국심2001중0909 (2001.11.24)

양도

경정

임야의 대물변제가액을 양도가액의 잔금의 일부로 인정하여 과세한 처분의 당부

소득세법 제95조【양도소득금액】

OOOOOOOOOO

1. OOO 세무서장이 2001.1.3 청구인에게 결정고지한 2000년도분 양도소득세 228,091,500원은 65,356,000원을 필요경비로 공제하여 이를 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

1. 사실

청구인은 OO도 용인시 구성면 OO리 OOOOO외 7필지 2,918㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ‘97.8.11 청구외 정OO로부터 취득하여 2000.3.27 청구외 김OO와 청구외 김OO에게 미등기 전매한 사실이 있다.

OO지방국세청장은 청구인의 쟁점토지 미등기전매와 관련된 탈세제보에 대하여 조사하면서 쟁점토지 양도가액을 1,926,500,000원, 쟁점토지 취득가액을 1,499,321,000원으로 확정하여 처분청에 통보함에 따라 처분청은 2001.1.3 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 228,091,500원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2001.3.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인의 주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 1,926,500,000원에 양도하기로 매수자와 합의후 쟁점토지의 계약금 4억원을 1999.12.25, 중도금 6억원을 2001.1.25 받은 후 매수자인 청구외 김OO와 김OO가 잔금부족을 이유로 해약을 요구하여 왔으나 청구인은 이를 거부하였다.

이후 청구인과 김OO는 잔금을 926,500천원에서 685,000천원으로 조정하여 현금 585백만원과 채권 60백만원 및 매수인 김OO의 처인 청구외 박OO 소유인 OO도 용인시 구성면 OO리 O OOOOO 임야 2,810㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 40백만원으로 산정하여 대물변제받기로 합의하였다.

처분청은 쟁점임야의 대물변제가액을 청구인과 매수인 김OO의 문답서를 근거로 280,500,000원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였으나 청구인과 매수인 김OO는 문답내용에 대하여 일일이 답변하지도 아니하였을 뿐 아니라 답변내용에 대하여도 읽어보지도 아니하였다. 따라서 쟁점임야의 공시지가로 산정한 가액은 39,340천원이며, 한국감정원의 감정가액은 42,150천원인 바, 쟁점임야의 대물변제가액은 40백만원으로 보아여 함으로 쟁점토지의 양도가액은 현금 1,585백만원, 채권 60백만원, 대물변제받은 쟁점임야의 가액 40백만원 계 1,685백만원으로 보아야 한다.

(2) 처분청은 쟁점토지의 필요경비로서 청구인이 청구외 OOO공인중개사 대표 장OO에게 지급한 중개수수료 20백만원만을 인정하였으나 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시(1997.8.14) 근저당권 설정한 비용 10,115천원, 1997.5월 청구외 손OO에게 지급한 취득당시 중개수수료 5백만원 및 손OO에게 쟁점토지 양도시 지급한 중개수수료 3백만원, 쟁점토지의 취득세 60,356천원 합계78,471천원은 필요경비로서 추가로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 처분청 조사시 매수자 중 김OO로부터 실지거래계약서를 징구하면서 양도가액이 1,926,500천원이라는 것과 계약내용대로 잔금까지 모두 지급하였다는 문답서를 징구하였고, 청구인으로부터는 쟁점토지를 1,926,500천원에 매매하였다는 사실과 잔금수령시 쟁점임야를 6억원에 대물변제받았다는 진술을 문답받았으며, 매수인 김OO와 청구인의 처 전OO의 대질시 쟁점임야의 대물변제가액이 280,500천원이라는 진술을 문답받은 사실이 있다.

따라서 청구인은 본인과 처 전OO 및 김OO가 문답후 서명날인까지 한 내용을 부인하고 있을 뿐만 아니라 처분청의 실지조사 후 쟁점임야의 가액을 소급감정하고 이를 근거로 쟁점임야를 40백만원이라고 주장하고 있으나 이는 조세부담을 회피하고자 하는 것으로 이유가 없다.

(2) 청구인이 필요경비로 추가 인정하여 달라는 비용 중 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 근저당권 설정한 비용 10,115천원과 1997.5월 쟁점토지 취득시 손OO에게 지급한 중개수수료 5백만원 및 쟁점토지의 취득세 60,356천원은 OO증 등에 의하여 지출사실이 확인되므로 필요경비로서 인정할 수 있으나 쟁점토지 양도시 지급한 중개수수료 3백만원은 이를 인정할 수 없다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인이 주장하는 쟁점임야의 대물변제가액을 잔금의 일부로 인정할 수 있는 것인지 여부

(2) 청구인이 주장하는 비용을 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정할 수 있는 것인지 여부

나. 관련 법령

소득세법 제95조 【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994.12.22 개정)

소득세법 제96조【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. (1994.12.22 개정)

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1995.12.29 단서개정)

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다. (1995.12.29 단서개정)

소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (19995.12.29 단서개정)

나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다. (1995.12.29 단서개정)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비 (1994.12.22 개정)

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액 (1994.12.22 개정)

4. 대통령령이 정하는 양도비 (1994.12.22 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (1996.12.30 개정)

1. 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우에 있어서 그 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 및 동호 나목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1996.12.30 개정)

2. 기준시가에 의하는 경우(제100조 제1항 단서의 규정에 의하여 취득가액을 환산한 경우를 포함한다)에 있어서는 제1항 제1호 가목 본문 및 동호 나목 단서의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1996.12.30 개정)

다. 사실 및 판단

(1) 청구인의 주장과 같이 쟁점임야의 대물변제가액을 40,000,000원으로 보고 이를 잔금의 일부로 인정하여 쟁점토지의 양도가액을 1,685,000,000원으로 인정할 수 있는 것인지 여부를 살펴본다.

첫째, 처분청 조사시 확인한 쟁점토지 양도시 매매계약서에 의하면 쟁점토지 7필지와 OO도 용인시 구성면 OO리 OOOOO 철도용지 149㎡를 양도부동산으로 표시하여 대금총액을 2,030,000,000원으로 정하여 계약금 4억원은 1999.12.25, 중도금 6억원은 2000.1.25, 잔금 10억3천만원은 2000.3.29 지급하기로 약정한 바 있으며, 청구인이 주장하는 바와 같이 잔금중 일부를 매수인이 소유하고 있는 쟁점임야를 대물변제하여 지급하기로 약정한 사실은 나타나고 있지 아니하다.

둘째, 당초 조사시 조사공무원이 작성한 문답서(2000.8.12)에 의하면 청구인의 처 전OO은 청구인을 대리하여 당초 양도가액을 20억3천만원으로 정하였으나 계약서상(쟁점토지외에 OO지방공사에 수용된 철도용지 149㎡(45평)이 포함되어 있는 사실을 알고 45평에 해당하는 양도가액 103,500,000원을 제외한 1,926,500,000원이 양도가액이라고 진술한 사실이 확인되고 있고, 쟁점토지 매수인 김OO도 총 매매대금이 1,926,500,000원임을 확인하고 잔금 926,500,000원(당초 매매계약서상에 기재된 잔금 1,030,000,000원에서 철도용지 양도가액 103,500,000원을 차감한 금액임)을 차입금 및 쟁점임야 대물변제대금 280,500,000원(평당 33만원) 등으로 지급한 사실을 확인하고 있다.

셋째, 청구인은 심판청구에 이르러 매수인이 작성한 양도사실 경위서를 제시하면서 쟁점토지 매매대금 1,926,500,000원 중 잔금은 926,500,000원이었으나 매수인이 경제여건의 악화로 더 이상 자금지급이 어려워서 해약할 것을 요구함에 따라 쟁점임야의 시가를 40,000,000원 정도로 하여 대물변제하기로 하는 등 잔금을 685,000,000원으로 조정하기로 합의했으므로 청구인의 쟁점토지 양도대금은 1,685,000,000원이라고 주장하면서 대물변제받은 쟁점임야의 시가 40,000,000원이 쟁점임야의 개별공시지가(39,340,000원) 및 한국감정원의 감정가액(42,150,000원) 등에 비추어 사실로 인정되어야 한다는 주장이나, 위에서 보는 바와 같이 쟁점토지의 매매계약서나 청구인과 매수인이 처분청 공무원에 확인한 문답서 등에 의하면 쟁점토지의 양도가액은 당사자간에 1,926,500,000원으로 확정된 것으로 볼 수 있고 당초매매계약시 쟁점임야를 대물변제하여 매매대금을 지급한다는 내용이나 쟁점임야의 시가를 평가하여 양도가액을 결정하도록 약정한 바가 없으므로 쟁점임야의 시가가 쟁점토지의 양도가액에 영향을 줄 수는 없는 것으로 판단된다.

따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 매매계약서 및 당사자들의 진술내용에 근거하여 1,926,500,000원으로 본 것은 적법한 것으로 판단된다.

(2) 청구인이 주장하는 중개수수료·취득세·근저당 설정비용 등을 필요경비로 인정할 수 있는 것인지 여부를 살펴본다.

첫째, 청구인은 청구외 손OO에게 취득당시 중개수수료로 5,000,000원을 지급하고 청구외 손OO에게 양도당시 중개수수료로 3,000,000원을 추가로 지급하였다는 주장인 바, 취득시 중개수수료 5,000,000원은 OO증 등 증빙에 의하여 지급사실이 확인되고 있고 처분청도 이를 인정할 수 있다는 의견이므로 이를 인정하는 것이 타당한 것으로 판단되나 양도시 지급하였다고 주장하는 중개수수료 3,000,000원은 지급증빙이 미비할 뿐 아니라 양도거래를 중개한 공인중개사 장OO에게 지급한 중개수수료 20,000,000원을 처분청이 필요경비로 인정한 바 있으므로 이를 추가로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.

둘째, 청구인의 쟁점토지 취득세 60,356,000원은 납입OO증에 의하여 지출사실이 확인되고 있으므로 이를 필요경비로 인정할 수 있다 할 것이고 처분청도 이에 다툼이 없다.

셋째, 청구인이 주장하는 취득당시의 근저당 설정비용 10,115,000원은 그 지급사실이 확인되고는 있으나 당해 비용을 설비개량비나 자본적지출액 또는 양도비용으로 보기는 어렵다 할 것이므로 이는 위 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조에서 규정하는 필요경비에 해당되기 어려운 것으로 판단된다.

따라서, 청구인이 주장하는 비용중 중개수수료 5,000,000원과 취득세 60,356,000원의 합계액 65,356,000원은 이를 쟁점토지 양도소득의 필요경비로서 공제하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

그러므로 이건 심판청구는 청구주장이 일부는 이유있고 나머지는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.