Where the tenant meets all three requirements for the delivery of a house, resident registration, and grant of a fixed date and the date of establishment of a collateral security are the same, the priority of dividends in the distribution procedure (=the same priority) shall be applied.

The right to preferential payment of a housing lessee under Article 3-2 (1) of the Housing Lease Protection Act shall be acquired immediately at the time meeting all three requirements, such as delivery of a house, resident registration, and grant of a fixed date on a lease agreement document, and therefore, if a resident registration and grant of a fixed date are granted on the same date after the delivery of a house, the time when the right to preferential payment is granted shall not be the following day of the resident registration, but shall meet all three requirements, such as delivery of a house, resident registration, and grant of a fixed date on a lease agreement document. Thus, if the tenant satisfies all the above three requirements and the establishment date of a right to preferential payment on the same

Article 3-2 (1) of the Housing Lease Protection Act

Han Han Bank Co., Ltd.

Defendant

Seoul District Court Decision 96Na61006 delivered on November 5, 1996

1. The judgment of the court below is revoked.

2. The plaintiff's claim is dismissed.

3. The costs of lawsuit shall be borne by the plaintiff in both the first and second instances.

Of the distribution schedule prepared by the above court on August 23, 1996, the amount of 39,120,480 won against the plaintiff shall be corrected to 74,869,218 won, and the amount of 39,18,824 won against the defendant shall be corrected to 3,440,086 won, respectively, among the distribution schedule prepared by the above court on August 23, 1996.

The same shall apply to the order.

1. Basic facts

The following facts are not disputed between the parties:

A. On July 28, 1994, the Plaintiff entered into a mortgage agreement with the Nonparty, the owner of real estate listed in the separate sheet, the maximum debt amount of KRW 84,00,000, and the Nonparty and the Plaintiff of the said Nonparty as the mortgagee, and completed the registration of the establishment of a neighboring mortgage on the same day with the priority No. 1.

B. On July 21, 1994, the Defendant leased the above real estate from the above Nonparty for two years from the 75,000,000 won, and the lease period from the 27th of the same month. On the 27th of the same month, the Defendant occupied the above real estate, made a move-in report under the Resident Registration Act on July 28, 1994, and obtained a fixed date on the above lease agreement.

C. Upon the commencement of the discretionary auction procedure as to the above real estate by Seoul District Court Decision 95Ma50678, the Plaintiff: (a) as a first-class mortgagee, 74,869,218 won in total, including the principal of 68,737,460 won and interest 6,131,758 won; and (b) the Defendant demanded the lessee with a fixed date to distribute the amount of KRW 75,00,000, which is the claim for the return of the lease deposit as the lessee; (c) the above court deemed the original and the Defendant as the same right holder on August 23, 1996 on the ground that the date when the Defendant had the delivery, move-in report, and the fixed date was the same day as the date when the Plaintiff was established the right holder; and (d) the Plaintiff’s objection was deferred from the date of distribution to the Defendant’s claim against the Plaintiff on August 23, 1996.

2. The parties' assertion

A. The plaintiff is the cause of the claim in this case. The defendant moved into the above real estate on July 27, 1994 under the above lease contract as above and made a move-in report on July 28, 1994, which is the following day, and has a fixed date in the lease contract. Pursuant to Articles 3 (1) and 3-2 (1) of the Housing Lease Protection Act, the above lease is effective as against the third party from July 29, 1994, which is the day following the date of the move-in report (the opposing power) and the lessee is entitled to receive the deposit in preference to the subordinate right holder and other creditors (the right of preferential repayment occurs). Thus, the plaintiff who completed the registration of creation of a collateral on July 28, 1994, which is the date prior to that day, is the right holder prior to the defendant, and therefore, it is improper for the above court to prepare the above distribution schedule by considering the plaintiff and the defendant as the above-mentioned right holder and therefore, it should be corrected as stated in the above purport.

B. On this issue, the defendant asserts that Article 3(1) of the Housing Lease Protection Act provides that the opposing power of the lease takes effect from the date following the fulfillment of the requirements for opposing power (delivery and resident registration). However, Article 3-2(1) of the Housing Lease Protection Act provides that if a lessee satisfies the requirements for opposing power and the fixed date, the right to preferential reimbursement should be granted to the lessee immediately. Thus, the defendant's right to preferential reimbursement shall take place on July 28, 1994, which is the date when the above three requirements are met. Thus, the defendant asserts that the plaintiff is the same priority holder

3. Provisions concerning the Housing Lease Protection Act;

Article 3 (Dissenting Power, etc.) (1) Even in cases where there is no registration, when a lessee completes the delivery of a house and the resident registration, the lease shall take effect against the third person from the following day. In such cases, the resident registration shall be deemed to have been made at the

(2) A transferee (including a person who has succeeded to the right to lease) of a leased house shall be deemed to have succeeded to the status of the lessor.

Article 3-2 [Recovery of Security Deposit] (1) A lessee who meets the requirements for counterclaim under Article 3(1) and has the fixed date indicated in a lease contract document shall be entitled to receive the security deposit in preference to any junior right holder or other creditors from the proceeds of sale of leased house (including the site thereof) at the time of auction under the Civil Procedure Act or public auction under the National Tax Collection Act: Provided, That in case where the lessee may set up against the transferee of the house concerned

Article 8 (Protection of a Specified Amount of Deposit) (1) A lessee shall have the right to be paid a specified amount of a deposit in preference to other secured creditors. In such cases, the lessee shall meet the requirements of Article 3 (1) prior to the registration of a request for auction of the house.

4. Determination

A. Article 3(1) of the above Act means that a housing lessee who has not completed the registration of a lease is entitled to continue to occupy and use the leased house by asserting the existence of a lease relationship against the transferee of the leased house, the successor to the right to lease, or any other person who has an interest in the leased house after satisfying the last requirements among the above two requirements, and may claim the return of the lease deposit upon the expiration of the lease term. Here, the delivery of the house and the resident registration have been prepared by a public announcement method that enables a third party to clearly recognize the existence of the lease right for the safety of the transaction. The following day of the date meeting the above requirements. The method of public announcement of the transfer and resident registration of the house is incomplete compared with the registration that is the method of public announcement of the right to real estate in principle, the purpose of determining the expiration date of the lease right is to facilitate the decision by comparing it with the date of receipt, the date of receipt, the transferee of the house, the person interested in the interest in the lease, etc. recorded in the register.

B. Article 3-2(1) of the above Act is interpreted to mean that a housing lessee has the right to receive a security deposit in preference to junior junior creditors or other general creditors in the auction procedure, etc. regarding a leased house if he/she satisfies the requirements for a defense under Article 3(1) of the above Act (the delivery and resident registration of a house) and the fixed date in a lease agreement document. Here, the requirements for preferential right to payment include a fixed date on a housing lease agreement document that requires a lessor and lessee to obtain a preferential right to payment to prevent any damage to other right holders by collusion on the amount of security deposit after the fact, which is the main purpose of which is to make

C. In the lease, the core of the lease is the right to possess and use the leased object, and the contract for the deposit for lease is an agreement incidental thereto. The opposing power of the house lease stipulated in Article 3 (1) of the above Act is that the lessee can continue to use the house by asserting the existence of the lease against the third party, such as the transferee of the leased house, and also claim the return of the lease deposit against the transferee of the leased house at the expiration of the lease term. However, the right to preferential reimbursement of the house lessee stipulated in Article 3-2 (1) of the above Act is not the right of the lessee to claim the continuation of the lease against the third party such as the transferee of the leased house and the right to use the lease continuously, but it is not the right of the lessee to claim the continuation of the lease and to receive the refund of the deposit before the junior right holder in the auction procedure, etc. on the leased house and its site. The above two rights are compared in terms of the essential aspect

D. First of all, as in the instant case, we examine whether the time when the housing lessee acquires the right to preferential reimbursement when the housing lessee has the resident registration and the fixed date on the same day after the delivery of the housing, if only three requirements such as the delivery of the housing and the grant of the fixed date on the lease agreement document are met, and whether the right to preferential reimbursement is immediately applicable or the completion date of the resident registration

마. ① 앞에서 본 바와 같이, 위 법 제3조의2 제1항은 법문상 "제3조 제1항의 '대항 요건'과 …… 확정일자를 갖춘 임차인은 …… 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."라고 규정하고 있을 뿐 제3조 제1항의 '대항력'과 확정일자를 갖출 것을 요건으로 규정하고 있지 않은 점, ② 앞에서 본 바와 같이, 주택임차권의 대항력은 임차인이 임차주택의 양수인 등 제3자에 대하여 임대차의 존속을 주장하여 주택을 계속 사용할 수 있고 나아가 임대차기간 만료시 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있는 권리임에 반하여, 우선변제권은 임차주택 및 그 대지에 관한 경매절차 등에서 후순위 권리자에 앞서 임대차보증금을 반환받을 수 있는 권리로서 그 내용과 성격을 달리 하고 있는 점, ③ 위 법 제3조의2 제1항 단서는, 위와 같은 3가지 요건을 모두 갖추어 우선변제권이 있는 임차인 중에서 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료되지 아니하면 우선변제권을 행사할 수 없다고 규정함으로써 우선변제권은 있으나 대항력이 없는 임차인도 있을 수 있음을 전제로 하고 있어 우선변제권과 대항력은 별개의 개념으로 파악하고 있고, 위 법 제8조 소정의 소액임차인은 비록 대항력은 없더라도 일정한 금액 범위 내에서 우선변제권을 행사할 수 있음을 규정하고 있으므로 위 법에서는 우선변제권의 전제로 대항력을 갖추어야 하는 것으로 보고 있지 않은 점, ④ 위 법의 개정 과정을 살펴볼 때, 이미 저당권설정등기가 마쳐진 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록, 확정일자를 갖춘 임차인은 위 법 제3조 제1항에 의하여서는 경락인 등 제3자에 대하여 대항할 수 없고 심지어 그 후에 등기가 마쳐진 저당권자보다 후순위가 되어 사실상 아무런 보호를 받지 못하게 되는 불합리한 결과가 초래됨에 따라 이러한 임차인들에게 우선변제권을 인정하여 적어도 사후에 등기가 마쳐진 저당권자보다는 앞 순위에서 임대차보증금을 반환받을 수 있도록 하자는 반성적 고려에서 1989. 12. 30. 법률 제4188호로 위 법 제3조의2가 신설된 점(이에 따라 이미 저당권설정등기가 마쳐진 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록, 확정일자를 갖춘 임차인은 대항력이 없음에도 경매절차에서 선순위 근저당권자 다음 순위로, 후순위 권리자 기타 일반채권자에 앞서서 임차보증금을 우선변제받을 수 있게 되었다.), ⑤ 위 법 제3조의2 제1항을 형식적으로 보면 위 법 제3조 제1항의 요건을 갖추어 대항력이 발생한 다음 확정일자를 갖추면 즉시 우선변제권을 취득한다는 논리에 서 있다고 해석될 여지가 있으나, 일반적으로 주택임차인이 우선변제권을 취득하기까지 그 절차를 보면, 먼저 임대차계약이 이루어지고, 그 후 주택의 인도, 전입신고 순으로 이루어지며, 임대차계약증서상의 확정일자는 위 임대차계약 후 언제든지 가능한 것이므로 위 법 제3조의2가 반드시 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음(즉 대항력 발생 후) 확정일자를 갖추게 되는 것을 그 논리적 전제로 하고 있다고 할 수는 없는 점 {앞에서 본 입법 과정을 보더라도 위 법 제3조 제1항의 대항 요건이 규정된 다음 위 제3조의2가 신설되면서 우선변제권이 인정되기 위한 요건으로 위 대항 요건(주택의 인도와 주민등록) 외에 확정일자 부여라는 요건을 병열적으로 추가하면서 입법기술상 중복된 표현을 피하고자 단지 제3조 제1항의 요건이라고 표현한 것일 뿐 제3조 제1항의 대항 요건인 주택의 인도와 주민등록이 이루어진 다음(즉 대항력 발생 후) 확정일자를 갖추게 된다는 논리 아래에서 위와 같이 규정한 것으로는 보이지 않는다.}, ⑥ 주택임차인이 위와 같은 3가지 요건을 모두 갖추면 즉시 우선변제권을 취득한다고 해석하는 경우 주택임차인이 위 3가지 요건을 갖춘 날과 같은 날 담보권을 취득한 자는 자신이 위 우선변제권 취득 시각보다 먼저 담보권을 취득하였음을 입증하지 못하면 위 주택임차인과 같은 순위가 됨으로써 불완전한 공시방법인 위 인도 및 주민등록, 확정일자 부여에 의하여 담보권이 사실상 침해받는 결과가 될 수 있기는 하나, 우선 위 법은 주택임차인을 두텁게 보호하려는 목적에서 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 등기제도의 예외를 인정함으로써 등기제도의 공시 기능에 다소의 희생을 예상하고 있으며, 위 법 제3조의2에 의하여 주택임차인에게 인정되는 우선변제권은 위 법 제8조에서 인정하는 소액임차인의 우선변제권(이는 담보권 취득 이후의 소액임차인에게 일정한 금액 범위 내에서 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리로서 주택에 관한 담보권이 사후에 상당히 침해받는 결과를 가져온다.)보다는 담보권을 침해할 가능성과 그 정도가 상대적으로 약하다고 할 수 있으며(주택에 담보권을 취득하려는 자로서는 담보 가치 파악을 위하여 어차피 대항력을 취득한 주택임차인이 있는지를 조사하여야 하므로 담보권설정등기를 위한 서류를 접수시킬 때까지 그 주택에 입주한 임차인이 있는지, 있다면 전입신고를 하였는지, 임대차계약증서에 확정일자를 갖추었는지를 확인하고 이를 입증할 자료를 갖추어 놓음으로써 같은 날 위와 같은 3가지 요건을 갖춘 임차인이 우선변제권을 인정받아 저당권이 침해되는 것을 예방할 수 있고, 위와 같은 확인이 필요한 것은 담보권설정등기를 위한 서류를 접수시킬 때까지 등기부를 확인할 필요가 있는 것과 다름 없다.), 위 법은 제3조 제1항에서 주택의 인도와 주민등록이라는 2개의 요건을 갖추면 그 다음날부터 대항력을 취득하는데 위 2가지 요건과 아울러 확정일자 부여라는 요건까지 갖추었음에도 즉시 위 대항력보다 약한 권리인 우선변제권 조차 취득하지 못하고 있다가 대항력 취득과 동시에 우선변제권을 취득한다고 보기 어렵고, 주택임차인으로서도 위 3가지 요건을 모두 갖추었음에도 같은 날 근저당권설정등기가 마쳐진 경우 자신이 위 근저당권설정등기 이전에 위 3가지 요건을 모두 갖추었음을 입증하지 못하면 위 근저당권자와 같은 순위가 되어 임차인의 우선변제권이 침해되는 결과가 되는 것은 마찬가지여서 위 법에 규정된 위 3가지 요건이 공시제도로서 미흡한 점이 있다고 하여 위 법이 주택임차인의 우선변제권 취득의 시점에 있어서 다른 담보권자보다 열위에 두고자 하는 것으로 해석할 수는 없는 점, ⑦ 위 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민들의 주거 생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으며(위 법 제1조), 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다(위 법 제10조)고 규정하고 있는 등 그 입법 목적을 고려하면 위 법을 임차인에게 불리하게 해석하는 것은 피하는 것이 바람직한 점 등을 종합하면, 위 제3조의2 제1항에 규정된 주택임차인의 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자 부여라는 3가지 요건을 모두 갖춘 시점에 즉시 취득한다 할 것이고, 따라서 주택의 인도 후 주민등록 및 확정일자 부여가 같은 날에 이루어진 경우 우선변제권을 취득하는 시점은 주민등록을 한 그 다음날이 아니라 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자 부여라는 3가지 요건을 모두 충족한 그 시점이라 할 것이다.

F. In the instant case, insofar as there is no evidence to acknowledge that the time when the establishment registration was completed prior to the Plaintiff’s name was completed is earlier than the time when the Defendant had a moving-in report and a fixed date, the establishment registration of a mortgage and the right of lease of the Defendant, which was completed prior to the Plaintiff’s name,

G. Therefore, the Seoul District Court’s 78,309,304 won out of the amount of 78,120,480 won to be actually distributed to the Defendant and the Plaintiff as the same priority holder is justifiable to have distributed to the Plaintiff KRW 39,18,824, respectively, to the Defendant.

5. Conclusion

Therefore, the plaintiff's claim of this case based on the premise that the plaintiff is superior to the defendant in the above distribution procedure shall be dismissed as it is without merit. Since the judgment below which concluded otherwise is unfair, the plaintiff's claim of this case shall be revoked and it shall be dismissed as per Disposition.

Judges Song Hong (Presiding Judge)