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[사건번호]
[사건번호]조심2014서0289 (2014.10.21)
[세목]
[세목]증여[결정유형]기각
[결정요지]
[결정요지]처분청은 단위면적당 기준시가 변동상황, 분양가액 및 매매사례가액 비교 등을 통하여 이 건 부동산과 같은 동에 위치하고 면적ㆍ용도ㆍ기준시가가 동일하거나 유사한 오피스텔의 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 점, 청구인이 제시한 증빙만으로는 처분청이 적용한 금액에 제외되어야 할 금액이 포함되었다는 입증자료를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 당해 유사매매사례가액에는 리모델링비용이 포함되어 있어 이를 유사매매사례가액으로 적용함은 부당하다는 청구주장은 받아들이기 어려움
[관련법령]
[관련법령] 상속세 및 증여세법 제60조 / 상속세 및 증여세법 제66조 / 상속세 및 증여세법 시행령제49조
[참조결정]
[참조결정]국심2005서1342 / OOOOOOOOOO
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2011.10.21. 및 2012.2.27.에 외조부인 정OOO, 외삼촌인 정OOO, OOO주식회사로부터 OOO의 OOO 35채(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 부담부증여받고 기준시가와「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제66조에 따른 평가액을 비교하여 큰 금액을 증여재산가액으로 하여 2012.9.28. 및 2013.3.15.에 관련 증여세를 각 기한 후 신고하였다.
나. 처분청은 청구인에 대한 증여세 조사를 실시하여 이 건 부동산 35채 중 310호 외 15채는 평가기준일 전후 3월 이내의 매매사례가액을 시가로 보고, 307호 외 2채는 평가기준일 전후 3월을 초과한 매매사례가액(재산평가심의위원회의 자문을 거침)을 시가로 보아 2013.9.10. 청구인에게 2011.10.21. 증여분 증여세 OOO원, 2012.2.27. 증여분 증여세 OOO원을 각 결정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2013.11.28. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 이 건 부동산은 외조부인 정OOO이 건설하여 대부분 정OOO과 가족들이 취득한 것으로 2003년에 준공되어 10년 경과된 노후 오피스텔이어서 리모델링을 하지 않으면 매매가 되지 아니하였다.
(2) 처분청이 매매사례가액으로 적용한 509호, 406호, 408호, 1003호는 모두 리모델링하여 매각한 부동산으로 평균 리모델링 비용이 OOO만원에서 OOO만원 정도 소요되었고, 자금난으로 이러한 추가비용을 부담하고 매각한 것이다.
(3) 위와 같이 리모델링을 하여 평균 OOO만원 정도 더 받은 것이므로 이를 이 건 부동산의 매매사례가액으로 적용하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
(1) 비교대상 매매사례가액은 단순히 면적·기준시가가 동일한 매매가격이 아닌 종합적인 사실판단에 근거한 합리적인 가액으로 시가에 해당한다.
(가) 청구인이 증여받은 오피스텔은 단일 동으로 위치·용도가 동일하고 같은 호 라인에서 면적 및 기준시가 동일하며, 2013.6.13. 현장확인을 통하여 이 건 부동산의 내부구조 및 주변여건을 확인하였고, 인근 공인중개사 탐문을 통해 분양 이후 특별한 시세변동이 없음을 확인하였다(현장 확인시 관리소장과 조사수임 세무대리인 입회하에 이 건 부동산과 유사한 것 중 현재 공실중인 호수를 확인한 바, 관리소장은 오피스텔 내부 구조에서 칸막이 공사를 통해 공간을 분리하였는지의 차이만 있을 뿐, 동 칸막이 공사에 큰 비용이 들지 않고 동 공사로 인해 매매가액에 큰 차이는 없으며, 2003년 신축 이후 노후화로 인하여 임대가 잘 되지 않는 부동산의 경우 싱크대, 가구 등을 교체하는 경우가 있다고 설명하였다).
(나) 또한, 이 건 부동산은 대부분 임대물건으로 매매가 활발히 이루어지는 편은 아니고 OOO 등 시세를 제공하는 업체에서 시세를 제공하고 있지는 않으나, 최초 분양가액 및 2009년부터 2012년까지의 국토해양부의 실거래가 신고자료, 증여시점의 매물자료, 현지출장시 매도 호가자료, 유사 물건의 매매계약일과 평가기준일(증여일) 사이에 기준시가가 상승하고 있는 점 등을 확인하였고, 분양 이후 큰 시세변동은 없었던 점 등을 종합하여 유사매매사례가액을 적용한 것이므로 단순 매매사례가액을 적용한 것이라는 청구주장은 인정하기 어렵다.
(2) 리모델링을 통하여 매매가액이 차이가 나는 것은 아니다.
(가) 이 건 부동산의 평면도를 보면, 8·9·10호 라인은 위치·면적·방향이 동일하고, 2003년 분양계약서에 의하면, 1009호 및 1210호는 18평형(공용 58.73㎡, 전용 42.00㎡)이며, 분양금액이 OOO원으로 동일하였고, 또한 2012.4.8. 매매계약한 408호의 매매가액 OOO원과 큰 차이가 없으며, 현지 출장시 18평형의 매도 호가는 OOO원으로 확인되어 유사매매사례가액을 적용한 것이다.
(나) 청구인이 주장하는 리모델링의 주요 내용은 옷장, 화장실, 싱크대, 문, 마루, 도배, 가전제품 등이나, 이는 「소득세법 시행령」제67조 제2항에서 규정하는 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키는 자본적 지출에 해당하기보다 부동산 본래의 기능을 위한 수익적 지출에 해당하는 것이며(국심 2005서1342, 2005.7.19.), 오피스텔의 비품(TV·에어컨·냉장고·가스레인지·식탁) 구입비는 임대수요를 충족하고 임대조건에 유리하게 하기 위하여 설치한 임대비용으로서 자본적 지출로 볼 수 없다(국심 2004서3824, 2005.4.29.).
(다) 증여자 정OOO의 2011년·2012년 종합소득세 신고서의 손익계산서 및 대차대조표를 보면, 재고자산에 큰 변동이 없는바, 청구인이 주장하는 리모델링 비용은 정OOO의 사업(임대)소득에 있어서 비용(수선비, 소모품비)으로 처리할 성격이므로, 수익적 지출에 해당하는 리모델링 비용을 매매가액에 반영하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.
(3) 청구인이 제시한 견적서는 2012년 2월에 발행된 것으로, 2012년 제1기 부가가치세 신고기간에 제출된 OOO의 매입세금계산서 및 거래처의 매출세금계산서 신고내용이 견적서의 내용과 상이하고, 견적서의 일부가 수기로 작성되었으며, 대금지급에 대한 금융증빙도 첨부되지 아니하여 청구주장을 입증할 증빙자료로 인정하기 어렵다.
○○○
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
비교대상주택의 매매사례가액을 이 건 증여재산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령
제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
제66조 [저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례] 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권,「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산
2. 양도담보재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)
제49조 [평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 "주주 등 1인"은 "상속인 등"으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우
나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
(2) 3억원
다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 이 건 부동산에 대한 청구인 및 처분청의 평가가액은 아래 <표1>과 같다.
○○○
(2) 이 건 부동산은 2003년 신축된 근린생활시설로 지하 1층, 지상 15층 건물이며, 2층부터 12층은 오피스텔로 총 109채이고, 13층부터 15층까지는 아파트로 총 18세대로 나타난다.
(3) 처분청은 단일건물 내에 위치한 이 건 부동산의 평가기준일 전후 3개월 내 계약된 물건 중 310호 외 15채에 대하여 재산의 형태·이용상황 및 기준시가가 동일한 물건의 유사매매사례가액을 적용하고, 307호, 310호, 507호에 대하여는 평가자문을 거쳐 평가기준일 전 2년 내 유사매매사례가액을 적용한 것으로 나타난다.
(4) 이 건 부동산의 단위면적당 기준시가 변동현황은 다음과 같다.
○○○
(5) 이 건 부동산의 분양가액 및 매매사례가액을 비교한 내역은 아래 <표2>와 같다.
○○○
(6) 청구인이 제시한 증빙은 다음과 같다.
(가) 청구인은 리모델링한 유사매매사례아파트 408호 및 1003호의 사진과 리모델링하지 않은 사진을 제시하고 있다.
(나) 유사매매사례아파트 408호에 대한 리모델링 견적서는 다음과 같다.
○○○
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상증법 제60조 제1항 및 제2항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하고 여기서 시가는불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이며, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제5항은 당해 재산에 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 인정하되, 당해 재산과면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대해서 매매사실이 있는 경우 그 가액을 시가로 보도록 규정하고 있으며, 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 증여일을 전후하여 그 매매계약일이 가장 가까운 가액에 의하도록 규정하고 있는바, 처분청은 단위면적당 기준시가 변동상황, 분양가액 및 매매사례가액 비교 등을 통하여 이 건 부동산과 같은 동에 위치하고 면적·용도·기준시가가 동일하거나 유사한 오피스텔의 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 점, 청구인이 제시한 증빙만으로는 처분청이 적용한 이 건 부동산 관련 시가에 제외되어야 할 금액이 포함되었는지 여부가 불분명한 점에 비추어 당해 유사매매사례가액에는 리모델링 비용이 포함되어 있어 이를 이 건 부동산의 유사매매사례가액으로 적용하는 것이 부당하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.