[청구번호]국심 1999광2022 (2000. 12. 31.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]건물 신축사실이 인정되어도 공사비 지급사실이 증명되지 아니하여 신고한 실지거래가액 대신 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제94조【양도소득의 범위】 / 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】

[따른결정]조심2018중2373

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분 개요

청구인은 소유하고 있던 광주광역시 남구 OOO동 OOO 대지 64.5㎡, 같은 동 OOO 대지 5.29㎡, 같은 동 OOO 대지 36.69㎡ 및 지상건물 910.01㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 1998.8.17 청구외 OOO과 OOO에게 양도한 후 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세미달로 자산양도차익 예정신고를 하였다.

처분청은 쟁점부동산의 취득·양도가액이 불분명하다 하여 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 산정하고 1999.4.19 청구인에게 1998년도분 양도소득세 14,814,460원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.6.28 심사청구를 거쳐 1999.9.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 건물면적은 910.01㎡로서 150평이상인 건물을 신축하였기 때문에 건축법상 종합건축업자에게 건축도급을 주었고, 도급관련 정보공개결정통지서, 건축허가서, 착공신고서, 건설면허증, 사업자등록증 및 법인등기부등본 등에 의하여 도급가액 173,800,000원이 확인되므로 이 가액을 쟁점부동산의 건물취득가액(실지거래가액)으로 인정하여야 하며,

(2) 쟁점부동산은 청구외 OOO 및 OOO과 매매계약을 체결하고 양도대금 197,000,000원을 수령하였을 뿐만 아니라, 쟁점부동산과 청구외 OOO지분의 소유부동산인 광주광역시 남구 OOO동 OOO 대지 64.5㎡ 및 청구외 OOO의 소유인 광주광역시 남구 OOO동 OOO 대지 93㎡의 총거래가액이 307,000,000원이라는 OOO과 OOO의 진술을 근거로 하여 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 안분하여 볼 때 208,522,000원으로 확인됨에도 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산의 건물을 신축하면서 OOO건설주식회사와 173,800,000원에 도급계약을 체결하였다면서 건축신고서등 공사관련 자료를 제시하고 있으나 이는 위 법인이 도급을 맡아 공사를 하였다는 것을 의미하는 것이지 공사금액을 입증하는 것이 아닐 뿐만 아니라 도급과 관련한 세금계산서나 대금지급사실을 입증하는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인의 주장을 인정할수 없고,

(2) 청구인이 쟁점부동산과 청구외 OOO 소유의 광주광역시 남구 OOO동 OOO 대지 93㎡를 함께 청구외 OOO과 OOO에게 양도하면서 작성한 매매계약서에는 총 양도가액 307,000,000원중에서 OOO 명의로 근저당을 설정하여 대출받은 190,000,000원을 제외한 나머지 117,000,000원만 매도인에게 지급한다는 특약이 있고, 처분청에서 매수자인 OOO과 OOO에게 확인한 바 총매매대금 307,000,000원중에서 계약금 29,500,000원(1998.7.23)과 잔금 87,500,000원(1998.8.17) 합계 117,000,000원만 지급하였다고 진술하고 있는 반면 청구인은 197,000,000원에 개별계약을 체결하였다고 주장하면서 매매계약서를 제시하고 있으나 객관적인 배분근거가 없고 기준시가로 안분한 208,522,000원과도 상이할 뿐만 아니라 매매대금 수수사실을 확인할 수 있는 증빙의 제시가 없어 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제94조 제1호에는 “당해 연도에 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 한다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제96조 제1호에는 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는경우에는 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있다.

같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에는 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정하고 있고,

같은 조 제5항 제2호에는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 데 대하여, 청구인은 부동산매매계약서, 도급관련서류 등에 의하여 실지거래가액이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 쟁점부동산의 양도에 대한 청구인의 양도소득세 신고내용을 보면 취득가액을 261,369,250원(광주광역시 남구 OOO동 OOO 대지 30,269,250원, 동소 건물 173,800,000원, 같은 동 OOO 대지 57,000,000원, 같은 동 OOO 대지 300,000원)으로, 양도가액을 197,000,000원으로 하여 64,369,250원의 양도차손이 발생한 것으로 신고하였고, 처분청의 과세내용을 보면 기준시가를 적용하여 취득가액을 213,141,353원, 양도가액을 285,175,381원, 필요경비를 14,808,649원 및 양도차익을 58,225,379원으로 산정하여 양도소득세를 과세하였음이 확인된다.

(2) 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 보면, 쟁점부동산의 등기부등본과 건축물대장에 의하면 청구인은 지하 1층(다방 156.72㎡)과 지상 5층(1층 점포 152.65㎡, 2층 목욕탕 154.59㎡, 3층 목욕탕 154.59㎡, 4층 가족탕 154.59㎡, 5층 주택 136.87㎡)을 신축하여 1990.1.11 소유권 보존등기를 하였음이 확인되고, 청구인은 쟁점부동산의 신축에 대한 입증자료로 1989.5.25 시공자인 청구외 OOO건설주식회사와 체결한 민간 건축공사 표준도급계약서를 제시하고 있는 바, 공사기간을 1989.6.20부터 1989.12.26까지로 하고 도급금액을 173,800,000원으로 하여 쟁점부동산의 건물(OOO대중목욕탕)을 신축하기로 약정하였으며, 기타 건물신축에 대한 입증자료로 정보공개결정통지서(1999.3.10 광주광역시 남구청장 발급), 착공신고서, 건축공사감리자 및 시공자 선정신고서, 건설업면허증과 사용인감계, 사업자등록증과 건설기술자재직증명서 등을 제시하고 있어 쟁점부동산의 건물을 신축한 사실은 인정되나 건축공사를 준공하고 구체적으로 공사비를 정산하여 건축비를 지급한 사실을 확인할 수 있는 세금계산서, 영수증 및 금융자료등 객관적인 입증자료의 제시가 없어 쟁점부동산의 건축에 관련된 취득가액은 증빙에 의하여 확인되지 아니한다 할 것이다.

(3) 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 보면, 처분청이 1999.2.25 이 건 양도소득세 조사시 작성된 쟁점부동산의 매수인인 청구외 OOO과 OOO의 진술서에 의하면 쟁점부동산을 공유자인 청구인과 청구외 OOO 및 OOO로부터 총 매매대금 307,000,000원(1998.7.23 계약금 29,500,000원, 잔금 1998.8.18 87,500,000원, 근저당권과 대체 190,000,000원)에 매수하였다고 진술하고 있고, 청구인과 매수인인 청구외 OOO과 OOO이 1998.7.18 체결한 부동산매매계약서에는 쟁점부동산을 197,000,000원에 매매하는 것으로 기재되어 있으며, 또다른 부동산매매계약서에는 쟁점부동산 대지의 일부인 광주광역시 남구 OOO동 OOO 대지 64.5㎡를 소유자인 청구외 OOO가 41,000,000원에 청구외 OOO에게 양도하는 것으로 1998.8.17 매매계약을 체결하였고, 쟁점부동산 대지의 일부인 광주광역시 남구 OOO동 OOO 대지 93㎡를 소유자인 청구외 OOO이 69,000,000원에 청구외 OOO에게 양도하는 것으로 1998.8.17 매매계약을 체결한 것으로 기재되어 있다.

또한, 매도인이 청구인, OOO, OOO로 기재되어 있고 매수인이 OOO, OOO으로 기재되어 있는 특약사항에는 쟁점부동산의 매매와 관련하여 OOO은행 OOO지점에 설정되어 있는 청구외 OOO 명의의 쟁점부동산에 관련된 근저당권은 총 양도가액 307,000,000원중에 포함되어 있는 것으로서 매수인인 청구외 OOO과 OOO은 위 근저당으로 대출받은 190,000,000원을 제외한 117,000,000원만 매도인들에게 지급하기로 약정하였음이 확인된다.

위의 사실관계를 종합해 볼 때, 쟁점부동산의 매수인인 청구외 OOO과 OOO은 총매매대금을 307,000,000원으로 하여 매매계약을 체결하였다고 진술하는 데 대하여 청구인은 청구인을 포함하여 3인이 공유하던 부동산을 각각 개별적으로 매매한 것으로 작성된 부동산매매계약서를 제시하고 있을 뿐만 아니라 매매대금 지급에 관련된 금융자료등 구체적이고 객관적인 입증자료의 제시가 없어 청구인이 주장하는 실지양도가액이 불분명한 것으로 인정된다.

(4) 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점부동산의 실제 취득가액과 양도가액이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 처분청이 청구인의 실지거래가액신고를 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.