부동산거래관리과-0936(2011.11.07.)

양도

무허가 주택을 미등기 상태로 양도한 경우에도 해당 주택이 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산인 경우에는 소득세법 시행령 제168조의 미등기양도제외 자산에 해당되어 1세대 1주택으로 비과세 되는 것이나, 등기가 가능함에도 등기를 하지 아니하고 양도한 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임

귀 질의의 경우 기존해석사례(재산세과-564, 2009.03.17.)를 참고하시기 바랍니다.

소득세법시행령제168조【미등기양도제외자산의범위등】

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

甲은 A겸용주택을 보유하는 중에 무허가로 3층을 증축하였고, 용적율 초과로 인하여 건축허가를 받지 못해 미등기 상태인 3층 증축주택 부분을 포함하여 A겸용주택 전체를 양도할 예정임(3년 보유 요건 충족)

○ 질의내용

미등기 상태인3층 증축주택 부분을 포함하여 A겸용주택 전체를 양도하는 경우 3층 증축주택 부분도 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는지

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(분합)으로 발생하는소득

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

(이하 생략)

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2009. 12. 31. 개정)

1.~9. 생략

10. 미등기양도자산 (2009. 12. 31. 개정)

양도소득 과세표준의 100분의 70

11. 생략

② 생략

③ 제1항 제10호에서 “미등기양도자산”이란 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다. (2009. 12. 31. 개정)

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 1995.12.30, 1998.4.1, 1999.12.31, 2002.10.1, 2002.12.30, 2003.11.20, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.12.31, 2006.2.9, 2008.2.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2011.6.3>

② 생략

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정)

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. (2010. 2. 18. 개정)

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다. <개정 2005.12.31, 2008.2.22, 2008.10.7, 2010.2.18>

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】

① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 자산”이란 다음 각 호의 것을 말한다. (2010. 2. 18. 개정)

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조 제1항 제2호, 「조세특례제한법」 제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지 (2006. 2. 9. 개정)

4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 (2005. 12. 31. 개정)

(이하 생략)

○ 재산세과-564, 2009.03.17.

「소득세법」제89조 제1항 제3호 및「같은 법 시행령」제154조 제1항의 규정에의하여 양도소득세가 비과세되는“1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족[직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매]과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및「택지개발 촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년이상이고 그 보유기간 중 거주 기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 「소득세법 시행령」제160조 제1항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것임

위 규정을 적용함에 있어 무허가 주택을 미등기 상태로 양도한 경우에도 해당 주택이 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산인 경우에는 「소득세법 시행령」제168조의 미등기양도제외 자산에 해당되어 1세대 1주택으로 비과세되는 것이나 등기가 가능함에도 등기를 하지 아니하고 양도한 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임

○ 재일46014-3220, 1994.12.17.

1세대 1주택으로 3년 이상 거주한 무허가 주택을 미등기 상태로 양도한 경우에도해당 주택이 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산인 경우에는 1세대 1주택으로 비과세 되는 것이나 특정 건물(무허가 주택 등) 양성화조치(1985. 6. 28)에 따라 등기가 가능함에도 등기를 하지 아니하고 양도한 경우에는 양도소득세가 과세됨.