In a case where the executor of a business that newly constructs and sells a commercial building provides that "if a truster requests the termination of a trust to transfer ownership to the buyer, the trustee may at the time when the trust is terminated, have the buyer completed the registration of transfer of ownership or register the transfer of ownership directly to the buyer" under a trust agreement concluded with the trust company pursuant to the former Act on the Sale of Building, the case holding that the above provision should be interpreted to the effect that the truster has the right to terminate the trust with respect to the object sold to the buyer in order to allow the buyer to file the registration of transfer of ownership, but it cannot be interpreted that the truster is granted the right to terminate the trust under the above provision even if the sale is made

In a case where the executor of a business that newly constructs and sells a commercial building provides that "if the truster requests the termination of the trust to transfer the ownership to the purchaser, the trustee may terminate the trust at the time when the trustee terminates the trust, or make the purchaser conduct the registration of ownership transfer directly to the purchaser, at the same time as the sale is made," the truster shall be entitled to terminate the trust contract with the trust company pursuant to the former Act on the Sale of Buildings (amended by Act No. 8635 of Aug. 3, 2007), the truster shall have the right to terminate the trust with the trustee with the intention to ensure that the transfer registration of ownership of the sale object is made, and if the trust agreement is made in accordance with the procedures and the contents prescribed by the trust contract, the truster shall have the trustee, the title holder, the right to cancel the trust on the sale object, and if the trust is terminated, the trustee shall be allowed to directly make the purchaser at the same time to transfer the ownership of the sale object on behalf of the purchaser, but it shall be interpreted that the beneficiary's right to transfer registration is clearly less than 4 percent within the trust agreement.

Article 105 of the Civil Act; Article 2 Subparag. 3 and Article 4(1)1 of the former Act on Sale of Building Units (amended by Act No. 8635 of Aug. 3, 2007); Article 3(1) and (2) of the former Enforcement Decree of the Act on Sale of Building Units (amended by Presidential Decree No. 20722 of Feb. 29, 2008); Article 28 of the Trust Act

Plaintiff (Law Firm Barun, Attorneys Choi Young-ro et al., Counsel for the plaintiff-appellant)

rink real estate trust Co., Ltd. (Law Firm Sejong, Attorneys Exclusive-hee et al., Counsel for the plaintiff-appellant)

Seoul High Court Decision 2008Na98664 decided May 28, 2009

The part of the lower judgment against the Defendant is reversed, and that part of the case is remanded to the Seoul High Court.

The grounds of appeal are examined.

1. Judgment on the second ground for appeal

가. 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 원심 공동피고 주식회사 노블팰리스(이하 ‘노블팰리스’라고 한다)는 아산시 배방면 공수리 87-8 대 1,530㎡에 지하 2층, 지상 12층 규모의 상가건물인 이 사건 건물을 신축분양하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라고 한다)을 시행하기로 하고, 2006. 1. 24. 피고와 사이에 이 사건 사업부지를 피고에게 신탁하기로 하는 신탁계약을 체결한 사실, 같은 날 노블팰리스와 피고, 시공사 및 사업자금 대출기관은 이 사건 사업시행을 위하여 사업약정 및 자금관리 대리사무계약(이하 ‘이 사건 대리사무계약’이라고 한다)을 체결한 사실, 그 후 이 사건 건물이 신축되자 노블팰리스는 2007. 9. 12. 피고와 사이에 이 사건 건물을 피고에게 신탁하기로 하는 신탁계약(신탁부동산을 제외하고는 2006. 1. 24.자 신탁계약과 내용이 같다. 이하 ‘이 사건 신탁계약’이라고 한다)을 체결하고 같은 날 이 사건 건물에 관하여 피고에게 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료한 사실, 한편 노블팰리스는 2007. 1. 18. 원고와 장래 신축될 이 사건 건물 중 601호, 602호, 603호 3개 점포(이하 ‘이 사건 점포’라고 한다)를 분양대금 301,000,000원에 원고에게 분양하는 내용의 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라고 한다)을 체결한 사실, 이 사건 신탁계약 제27조 제2항(이하 ‘이 사건 조항’이라고 한다)은 “위탁자가 피분양자에게 소유권을 이전하기 위하여 신탁해지를 요청하는 경우 수탁자는 신탁해지와 동시에 피분양자에게 소유권이전등기가 경료되도록 하거나 피분양자에게 직접 소유권이전등기를 할 수 있다.”고 규정하고 있는 사실을 알 수 있다.

B. Article 2 subparag. 3 of the former Act on Sale of Building Units (amended by Act No. 8635 of Aug. 3, 2007; hereinafter “former Act”) provides that the term “seller” refers to the owner under Article 2(1)12 of the Building Act, who sells a building in lots. Article 4(1)1 of the former Act provides that a seller shall enter into a trust contract and an agency contract with a trust company to sell a building after filing a report on the commencement of construction under the Building Act. Article 3(1) of the former Enforcement Decree of the Subdivision Act (amended by Presidential Decree No. 2072 of Feb. 29, 2008) provides that a trust contract shall include the matters concerning the ownership management of the land and its fixtures prior to the date of the registration of ownership of the seller, matters concerning the disposal of the ownership of the entrusted property, and matters concerning the management of the proceeds and the proceeds of the sale to another beneficiary in lots shall be included in a trust agreement.

또한 기록에 의하면, 위와 같은 구 건분법 및 구 건분법 시행령의 각 규정에 따라 체결된 이 사건 신탁계약 및 대리사무계약(이 사건 신탁계약 제34조 제1항은 대리사무계약은 신탁계약과 상호 보완적인 효력을 가진다고 정하고 있다)은 ‘수탁자가 신탁부동산의 소유권을 보전·관리하여 피분양자를 보호하고 위탁자가 부담하는 채무불이행 시 신탁부동산을 환가·처분하여 정산하는 것’을 이 사건 신탁계약의 목적으로 정하고, 위탁자인 노블팰리스는 신탁부동산을 점유·사용하면서 자신의 책임하에 분양광고 및 분양계약체결 등 분양업무를 수행하되, 신규분양계약서는 수탁자인 피고가 관리·보관하면서 노블팰리스가 분양계약체결을 위하여 요청할 경우 신규분양계약서에 관리번호를 부여한 뒤 이를 노블팰리스에게 교부하고, 분양계약 체결 시 시공사가 확인하는 등 분양업무 수행에 관하여 엄격한 절차에 따르기로 정한 사실, 한편 수탁자인 피고는 신탁부동산의 소유명의를 자신 앞으로 보유하되 위탁자에 의한 분양계약이 이루어질 경우 피분양자에게 소유권이전등기가 경료되도록 하고, 자신 앞으로 개설된 자금관리계좌로 분양대금이 입금되면 그 분양대금 및 기타 노블팰리스가 조달한 자금 등을 신탁재산으로 관리하면서 각종 비용 및 시공사에 대한 공사비를 집행하고 신탁 종료 시에는 각종 신탁비용, 대출금, 공사비 잔금, 노블팰리스의 사업수익금 등을 정하여진 순서에 따라 정산하도록 되어 있는 사실, 또한 최초의 분양계약을 체결한 이후에는 피고는 신탁부동산을 처분할 수 없으나 다만 노블팰리스의 부도, 파산, 기타 천재지변 등의 사유로 사업추진이 불가능하거나 신탁의 목적 달성이 불가능할 경우에는 신탁부동산을 처분하여 그 환가대금으로 각종 비용과 채무를 정산하되 피분양자가 분양대금의 반환을 요구하는 경우에는 그 분양대금을 우선수익자에 대한 채무나 시공사에 대한 공사대금채무 등보다 우선하여 정산하도록 정하고 있는 사실을 알 수 있다.

다. 위와 같은 구 건분법 및 구 건분법 시행령의 관련 규정과 그에 따른 이 사건 신탁계약 및 대리사무계약의 내용을 종합하여 보면, 이 사건 신탁계약은 위탁자인 노블팰리스가 자신의 책임하에 분양계약을 체결하면 수탁자인 피고는 그에 따라 분양목적물인 신탁부동산에 관한 소유권이 피분양자에게 이전되도록 하고 그 대가로 받은 분양대금을 신탁재산으로 편입·관리하면서 신탁계약에서 정한 취지에 따라 이를 집행하고 정산하는 등 신탁업무를 수행함으로써 수익자의 이익도 도모하는 것을 그 기본적인 구조로 하고 있다고 볼 수 있다.

그러한 이 사건 신탁계약의 기본 구조와 앞서 본 사실관계에 비추어 보면, 이 사건 조항은 이 사건 신탁계약으로 인하여 이 사건 건물의 소유명의가 분양자가 아닌 피고에게 귀속하게 되므로, 위탁자인 노블팰리스와 수탁자인 피고 사이에서 정한 절차와 내용에 따른 정상적인 분양계약이 이루어진 경우 소유명의자인 피고로부터 궁극적으로 피분양자에게 분양된 목적물의 소유권이전등기가 용이하게 경료될 수 있도록 하기 위하여 노블팰리스는 분양된 목적물에 관하여 신탁을 해지할 수 있는 권리를 가지고, 다만 그와 같이 신탁이 해지된 경우 피고로 하여금 분양목적물에 관한 소유권이전등기를 노블팰리스에게 경료하는 대신 피분양자에게 직접 경료하는 것도 허용하는 취지를 규정하고 있다고 해석함이 상당하다.

In light of the reasoning of the judgment below, the court below interpreted the provision of this case as the ground provision for granting the right to terminate the trust. The judgment of the court below is just, and there is no error in the misapprehension of legal principles as to the interpretation of the contract.

2. Determination on the grounds of appeal Nos. 1 and 3

가. 원심은, 앞서 본 바와 같이 이 사건 신탁계약이 이 사건 조항에 따라 해지되었음을 전제로 피고는 원고로부터 분양대금의 잔금 270,900,000원을 지급받은 다음 노블팰리스에게 이 사건 점포에 관하여 신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단하여 원고의 피고에 대한 이 사건 예비적 청구를 인용하고, 나아가 노블팰리스는 피고와 사이에 이 사건 점포를 3.3㎡(1평)당 450만 원에 분양하기로 약정하였음에도 그보다 저렴한 가격에 분양하였으므로 이 사건 조항에 따라 피고를 상대로 이 사건 점포에 관한 신탁을 해지할 권리가 발생하지 아니한다는 취지의 피고의 주장에 대하여는, 노블팰리스와 피고가 위와 같은 가격에 분양하기로 약정한 사실을 인정할 증거가 부족할 뿐만 아니라, 위와 같은 약정 사실이 인정된다고 하더라도 이는 노블팰리스와 피고 사이에서만 효력이 있을 뿐 원고와 노블팰리스 사이의 이 사건 분양계약의 효력에는 영향을 줄 수 없는 것이라는 이유로 이를 배척하였다.

B. However, it is difficult to accept the above determination and action by the court below for the following reasons.

기록에 의하면, 이 사건 대리사무계약의 계약서에는 이 사건 사업의 예상매출액과 예상비용을 세부 항목별로 구체적으로 기재한 사업성 분석표가 첨부되어 있고, 위 사업성 분석표에는 이 사건 점포가 속한 지상 6층의 평당 분양가가 450만 원으로 기재되어 있는 사실, 이 사건 대리사무계약 제25조 제4항은 ‘미분양 물건에 대하여는 시공사 및 대전상호저축은행의 채권확보를 위하여 피고가 소유권을 보전·관리한다. 준공 후 3개월까지 미분양물건이 있음에도 예상되는 신탁수익금으로 시공사의 미지급 공사대금 및 대전상호저축은행의 대출원리금을 지급함에 부족할 경우에는 미분양 물건을 할인분양, 임대, 담보대출, 처분 등의 방법으로 미지급된 대출원리금 및 공사대금에 충당하기로 하며, 미분양 물건의 처분방법 및 가격, 절차 등에 대하여는 시공사, 피고, 대전상호저축은행이 협의하여 정하기로 한다. 이에 대하여 노블팰리스는 일체의 이의제기를 하지 않고 필요시 동 처분행위에 적극적으로 협조하여야 한다.’고 규정하여 이 사건 건물의 미분양시 할인분양을 할 수 있도록 하되 그 경우 처분가격을 시공사, 수탁자, 대출금융기관이 상호 협의하여 정하도록 하고 있는 사실, 원고는 면적 합계가 964.6919㎡(약 291.82평)인 이 사건 점포를 301,000,000원에 분양받았다는 것인데 그에 의하면 평당 분양가격은 약 1,031,460원인 사실을 알 수 있다.

사정이 위와 같다면, 비록 노블팰리스와 피고가 이 사건 대리사무계약에 의하여 이 사건 점포의 평당 분양가를 450만 원으로 약정한 것이라고 단정할 수는 없다고 하더라도, 수탁자는 수익자에 대한 관계에서 신탁의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 신탁재산을 관리·처분할 의무를 지는 점( 신탁법 제28조 ), 앞서 보았듯이 수탁자인 피고가 분양대금을 재원으로 하여 신탁업무를 수행함으로써 피분양자의 이익 외에 수익자의 이익도 아울러 도모하고자 하는 데에 이 사건 신탁계약의 목적이 있는 점, 이 사건 대리사무계약에서 미분양 물건이 발생하는 경우 수탁자와 우선수익자 등이 협의하여 할인분양 가격을 정하도록 한 점 등을 종합하면, 위 사업성 분석표에 기재된 분양가격의 4분의 1에도 미치지 아니하는 정도의 현저한 저가에 분양이 이루어진 이 사건과 같은 경우에 있어서까지 피분양자 앞으로 신탁해지에 기한 소유권이전등기가 허용될 경우 특별한 사정이 없는 한 수익자의 이익을 심각하게 해치게 될 것임이 명백하여 이 사건 신탁계약의 본지에 반하게 되므로, 이러한 경우에도 노블팰리스에게 이 사건 조항에 기한 신탁해지권이 부여되었다고 해석할 수는 없다.

또한 위와 같이 노블팰리스에게 이 사건 조항에 기한 신탁해지권이 부여되지 아니한 이상, 노블팰리스의 위 신탁해지권을 대위하여 행사함을 전제로 하는 원고의 피고에 대한 이 사건 예비적 청구 또한 인용될 수 없는 것이다.

그럼에도 원심은, 노블팰리스와 피고가 이 사건 점포를 평당 450만 원에 분양하기로 약정한 사실을 인정할 증거가 부족하고, 위와 같은 약정 사실이 인정된다고 하더라도 이는 노블팰리스와 피고 사이에서만 효력이 있을 뿐 원고와 노블팰리스 사이의 이 사건 분양계약의 효력에는 영향을 미칠 수 없는 것이라는 이유로 원고의 예비적 청구를 인용하고 말았으니, 원심판결에는 이 사건 신탁계약의 해석 및 채권자 대위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 피고의 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.

3. Conclusion

Therefore, the part of the lower judgment against the Defendant is reversed, and that part of the case is remanded to the lower court for a new trial and determination. It is so decided as per Disposition by the assent of all participating Justices on the bench.

Justices Kim Nung-hwan (Presiding Justice)