국심2004중0560 (2004.12.17)

양도

경정

공유토지의 공동소유자들이 개별적으로 자신의 지분을 양도증여한 사실에 비추어 이들이 공동으로 부동산매매업을 영위한 것으로 보기 어려움

부가가치세법시행령 제2조【용역의 범위】 / 부가가치세법시행령 제2조【용역의 범위】

1. OOO세무서장이 2004.1.2. 청구인에게 한 2003년 귀속 양도소득세 153,143,740원(2004.1.31. 11,658,036원 감액 경정)의 부과처분은 취득가액을 47,882,704원으로 하여 양도차익을 재계산하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 청구외 김OO, 정OO, 이OO, 추OO, 강OO과 함께 1998.5.16. OOO OOO OOO OOO O OOOO 임야 15,593㎡(이하 “공유토지”라 한다. 이중 청구인 지분 1,719.585㎡이었으나, 1999.8.19. 김OO 지분 2,292.225㎡ 중 1,719.169㎡ 취득, 나머지 573.056㎡는 조OO 취득)를 공동으로 취득하여 2001.6.5. 이 중 7,978㎡를 택지(18필지 6,496㎡ 및 도로)로 개발하고, 2001.12.29. 공유토지 소재지가 택지개발지구로 지정된 후 2002.1.24. 아래 내역의 토지를 청구인 지분으로 분할등기하였다가 2003.1.20. OOOOOO에 협의양도하였다.

(OO O O)

청구인은 2002.1.24. 공유토지를 공동소유자 지분비율로 분할등기할 때까지 위 공동소유자들이 공동으로 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 수입금액 501,033,765원, 단순경비율에 의한 필요경비 405,336,315원, 종합소득금액 95,697,450원으로 하여 2002년도 귀속 종합소득세 21,095,080원을 신고납부하는 한편, 2003.1.20. 청구인 지분의 토지를 OOOOOO에 협의양도하고 동 토지의 취득일자를2002.1.24.로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2003년 귀속 양도소득세 21,981,401원을 신고납부하였다.

이에 대하여 처분청은 청구인 등 공동소유자들이 부동산매매업을 영위한 것으로 보지 아니하고, 청구인이 공유토지 중 청구인 지분을 1998.5.16. 취득하여 2003.1.20. OOOOOO에 양도한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2004.1.2. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 153,143,740원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2004.2.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인 등 공동소유자들은 1998.5.16. 공유토지를 공동으로 매입하여 일반 주택부지로 조성하여 분양하기로 동업계약을 체결하고, 1999.3.5. OOOO으로부터 공유토지 중 7,978㎡에 대하여 산림형질변경 허가를 얻어 2001.6.5. 택지개발을 완료하였으나, 2001.12.29. 공유토지 소재지가 택지개발지구로 지정됨에 따라 택지분양이 불가능하게 되어 2002.1.24. 공동소유자 각각의 출자지분별로 공유토지를 분할등기하였는 바, 취득일(1998.5.16.)부터 출자지분별로 택지조성토지를 분할등기한 2002.1.24.까지는 사업소득(부동산매매업)으로 과세하고, 2002.1.24.이후 공유토지를 OOOOOO에 양도한 2003.1.20.까지의 양도차익에 대하여는 양도소득세를 과세하여야 한다.

(2) 설사, 청구인이 부동산매매업을 영위한 사실을 인정하지 아니하고 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하는 것이 정당하다고 판단하는 경우에도 청구인 등이 택지로 조성한 토지는 택지조성전의 토지와 그 지목, 품위 및 정황이 현저히 달라졌으므로 종전지목의 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정하는 것은 택지조성비용 등을 토지원가에 반영할 수 없어 타당하지 아니하므로 택지로 형질변경한 토지의 취득가액은 OOOO이 취득세를 부과하기 위하여 형질변경으로 달라진 지목 및 품위 등 정황을 반영하여 지방세법 제11조 제3항 및 같은 법 시행령 제82조의 규정에 의하여 산정한 2001.1.1.현재 취득세 과세표준금액(개별공시지가)을 가산하여 계산하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 2001.12.29. 공유토지의 소재지가 택지개발지구로 지정되어 부동산매매업을 영위하지 못하게 됨에 따라 택지조성이 완료된 토지를 공동사업자의 지분별로 분할한 것이라고 주장하나, 택지분양사업을 공동으로 영위한 것으로 볼 수 있는 장부의 비치, 사업자등록, 분양사업추진내역 등에 대한 구체적 증빙제시가 없으며, 청구인이 택지분양사업을 목적으로 하였음을 입증하는 증빙으로 제시한 동업계약서 및 분양대행계약서를 살펴보면, 동업계약서는 토지공유자 중 1인인 김OO 또는 김OO 지분의 일부를 취득한 조OO가 누락되어 있고, 분양대행계약서에는 1999.5.13. 동 계약을 체결한 것으로 기재되어 있으나, 위임기간 3개월의 경과후 계약기간을 갱신한 사실이 확인되지 아니하며, 토지공유자가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니하는 것이므로 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보기 어렵다.

그러므로 청구인이 1998.5.16. 공유토지를 공동으로 취득하여 2003.1.20. 청구인 지분의 토지를 양도한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 공유토지의 취득일로부터 택지조성토지를 공유자별로 지분분할 등기할 때까지 청구인 등이 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 있는지 여부와,

(2) 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우 임야를 형질변경하여 택지로 조성한 후 양도한 토지의 취득가액을 형질변경전 임야의 개별공시지가로 계산한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

이 건 과세요건 성립 당시의 관련법령은 다음과 같다.

부가가치세법시행령 제2조【용역의 범위】

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.

부가가치세법시행규칙 제1조【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부 동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하 여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중 에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 사업을 말한다.

소득세법 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하 여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하 생략)

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경 비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

가. 제94조 제1항 제1호(토지) 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경 우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가.(단서 생략)

소득세법 제99조【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

가. 토지

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시 지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없 는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고 지가가 급등하는 지역으로서 대통령 령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가 액으로 한다.

소득세법시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법 에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(괄호안 생략)이 평가한 가액을 말한다.(이하 생략)

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 사실관계에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 청구인외 5인과 함께 1998.5.16. OOO OOO OOO OOO O OOOO 임야 15,593㎡를 공동으로 취득(청구인 지분은 1,719.585㎡이었으나, 1999.8.19. 공동소유자 중 1인인 김OO의 지분 중 1,719.169㎡를 추가 취득)하여 2001.6.5. 이 중 7,978㎡를 택지로 개발하고 2002.1.24. 동 토지 중 OOO OOO OOO OOO OOOOO 25.36㎡, OO OOOOOO 372㎡, OO OOOOOO 179㎡, OO OOOOOO 298㎡, OO OOOOOO 377㎡, OO OOOOOO 73.44㎡, OO OOOOOO 292㎡의 토지를 청구인 지분으로 분할등기하였다가 2003.1.20. OOOOOO에 협의양도한 사실에 대하여는 서로 다툼이 없다.

(나) 청구인은 당초 택지분양사업을 영위할 목적으로 택지조성공사를 완료하였으나, 공유토지 소재지가 택지개발지구로 지정됨에 따라 택지분양사업을 포기하고 2002.1.24. 택지로 조성한 토지를 공유자별로 분할등기하였다고 주장하면서 그 증빙으로 동업계약서, 분양대행계약서 등을 제시하고 있으나, 동업계약서상 공동사업자는 청구인외 정OO, 이OO, 추OO, 강OO 등 5인으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 공동취득자는 위 5인외 김OO(1999.8.19. 청구인에게 3/4지분, 조OO에게 1/4지분 이전)이 포함되는 것으로 확인되며, 분양 또는 분양대행 실적이 확인되지 아니하며, 택지분양사업을 영위한 것으로 볼 수 있는 장부의 비치 사실이나 부동산매매업으로 사업자등록한 사실도 확인되지 아니한다.

(다) 공유토지의 등기부등본에 의하여 확인되는 지분변동내역을 살펴보면, 1999.8.19. 공동소유자 김OO 지분의 3/4을 청구인에게, 1/4을 조OO에게 이전한 사실, 2000.9.7. 공동소유자 이OO 지분의 일부를 김OO에게 이전한 사실, 2001.5.16. 공동소유자 정OO 지분의 일부를 전OO, 박OO에게 이전한 사실, 2001.6.15. 공동소유자 정OO 지분의 일부를 임OO에게 증여 및 송OO에게 이전한 사실이 확인되며, 이는 토지공동소유자들이 각각 개별적으로 자신의 지분을 양도 증여한 것으로서 공동사업의 일환으로 조성한 택지를 분할 양도한 것으로 보이지 아니한다.

(라) 청구인이 제시하는 공유토지 양도가액 및 취득당시 택지조성비용, 개발비 등 관련 자료에 의하면, 전체양도가액은 3,800,856천원, 택지조성원가 1,274,987천원, 개발비 278,155천원, 양도차익은 2,247,714천원이며, 이 중 청구인 지분상당액은 20.976%로서 양도가액 767,229천원, 택지조성원가 267,440천원, 개발비 58,346천원, 양도차익 441,439천으로 확인되나, 이는 청구인 등의 원시기록 및 지출증빙에 의한 것으로서 객관적으로 검증이 가능한 것으로 보이지는 아니한다.

(마) 처분청은 공유토지 중 청구인 지분에 상당하는 토지의 양도차익을 550,955,178원으로 계산하면서 기준시가에 의하여 양도가액은 582,350,345원, 취득가액은 30,380,748원으로 산정하였는 바, 취득가액은 형질변경전 임야의 개별공시지가를 적용한 사실이 결정결의서에 의하여 확인된다.

(2) 이러한 사실에 기초하여 청구인 등이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 사업소득으로 과세할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.

위 사실관계에서 살펴본 바와 같이 청구인 등이 택지분양사업을 영위한 것으로 볼 수 있는 장부의 비치사실이나 분양실적, 사업자등록 사실이 없으며, 공유토지의 공동소유자들이 각각 개별적으로 자신의 지분을 양도·증여한 사실에 비추어 이들이 공동으로 부동산매매업을 영위한 것으로 보기 어렵고, 설사, 청구인 등이 부동산매매업을 영위할 목적으로 택지를 조성한 사실을 인정한다 하더라도 공동소유의 토지를 소유지분으로 단순히 분할하거나 공유자 지분의 변경없이 2개 이상의 토지로 분할하여 소유지분별로 분할등기한 것은 자산의 양도로 볼 수 없으므로 청구인 등이 택지를 분할하여 판매하였다는 청구인의 주장은 타당하지 아니하다.

(3) 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우 형질변경 등으로 지목변경 및 지번분할한 토지의 취득가액을 형질변경전 임야의 개별공시지가를 적용하여 계산한 처분의 당부에 대하여 살펴본다.

(가) 위 사실관계에서 살펴본 바와 같이 청구인은 1998.5.16. 공유토지를 공동으로 취득하였는 바, 이 중 청구인 지분은 1,719.585㎡이며, 1999.8.19. 김OO 지분 2,292.225㎡의 3/4(1,719.169㎡)을 추가 취득한 사실이 공유토지 등기부등본에 의하여 확인되며, 공유토지 중 7,978㎡를 택지로 개발하여 2002.1.24. 18개 필지 중 OOO OOO OOO OOO OOOOO 25.36㎡, OO OOOOOO 372㎡, OO OOOOOO 179㎡, OO OOOOOO 298㎡, OO OOOOOO 377㎡, OO OOOOOO 73.44㎡, OO OOOOOO 292㎡, 합계 1,616.8㎡의 토지를 청구인 지분으로 분할등기하였다가, 택지로 개발하지 아니한 나머지 임야 7,500㎡ 중 청구인 지분 1,653.99㎡과 함께 2003.1.20. OOOOOO에 협의양도하였다.

(나) 처분청은 청구인 지분 임야 1,653.99㎡ 및 택지조성토지 1,616.8㎡의 양도차익을 계산하면서 취득일을 1998.5.16.로 보아 당시 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 계산하였는 바, 청구인 지분 토지 중 1,719.169㎡는 그 취득일이 1999.8.19.임이 등기부 등본에 의하여 확인되므로 처분청이 취득일을 잘못 적용한 점이 인정된다.

(다) 청구인은 공유토지 중 택지로 지목이 변경된 토지 부분은 지목변경 전 토지(지목 임야)와는 그 품위 및 정황이 현저히 달라졌으므로 취득당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서규정 및 같은 법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액을 취득가액으로 산정하여 양도차익을 계산하거나 형질변경으로 증가된 토지가치분에 상당하는 취득세 과세표준 상당액을 취득가액에 가산하여야 한다고 주장하고 있으나, 위 규정은 형질변경후 개별공시지가가 산정되지 아니한 경우에 적용하는 규정이며, 이 건의 경우 공유토지 중 일부가 같은 법 시행령 제164조 제1항 제3호에 열거하는 “토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지”에는 해당하지만, 취득당시 및 양도당시 개별공시지가가 설정되어 있어 새로이 개별공시지가를 산정하여야 하는 경우에 해당되는 것으로는 볼 수 없다.

그렇다면, 공유토지 중 지목이 대지로 변경된 OOO OOO OOO OOO OOOOO 25.36㎡, OO OOOOOO 372㎡, OO OOOOOO 179㎡, OO OOOOOO 298㎡, OO OOOOOO 377㎡, OO OOOOOO 73.44㎡, OO OOOOOO 292㎡, 합계 1,616.8㎡의 토지가 비록 필지분할 및 지목변경으로 종전 토지(지목 임야)와는 그 품위 및 정황이 현저히 달라졌다 하더라도 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 기준시가 과세원칙을 채택하고 있는 현행세법상 양도 및 취득 당시 기준시가에 의하여 양도차익을 계산함은 정당하다 할 것이며, 기준시가 과세원칙은 실질과세의 예외를 인정한 것으로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 자본적 지출로 확인되는 금액은 취득가액으로 인정될 수 있으나, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 자본적 지출을 취득가액으로 인정할 수 있는 근거 규정이 없으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

다만, 공유토지 중 1,719.169㎡는 취득일이 1999.8.19.이므로 1999.1.1. 현재 기준시가인 ㎡당 18,800원을 적용하여 계산한 취득가액 31,976,543원에 1998.5.16. 취득한 1,719.585㎡에 대하여 1998.1.1. 현재 기준시가(㎡당 9,250원)를 적용하여 계산한 취득가액 15,906,161원을 합한 47,882,704원을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여 이 건 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므

로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2항 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.