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[사건번호]
국심2000서2625 (2001.04.25)
[세목]
양도
[결정유형]
경정
[결정요지]
교환으로 취득한 부동산가액이 객관적인 증빙에 의해 확인되지 아니하므로 실지양도가액을 양도 및 취득당시 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여야 할 것임
[관련법령]
소득세법 제96조【양도가액】
[따른결정]
조심2014중1762
[주 문]
OOO세무서장이 2000.8.1. 청구인에 한 양도소득세 11,302,000원의 부과처분은 양도가액을 278,000,000원으로, 취득가액은 양도가액을 기준시가로 환산한 278,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 사실
청구인은 1998.9.27. 취득한 서울특별시 송파구 OOO동 OOO 대지 57.83㎡ 건물 114.76㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1999.7.27. 양도하고 1999.8월 양도가액을 278,000,000원으로, 취득가액을 280,000,000원으로 하여 양도차익이 없는 것으로 양도차익예정신고를 하였다.
처분청은 청구인이 신고한 실거래가액을 조사하여 청구인과 부동산을 교환한 거래상대방이 쟁점부동산을 242,871,000원으로 평가하고 교환하였다는 확인서에 의해 취득가액을 242,871,000원으로 하고 양도가액은 청구인이 신고한 가액을 인정하여 2000.8.1. 양도소득세 11,302,000원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2000.10.25. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인의 주장
청구인은 쟁점부동산을 청구인 소유였던 서울특별시 송파구 OOO동 OOO 소재 다가구주택 대지 237.7㎡, 건물 532.74㎡(이하 “종전부동산” 이라 한다)과 교환취득하였는 바, 종전부동산가액 620,000,000원에서 임대보증금 310,000,000원과 은행대출금 50,000,000원을 차감한 260,000,000원과 쟁점부동산을 담보로 한 은행대출금 33,000,000원을 인수하기로 하고 교환하였으므로 쟁점부동산의 취득가액은 293,000,000원이고 이를 불분명하다고 본다면 양도가액과 취득가액 모두 기준시가에 의하거나 양도가액을 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과하여야 한다.
나. 처분청의 의견
청구인이 제시한 매매계약서에 나타난 실거래가액을 양도가액으로 인정하였으며, 취득가액은 청구인의 종전부동산가액 620,000,000원을 기초로 하고 있으므로 정확한 가액이라고는 할 수 없으나 교환거래당사자인 청구외 강OOO가 교환당시 쟁점부동산의 평가금액 209,871,030원과 쟁점부동산을 담보로 대출받은 33,000,000원을 합한 242,871,030원이라 고 하고 있는 바, 취득가액이 불분명하다는 이유로 기준시가로 과세하여야 한다거나 양도가액을 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세하여야 한다는 등의 주장은 받아들일 수 없다.
3. 쟁점 및 판단
가. 쟁점
쟁점부동산의 실지 취득가액이 얼마인지를 가리는데 있다.
나. 관련법령
제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(95.12.29. 단서개정)
제100조【양도차익의 결정】
① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.
제89조【자산의 취득가액 등】
① 법 제39조 제2항(거주자의 매입·제작등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다)의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료·원재료비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세·등록세 포함)·설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호외의 자산은 취득당시의 시가(98.12.31. 개정)
제166조【양도차익의 산정】
① 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 각호 및 제157조 제4항 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산에 포함)의 경우를 말한다(98.12.31. 개정)
② 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의한 환산한 가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.
2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한가액(95.12.30. 개정)
가. 양도당시의 실거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 양도당시의 실지거래가액×취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
나. 취득당시의 실거래가액만 확인되는 경우의 양도가액 취득가액
취득당시의 실지거래가액×양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)/취득당시의 기준시가
④ 법 제96조 제1호 단 서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다(95.12.30.개정)
1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우
가. 제157조 제3항 제2호의 자산
나. 취득후 1년이내의 부동산
2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우(95.12.30. 개정)
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(95.12.30. 개정)
다. 사실관계 및 판단
처분청이 청구인이 신고한 양도가액을 조사하여 양도가액은 청구인이 신고한 가액을 인정하고 취득가액은 청구인과 부동산을 교환한 쟁점부동산의 전 소유자가 확인한 242,871,000원으로 하여 과세하였는 바, 청구인은 취득가액이 분명하지 아니하므로 기준시가로 과세하거나 양도가액을 기준시가로 환산하여 산출된 가액을 실지 취득가액으로 하여 과세하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.
(1) 청구인은 1998.9.27. 교환으로 취득한 쟁점부동산을 1999.7.27. 양도하고 1999.8월 양도가액을 278,000,000원으로 취득가액은 280,000,000원으로 하여 양도차익이 없는 것으로 양도소득세를 신고하였고 처분청은 쟁점부동산의 거래상대방을 조사하여 양도가액은 청구인의 신고한 가액이 확인된다 하여 인정하고 취득가액은 청구인과 쟁점부동산을 교환한 전 소유자인 청구외 강OOO가 쟁점부동산을 242,871,000원(쟁점부동산평가액 209,871,030원과 담보대출 33,000,000원을 승계하는 조건)으로 평가하였다는 확인서에 의해 쟁점부동산의 취득가액을 242,871,000원으로 하여 2000.8.1. 양도소득세 11,302,000원을 부과한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.
(2) 청구인은 청구인 소유 종전부동산의 전세보증금 310,000,000원, 월세 1,840,000원 및 OOO은행 대출금 50,000,000원을 청구외 강OOO에게 인계하고 쟁점부동산에 담보된 채무 33,000,000원을 승계하기로 하고 쟁점부동산을 종전부동산과 교환취득한 것으로 청구인이 제시한 부동산교환계약서에 나타나고, 청구인과 부동산을 교환한 청구외 강OOO의 확인서를 보면 교환당시 쟁점부동산을 209,871,030원으로 평가하고 담보대출액 33,000,000원을 승계하는 조건으로 교환하였다고 확인한 사실이 2000.5.15. 청구외 강OOO가 작성한 확인서에 나타난다.
(3) 쟁점부동산의 양도가액 278,000,000원에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며 청구인이 종전부동산과 쟁점부동산교환당시 감정평가한 사실이 없이 부동산중개인이 평가한 가액에서 채무를 승계하는 조건으로 교환한 사실이 처분청과 청구인이 제시한 심리자료에 나타난다.
(4) 당해 자산의 실지거래가액이라 함은 거래당시 양도자가 당해자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약서 및 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말하고 시가 감정에 의하여 파악되는 양도당시의 객관적 교환가치에 의한 가액을 가리키는 것은 아니라고 할 것이므로 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적교환으로서 각 물건에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액상의 차액에 대하여 금전의 보충지급 등 정산절차를 수반한 때에는 그 실지양도가액을 파악할 수 있다고 할 수 있으나, 그렇지 아니한 단순한 교환의 경우에는 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 것이라고 할 것(대법원 94누6840, 1994.12.9. 같은 뜻임)인 바, 위 사실관계에 나타난 바와 같이 청구인이 쟁점부동산을 종전부동산과 교환취득당시 감정평가한 사실이 없이 부동산중개인의 임의평가액에서 채무를 인수인계하는 방식으로 교환하였으므로 쟁점부동산의 교환가액이 객관적인 증빙에 의해 확인되지 않는 경우라고 인정된다.
(5) 전시 소득세법 제100조 제1항에는 단기매매나 실지거래가액으로 신고한 경우 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 기준시가로 환산한 가액에 의하여야 한다고 규정하고 있는 바, 쟁점부동산의 실지양도가액 278,000,000원에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 실지양도가액 278,000,000원을 양도 및 취득당시 기준시가 194,000,000원으로 환산한 가액 278,00,000원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여야 할 것이다.
따라서 쟁점부동산은 양도가액을 278,000,000원으로 취득가액을 278,000,000원으로 하여 양도소득세를 과세하여야 할 것으로 판단된다.
라. 결론
이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.