조심 2020서8485 (2021.02.25)

양도

기각

쟁점토지에 대하여 기준시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 계산하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단됨

소득세법 제96조 / 소득세법 제100조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. OOO(이하 “양수법인들”이라 한다)은 2018.11.24. OOO에 대하여 매매대금 OOO으로 하여 토지매매계약을 체결하고 2019.6.14. 취득(지분 각 2분의 1)하였으며, 그 과정에서 2019.3.25. 해당 토지를 같은 리 OOO(이하 “교환토지”라 한다) 등으로 분할하였다.

나. 청구인들은 1999.12.18. 증여를 원인으로 취득(지분 각 4분의 1)한 같은 리 소재 토지를 2019.3.21. OOO(이하 “쟁점토지”라 한다) 등으로 분할한 후, 2019.6.11. 양수법인들과 체결한 교환계약에 따라 2019.6.14. 쟁점토지와 교환토지를 교환(양도)하고, 각 OOO을 양수법인들로부터 지급받았다.

다. 청구인들은 2019.8.30. 양수법인들이 2019.6.14. 취득한 토지의 취득가액OOO을 기준시가 비율로 안분하여 교환토지의 취득가액을 계산한 후 OOO을 합하여 OOO을 쟁점토지의 교환(양도)가액으로 산정하여 지분에 따라 2019년 귀속 양도소득세 OOO을 각 신고․납부하였다가, 2020.2.12. 쟁점토지 및 교환토지에 대한 감정평가를 거치지 않아 이 건 교환가액을 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 기준시가를 양도가액으로 하여야 한며 각 양도소득세 OOO을 환급해 달라는 내용의 경정청구를 하였고, 처분청들은 이를 거부하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 ＜별지＞와 같이 이의신청을 거쳐 2020.10.12. 각 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 교환계약서는 감정평가 없이 당사자 간 임의로 작성한 것이므로 기준시가에 따라 양도가액을 계산하여 이 건 양도소득세를 결정하여야 한다.

(2) 이 건 교환거래는 쟁점토지 및 교환토지에 대한 감정평가 없이 2019.6.11. 계약서가 작성되었고, 2019.8.12. 추가금액을 지급하는 내용으로 변경되었다.

(3) 감정평가 등에 의한 객관적인 교환가치에 따라 교환거래를 하는 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라 할 것이나, 단순교환의 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우이며, 이와 같은 내용의 국세청 예규, 조세심판원 결정, 판결 등이 다수 확인된다(대법원 2004.3.25. 선고 2003두14123 판결 등).

나. 처분청 의견

(1) 양도소득세액 산출의 기초가 되는 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말한다.

(2) 교환거래의 경우 그것이 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 ‘교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우’에는 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우로 볼 수 있고, 이는 예시적인 것으로 보아야 하며, 반드시 시가감정을 거쳐 자산 가액을 평가하지 않더라도 당사자가 평가한 가액이 허위나 가공의 가액이 아니라 진정한 가액임을 확인할 수 있는 절차 즉, 시가감정에 준하는 평가절차를 거쳤다면 그 평가액을 실지양도가액으로 인정할 수 있는 것이다(OOO지방법원 2018구단7345, 2019.7.17. 같은 뜻임).

(3) 양수법인들은 2019.6.14. 교환토지를 취득하고 같은 날 쟁점토지와 교환하였으며, 추가로 OOO을 지급한 점 등을 감안하면 이 건 교환가액은 진정한 실지거래가액으로 충분히 인정할 수 있다 할 것인바, 기준시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 산정하여야 한다는 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

교환양도하는 쟁점토지의 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

5. “실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.

제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 개정된 것)

제176조의2(추계결정 및 경정) ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 양수법인들은 아래 ＜표1＞과 같이 2019.6.11. 쟁점토지와 교환토지를 서로 교환하고 합계 OOO을 수수하기로 하는 교환계약을 체결하였고, 2019.8.12. 아래 ＜표2＞와 같이 교환계약의 내용을 일부 변경하여 합계 OOO을 추가로 지급하기로 합의한 것으로 나타난다.

OOO

(2) 이 건 교환에 앞서 양수법인들은 2018.11.24. 교환토지 등을 제3자로부터 OOO에 매수하는 계약을 체결하고 2019.6.14. 등기접수 하였으며, 같은 날 교환토지와 청구인들 소유의 쟁점토지를 교환하여 등기접수한 것으로 확인된다.

(3) 청구인들은 2019.8.30. 쟁점토지에 대한 양도소득세를 신고함에 있어서, 교환토지에 대한 양수법인들의 취득가액과 청구인들이 추가로 지급받은 OOO을 합한 금액을 쟁점토지의 양도(교환)가액으로 산정OOO하였고, 교환토지의 취득가액은 양수법인들의 분할 전 토지의 취득가액인 OOO을 기준시가 비율로 안분하여 계산OOO하였다.

(4) 청구인들은 2020.2.12. 이 건 교환의 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가를 양도가액으로 하여야 한다는 내용으로 경정청구 하였다.

(5) 양수법인 OOO는 쟁점토지 및 교환토지 일대의 담보가치에 대하여 감정평가를 의뢰하였으며, 2019.4.11. 아래 ＜표3＞과 같이 쟁점토지 및 교환토지의 경우 담보가치 희박 등의 사유로 평가되지 아니한 것으로 나타난다.

OOO

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점토지에 대하여 시가감정을 하지 않아 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 계산하여야 한다고 주장하나, 교환대상 목적물에 대한 시가감정이 없더라도 실제로 당사자들이 평가한 가액을 진정한 가액으로 인정할 수 있는 경우에는 그 금액을 부동산의 실지거래가액으로 인정할 수 있다고 할 것인 점, 쟁점토지에 대하여 감정평가를 하지는 않았으나, 청구인들이 양수법인들과의 합의에 따라 쟁점토지를 양도하고 그 대가로 교환토지 및 OOO을 지급받았으므로 쟁점토지의 양도가액은 ‘교환토지의 가액에 OOO을 합한 금액’이라 할 것인 점 등에 비추어 쟁점토지에 대하여 기준시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 계산하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.