① : 주택의 양도에 대하여 1가구분 건물 및 해당부수토지를 제외한 나머지 부분에 대하여 과세한 처분의 당부쟁점 ② : 주택의 양도소득에 대하여 세율을 50%로 적용한 처분의 당부(경정)

1. 남동세무서장이 ’95.1.7 청구인 OOO에게 결정고지한 ’93년도 귀속양도소득세 21,510,474원은 구주택의 면적(62.81㎡)을 기준으로 하여 대지면적 157.7㎡에 대하여는 모두 비과세하고 신축주택에 대하여는 건물면적 합계 232.2㎡중 구주택의 면적 62.81㎡를 제외한 169.39㎡에 대하여 과세하는 것으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 원처분 개요

청구인은 ’90.6.14 서울특별시 강서구 OO동 OOOOOOOO 대지 157.7㎡ 주택 62.81㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 멸실하고 ’90.12.29 위 대지상에 다가구용 단독주택 5가구 지층·1층·2층 각각 77.40㎡ 합계 232.2㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하고 ’93.8.9 이를 양도하였다.

청구인은 쟁점주택을 양도한 후 양도소득세를 예정 또는 확정신고 하지 않았고 처분청은 ’95.1.17 쟁점주택의 양도에 대하여 쟁점주택의 1가구분 77.40㎡ 및 이에 해당하는 부수토지에 대하여 1세대 1주택으로 비과세하고 나머지 부분에 대하여 양도소득세를 21,510,474원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 ’95.3.14 심사청구를 거쳐 ’95.7.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 ’90.6.14 구주택을 멸실하고 ’90.12.29 다가구용 단독주택을 신축한 후 ’93.8.9 양도하여 쟁점주택의 양도는 구주택과 신축주택의 보유기간 합계가 5년 이상이며 양도일 현재 타주택 보유사실이 없어 소득세법상 1세대 1주택 비과세대상이다.

1) 처분청에서는 다가구용 단독주택을 1주택이 아닌 다주택으로 보아 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택의 양도가 아닌 5개의 주택의 양도로 보고 이중 1가구분에 해당하는 면적을 제외하고 나머지 부분에 대하여 양도소득세를 과세하였으나, 다가구용 단독주택은 여러가구가 거주할 수 있도록 지어진 단독주택이며 등기자체도 1개의 물건으로 되어 있으므로 구분등기도 불가능하고 또한 쟁점주택 양도당시 다가구용 단독주택을 1주택으로 보지 않는다는 법규정이 어디에도 없는 한 다가구용 단독주택을 다주택으로 본 처분청의 판단은 잘못이며 주택전체를 1주택으로 보고 비과세하여야 한다.

2) 쟁점주택을 1주택으로 볼 수 없다고 한다면 쟁점주택은 다가구용 단독주택 5가구로서 각 가구당 전용면적이 국민주택규모 이하의 주택에 해당하여 소득세법 제121조 3의 규정에 따라 세율을 양도소득세 과세표준의 100분의 30으로 하여야 할 것이다.

나. 국세청장 의견

청구인은 구주택을 ’85.8.7 취득한 후 ’90.6.14 멸실하고 ’91.2.20 다가구용 단독주택(5가구용)을 재건축하여 소유하다 ’93.8.9 양도하여 동 주택을 5년이상 보유하였음이 등기부등본·건축물관리대장·주민등록등본에 의하여 확인되며, 처분청은 이건 청구서가 접수된 후 1가구분 면적에 대하여 비과세하여 경정 결정하였음이 확인된다.

쟁점주택은 건설부장관이 정한 다가구용 단독주택의 기준에 의하여 허가 받아 다가구용 단독주택으로 건축물관리대장에 등재되어 있는 바, 다가구 주택은 설계 및 건축단계부터 여러 세대가 살 수 있도록 물리적으로 구획되어 있고 각 세대 단위마다 독립하여 방과 생활시설이 설치되어 있어서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 되어 있으며 대지, 벽, 계단, 복도, 기타설비등은 각세대가 공동으로 사용하도록 되어있어 다세대주택과 유사한 공동주택이므로(같은뜻 대법 93누7075, ’93.8.24) 각 세대별로 구획된 부분을 하나의 주택으로 보아야 할 것이다. 따라서 1가구 해당부분을 제외한 나머지 부분에 대하여 각각 하나의 주택으로 보아 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점 ① : 쟁점주택의 양도에 대하여 1가구분 건물 및 해당부수토지를 제외한 나머지 부분에 대하여 과세한 처분의 당부

쟁점 ② : 쟁점주택의 양도소득에 대하여 세율을 50%로 적용한 처분의 당부

나. 관련 법령

소득세법 제5조 제6호 (자)목과 같은법 시행령 제15조 제1항 및 제9항을 종합해 보면 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족들과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 보유하고 3년이상 거주하거나 5년이상 보유하다가 양도하는 경우 그 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니하도록 규정하고 있고, 같은법 시행령 제15조 제11항에서는 1세대 1주택 비과세요건의 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하도록 하고 있다.

또한 소득세법 제70조 제3항 제2호에서는 주택건설촉진법의 규정에 의한 국민주택규모이하의 주택으로서 보유기간이 2년이상인 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물연면적의 2배이내의 토지에 대하여는 세율을 양도소득 과세표준의 100분의 30으로 하도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

1) 쟁점 ①에 대하여

처분청은 쟁점주택의 양도가 대하여 1세대 1주택 비과세요건(5년이상보유)에 해당하는 것을 인정하면서 쟁점주택이 구주택을 멸실하고 신축한 주택이라는 이유로 쟁점주택의 1가구분의 면적(77.40㎡) 및 이에 해당하는 부수토지에 대하여 비과세 하였으나, 구주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우 1세대 1주택으로 비과세되는 건물 및 부수토지의 면적의 산정은 구주택의 면적을 기준으로 하여 계산하는 것(같은뜻 국심 94서4618 ’95.2.27)으로서 이건의 경우 쟁점주택의 신축이전의 주택의 면적인 62.81㎡를 기준으로 하여 1세대 1주택 비과세되는 건물 및 부수토지의 면적을 산정하는 것인 바, 토지면적은 구주택 정착면적의 5배(62.81㎡ × 5배) 이내이므로 전체를 비과세하고 건물부분은 구주택면적을 초과하는 면적에 대하여만 과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

2) 쟁점 ②에 대하여

청구인은 쟁점주택이 다가구주택으로서 각세대가 국민주택규모 이하의 주택으로 구성되어 있어 세율적용에 있어 국민주택규모 주택의 양도에 대한 적용세율을 규정한 소득세법 제70조 제3항 제2호에 의하여 세율을 양도소득세 과세표준의 100분의 30을 적용하여 과세하여야 한다는 주장이나, ’93.12.31 이전( 소득세법 시행령 제121조의3 규정신설전)에 양도한 다가구주택은 국민주택세율을 적용할 수 없다(같은 뜻 국심 94중 2588 ’94.9.27)할 것이므로 쟁점주택을 ’93.8.9 양도한 본건의 경우 처분청에서 소득세법 제70조 제3항 제2호의 국민주택세율의 적용을 배제하고 소득세법 제70조 제3항 제1호에 의한 세율을 적용하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이건 심판청구는 청구인의 주장이 일부는 이유 있고 나머지는 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

유사 판례