 지급받은 금액(100,000,000원)중 일부 금액으로 보여지며, 더우기 청구인들은 위 부동산 매매계약서를 90.6.7 OO합동법률사무소에서 공증받았고, 쟁점B토지를 매수한 청구외 OOO은 쟁점B토지 매매대금 중 잔금을 90.2.28 청산하였으나 동지역외 구획정리사업이 완료되지 아니한 관계로 주변의 개발이 지연되므로써 취득세등을 부담하면서까지 소유권이전등기를 서두를 필요성을 느끼지 못하였을뿐 아니라 청구인들과는 오랜기간 이웃사촌같이 서로믿고 지내는 사이이므로 소유권이전등기를 상당기간 지연한 것이 사실이라고 확인하고 있는 점등을 종합하여 볼 때, 쟁점B토지는 청구인들과 청구외 OOO이 체결한 매매계약서 내용대로 90.2.28 잔금청산이 이루어진 것으로 보여지므로 동잔금청산일을 양도일로 보아야 할 것이며, 이렇게 할 경우 94년도분 양도소득세 부과처분은 취소함이 타당하다고 판단된다.

4) 쟁점C토지에 대하여 살펴본다.

처분청은 쟁점C토지의 양도 및 취득가액 결정시 90.6.20 양도당시 잠정등급이 205등급인 것을 확인하고 양도가액은 양도당시의 잠정등급가액에 배율을 곱하여 계산한 가액으로 하고, 취득가액은 양도가액을 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 환산한 가액으로 결정하였음이 결정결의서등 관련서류에 의하여 확인된다.

89.6.24 국세청장이 고시한 특정지역의 토지등에 OO “국세청 기준시가액표”중 나. 토지에 OO 기준시가 적용방법(1),(가)에 의하면, 89.6.24 현재 토지대장 또는 임야대장에 등재된 토지등급을 적용하는 것을 원칙으로 하며, 다만, 89.6.24 이후 토지등급조정으로 양도당시의 등급이 변동된 경우에는 변동된 토지등급으로 하되, 이 경우 배율은 89.6.24 현재의 토지등급을 기준으로 산정된 기준시가를 변동된 토지등급가액으로 나누어 산정된 배율을 당시의 배율로 하도록 정하고 있다.

쟁점C토지는 89.6.24 특정지역으로 고시되었으며, 90.6.20 쟁점C토지 양도당시 토지구획정리사업이 완료되지 아니한 관계로 잠정등급이 설정되어 있었고, 이는 다툼이 없는 사항이므로 위 “국세청 기준시가액표”중 토지에 OO 기준시가 적용방법 (1),(가)에서 정하는 바에 따라 먼저 양도당시의 배율을 산정하고 이를 적용배율로 하여 양도가액을 산출한 후 취득가액은 양도가액을 지방세법상의 과세시가표준액으로 환산한 가액으로 결정하여 양도차익을 계산, 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【별 첨】

청 구 인 명 단