[사건번호]조심2013서3669 (2013.12.04)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점토지 취득당시 유사자산 매매사례가액이 존재하고, 동 가액을 허위로 보기 어려우므로, 처분청이 이를 적용하여 쟁점토지 취득가액을 산정한 것은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제97조

[참조결정]조심2012전2488 / 조심2010서0913

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 산 22-1 임야 124,595㎡(2007.9.6. OOO 및 OOO로 분할되었음, 이하 “이 건 임야”라 한다) 중 3,305.4㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 1989.2.3. 취득하여 소유하고 있다가 2007.9.28.과 2007.11.14. 2차례에 걸쳐 이를 양도한 후 2007.11.30. 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 양도가액은 실지거래가액인 OOO원으로, 취득가액은 환산가액인 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고, 청구인의 쟁점임야 취득일과 같은 날 이 건 임야의 일부를 취득한 이OOO의 매매계약서(매매대금 OOO원, 면적 4,958.7㎡, 이하 “쟁점매매계약서①”이라 한다)와 이OOO의 계약체결일(1988.9.10.)과 같은 날 매매계약을체결한 노OOO의 매매계약서(매매대금 OOO원, 면적 6,611.6㎡, 이하 “쟁점매매계약서②”라 하고, 쟁점매매계약서①·②를 합하여 이하 “쟁점매매계약서”라 한다)상 가액(1㎡당 가액 OOO원)을 쟁점임야의 매매사례가액으로 보아 쟁점임야의 취득가액을 OOO원으로 재계산한 후 2013.5.20. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.8.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 1989.2.3. 서OOO(원소유자인 신OOO로부터 임야를 취득하였다가 청구인 등에게 미등기전매한 자임)으로부터 쟁점임야를 취득하였지만, 당시 쟁점임야가 토지거래허가지역에 있어 청구인 명의로 소유권이전등기가 불가능함에 따라 현지 주민인 강OOO 명의로 명의신탁하였다가 1996.5.14. 명의신탁해지를 원인으로 소유권을 환원받았는데, 관련 계약서 등 증빙서류의 미보관으로 인해 정확한 취득가액을 기억 또는 입증할 수는 없지만 당시 매매금액은 평당 OOO원으로 기억하고 있다.

한편, 이 건 임야는 부동산등기부등본상 원소유자인 신OOO가 1989.2.3.이OOO 외 9명에게 양도하였다가 이후 1996년말에 명의신탁해지를 원인으로 이OOO 외 14명의 공동소유로 변동된 것으로 나타나는데, 그 소유자별 변동사항은 아래 <표1>과 같다.

OOO

(2) 청구인은 쟁점임야를 취득후 약 18년이 경과한 시점에서 양도하였고, 출입국에 관한 사실증명서에 나타나는 바와 같이 1990.2.7. 출국하여 2004.4.4. 입국하기까지 대부분을 미국에서 거주하였는데, 미국에서 거주하던 중 1991.10.1. 방화로 인한 산불이 거주지역으로 번져 당시 보관중이던 취득관련 서류들이 청구인의 주택과 함께 소실됨에따라 청구인은 부득이 취득가액을 환산하여 양도소득세를 신고하였다.

「소득세법」 제100조 제1항은 부동산 양도에 의한 양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하도록 동일기준 결정원칙을 규정하고 있으며, 여기에서 실지거래가액으로 양도가액에는 매매사례가액과 감정가액을, 취득가액에는 매매사례가액과 감정가액 및 환산가액을 각각 포함하는 것으로 명시하고 있는바, 비록 매매사례가액이나 감정가액 내지 환산가액을 실지거래가액 그 자체라고 볼 수는 없다고 하더라도 위 양도차익 산정규정은 동일기준 원칙을 확장하기 위한 입법적인 의제조치라고 볼 수 있는 이상, 실지양도가액만 확인되는 경우에는 위 규정에 따라 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 산정하더라도 동일기준 원칙에 위배되는 것은 아니라 하겠고, 그렇다면 청구인이 양도가액과 취득가액을 각각 실지거래가액과 환산가액으로 하여 양도소득세를 신고한 것은 법령에서 정한 적법한 신고라 하겠으므로 경정의 대상이 될 수 없다.

(3) 처분청은 청구인이 신고한 환산취득가액을 배제하고 쟁점매매계약서상의 매매가액을 유사매매사례가액으로 적용하였는데, 쟁점임야 취득 당시인 1989년도는 검인계약서가 등기신청서류로 새로 도입됨에 따라 취득세 등을 적게 납부하기 위하여 실제 매매계약서 외에 별도로 매매대금을 낮춰 검인용 매매계약서를 작성하는 것이 관행이었던 시기로, 실제 청구인은 쟁점임야 취득대금으로 평당 약 OOO원을 지급한 것으로 기억하지만, 처분청이 제시한 유사매매사례가액은 평당 OOO으로 이에 약 7% 수준에도 미치지 못하고, 더구나 쟁점임야의 소재지는 취득 당시 이미 신도시 개발계획의 진행 등을 이유로 1990년도의 개별공시지가가 취득가액(평당 200천원)의 76%에 해당하는 1㎡당 45천원임이 확인되고 있는 이상, 취득 당시 관행적으로 매매대금을 낮춰 작성하던 검인용 계약서인 쟁점매매계약서상 가액을 취득가액으로 결정하는 것은 쟁점임야의 시가를 적정하게 반영한 가액으로 볼 수 없다.

한편, 처분청이 유사매매사례가액 적용의 근거로 제시하고 있는 매도인 신OOO와 매수인 이OOO(매매대상 4,958.7㎡), 노OOO(매매대상 6,611.6㎡)가 각각 작성한 쟁점매매계약서를 보면, 취득가액이 모두 동일하게 1㎡당 4,083.7원으로 기재되어 있고, 소개인(중개인)의 표시가 없으며, 일반적으로 잔금지급시 기재하는 매매당사자의 전화번호가 기재되어 있지 아니할 뿐만 아니라 필체가 모두 동일한 것으로 나타나는데, 이는 매매당사자가 자필로 작성한 실지계약서가 아닌 법무사 등 등기업무를 수행하던 자가 일괄적으로 기재한 것으로 추정되는 등기용 매매계약서로 볼 수밖에 없다.

또한, 매수인 노OOO가 취득한 토지 중 5,288㎡는 이후 1996년에 실제 소유자인 이○미, 노○래, 임○종에게 명의신탁해지를 원인으로 소유권이 환원되었는바, 실제 매수자인 이○미 등과 매매계약된 실제 계약서의 제시없이 명의수탁자인 노OOO가 매수인으로 기재된 쟁점매매계약서를 실지계약서로 추정할 수는 없다.

따라서 실제 매수인의 매매계약서를 확인하지 아니한 채 당시 쟁점임야의 시가를 적정하게 반영한 것으로 볼 수 없고, 매매당사자가 실제와 다르며, 단지 명의수탁자가 등기시 제출한 것일 뿐인 하자있는 매매계약서를 실지계약서로 보아 이에 기재된 가액을 유사매매사례가액으로 인정하는 것은 너무나 부당하다.

(4) 청구인은 부동산등기부등본상 쟁점임야를 서OOO이 아닌 신OOO로부터 취득한 것으로 등재되어 있지만, 이는 서OOO이 1989.2.3. 취득한 쟁점임야를 포함한 토지 26,446.4㎡를 강OOO 명의로 명의신탁하였다가 청구인 등에게 미등기전매로 양도함에 따른 것으로, 청구인은 원소유자인 신OOO를 만난 적이 전혀 없고, 모든 매매계약은 서OOO과 이루어졌으며, 등기업무 및 취득신고도 서OOO이 일괄하여 수행하였는데, 이와 같이 청구인이 쟁점임야를 취득할 당시 실제 매도인은 서OOO이었고, 서OOO이 이를 미등기전매하였다는 것은 서OOO이 사법기관으로부터 조사를 받은 사실에서 확인되고 있으므로, 1989년 당시 실지매도자인 서OOO을 통하여 청구인이 취득한 실지거래가격을 확인한 후 이 건 양도소득세를 재경정하여야 하고, 만약 실지거래가격이 확인되지 않는다면 청구인이 신고한 환산취득가액을 인정하여야 할 것이다.

한편, 유사매매사례가액을 적용하기 위해서는 당해 부동산의 매매경위나 상황 등이 유사하여야 할 것인데, 처분청이 유사매매사례가액의 근거로 제시하고 있는 신OOO와 이OOO, 노OOO 사이의 쟁점매매계약서는 원소유자인 신OOO와 매수인 사이의 매매계약에 해당되는 것인 반면에 청구인은 미등기전매자인 서OOO으로부터 취득한 것인바, 즉, 서OOO은 이미 신OOO로부터 쟁점임야를 미등기전매로 취득한 상태에서 다시 양도차익을 남기고 청구인 등에게 매도한 것이므로, 상당한 미등기차익을 남긴 미등기전매자의 매도가액과 원소유자가 매도한 가액이 서로 유사하다고 볼 수는 없는 이상, 신OOO와 이OOO, 노OOO 사이의 쟁점매매계약서상 취득가액을 매매사례가액으로 적용하는 것은 합리적일 수는 없다 할 것이어서 이 건 양도소득세는 취득가액을 재확인하여 결정하거나 당초 신고한 환산가액을 인정함이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점임야는 취득일부터 약 18년 경과후 양도되었고 관련서류 또한 소실됨으로써 취득가액을 입증할 수 없어 취득가액을 환산하여 정당하게 신고한 것이므로 경정의 대상이 될 수 없다고 주장하나, 「소득세법」 제114조 제2항은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다라고 규정하고 있는데, 이는 과세권이 부과제척기간에 걸리지 아니하는 한 언제든지 과세표준과 세액을 결정 또는 경정할 수 있음을 선언한 것이라 할 것이다.

(2) 청구인은 처분청이 유사매매사례가액으로 적용한 신OOO와 노OOO, 이OOO 사이의 쟁점매매계약서는 취득당시의 시세가 반영되지 않았고 매매당사자가 실제와 다른 하자있는 매매계약서이므로 이에 근거한 과세처분은 부당하다고 주장하나, 취득세 등을 납부하기 위한 목적으로 매매당사자들이 작성하여 등기권리증에 첨부한 매매계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 할 것인데(대법원 1993.4.9. 선고 93누2535 판결, 조심 2012전2488, 2012.12.12. 및 조심 2010서913, 2010.10.18. 외 다수), 노OOO는 청구인과 마찬가지로 같은 날(1988.9.10.) 이 건 임야의 약 5.3%에 해당하는 임야(6,611.6㎡)에 대하여 신OOO와 매매계약을 체결하였고, 이후 비록 이 중 약 4.2%(5,288㎡)에 해당하는 임야가 실제 소유자 명의로 환원되었더라도 최소한 1,323.6㎡에 대하여는 노OOO 자신의 진정명의로 취득하였음은 결코 부인할 수 없는 사실이므로 일부 지분의 명의신탁사실이 차후에 밝혀졌다고 하더라도 달리 볼 것은 아니라 할 것이다.

또한, 노OOO는 본인 공유지분 양도후 2011년 7월 반포세무서에 양도소득세를 신고하면서 위 매매사례가액(1㎡당 4,083.7원)을 실지취득가액으로 계산하여 신고·납부하였고, 2011년 7월 양도소득세 신고시 명의수탁된 면적이 포함된 전체 취득가액을 본인의 취득가액으로 신고된 것으로 확인되어 본인 소유지분으로 실지 취득가액을 경정 고지한 처분에 대해 이의신청 등 불복청구 없이 납부하였으므로, 신OOO와 노OOO가 작성한 쟁점매매계약서가 실지계약서인지의 진위 여부가 확인되지 않았다는 청구인의 주장은 타당하지 아니하다.

(3) 청구인은 유사매매사례가액이 당시 주변시세(시가), 공시지가, 국세청 기준시가보다 낮은 가액이라 시가로 볼 수 없으며, 실제 매매가격이 공시지가 기준 74% 수준이라고 주장하나, 청구인은 주변 시세(시가) 1㎡당 58천원에 대하여 객관적 증빙자료를 제시하지 아니한 채 주변시세의 7%라고 하는 주장은 받아들일 수 없고, 더구나 청구인의 쟁점임야 취득일은 1989.2.3.인 반면에 공시지가 제도는 그 이후(1990.8.30.)에 최초로 고시·시행된 것이므로 취득 당시 시행되지도 않은 공시지가를 소급하여 비교 기준으로 삼을 수는 없는 것이다.

(4) 청구인은 쟁점임야를 신OOO로부터 취득한 것이 아니라 서OOO으로부터 미등기전매로 취득하였다고 주장하나, 해당 주장의 근거로 언급한 사실확인서를 청구인이 제출한 적이 없고, 해당 임야의 지분매도자인 임영자는 같은 사안으로 양도소득세 경정·처분을 받은 자이므로 비록 그 진술에 신뢰성이 있다고 볼 수는 없으며, 청구인 및 다른 양수자들이 쟁점임야를 비롯한 일단의 임야를 미등기전매자로부터 취득하였다고 하면서 그 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 전매계약서, 금융거래내역 등을 제시하지 못하고 있고, 청구인 또한 2007.11.30. 양도소득세 신고 및 자진납부계산서를 관할 세무서에 신고하면서 미등기전매자로부터 취득한 사실 및 관련 근거 등을 신고한 사실이 없는 점 등에 비추어 보면, 청구인이 쟁점임야를 미등기전매자로부터 취득하였다는 주장을 인정할 수 없다.

(5) 따라서 처분청이 확인한 쟁점매매계약서상의 가액을 「소득세법 시행령」 제176조의2 제3항 제1호의 규정에 따라 청구인의 쟁점임야 취득가액으로 적용하여 이 건 양도소득세를 경정·고지한 것은 적법하다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 제3자 사이에 작성된 매매계약서상 가액을 매매사례가액으로 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점임야 관련 부동산등기부등본상 소유권변동 내역은 아래 <표2>와 같다.

OOO

(2) 처분청이 과세근거로 제시하고 있는 쟁점매매계약서 내용과 청구인이 제출한 쟁점임야 관련 1990년부터 2007년까지의 개별공시지가는 각각 아래 <표3>, <표4>와 같다.

OOO

(3) 국세통합시스템상 쟁점매매계약서의 양수자인 노OOO가 2007.11.9.과세관청에 신고한 양도소득세 신고내역을 보면, 양도일자는 2007.10.31.,양도가액은 OOO원, 취득가액은 OOO원, 자진납부할 세액은 OOO원인 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 청구주장에 대한 근거자료로 쟁점임야의 폐쇄등기부 증명서와 부동산등기부등본, 쟁점매매계약서 사본, 쟁점임야 양도관련 매매계약서 등을 제출하고 있고, 그 외 2013.6.27.자 출입국에 관한 사실증명서와 미국 OOO 거주자 명단 및 1991.10.4.자 로스엔젤레스 타임즈 기사내용(번역문) 등을 제출하고 있는데, 청구인은 1990.2.1. 입국하여 1990.2.7. 출국(미국)한 이후 2004.4.4. 입국시까지 출국과 입국을 반복한 것으로 나타나고 있고, 미국 OOO에 거주할 당시 화재로 인해 주택이 소실된 것으로 나타나고 있다.

(5) 한편, 청구인이 쟁점임야의 미등기전매자라고 주장하는 서OOO은2013.11.26. 조세심판관회의에 참석하여 자신과 관련된 심판청구 사건과 관련한 양도소득세 부과처분은 부당하다는 취지의 진술을 하는 과정에서 청구인에게 쟁점임야를 매도한 사실은 없다고 진술을 하였다.

(6) 「소득세법」(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제100조 제1항은 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다고 규정하고 있다.

(7) 그 외 관련법령은 별지 기재와 같다.

(8) 살피건대, 청구인은 쟁점임야를 원소유자인 신OOO가 아닌 미등기전매자인 서OOO으로부터 취득하였으므로 노OOO가 신OOO로부터 직접 취득한 검인용 매매계약서(당시 관행적으로 매매가액을 낮춰 기재)인 쟁점매매계약서상의 가액을 매매사례가액으로 적용하여 부과한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 이 건의 경우 쟁점임야를 서OOO으로부터 미등기전매인 상태로 취득하였다는 주장은 청구인의 진술 외에 이를 입증할 만한 객관적이고 구체적인 증빙자료(미등기전매자라고 주장하는 서OOO과 작성한 매매계약서, 금융거래내역 등)가 제시되지 아니하고 있을 뿐만 아니라 서OOO은 청구인에게 쟁점임야를 양도한 사실이 없다고 진술하고 있는 반면에 부동산등기부등본에는 청구인이 쟁점임야를 명의신탁을 통해 신OOO로부터 직접 취득한 것으로 나타나고 있어 청구인이 서OOO으로부터 취득하였다는 주장은 받아들이기 어려운 점, 쟁점임야가 속해 있는 이 건 임야의 일부를 공유지분 형태로 청구인과 부동산등기부등본상 같은 사람·등기원인일에 취득한 노OOO가 이를 양도하고 과세관청에 양도소득세를 신고하면서 쟁점매매계약서상의 매매가액을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 신고한 사실이 확인되고 있어 청구주장과 같이 쟁점매매계약서상 가액이 매매가액을 낮춰 기재한 것이라고 보기 어려운 점, 쟁점임야가 포함된 신OOO 소유의 이 건 임야는 청구인과 노OOO 등에게 1989년 2월과 1989년 3월에 공유지분 형태로 모두 매매가 이루어졌고, 이에 대한 부동산등기부등본상의 등기사항을 보더라도 쟁점임야와 그 등기원인일과 등기접수일이 같거나 큰 차이가 나지 아니하여 청구인이 쟁점임야에 대한 양도소득세 신고당시 쟁점매매계약서상의 가액을 알지 못하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점매매계약서상의 매매가액을 실지거래가액으로 보는 것이 합리적이라 하겠으므로, 처분청이 이를 쟁점임야의 취득가액으로 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.