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[청구번호]
조심 2018서4957 (2019.04.09)
[세 목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
쟁점부동산이 비록 공부상으로는 구분등기가 되어 있지 않다고 하더라도 실제로는 각 세대별로 난방보일러, 전기 계량기, 화장실, 싱크대 등 주방시설 및 편의시설을 갖추고 옵션으로 냉장고, 세탁기, 전기렌지 등을 설치함에 따라 독립된 주거활동이 가능한 ◎◎세대 공동주택(주택 층수 ◇개 층)으로 조사되었다면 이를 「소득세법 시행령」제155조 제15항에 따른 다가구주택으로 보기 어려우므로 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[관련법령]
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인 OOO과 청구인 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 2017.10.13. 건축물대장에 제2종 근린생활시설 및 주택으로 등재된 OOO 소재 토지 및 건물(청구인들 지분 각 50%, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도한 후 2017.12.7. 쟁점부동산의 양도에 대하여 「소득세법 시행령」제160조의 고가주택에 대한 양도차익 계산 규정을 적용하여 양도소득세 예정신고․납부를 하였다.
나. 처분청은 2018년 4월 청구인들에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과 쟁점부동산이 화장실, 싱크대 등 주방시설 및 편의시설을 갖추고 독립된 주거활동이 가능한 27세대 공동주택인 것으로 보아 그 중 1세대에 대해서만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하고 나머지는 「소득세법 시행령」제160조의 고가주택에 대한 양도차익 계산 규정의 적용을 배제하여 2018.5.16. 청구인들에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 경정․고지하였다.
다. 청구인들은 이에 불복하여 2018.6.22. 이의신청을 거쳐 2018.11.14. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
(1) 쟁점부동산이 실질적으로 다가구주택에 해당함에도 불구하고 이를 공동주택으로 보아 고가주택에 대한 양도차익 계산 규정의 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
(가) 쟁점부동산은 공부상 지하1층∼지상4층은 고시원, 지상5층은 주택으로 등재되어 있으며, 실제로는 지하1층∼지상4층은 원룸시설로 원룸 25가구, 투룸 2가구 총 27가구로 구성되어 있다.
쟁점부동산은 고시원 용도의 건물을 주거용으로 사용한 것으로 각 가구가 3～4평 규모로 독립된 형태로 주거 가능하도록 되어 있고「건축법 시행령」별표에서 규정하는 단독주택이나 공동주택에 해당하지 아니하며, 각 가구가 구분등기 되어 있지 아니한 실질적인 다가구주택에 해당한다.
(나) 「소득세법 시행령」제155조 제15항은 “다가구주택을 공동주택으로 보되 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보겠다”는 취지로 해석하여야 하고 이는 다가구주택을 단독주택으로 볼 경우 타법이 납세자에게 불리하게 법이 적용되므로 다가구주택에 대해 세제상 혜택을 부여하기 위해 공동주택으로 본다고 규정한 것이며, 다가구주택을 공동주택으로 볼 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 납세자에게 불리하게 되는 문제를 해결하기 위해 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 그 전체를 단독주택으로 보겠다고 규정한 것으로 동 규정을 「건축법 시행령」별표에 규정하는 다가구주택만을 비과세하겠다는 취지로 해석하는 것은 본 조항을 지나치게 축소해석하는 것이다.
또한 「소득세법 시행령」제155조 제15항의 다가구주택 규정은 다가구주택의 정의에 관해 규정하고 있는 법률이 「건축법 시행령」에만 규정되어 있어 이를 차용한 것으로 실질적인 다가구주택임에도 불구하고 「건축법」상 다가구주택이 아니라 하여 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하고 과세한 처분은 실질과세의 원칙에도 위배된다.
(다) 1세대 1주택 비과세 제도 및 겸용주택에서 주택부분이 상가부분보다 클 경우 주택으로 본다는 규정은 건물을 주택으로 사용하다 양도하는 경우 세제상 우대하겠다는 것이다.
그러나 쟁점건물을 2개 층은 상가, 3개 층은 주택으로 사용한 경우에는 전체를 주택으로 보게 되어 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는데, 전체를 주택으로 사용한 경우에는「건축법」상 다가구주택에 해당하지 아니한다는 사유로 1세대 1주택 비과세규정의 적용을 배제한다면 이는 주택보다 상가를 더 우대하는 결과가 되고, 1세대 1주택 비과세제도의 취지에 반하게 된다.
(2) 이 건 과소신고가산세 부과처분은 부당하므로 과소신고가산세의 50%를 감면하여야 한다.
(가) 청구인들은 2017.10.13. 쟁점부동산을 양도한 후 2017.12.31. 양도소득세 예정신고‧납부를 하였고, 2018.3.15. 세무조사 통지, 2018.4.30. 세무조사 결과통지를 각각 받았는바, 양도소득세 과세표준 확정신고기한이 만료되기 전에 처분청의 세무조사 실시로 수정신고 감면 기회가 박탈되었으므로 그에 따른 일반과소신고가산세 중 OOO원의 부과 처분은 위법하다
(나) 처분청은 청구인들이 양도소득세 예정신고‧납부를 한 후 불과 2개월이 지난 후에 양도소득세 세무조사를 실시한 것으로 청구인들은 확정신고기한까지 수정신고를 할 기회를 박탈당한 것이다.
납세자가 「국세기본법」제48조 제1항 제3호 다목에 따라 예정신고를 하고 확정신고기한까지 과세표준을 수정하여 신고한 경우에는 가산세를 감면받을 수 있음에도 불구하고 확정신고기한이 도래하기 이전에 처분청이 세무조사를 함으로써 청구인들의 수정신고 기회가 박탈되었으므로 과소신고가산세를 50% 감면하여야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점부동산은「건축법」상 다가구주택의 요건을 충족하지 못하므로 「소득세법 시행령」제160조의 고가주택에 대한 양도차익 계산 규정을 적용할 수 없다.
(가) 「소득세법 시행령」제155조 제15항에 따른 다가구주택의 1세대 1주택 특례조항은「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택에 대해 적용하는 것으로 그 요건은 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하여야 하고, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(주차장 제외)의 합계가 660㎡ 이하여야 하며, 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있어야 한다.
(나) 청구인들은 쟁점부동산을 다가구주택으로 보아 고가주택에 대한 양도차익 계산 규정을 적용하여야 한다고 주장하나, 위와 같이 쟁점부동산은 건축물대장상 주택 47.13㎡, 고시원 481.29㎡의 지하1층∼지상5층 건물로 내부구조는 독립된 주거활동이 가능한 원룸 및 투룸 27세대로 구성되어 있는바, 주택으로 쓰는 층수가 3개 층을 초과하고, 거주 세대가 19세대를 초과하여「건축법」상 다가구주택의 요건을 충족하지 못하므로 고가주택에 대한 양도차익 계산 규정을 적용할 수 없다.
(2) 세무조사로 인하여 청구인의 권리가 침해된 바 없으므로 이 건 신고불성실가산세 부과처분은 정당하다.
(가) 청구인들은 확정신고기한이 만료되기 전에 처분청의 세무조사로 수정신고 감면 기회가 박탈되었으므로 과소신고가산세의 50%를 감면해야 한다고 주장하나, 청구인들의 양도소득세 납세의무는 「국세기본법」제22조 및 「소득세법」제105조에 따라 예정신고로써 확정되는 것이며, 해당 신고에 대한 과세관청의 세무조사 등에 따른 결정·경정시기는 예정신고기한 이후부터 부과제척기간까지 언제가 되든 무관하다.
(나) 또한 수정신고는 「국세기본법」제45조에 따라 관할세무서장이 국세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하여 통지하기 전에 제출이 가능한 것으로써 동 결정·경정통지 전에 수정신고를 하지 않아 신고불성실가산세를 감면하지 않은 것은 당연하다.
(다) 즉, 청구인들은 수정신고를 하지 않았으므로 신고불성실가산세 감면대상이 아니며, 처분청이 이른 시기에 양도소득세를 경정함으로써 청구인이 주장하는 신고불성실가산세 감면액 이상으로 납부불성실가산세를 절감하였으므로 이른 시기에 세무조사가 실시되어 청구인들의 권리가 침해되었다는 주장도 이유 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
① 쟁점부동산은 다가구주택이 아니라고 보아 고가주택에 대한 양도차익계산 규정을 적용하지 않고 양도소득세를 과세한 처분의 당부
② 양도소득세 과세표준 확정신고기한이 만료되기 전에 실시된 세무조사로 인하여 수정신고를 하지 못하였으므로 신고불성실가산세를 과세한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령
(1) 소득세법
제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
(2) 소득세법 시행령
제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(단서 생략)
제155조(1세대 1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
제160조(고가주택에 대한 양도차익 등의 계산) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익
법 제95조 제1항에 따른 양도차익⨯(양도가액-9억원)/양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액
법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액⨯(양도가액-9억원)/양도가액
(3) 국세기본법
제45조(수정신고) ① 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자( 「소득세법」제73조 제1항 제1호부터 제7호까지의 어느 하나에 해당하는 자를 포함한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 관할 세무서장이 각 세법에 따라 해당 국세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하여 통지하기 전으로서 제26조의2 제1항에 따른 기간이 끝 나기 전까지 과세표준수정신고서를 제출할 수 있다.
제47조의3(과소신고·초과환급신고가산세) ① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 「교육세법」 제9조에 따른 신고 중 금융·보험업자가 아닌 자의 신고와 「농어촌특별세법」 및 「종합부동산세법」에 따른 신고는 제외한다)를 한 경우로서 납부할 세액을 신고하여야 할 세액보다 적게 신고(이하 이 조에서 "과소신고"라 한다)하거나 환급받을 세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고(이하 이 조에서 "초과신고"라 한다)한 경우에는 과소신고한 납부세액과 초과신고한 환급세액을 합한 금액에 다음 각 호의 구분에 따른 산출방법을 적용한 금액을 가산세로 한다.(이하 생략)
제48조(가산세 감면 등) ② 정부는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이 법 또는 세법에 따른 해당 가산세액에서 다음 각 호에서 정하는 금액을 감면한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세액의 100분의 50에 상당하는 금액
다. 제1호에도 불구하고 세법에 따른 예정신고기한 및 중간신고기한까지 예정신고 및 중간신고를 하였으나 과소신고하거나 초과신고한 경우로서 확정신고기한까지 과세표준을 수정하여 신고한 경우(해당 기간에 부과되는 제47조의3에 따른 가산세만 해당하며, 과세표준과 세액을 경정할 것을 미리 알고 과세표준신고를 하는 경우는 제외한다)
(4) 건축법 시행령 [별표1]
용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)