국심1999서1224 (1999.12.31)

양도

기각

임대보증금 승계사항 누락 등 매매계약서를 실질거래로 인정할 수 없음

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제166조【양도차익을 산정】

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분 개요

청구인은 서울특별시 마포구 OO동 OOOOOOOOO 소재 토지 271㎡, 건물 445.08㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1988.5.17 취득하여 1994.8.30 청구외 OOO에게 양도하고 1994.9.30. 실지거래가액(취득가액 : 325,000천원, 양도가액 : 410,000천원)에 의하여 양도소득세를 신고하였다.

처분청은 양도가액이 증빙에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 1999.2.9 청구인에게 1994년도 귀속분 양도소득세 99,032,400원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.4.10 심사청구를 거쳐 1999.6.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산에 대한 취득·양도대금이 매매계약서, 양도당시 중개업자 청구외 OOO의 중개대상물 확인·설명서 및 거래사실확인서, 취득당시 중개인 청구외 OOO의 거래사실확인서, 부동산 임대계약서, 양도대금 입금통장 사본 등에 의하여 실지거래가액이 확인되는데도 불구하고 처분청에서 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 이 건 과세한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인의 신고내용을 보면, 1994.7.3 총 매매대금을 410,000천원으로 하고, 매매대금은 1994.6.8에 39,000천원, 1994.7.3에 210,000천원, 1994.7.7에 20,000천원, 1994.8.8에 69,000천원을 받고 나머지는 교회 보증금 50,000천원, 목욕탕 보증금 80,000천원, 은행융자금 150,000천원을 직접 공제하고 중개수수료 1,000천원을 직접 지급하기로 하였다고 하나, 부동산 매매계약을 체결하기도 전에 계약금으로 39,000천원을 받았다고 하는 점, 계약전에 받았다면 본 계약 체결시 지급받은 사실에 대하여 이를 명시하여야 할 것이나 이러한 사실이 명시되지 아니한 점, 매매당시 근저당권 및 임대보증금 등이 있으면 이에 대한 승계를 명확히 하는 것이 부동산 매매거래의 일반적인 관행이라고 할 것이나 임대보증금에 대한 승계사항이 기재되지 아니한 점 등으로 보아 청구인이 제시한 양도당시 부동산 매매계약서는 거래사실에 입각하여 작성한 계약서라고 인정하기는 어렵다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조 제1호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하면 「법 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의한다」라고 규정하고 있고,

같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항에는 「양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, (이하 생략)」라고 규정하고 있으며,

같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서는 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 단서에서 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

가. 제157조 제3항 제2호의 자산

나. 취득 후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도한 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 바, 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 청구인이 제시하고 있는 증빙에 의하여 확인되는지를 살펴본다.

청구인은 양도가액 입증자료로 매매계약서, 청구인의 예금통장 사본, 매수인 청구외 OOO의 거래사실확인서, 교회 및 목욕탕에 대한 월세계약서 등을 제시하고 있는데, 우선 매매계약서의 계약내용을 보면 1994.7.3에 계약금 110,000천원, 1994.8.8에 잔금 300,000천원, 합계 410,000천원을 지급하기로 되어 있고 단서에 융자금 150,000천원을 잔금 지불시 공제 영수하기로 한다고 기재되어 있으나, 청구인이 제시한 OO은행 OO동 지점 청구인 계좌(계좌번호 OOOOOOOOOOOOO)의 입금내역을 보면 1994.6.8에 39,000천원, 1994.7.7에 20,000천원, 1994.8.8에 69,000천원이 입금된 것을 확인할 수 있어 입금일자 및 입금액이 매매계약서상의 일자 및 금액과 일치하지 아니하며, 청구인 계좌에 입금된 자금이 쟁점부동산의 매매대금인지의 여부도 확인되지 아니한다.

청구인은 처분청 조사시 매수인 청구외 OOO이 성탄절 행사관계로 시간에 쫒겨 쟁점부동산을 5억9천만원에 매입하였다는 확인서를 급히 작성하여 주게 되었다는 내용으로 동 OOO이 작성한 경위서와 거래사실확인서 등을 제시하며 410,000천원에 양도한 것이 사실이라는 주장이나, 불과 4～5년전에 매입한 부동산의 구입가격을 1억 8천만원이나 틀리게 진술한다는 것이 설득력이 없어 보이고, 또 이 건 양도소득세 과세 후에 진술을 번복한 것이므로 그 신빙성을 인정하기 어렵다고 판단된다.

그러하다면, 청구인이 처분청에 신고한 쟁점부동산의 매매가액은 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당된다 할 수 없으므로 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결론

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.