조심 2019서2361 (2019.08.29)

양도

기각

쟁점주택의 1층~4층을 공부상 용도와 같이 주택으로 사용된 사실에 대해서 양측 모두 다툼이 없는 점, 건축물대장상 쟁점주택 중 주택으로 쓰이는 4개층의 바닥면적의 합계가 600㎡ 이하인 점 등에 비추어 쟁점주택은 건축법 시행령 별표1 제1호 가목의 단독주택이거나 다목의 다가구주택에 해당하지 아니하므로 청구주장을 받아들이기 어려움

소득세법 제89조

조심2018서1507

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2015.10.22. OOO 대 112㎡ 및 주택 214.05㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 OOO원에 양도하였고, 관련 양도소득세를 무신고하였다.

나. 처분청은 쟁점주택이 「소득세법 시행령」제155조 제15항의 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택에 해당되지 않는다고 보아 2018.10.16. 청구인에게 ‘해명자료 제출 안내문’을 발송하였고, 청구인은 2018.10.31. 쟁점주택 중 1층·4층을 과세하고, 2·3층을 비과세하는 것으로 계산하여 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 기한 후 신고·납부하였다.

다. 처분청은 2019.4.11. 쟁점주택 중 1개 층(3층)만 1세대 1주택 비과세 대상으로 보아 쟁점주택에 대한 양도소득세를 OOO원으로 결정하고, 청구인에게 추가 납부할세액 OOO원을 부과하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2019.4.15. 이의신청을 거쳐 2019.6.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점주택은 1층부터 4층까지 주택으로 사용하였고, 4층 옥탑방은 무허가 증축 건물이였다가 2006.11.1. 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제7698호 2005.11.8.)에 따라 사용승인(건축1990-116) 되었으며, 일반건축물대장상 용도는 다가구주택이다.

(2) 쟁점주택은 공부상 다가구주택으로 되어 있음에도 쟁점주택이「건축법 시행령」[별표1] 제1호 다목 다가구주택 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 이를 다세대주택으로 간주하여 과세하는 것은 위법하고, 쟁점주택은 구분하여 양도할 수 없음에도 다세대주택으로 보아 과세함은 부당하다.

(3) 또한, 이의신청에 따른 결정 이후 OOO 건축과에 문의한바, 건축물대장상 다가구주택이므로 양도소득세를 내지 않아도 된다고 하였다.

나. 처분청 의견

(1) 「소득세법 시행령」제155조 제15항에서 “제154조 제1항(1세대 1주택의 범위)를 적용할 때, 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에 그 전체를 하나의 주택으로 본다”고 규정하고 있을 뿐, 공부상 다가구주택이라고 규정하고 있지 않다.

따라서 1세대 1주택의 특례 대상인 다가구주택은 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 따라 ‘주택 층수 3개층 이하’의 요건을 충족해야 한다.

(2) 쟁점주택은 주택으로 쓰는 층수가 4개 층으로 「건축법 시행령」별표1에 따른 다가구주택의 요건을 충족하지 못한 것인 바, 1개호만을 1세대 1주택으로 비과세하고 나머지 층의 호수에 대해서는 비과세를 배제하여 양도소득세를 결정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구주택에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

(2) 소득세법 시행령

제154조[1세대1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

제155조[1세대1주택의 특례] ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

(3) 건축법

제2조[정의] ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

1. 단독주택

2. 공동주택

(4) 건축법 시행령

제3조의5[용도별 건축물의 종류] 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표1과 같다.

[별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

가. 단독주택

나. 다중주택 (생략)

다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터이하일 것

3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」제3조제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목 또는 나목의 경우 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

가. 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택

나. 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)의 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

다. 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택 관련 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 결정내역은 아래 ＜표1＞과 같다.

(2) 쟁점주택에 대한 현황은 다음과 같다.

(가) 청구인은 1996.5.8. 쟁점주택 부수 토지를 취득하였고, 건물은 2006.11.16. 소유권보존 등기하였다.

(나) 일반건축물대장상 쟁점주택의 용도는 1층부터 4층까지 다가구주택(7가구)으로 무허가 증축 건물이었다가 2006.11.1. 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」에 따라 사용승인된 사실이 확인된다.

(다) 청구인과 처분청은 쟁점주택의 1층〜4층을 공부상 용도와 같이 주택으로 사용된 사실에 대해서 다툼이 없다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 공부상 용도가 다가구주택이므로 1세대 1주택 양도소득세 비과세대상에 해당한다고 주장하나, 건축물이 「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 정한 “주택”에 해당하는지 여부는 건축물대장상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하였는지 여부에 의하여 판단하여야 하고, 사실상의 주택을 포함하여 1동의 건물이 「건축법 시행령」 별표1에 따른 공동주택 기준에 해당하는 경우에는 독립적으로 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부 등을 판단하여야 하는바(조심 2018서1507, 2018.5.31.), 「건축법 시행령」별표1은 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적이 660㎡ 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하인 경우를 단독주택 중 다가구주택으로, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적이 660㎡ 이하이고 주택으로 쓰는 층수가 4개층 이하이면 다세대주택으로 구분하면서 다가구주택을 공동주택(다세대주택)에 해당하지 않는 것으로 규정하고 있는 점, 쟁점주택의 1층〜4층을 공부상 용도와 같이 주택으로 사용된 사실에 대해서 양측 모두 다툼이 없는 점, 건축물대장상 쟁점주택 중 주택으로 쓰이는 4개층(1층∼4층)의 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하(214.05㎡)인 점 등에 비추어 쟁점주택은 「건축법 시행령」별표1 제1호 가목의 단독주택이나 다목의 다가구주택에 해당하지 아니하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.