Whether the status of a lessor can be transferred solely by a contract for the transfer of the status of a lessor between a lessor and a new owner for the leased object (affirmative), and in such a case, whether the lessee may terminate the lease relationship with a lessor by raising an objection if the lessee does not want to succeed to the status of a lessor (affirmative)

The transfer of the status of a lessor in a lease agreement is accompanied by the transfer of the duty of a lessor, but the method of performing the duty of a lessor is not particularly different by whom the lessor is the owner of the object, and is almost entirely able to perform the duty as the owner of the object, and even from the standpoint of a lessee, recognizing the succession of the duty of a lessor may be more favorable to the lessee. Therefore, the transfer of the status of a new owner can be made only by a contract with a lessor. However, in this case, in accordance with the principle of equity and the principle of good faith that a lessee cannot force the lessee to succeed to the right of a lease unless the lessee wishes, so he/she may be exempted from restraint of the lease relationship that a lessee is entitled to terminate the lease by raising an objection, and the relationship with a lessor can be terminated.

Articles 453, 543, 618, and 623 of the Civil Act

Supreme Court Decision 78Da1103 Decided September 12, 1978 (Gong1978, 11069), Supreme Court Decision 93Da37977 Decided May 10, 1994 (Gong1994Sang, 1645), Supreme Court Decision 95Da15087 Decided March 8, 1996 (Gong196Sang, 1193), Supreme Court Decision 94Da37646 Decided July 12, 1996 (Gong196Ha, 2458)

Co., Ltd.

Seoul District Court Order 97Ra626 dated December 23, 1997

The order of the court below is reversed and the case is remanded to the Seoul District Court Panel Division.

The grounds of reappeal are examined.

1. Summary of the original judgment

원심결정 이유에 의하면 원심은, 이 사건 경매신청채권자인 재항고인 주식회사 농심가는 1993. 7. 15. 이 사건 부동산의 소유자이던 항고외 호정개발 주식회사(이하 호정개발이라 한다)로부터 이 사건 부동산을 기간은 1993. 12. 17.부터 1998. 12. 16.까지, 임차보증금을 금 5억 원으로 하되 월 임료는 없는 것으로 정하여 임차하고, 위 임차보증금반환채권을 담보하기 위하여 1994. 1. 27. 위 호정개발로부터 근저당권자 재항고인, 채권최고액을 금 5억 원으로 하는 근저당권설정등기를 마친 사실, 그 후 위 호정개발은 1996. 5. 8. 이 사건 부동산을 재항고인에 대한 임차보증금반환채무를 포함한 이 사건 부동산에 관한 임대차계약상의 지위를 매수인이 이를 승계하기로 하여 항고인 ○○○에게 매도하고, 같은 달 14. 이에 따른 소유권이전등기를 마친 사실, 그러자 재항고인은 1996. 6. 24. 위 호정개발에게 임대인으로서의 지위를 ○○○으로 하여금 승계하게 하는 것에 동의할 수 없고 임차인인 재항고인의 동의 없이 이 사건 부동산의 소유권을 ○○○에게 이전하는 것은 계약위반이라는 이유로 위 임대차계약을 해지하고 임차보증금의 반환을 요구한 사실, 그러나 위 호정개발이 이에 응하지 아니하자 재항고인은 1996. 11. 20. 위 근저당권에 기하여 이 사건 부동산에 대한 경매신청을 하였고, 경매법원은 같은 달 21. 이를 받아들여 이 사건 경매개시결정을 한 사실을 인정한 다음, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 임료를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로, 임대차계약이 성립된 후 그 계약의 존속기간 중에 임대인이 임대차 목적물에 대한 소유권을 다른 사람에게 이전하였다고 하더라도 그것만으로는 임차인에 대한 관계에서 채무불이행이 된다고는 단정할 수 없고, 따라서 임차인이 그러한 소유권의 이전을 이유로 곧바로 그 임대차계약을 해지할 수는 없으며, 다만 그러한 소유권의 이전으로 말미암아 임차인이 목적물을 사용·수익하는데 지장을 받게 되었다거나 기타 임대인과 임차인 사이의 신뢰관계가 파괴되었다고 볼 만한 사정이 있는 경우에 한하여 예외적으로 그 임대차계약을 해지할 수 있다고 보아야 할 것이고, 부동산의 매수인이 그 매매 목적물에 관한 임차보증금반환채무 등을 인수하기로 약정한 경우 그 인수에 채권자인 임차인이 동의 내지 승낙하지 아니하는 한 그 인수는 면책적 인수가 아니라 단순한 이행의 인수로 보아야 할 것이므로 부동산의 매도인과 매수인 사이의 그와 같은 인수의 약정만으로는 매도인의 임차인에 대한 임차보증금채무가 당연히 소멸되는 것은 아니라고 할 것이다라고 전제한 후 위에서 인정한 사실 및 이 사건 기록에 나타난 제반 사정, 즉 (1) 이 사건 부동산의 매수인인 ○○○이 임차인인 재항고인에 대하여 이 사건 부동산의 명도를 요구하는 등으로 이 사건 부동산에 대한 임차인으로서의 지위를 부인하는 듯한 태도를 보인 바 없고, 따라서 재항고인의 임차인으로서의 이 사건 부동산에 대한 사용·수익에 무슨 지장이 생겼다고는 할 수 없는 점, (2) 재항고인은 위 임차보증금반환채권에 관하여 이 사건 부동산에 제1순위 근저당권을 설정받은 데다가 이 사건 경매절차에서의 이 사건 부동산에 대한 경매법원 감정인의 감정가격은 위 임차보증금을 훨씬 상회하는 금 15억 원이므로 재항고인의 위 임차보증금에는 담보부족 등이 문제될 여지가 없는 점, (3) 더욱이 재항고인이 위와 같은 임대인의 지위승계에 동의하지 않는 이상 전 소유자인 위 호정개발은 이 사건 부동산에 대한 소유권의 이전에도 불구하고 여전히 재항고인에 대한 관계에서 임대인 및 위 임차보증금 반환 채무자로서의 지위를 그대로 보유하고 있게 되는 점 등을 종합하여 보면, 위 호정개발이 ○○○에게 이 사건 부동산의 소유권을 이전하였거나 재항고인의 임대차계약상의 임대인으로서의 지위를 이전하였다는 것만으로는 재항고인에 대한 관계에서 채무불이행이 된다거나 임차인의 신뢰를 파괴한 경우에 해당한다고는 할 수 없어, 결국 재항고인의 이 사건 1996. 6. 24.자 임대차계약 해지의 의사표시는 그 효력이 없고, 따라서 재항고인과 위 호정개발 사이의 임대차계약은 여전히 유효하게 존속하고 있으므로 이 사건 경매신청의 근거가 된 위 근저당권의 피담보채권인 위 임차보증금반환채권은 아직 그 변제기가 도래하지 아니하였으며, 따라서 위 근저당권을 실행하는 것은 허용되지 아니한다고 판단하였다.

2. Determination

However, while the transfer of the status of a lessor in a lease agreement entails the transfer of the duty of a lessor, the method of performing the duty of a lessor is not particularly different by whom the lessor is the owner of the object, and is almost entirely able to perform the duty in the position of a lessor, and even from the standpoint of a lessee, it may be more favorable for a new owner to recognize the succession of the duty in the position of a lessee. Therefore, the transfer of the status of a lessor can be made only by a contract with a lessor, as the new owner may be more favorable for a lessee. In this case, in accordance with the principle of equity and the principle of good faith that a lessee cannot force a lessee to succeed to the status of a lease unless the lessee wishes, so he/she may be exempted from the restraint of the lease relationship that a lessee succeeds by raising an objection, and the relationship with

According to the facts and records established by the court below, on May 8, 1996, the above Hoho Development decided to succeed to the status of the lease contract of this case, including the obligation to return the lease deposit against the re-appellant, and sold it to ○○○○. On the 14th of the same month, the re-appellant acquired the registration of transfer of ownership on the 14th of the same month, and on the 24th of the same year, the re-appellant did not agree to allow Hoho Development to succeed to the status of the lessor. It can be recognized that the transfer of the ownership of the real estate to ○○○○○ without the consent of the re-appellant was made on the ground that the lease contract was terminated and the notification was delivered to ○○○○, and that the lease contract between Hoho Development and the re-appellant was lawfully terminated by the declaration of the termination of the lease contract which did not want to succeed to the lease, and therefore, the auction court is obligated to return the lease deposit to the re-appellant.

Nevertheless, the court below erred in the misapprehension of legal principles as to the termination of a lease contract by a lessee due to the transfer of the status of a lessor, and therefore, the ground of appeal is with merit, since the lease contract of this case between the re-appellant and the above-appellant still continues to remain in force despite the declaration of termination of the lease contract of this case. Thus, the court below determined that the above-mortgage claim for return of lease deposit, which is the secured claim of the above-mortgage mortgage, was not yet due and payable, which is the secured claim of this case.

3. Therefore, the order of the court below shall be reversed and the case shall be remanded to the court below. It is so decided as per Disposition by the assent of all participating Justices.

Justices Cho Cho-Un (Presiding Justice)