2013dada 80315 Compensation for damages, etc.

○ ○

Law Firm Sejong, Attorney Shin Young-young

Attorney Lee Jin-jin, Lee Jin-jin, and Jin-jin

1. Bags;

2. The Korea Licensed Real Estate Agent Association;

Representative Director 0 - Head of Representative Director 0

[Defendant-Appellant] Park Jae-in, Counsel for defendant-appellant

May 13, 2014

June 10, 2014

1. The Plaintiff:

가. 피고 오▥▥은 19,500,000원과 이에 대하여 2012. 11. 29.부터 2014. 6. 10.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을,

나. 피고 한국공인중개사협회는 피고 오▥▥과 각자 위 가.항 기재 돈 중 19,500,000원과 이에 대하여 2013. 5. 14.부터 2014. 6. 10.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.

2. The plaintiff's remaining claims against the defendants are dismissed.

3. 7/10 of the costs of lawsuit shall be borne by the Plaintiff, and the remainder by the Defendants, respectively.

4. Paragraph 1 can be provisionally executed.

The Defendants jointly and severally pay to the Plaintiff 65 million won with 5% interest per annum from November 29, 2012 to the service date of a copy of the complaint of this case, and 20% interest per annum from the next day to the day of full payment.

1. Facts of recognition;

가. 피고 오▥▥은 대구 남구에서 ②④ 부동산중개사무소를 운영하는 공인중개사이고, 피고 협회는 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위하여 설립된 공제사업자인데, 2010. 3. 25. 피고 오▥▥과 사이에 공제금액 1억 원, 공제기간 2010. 3. 26.부터 2011. 3. 25.까지로 정하여 공제계약을 체결하였다.

나. 피고 오▥▥은 2011. 2. 14. 대구 남구 대명동(이하 '이 사건 토지'라고 한다)에 있는 다가구주택(이하 '이 사건 다가구주택'이라고 한다) 중 202호(이하 '202호'라고만 한다)에 관하여 이 사건 다가구주택 소유자 김⑦④과 원고 사이에 임대차계약을 중개하였다.

C. At the time, Defendant Ⅲ prepared a confirmation and explanatory note of the object of brokerage (hereinafter referred to as “verification explanatory note”) and delivered it to the Plaintiff ( through brokerage assistants). The confirmation explanatory note delivered by the Plaintiff at the time all contained the contents of the register (matters related to collateral security) but only the “matters relating to the real rights or the rights of the items not publicly notified” in the relation of rights is affixed with the seal of 00 without any indication. At the time, the office assistant Park at the time shows the copy of the register of the instant land and the instant multi-family house, and explains the legal relationship of the instant multi-family house, and then the detailed contents at the time are as follows.

A person shall be appointed.

A person shall be appointed.

D. The instant multi-family house is a form that can move into by 11 households. At the time of the said lease agreement, there were two senior tenants at the time of the said lease agreement, and there was a presumption of the occupancy of the small-sum tenants, and the right to collateral security was established in the maximum debt amount of KRW 468,00,000. Therefore, if an auction procedure is in progress based on the foregoing right to collateral security, the opposing power of the instant building may be lost, and there was a risk that the Plaintiff could not receive the deposit from the distribution procedure according to the number of senior lessees and the amount

E. On February 14, 201, the Plaintiff entered into a lease agreement with Kim○, setting the instant building as the lease deposit amount of KRW 65 million, monthly rent of KRW 100,000,000 from March 10, 201 to March 9, 2013 (hereinafter “instant lease agreement”), and paid KRW 65 million to Kim○, and after completing the move-in report on February 15, 201, the Plaintiff obtained the fixed date in the instant lease agreement on the same day.

F. However, with respect to the instant multi-family house, the auction procedure (Tgu District Court 2012Ma6738) was commenced. In the above auction procedure, only the mortgagee, small lessee, and lessee who received the fixed date prior to the Plaintiff was paid dividends, and the Plaintiff did not receive the total amount of the lease deposit, and the said lease deposit was not refunded even from Kim.

[Ground of recognition] Unsatisfy, entry of Gap evidence 1 to 3 (including each number), the purport of the whole pleadings

2. The assertion and judgment

A. The assertion

원고는, 피고 오▥▥이나 그 중개보조원인 박A)이 이 사건 임대차계약 체결 당시고에게 이 사건 다가구주택의 다른 임차인들의 보증금 등 권리관계를 확인하여 정확하게 설명하지 않음으로써 확인 · 설명의무를 위반하였고(심지어 이 사건 다가구주택 중 2~3호실을 제외하고는 모두 월세계약을 체결할 것이라고 말하였다), 이로 인하여 이 사건 임대차계약을 체결한 원고로 하여금 이 사건 다가구주택이 경락되는 바람에 임대차보증금을 전혀 회수하지 못하는 손해를 입게 하였으므로, 피고들은 연대하여 원고에게 손해배상으로 원고가 회수하지 못한 임대차보증금 상당액 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

B. Determination

1) Relevant statutes

Article 25 (Confirmation and Explanation of Object of Brokerage) of the Business Affairs of Licensed Real Estate Agents and Report of Real Estate Transactions Act (hereinafter “Licensed Real Estate Agents Act”).

(1) Upon receipt of a request for brokerage, a broker shall confirm the following matters before the completion of brokerage and explain such matters conscientiously and correctly to the brokerage client who intends to acquire the right to the relevant object, and present evidentiary materials, such as a certified copy of the land cadastre:

1. Location and right relationship of the relevant object of brokerage;

2. Restrictions on transactions or utilization pursuant to Acts and subordinate statutes;

3. Other matters prescribed by Presidential Decree.

(2) A broker may, where necessary for the confirmation and explanation under paragraph (1), request the client, etc. of the object of brokerage to furnish the data concerning the state of the relevant object of brokerage.

Article 29 (Basic Ethics of Brokers, etc.)

(1) A broker and his/her affiliated licensed real estate agent shall maintain their dignity as professionals, and perform affairs related to brokerage fairly and in good faith.

Article 30 (Guarantee of Liability for Damages)

(1) When a broker causes property damage to a transaction party by intention or negligence while performing brokerage, he/she shall be liable for the damage.

The matters to be confirmed and explained by a broker pursuant to Article 25 (1) of the Enforcement Decree of the Licensed Real Estate Agent Act> Article 21 (Confirmation and Explanation of Object of Brokerage) of the Enforcement Decree of the Licensed Real Estate Agent Act shall be as follows:

2. Matters concerning the relationship of rights of the object of brokerage, such as ownership, chonsegwon, mortgage, superficies, lease, etc.

2) In light of the aforementioned relevant statutes, in mediating a lease contract for a part of a multi-family house, the broker is obligated to provide the lessee with data on the relationship of rights of the multi-family house necessary to determine whether the lessee is able to receive the refund of the deposit properly after the lease contract is terminated. Thus, it is not limited to verifying and explaining the relationship of rights of the object of brokerage indicated on the real estate register. If the lessee is liable to provide the lessee with data on the lease deposit, lease time and termination date, etc. except for personal information of other lessees who already live in the multi-family house and live in the multi-family house, and then explain and present such data to the lessee. It is also obliged to provide the lessee with such data. If the lessee fails to comply with a request for data on the lease deposit, lease time and termination date, etc. of other tenants, he/she is liable to enter the details thereof in the order to verify and explain the object of brokerage (see, e.g., Supreme Court Decision 201Da37165, Feb. 26, 20198).

이와 같은 제반 법규와 법리에 비추어 보면, 피고 오▥▥은 본인 또는 중개보조원을 통하여 중개의뢰인인 원고에게, 중개대상물인 202호가 포함된 이 사건 다가구주택의 소유권, 저당권에 관한 사항뿐만 아니라 등기되지 아니한 권리관계인 선순위 임차인들의 보증금 액수, 전입신고일자, 확정일자 등 이 사건 다가구주택에 대한 권리관계에 관한 사항을 실제 입주하고 있는 임차인 등에 대한 조사를 통해 확인하여 그 내용을 중개대상물확인 · 설명서 중 '실제 권리관계'란에 기재하여 원고에게 서면으로 제시하고 이를 원고에게 성실 · 정확하게 설명하고, 선순위 근저당권자가 경매신청을 하는 경우 이 사건 임대차계약은 그 대항력을 상실하고, 임대보증금이 6,500만 원이어서 원고는 소액임차인으로서 보호받을 수도 없으며, 이 사건 다가구주택이 경매개시되어 낙찰되는 경우 선순위 임차인들에게 우선 배당되어 원고가 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입을 위험성이 있다는 점을 설명하였어야 한다.

3) 위 인정사실에서 본 바와 같이 당시 중개보조원 박ⓒⓒ이 이 사건 토지와 이 사건 다가구주택의 부동산등기부상에 메모를 하면서 이 사건 다가구주택의 권리관계나 경매가 개시될 경우의 상황에 대하여 어떠한 설명을 하였던 것은 사실로 보이고 그 기재 내용에 비추어 보면 '박◎◎이 이 사건 다가구주택 중 2~3가구를 제외한 나머지는 월세로 한다고 말하여 마치 소액임차인이 없는 것처럼 말하였다'는 원고의 주장은 사실이 아닌 것으로 판단된다(원고는 '소장'에서는 '확인설명서'도 교부받지 못하였다는 취지로 주장하였으나 이는 사실이 아님이 확인되었다). 그러나 역시 위 인정사실에서 바와 같이 피고 오▥▥은 확인설명서의 '실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항'란에 선순위임차인 등에 대한 사항을 전혀 기재하지 아니한 채 원고에게 이를 교부하였으므로 결국 피고 오▥▥이 이 사건 다가구주택에 관한 등기부상 권리 관계 외의 실제 권리관계에 대하여 충분한 설명을 하였다고 볼 수는 없다. 피고 오▥▥은 당시 충분한 설명을 하였으나 선순위 임차인에 대한 임대차계약서가 확인되지 않고 있어 이를 확인한 연후에 보충할 생각으로 일단 이를 공란으로 두고 원고에게 교부하였다는 것이나 이러한 설명은 경험칙상 선뜻 납득하기 어렵다(이에 반하는 증인 박②의 일부 법정진술도 박○○과 피고 오▥▥과의 관계 및 박ⓒⓒ의 이 사건과의 관계

등에 비추어 이를 그대로 믿기 어렵다). 따라서 피고 오▥▥에게는 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 이 사건 다가구주택의 권리관계에 대한 확인·설명의무를 충실하게 이행하지 아니한 과실이 있다고 할 것이다.

따라서 피고 오▥▥은 공인중개사법 제30조에 정한 중개행위상의 과실로 인해 이 사건 임대차계약과 관련하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 피고 협회는 피고 오과의 공제계약에 따라 원고의 손해를 배상할 책임이 있다.

4) Limitation on liability

다만, 원고는 이 사건 건물의 등기부등본을 열람한 결과 이 사건 건물이 집합건물이 아닌 다가구주택의 일부임을 당연히 알았을 것이고, 이 사건 다가구주택의 형태상 이 사건 건물과 비슷한 면적 및 구조로 된 다른 호실에 관하여 임대인과 임대차계약을 체결하여 이미 거주하고 있는 임차인이 다수 존재하고 있을 뿐만 아니라 나머지 호실에 소액임차인제도에 의하여 보호받는 소액임차인이 다수 있을 수도 있다는 것을 예상할 수 있었을 것이며(앞서 본 바와 같이 피고 오▥▥이나 박○○이 원고에게 '소액임차인 이 없다'는 취지로 말하였다는 원고의 주장은 받아들이지 않는다), 게다가 근저당권까지 설정되어 있는 상황 아래에서는 중개인의 근저당권에 관한 설명만을 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, 중개인 또는 임대인 측에 대하여 이 사건 다가구주택의 임대차보증금의 존부 및 액수 등에 관하여도 설명을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하거나, 스스로 이 사건 다가구주택의 시가나 선순위 임대차보증금의 액수 및 임대인의 재정상태를 확인하여 임대차보증금의 반환 가능성에 대하여 판단하고 이를 기초로 임대차계약 체결 여부를 결정하여야 할 것임에도 불구하고, 이를 게을리 한 채 중 개인의 말만을 믿고 섣불리 이 사건 임대차계약을 체결한 잘못이 있다 할 것이고, 원고의 이러한 과실은 이 사건 손해 발생의 상당한 원인으로 작용하였다 할 것이므로, 이러한 점을 참작하여 피고들이 배상하여야 할 손해액을 30%로 제한한다.

5) Other Defendants’ assertion

○ 피고들은, 원고가 선순위 임차인이 될 수 있었음에도 원고의 임대차보증금 마련을 위한 시간 지체로 인하여 3순위가 되었으므로 피고 오▥▥의 의무위반과 손해 발생 사이에 인과관계가 없다는 취지로도 주장하나, 원고의 임대차보증금과 관련한 사정과 무관하게 피고 오▥▥으로서는 임대차계약 당시의 이 사건 다가구주택의 권리관계에 대하여 설명할 의무가 있는 것이라 할 것이므로 그와 같은 주장은 받아들이지 않기로 한다.

The Defendants asserted that the Plaintiff had been provided considerable convenience in the instant lease agreement as the branch of Park Q. This assertion should be considered to the purport of the entire pleadings in ascertaining the facts as seen earlier.

○ 피고들은, 이 사건 임대차계약 이후 2011. 5. 13. 이 사건 다가구주택의 소유자가 김에서 김◎◎로 바뀌었고 그 시점에서 원고는 새로운 소유권자인 김◎◎와 사이에 새롭게 임대차계약을 체결하였는데 원고로서는 이 때 이 사건 임대차계약에서 벗어날 수 있었으므로, 앞서 인정된 피고 오▥▥의 중개과실로 인하여 발생한 손해배상책임을 부담하지 아니한다는 취지로 주장한다.

In light of the circumstances acknowledged by the aforementioned evidence, namely, the lease contract between the Plaintiff and Kim 00, which was concluded between the lessor and the lessor appears to be identical to the existing lease contract, taking into account the following: (a) the lessor’s change from the No.S. to Kim Man, and the main contents of the lease deposit, etc., such as the lease deposit, are deemed to be identical to the previous lease contract; and (b) the Plaintiff did not change the existing move-in report and the fixed date; (c) the lease contract between the Plaintiff and Kim Do was formally changed from the extension line of the lease contract to the Plaintiff; and (d)

그렇다면, 원고에게 피고 오▥▥은 19,500,000원(= 65,000,000원 × 30%)과 이에 대하여 이 사건 다가구주택의 매각으로 인하여 배당표가 작성된 날인 2012. 11. 29.부터 피고 오▥▥이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결 선고일인 2014. 6. 10.까지는 민법에 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급할 의무가 있고, 피고 협회는 피고 오▥▥과 각자 위 돈 중 19,500,000원(= 65,000,000원 × 30%)과 이에 대하여 청구일로부터 60일이 경과한 2013. 5. 14.부터 위 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결 선고일인 2014. 6. 10.까지는 민법에 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급할 의무가 있다.

3. Conclusion

Therefore, each claim against the Defendants is justified within the scope of the above recognition, and each remaining claim is dismissed as it is without merit. It is so decided as per Disposition.

Judge Seo-soo