국심2001중2630 (2002.02.08)

양도

경정

토지 및 건물을 일괄 양도하고 건물을 제외한 토지분만 실지거래가액으로 신고한 경우로서 그 실지양도가액에 건물가액이 포함된 경우, 토지ㆍ건물의 기준시가로 안분계산한 가액에 의해 토지의 실지양도가액을 산정함

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

OO세무서장이 2001.6.27 청구인에게 한 1999귀속 양도소득세 22,828,600원의 부과처분은,

① 경기도 김포시 대곶면 OO리 OOO 전 922㎡의 양도가액을 117,351,058원으로 하고, ② 위 토지의 취득가액 66,900,000원 및 필요경비 7,175,220원을 양도가액에서 공제하며, ③ 위 토지의 취득시기를 1993.6.15로 하여 소득세법 제95조 제2항 제2호의 규정에 의한 장기보유특별공제를 적용하여, 그 과세표준과 세액을 경정하고,

나머지 청구는 이를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 1993.6.15 취득한 경기도 김포시 대곶면 OO리 OOO 전 922㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1999.2.25 청구외 홍OO에게 양도하고, 실지거래가액(취득가액 66,900천원, 양도가액 77,500천원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

이에 대하여 처분청은 쟁점토지의 양도가액이 180,000천원(이하 “쟁점양도가액”이라 한다)인 것으로 보아 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 불분명하다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하고, 2001.6.27 청구인에게 1999년도분 양도소득세 22,828,600원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2001.9.25 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1993.6.15 쟁점토지를 취득하여 1994.10.5 공장 건축허가를 받아 건축공사를 마무리하던 중 공장진입로 문제 등으로 인해 건축물에 대한 준공이 지연되어 오다가 청구외 홍OO에게 총 180,000천원(쟁점토지가액 77,500천원 및 공장건물가액 102,500천원)에 양도키로 합의하고, 공장건물에 대한 준공이 지연된 관계로 우선 쟁점토지에 대한 계약서를 별도로 작성하여 양도소득세 신고를 한 사실이 있으며, 공장건물에 대한 준공이 1999.2월에 이루어졌으나 청구외 홍OO 명의로 소유권보존등기를 이행하여 공장건물에 대한 양도소득세는 별도로 신고하지 않았다.

처분청은 실지조사한 쟁점토지의 양도가액이 180,000천원이라 하여 기준시가로 이 건 양도소득세를 결정하였으나, 동 금액에는 공장건물가액이 포함되었으며, 쟁점토지의 양도가액은 당초 신고한 바와 같이 77,500천원이므로, 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

당초 처분시에 공장건물이 준공이 되지 않아 건축물로 볼 수 없는 시설물 상태에서 양도한 것으로 인정하여 쟁점양도가액 전체를 쟁점토지에 대한 양도가액으로 보아(국세청 재산 01254-2523, 1987.9.16) 기준시가로 결정하였으나, 건축물관리대장 및 등기부등본을 검토한 바, 1999.2.13 소유자등록과 1999.2.25 소유권보존등기를 하는 등 보존등기와 양도시기의 시차가 거의 없으며, 홍OO과의 계약서상에도 공장건물이 명시되어 있어 쟁점토지의 양도시점에 건축법 제2조 제2호의 규정에 의한 건축물이 있는 것으로 판단되므로, 쟁점양도가액은 쟁점토지 및 공장건물의 가액이 포함된 금액이라는 청구인의 주장은 일리가 있다.

다만, 청구인은 당초 양도소득세 신고시에 공장건물에 대한 신고는 하지 않고 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고만 하여 조세를 포탈할 목적이 있었으며, 건축물에 대한 건축비 증빙도 도급계약서 및 사적인 영수증으로 거래대금의 지불을 입증할 금융자료 등의 제출이 없으므로 실지거래가액으로 결정할 수 없으며, 그렇다면 쟁점토지 및 공장건물 모두 기준시가로 결정하는 것이 타당하므로, 당초 쟁점토지 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정한 이 건 양도소득세는 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

(1) 쟁점토지 양도당시의 소득세법 제96조【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

같은 법 제100조【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】 ④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

(2) 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

같은 법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. ∼ 6. (생략)

같은 법 제95조【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 양도가액 이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 양도차익 이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유특별공제액" 이라 함은 제94조 제1호에 규정하는 자산(제104조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것

양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것

양도차익의 100분의 15

(3) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

같은 법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 취득에 소요된 실지거래가액 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 대통령령이 정하는 설비비와 개량비 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

같은 법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 산정한 당초 처분이 정당한지 여부에 대하여 살펴본다.

처분청의 답변서 및 추가 답변서와 처분청이 쟁점토지의 전 소유자였던 청구외 한OO로부터 징구한 거래사실확인서 및 매매계약서 등 심리자료에 의하면 청구인이 쟁점토지를 1993.6.15 한OO로부터 66,900천원에 취득한 것으로 인정되며, 이러한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

처분청은 청구인이 공장건물에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하였음을 이유로 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 결정한 당초 처분이 정당하다는 의견이나, 현행 소득세법상 토지 및 건물은 별개의 자산으로 취급되고 있으므로 공장건물에 대하여 양도소득세를 과세하는 것과는 별개로 쟁점토지에 대한 양도소득세가 과세되는 것이므로 공장건물에 대하여 양도소득세를 신고하지 아니하였다 하더라도 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되는지 여부에 관계없이 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정한 당초 처분이 정당한 것으로 인정할 수는 없다.

쟁점토지의 실지거래가액이 확인되는지 여부 등에 대하여 살펴본다.

처분청은 당초 쟁점토지의 양도가액이 180,000천원인데도 청구인이 77,500천원으로 신고한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 심판청구에 대한 답변서에서 180,000천원은 쟁점토지 및 공장건물의 양도가액인 사실을 인정하고 있다. 이에 대하여 청구인은 쟁점양도가액중 쟁점토지의 가액을 77,500천원으로, 공장건물을 102,500천원으로 구분하였다고 주장하고 있으나, 이러한 구분 근거 등이 불분명하여 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액(77,500천원)을 실지거래가액으로 인정할 수는 없다. 다만, 전시한 소득세법 제100조 제2항에 의하면 토지와 건물 등을 함께 양도한 경우로서 가액의 구분이 불분명한 경우에는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액으로 안분 계산하도록 규정하고 있고 쟁점토지의 취득가액에 대하여는 다툼이 없으므로, 위 규정에 의거 양도당시 쟁점토지 및 공장건물의 기준시가에 의하여 안분한 가액으로 쟁점토지의 양도시 실지거래가액을 산정할 수 있다.

그러하다면, 양도당시 쟁점토지 및 공장건물의 기준시가가 각각 101,420천원과 54,144천원인 이 건의 경우 쟁점양도가액을 동 기준시가에 의하여 안분하여 산정되는 가액 117,351,058원을 쟁점토지의 양도가액으로 하고, 쟁점토지의 취득가액을 66,900,000원으로 하여 실질거래가액에 의거 양도차익을 산정함이 타당한 것으로 판단된다.

(2) 한편, 결정결의서에 의하면 처분청은 이 건 양도소득세 결정시에 쟁점토지의 취득시기를 등기접수일인 1995.4.17로 보고, 쟁점토지를 3년이상 보유한 것으로 보아 장기보유특별공제액을 산정하였으나, 위에서 살펴본 바와 같이 청구인이 1993.6.15 쟁점토지에 대한 잔금을 청산하고 취득한 사실이 인정되므로, 쟁점토지의 양도소득세 결정시 적용될 장기보유특별공제액은 소득세법 제95조 제2항 제2호에서 규정하는 5년이상 보유 자산의 공제액을 적용하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

(3) 위와 같이 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하는 경우 공제 가능한 필요경비에 대하여 살펴본다.

청구인이 제시한 각종 세목별 영수증 등 심리자료에 의하면 청구인이 당초 쟁점토지 취득시에 취득세(252,000원)와 농어촌특별세(25,200원) 및 등록세(126,000원)와 교육세(25,200원)등 합계 428,400원을 납부한 사실이 확인되며, 또한 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 쟁점토지를 건축부지로 변경하기 위하여 농지조성비 및 전용부담금 명목으로 5,587,320원을 납부하였고 이러한 지목 변경에 따라 취득세 1,159,500원을 추가로 납부한 사실이 확인된다.

그러하다면 위 비용은 취득원가에 상당하는 가액 및 설비비와 개량비에 해당하므로, 관련법령에 의거 위 비용을 이 건 양도소득세를 결정함에 있어 양도가액에서 공제하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.