조심2011부2790 (2011.11.02)

양도

기각

청구인이 소유권이전등기 이전에 쟁점토지의 거래에 대한 토지거래허가를 신청하였거나 허가를 받은 사실이 나타나지 않는 점, 양도대금 2억6천만원 중 무통장 입금금액 9천만원을 제외하고는 대금청산으로 볼만한 객관적 증빙이 부족한 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음

조세특례제한법 제69조 / 조세특례제한법 시행령 제66조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1991.9.2. OOO동 1371-2 답 1,018㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매매로 취득하여 2010.2.10. 최OOO외 1(김OOO, 이하 “양수인들”이라 한다)에게 양도한 후, 2010.5.6. 양도소득세 신고시 양도일자를 등기접수일인 2010.2.10.로 하여 자경농지에 대한 양도소득세 감면신청을 하였다.

나. 처분청은 쟁점토지가 2004.5.6. 주거지역에 편입되었으므로 취득일로부터 주거지역에 편입된 날까지는 자경농지로 보아 양도소득세를 감면하고, 편입일 이후부터 양도일(등기접수일인 2010.2.10.)까지는 감면 배제하여 2011.1.6. 청구인에게 2010 귀속 양도소득세 27,622,300원을 경정·고지하였다.

다.청구인은 쟁점토지 양도일을 대금청산일인 2004.10.18.이라고 주장하며 2011.4.7. 이의신청을 거쳐, 2011.8.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 양수인들과 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하여 계약금과 중도금을 수수하였으나, 양수인들이 쟁점토지를 담보로 하여 부족한 잔금의 일부를 대출 받으려는 과정에서 쟁점토지가 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있는 사실을 알게 되었는바, 채권자들로부터 빚독촉에 시달리고 있던 청구인이 양수인들로부터 받았던 계약금과 중도금을 이미 사용한 상태로 계약해지가 불가능하게 되어 상호합의에 의하여 쟁점토지를 OOO농협에 담보로 제공하고 청구인 명의로 부족한 잔금(4,500만원)을 대출받아 2004.10.18. 대금청산이 완료 되었으며, 양수인들의 권리보장을 위하여 2004.11.24. 양수인들 중 최OOO에게 쟁점토지 매매대금 상당의 근저당설정 등기를 해주었으므로 등기부상 소유권 이전이 이루어지지 않았을 뿐, 쟁점토지의 매매계약서와 근저당설정내역, 양수인들이 부담한 재산세 및 대출이자 이체 내역 등의 금융거래 증빙 등에 의하여 사실상 쟁점토지의 소유권이 양수인들에게 있음이 확인되므로, 대금청산일인 2004.10.18.을 양도시기로 보아 자경농지에 대한 양도소득세 감면 소득금액을 계산함이 타당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지의 대금청산일이 2004.10.18. 이라고 주장하고 있으나, 당초 양도소득세 신고시 제출하지 않았던 쟁점토지매매계약서상의 계약금, 중도금, 잔금 및 잔금일자와 관련하여 청구인이 주장하는 대금청산일을 확인한바, 1998.11.19. ～ 2009.5.31. 쟁점토지가 토지거래허가구역으로 지정 된 것은 사실이나 청구인은 토지거래 계약 전 관할구청의 허가를 받게 되어 있는 토지거래 허가를 받은 사실이 없으며, 대금청산에 대한 증빙으로 대출자격이 없는 양수인들과 합의하여 청구인이 쟁점토지를 담보로 OOO농협에서 차입한 대출금 4,500만원을 포함하여 청구인의 형 오OOO에게 무통장 입금한 9,000만원 외에는, 객관적으로 인정할 만한 증빙이 나타나지 않는 바, 불분명한 대금청산일을 양도일자로 보기 어려우므로 주거지역 편입일 이후부터 등기접수일까지의 양도소득에 대하여 양도소득세 감면을 부인하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 양도시기에 따른 양도소득세 감면 소득금액 계산의 적정 여부

(1) 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도 시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2.대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

(3) 조세특례제한법 제69조【자경농지에 대한 양도소득세 감면】

① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상[괄호안 생략]직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상[비과세·감면 및 소액부징수(少額不徵收) 대상을 포함한다]이 되는 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 “주거지역등”이라 한다)에 편입되거나「도시개발법」또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분(환지처분) 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

③ 제1항을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.

(4) 조세특례제한법 시행령 제66조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제69조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 소득”이란 「소득세법」제95조 제1항의 규정에 의한 양도소득금액(이하 이 항에서“양도소득금액”이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다.

다만,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우에는 다음 산식 중양도당시의 기준시가를 보상가액 산정의 기초가 되는 기준시가로 한다.

(5) 국토의계획 및 이용에 관한 법률 제118조【토지거래계약에 관한 허가】① 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약” 이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.

⑥ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.

(6) 국토의계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제117조【토지거래계약의 허가절차】① 법 제118조제1항의 규정에 의하여 토지거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 다음 각 호의 사항을 기재한 허가신청서에 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 그 토지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.

1. 당사자의 성명 및 주소(괄호생략)

2. 토지의 지번·지목·면적·이용현황 및 권리설정현황

3. 토지의 정착물인 건축물·공작물 및 입목 등에 관한 사항

4. 이전 또는 설정하고자 하는 권리의 종류

5. 계약예정금액

6. 토지의 이용에 관한 계획

7. 토지취득에 필요한 자금조달계획

② 제1항의 규정에 의한 허가신청서를 제출받은 시장·군수 또는 구청장은 지체없이 필요한 조사를 하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지를 취득하여 보유하다 양수인들에게 소유권이전 등기하기까지의 청구인이 주장하는 경위는 아래<표 1>과 같다.

<표 1>쟁점토지 취득·양도 경위

(2) 청구인은 쟁점토지 대금청산일이 2004.10.18.이라는 근거로 쟁점토지 등기부등본의 사본, 부동산매매계약서 사본, 대출금 거래내역 조회서와 금융거래 전표 및 수표 사본, 경작사실 확인서 사본 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 쟁점토지 등기부등본에는 청구인이 쟁점토지를 1991.8.30.매매를 원인으로 취득하여 1991.9.2. 소유권 등기 접수하고, 2010.1.3.매매를 원인으로 양수인 최OOO·김OOO에게 2010.2.10. 소유권 이전등기한 내역이 나타나고 있으며, 등기부등본상 권리변동 내역은 아래<표 2>와 같이 나타난다.

<표 2>쟁점토지 등기부등본상의 권리변동 내역

(단위: 원)

(나) 쟁점토지 부동산매매계약서 사본에는 매매대금 2억6,180만원, 계약금 2,600만원은 계약당시 지불, 중도금 1억6백만원은 2004.9.30. 지불, 잔액 1억3,580만원은 2004.10.18. 지불, 계약조건에 ‘부동산 명도는 2004.10.18. 명도하기로 함’, ‘매도인은 잔금대출과 등기 이전 시까지 매매대금에 대하여 본 토지에 대해 근저당설정등기를 하도록 협조하여야 하며, 양수인은 잔금일 후 발생하는 재산세 및 대출금에 대한 이자를 지급하고 소유권 이전 시 근저당설정등기를 말소하여야한다’ 라는 특약사항, 양도인과 양수인들이 도장으로 날인하였고, 내용과 용지는 컴퓨터로 출력하였으며, 잔액란 아래 10.18. ‘대금완불’이라고 수기하여 매수인들 도장이 찍혀있고, 인감증명서 첨부나 중개인 입회내역은 나타나지 않고 있다.

(다) 대출금 거래내역 조회서 사본은 양수인들이 청구인과 합의하여 OOO농협으로부터 쟁점토지를 담보로 부족한 잔금을 대출(4,500만원)받아 2004.10.18. 대금청산을 완료한 후, 양수인들 중 최OOO이 대출금이자를 최OOO의 주소지인 OOO동 215 OOO타운 107-1302 인근 OOO농협지점 등에서 납부하였다고 주장하면서 제출한 것으로, 대출거래일시는 2004.10.18(15:50:37)., 용도는 가계자금, 거래기간은 2004.10.18. ～ 2010.12.24.까지 총 104회로 기록되어 있으며, 2010.12.30. 김OOO가 일시상환대출로 전환하였다가 2011.10.18. 최종상환 하였음이 확인된다.

(라) 금융거래 전표 및 자기앞수표 등의 사본에는 청구인이 2004.10.18. 쟁점토지 담보 대출금 4,500만원과 OOO지점 발행 자기앞수표 등 9,000만원을 형 오OOO의 계좌(948-12-******)로 무통장 입금한 내역이 나타난다.

(마) OOO구청장 발행(2011.3.17.)세목별 과세증명서 사본 및 청구인 자립예탁금 거래 내역표 사본은 쟁점토지의 등기상 소유자인 청구인에게 부과된 재산세를 실소유자인 양수인들 중 최OOO으로부터 계좌이체를 통하여 지급받아 납부하였다고 주장하면서 제출한 것으로, 쟁점토지 외 1필지의 부과내역과, 최OOO이 청구인의 OOO계좌(766-62-******)로 송금한 대출금 이자 내역이 아래<표 3>과 같이 나타나고 있다.

<표 3>대출금 이자내역

(단위 : 원)

(바) 경작사실 확인서 사본에는 쟁점토지 인근 OOO동 1370-19 통장 진OOO 외 1인이 ‘청구인이 2000년대 초까지 직접 경작하는 것을 목격하였음’이란 내용으로 주소, 전화번호 및 주민번호를 기재하여 자필 서명하였고, 지문이 날인된 사실이 나타난다.

(3) 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도일이 대금청산일인 2004.10.18. 이라고 주장하나, 쟁점토지는 1998.11.25. 토지거래계약허가구역으로 지정되어 토지거래 계약 전 관할구청의 허가를 받도록 되어 있음에도, 청구인이 대금청산일이라고 주장하는 2004.10.18.부터 2009.5.31. 쟁점토지가 토지거래계약허가구역에서 해제되어 2010.2.10. 양수인이 소유권이전 등기하기까지 토지거래허가를 신청하거나 허가를 받은 사실이 나타나지 않으며, 쟁점토지 양도대금 2억6,180만원중 OOO농협으로부터 대출금 4,500만원을 포함하여 청구인의 형 오OOO에게 무통장 입금하였던 9,000만원 외에는 쟁점토지의 양도대금으로 볼만한 객관적인 증빙이 부족하므로, 처분청이 쟁점토지의 등기접수일을 양도시기로 하여 양도소득세 감면소득금액을 계산한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정 한다.