logobeta
텍스트 조절
arrow
arrow
「소득세법 시행령」제155조제20항에 따른 직전거주주택보유주택 해당 여부
조세심판원 질의회신 | 국세청 | 서면-2020-법령해석재산-0669 | 양도 | 2021-03-08
문서번호

서면-2020-법령해석재산-0669(2021.03.08)

세목

양도

납세자회신번호

법령해석과-755

요 지

「소득세법 시행령」제155조제20항과 동 조 제1항의 중첩적용으로 비과세 양도한 후, 다른 주택을 「소득세법 시행령」제155조제20항에 따라 비과세 양도하는 경우에 다른주택이 직전거주주택보유주택이 아닌 경우에는 동조 동항 제2문이 적용되지 않으므로 비과세구간을 제한할 수 없는 것임

답변내용

위 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 「소득세법 시행령」제55조제20항에 따른 장기임대주택, 2019.2.12.전에 각각 취득한 그 밖의 주택(이하 “A주택”)과 「조세특례제한법」제99조의2의 특례대상 주택(이하 “B주택”)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 A주택과 B주택을 선후를 달리하여 각각 순차로 양도하는 경우에 후순위로 양도하는 주택은 「소득세법 시행령」제155조제20항 각호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택보유주택에 해당하지 아니하는 것입니다.

본문

1. 사실관계

〈 공통 사실관계 〉

○2015.8월 질의자는 조정대상지역 내 A주택(이하 “종전주택”) 취득 후 2년 거주함

- A주택은 조특법§99의2에 따른 감면특례대상 신축주택에 해당

○2018.1월 질의자는 조정대상지역 내 B주택(이하 “신규주택”) 취득 후 2년 거주함

○2018.11월 질의자는 조정대상지역 내 C주택(이하 “장기임대주택”) 취득 후 장기일반민간임대주택 등록함

[질의1]의 사실관계(공통 사실관계 이후)

○ (先) A주택 양도

-소득령§155①과 §155⑳ 비과세 특례 적용됨

○ (後) B주택 양도

[질의2]의 사실관계(공통 사실관계 이후)

○ (先) B주택 양도

-조특법§99의2②와 소득령§155⑳의 비과세 특례 적용됨

○ (後) A주택을 (B주택 양도시점부터) 2년 보유·거주 후 양도

2. 질의내용

○(질의1) 종전주택(A)*, 신규주택(B), 장기일반민간임대주택(C) 각 1채씩 보유한 1세대가 종전주택(A)을 소득령§155⑳의 거주주택 특례와 소득령§155①에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 특례의 중첩 적용을받고 비과세로 양도 후, 신규주택(B)을 양도하는 경우 소득령§155⑳의거주주택 특례가 적용되는 비과세 구간이 어디인지

* 종전주택(A)는 조특법§99조의2 특례 대상 주택임

○(질의2) 위 (질의1)과 같은 사실관계에서, 먼저 신규주택(B)을 양도하면서 조특법§99의2②와 소득령§155⑳의 거주주택 특례를 적용받아비과세로 양도 후, 종전주택(A)에 2년 이상 거주하여 소득령 §155⑳의 거주주택 특례를 적용을 받아 양도하는 경우 종전주택(A)의 양도차익 중 비과세를 받는 구간이 어디인지

3. 관련법령 및 관련사례

소득세법 제89조【비과세 양도소득】

①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나.1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (각호 생략)

⑩제1항에 따른 1세대 1주택이 다음 각 호의 요건에 모두 해당하는 경우에는 제155조제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 제1항을 적용한다.

1.「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대주택으로 등록하거나 「 영유아보육법 제13조에 따른 가정어린이집 인가를 받은 사실이 있을 것

2.해당 주택이 제155조제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택보유주택일 것

⑪법 제89조제1항제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.

①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (후단 생략)

⑳제167조의3제1항제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3제1항제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

1.거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2.장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고,장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

3. 장기가정어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것

⑩ 제1항에 따른 1세대 1주택이 다음 각 호의 요건에 모두 해당하는 경우에는 제155조제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 제1항을 적용한다.

1.「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대주택으로 등록하거나 「 영유아보육법 제13조에 따른 가정어린이집 인가를 받은 사실이 있을 것

2.해당 주택이 제155조제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택보유주택일 것

소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

①법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1.「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

2.법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

각 호 (생략)

소득세법 시행령 부칙 <제29523호, 2019.2.12.>

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정 규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례) ① 이 영은 이 영 시행일이 속하는 과세기간에 발생하는 소득분부터 적용한다.

②이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

제7조(주택임대사업자 거주주택 양도소득세 비과세 요건에 관한 적용례 등)

①제154조제10항제2호 및 제155조제20항(제2호는 제외한다)의 개정규정은 이 영 시행 이후 취득하는 주택부터 적용한다.

②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제10항제2호, 제155조제20항(제2호는 제외한다)의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 이 영 시행 당시 거주하고 있는 주택

2.이 영 시행 전에 거주주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택

소득세법 시행령(2011.10.14. 대통령령 제23218호로 개정된 것) 제155조 【1세대1주택의 특례】(☞ “최초 신설”된 거주주택의 특례규정)

⑲제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <신설 2011.10.14>

1.거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2.양도일 현재 장기임대주택을 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

소득세법 시행령 제161조【직전거주주택보유주택 등에 대한 양도소득금액 등의 계산】

①제154조제10항에 따른 1세대 1주택 및 제155조제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택보유주택(이하 이 조에서 "직전거주주택보유주택등"이라 한다)의 양도소득금액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다.

②제1항에도 불구하고 직전거주주택보유주택등이 제156조제1항에 따른 고가주택인 경우 해당 직전거주주택보유주택등의 양도소득금액은 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액을 합산한 금액으로 한다.

1. 직전거주주택 양도일 이전 보유기간분 양도소득금액

2. 직전거주주택 양도일 이후 보유기간분 양도소득금액

③제1항 및 제2항에 따라 계산한 직전거주주택보유주택등의 양도소득금액이 법 제95조제1항에 따른 양도소득금액을 초과하는 경우에는 각각 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다. <개정 2013.2.15>

④제1항 및 제2항제1호에 따른 양도소득금액 계산시 장기보유특별공제액은 법 제95조 제2항 표1을 적용하고, 제2항제2호에 따른 양도소득금액 계산시 장기보유특별공제액은 법 제95조제2항 표2를 적용한다.

조세특례제한법 제99조의2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

①거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

⑤제1항을 적용할 때 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

조세특례제한법 시행령 제99조의2【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

⑦법 제99조의2제1항을 적용할 때 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다.

arrow