조심-2017-서-4392 (2017.12.05)

신고당시 제출된 허위 매매계약서에도 불구하고 거래상대방의 진술 등에 비추어 토지취득당시 가액은 타당하므로 과세관청의 처분은 타당하지 않음

신고당시 허위의 매매계약서를 제출하였지만 거래상대방의 진술, 새로 제출된 계약서의 내용 등에 비추어 토지 취득당시 실지거래가액은 타당해보이므로 이를 배제한 과세관청의 처분은 타당하지 않음

소득세법 제97조 제1항

2018구단55756 양도소득세등부과처분취소

이OO

성동세무서장

2018. 11. 6.

2019. 2. 19.

1. 피고가 2017. 8. 1. 원고에 대하여 한 2016년도 귀속 양도소득세 127,572,216원의 부과처분 중 110,891,906원을 초과하는 부분 및 농어촌특별세 3,263,671원의 부과처분 중 2,836,822원을 초과하는 부분을 각 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 10%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2017. 8. 1. 원고에 대하여 한 2016년도 귀속 양도소득세 127,572,216원의 부과처분 중 110,766,626원을 초과하는 부분 및 농어촌특별세 3,263,671원의 부과처분 중 2,687,306원을 초과하는 부분을 각 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2005. 4. 1. 안□□ 소유였던 서울 OO구 OO동 316 전 1,817㎡(이하 '이 사건 분할 전 토지'라 한다)에 관하여 2005. 3. 31. 교환을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 이후 이 사건 분할 전 토지는 2007. 7. 18. 같은 동 316 전 1,636㎡와 같은 동 316-3 전 181㎡(이하 '이 사건 1토지'라 한다)로 분할되었고, 위 OO동 316 전 1,636㎡는 2007. 8. 21. 같은 동 316 전 1,616㎡와 같은 동 316-4 전 13㎡, 316-5 전 2㎡, 316-6 전 5㎡로 각 분할되었다. 이후 2007. 9. 13. 위 OO동 316 전 1,616㎡와 같은 동 314-3 전 20㎡가 합병되었는데, 합병된 토지인 OO동 316 전 1,636㎡은 2007. 10. 8. 그 지목이 '대'로 변경된 뒤, 2014. 11. 11. 같은 동 316 대 1,275㎡와 같은 동 316-7 대 361㎡(이하 '이 사건 2토지'라 하고, 이 사건 1토지와 함께 '이 사건 각 토지'라 하며, 그 외 나머지 토지는 동과 지번만으로 특정한다)로 분할되었다.

다. 이 사건 1토지는 2016. 10. 18.에, 이 사건 2토지는 2016. 11. 22.에 각각 OOOO공사에 수용되었고, 원고는 이 사건 각 토지의 양도에 관하여 2016. 11. 28. 피고에게 양도가액을 그 손실보상금 합계 1,009,966,400원으로, 취득가액은 이 사건 분할 전 토지의 취득가액(2,198,000,000원)을 이 사건 각 토지의 면적 비율로 안분하여 산정한 659,151,280원으로 하여 양도소득세 45,307,670원, 농어촌특별세 1,599,090원을 신고ㆍ납부하였다.

라. 피고는 2017. 4. 13.부터 2017. 6. 11.까지 원고에 대한 세무조사를 실시한 뒤, 원고가 위 양도소득세 신고 당시 이 사건 분할 전 토지의 취득가액에 대한 증빙자료로 제출한 매매계약서(을 제2호증)는 실제 계약서가 아니라는 이유로 원고가 신고한 취득가액을 부인하고, 이 사건 분할 전 토지의 실지취득가액을 790,000,000원으로 보아 이를 이 사건 각 토지의 면적 비율로 안분한 344,954,643원을 이 사건 각 토지의 취득가액으로 재산정하여, 2017. 8. 1. 원고에게 2016년 귀속 양도소득세 127,572,216원(가산세 포함) 및 농어촌특별세 3,263,671원(가산세 포함)을 경정ㆍ고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2017. 9. 28. 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2017. 12. 5. 원고의 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제2호증, 을 제3호증의 1의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 각 토지의 양도에 관한 양도소득세 신고 당시까지 이 사건 분할 전 토지의 취득 매매계약서를 찾지 못하여 그 취득가액을 과다하게 산정ㆍ신고하였으나, 이후 세무조사과정에서 원고가 2007. 10.경 피고에게 OO동 316-4, 5, 6 각 토지에 대한 양도소득세 신고 당시 제출하였던 이 사건 분할 전 토지에 관한 2004. 12. 2.자 매매계약서(갑 제7호증, 이하 '이 사건 매매계약서'라 한다)를 발견하였다. 이 사건 매매계약서에 따르면, 이 사건 분할 전 토지의 실지취득가액은 960,000,000원인바, 이 사건 분할 전 토지의 실지취득가액이 790,000,000원임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 원고는 2016. 11. 28. 피고에게 이 사건 각 토지의 양도에 관한 양도소득세 신고를 하면서 이 사건 분할 전 토지의 취득가액에 대한 증빙자료로 2004. 12. 15.자 매매계약서(을 제2호증)를 제출하였는데, 위 매매계약서에는 이 사건 분할 전 토지의 매매대금이 2,198,000,000원으로 기재되어 있다. 원고는 세무조사를 받던 중인 2017. 6. 7. 피고에게 '위 매매계약서는 실제 거래된 계약서가 아님을 확인한다.'는 내용의 확인서를 작성ㆍ제출하였다.

2) 원고와 안□□은 2004. 12. 2. 이 사건 분할 전 토지에 관하여 아래와 같은 내용의 이 사건 매매계약서(갑 제7호증)를 작성하였다.

○ 매매대금: 960,000,000원

○ 계약금: 150,000,000원 계약시 지급

○ 중도금: 250,000,000원 2005. 1. 20. 지급

○ 잔금: 560,000,000원 2005. 3. 31. 지급

○ 융자금: 임대차보증금 120,000,000원(월세 500,000원)

※ 특약사항: 최종 잔금 약 500,000,000원은 OO시 OO구 OO동 OO마을 제00동 제00호(이하 '이 사건 분당아파트'라 한다)로 하고, 임대차보증금 120,000,000원(월세 500,000원)은 매수인이 안고 사며, 잔금시 상계 정산한다. 근저당 150,000,000원1)은 잔금 전에 말소하며 말소되는 대로 잔금을 앞당긴다. 검인계약서는 360,000,000원에 합의, 재작성키로 한다.

3) 안□□은 2005. 4. 27.경 이 사건 분할 전 토지의 양도에 관하여 그 양도가액을 기준시가인 345,230,000원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

4) 그리고 원고는 2005. 5. 31.경 이 사건 분당아파트의 양도에 관하여 그 실제 양도가액을 430,000,000원으로 하여 양도소득세 신고를 하면서, 아래와 같은 내용의 2005. 3. 31.자 교환계약서를 제출하였다.

○ 교환물건: 이 사건 분당아파트, 이 사건 분할 전 토지

○ 교환금액: 430,000,000원

○ 정산금: 전세금 160,000,000원

※ 특약: 쌍방 매매교환대금 430,000,000원 중 전세금 160,000,000원은 이현기(원고)가 안□□에게 반환키로 한다.

5) 한편, 이 사건 분당아파트의 2004년도 기준시가는 348,500,000원이고, OO은행 부동산 시세자료에 의하면, 2004. 12.경 OO시 OO구 OO동 OO아파트 중 이 사건 분당아파트와 면적이 동일한 아파트의 하위 평균 매매가격은 450,000,000원, 상위 평균 매매가격은 520,000,000원, 일반 평균 매매가격은 485,000,000원이다.

6) 원고는 원고 또는 원고 운영의 사업체(OO) 명의의 OO은행 계좌에서 아래와 같은 금원을 수표로 인출하였다.

순번

날짜

금액(원)

비고(원고의 주장)

1

2004. 12. 2.

150,000,000

계약금으로 지급 주장

2

2005. 1. 7.

100,000,000

중도금으로 지급 주장(안□□의 요구로 100,000,000원을 이 사건 매매계약서상 중도금 지급기일보다 2주 먼저 지급하는 대신 나머지 150,000,000원을 원래보다 1주일 늦게 지급하였다고 함)

3

2005. 1. 26.

150,000,000

4

2005. 3. 31

220,000,000

60,000,000원은 잔금 중 일부로, 120,000,000원은 이 사건 분당아파트의 임대차보증금으로 각 지급하였고, 나머지 금액은 이 사건 분할 전 토지의 취ㆍ등록세와 공인중개사 수수료 등 부수비용으로 지출하였다고 주장

합계

620,000,000

합계 460,000,000원은 매매대금으로, 120,000,000원은 임대차보증금으로 각 지급하였다고 주장

순번

날짜

금액(원)

1

2005. 12. 3.

80,000,000

2

2005. 1. 27.

110,000,000

3

2005. 4. 1.

170,000,000

합계

360,000,000

7) 한편, 안□□ 명의의 OO은행, □□은행 계좌 및 안□□의 배우자 이△△의 △△은행 계좌에 아래와 같은 금원이 입금된 내역이 확인된다.

8) 피고는 이 사건 분당아파트의 가액을 원고가 이 사건 분당아파트의 양도에 관한 양도소득세 신고 당시 실제 양도가액으로 신고한 430,000,000원으로 평가하고, 원고가 6)항과 같이 주장하는 매매대금 지급내역 중 7)항에서와 같이 안□□ 또는 이△△의 계좌에 입금한 사실이 확인되는 금액 합계 360,000,000원만을 실제 지급금액으로 인정하여, 이 사건 분할 전 토지의 실제 취득가액이 790,000,000원임을 전제로 이 사건 처분을 하였다.

9) 한편, 안□□은 이 법정에 증인으로 출석하여 '2004. 12. 2. 원고와 이 사건 분할 전 토지에 대한 매매계약을 체결하였고, 이 사건 매매계약서(갑 제7호증)가 당시 작성한 계약서가 맞다. 매매대금은 960,000,000원이 맞고, 이 사건 분당아파트는 시세대로 500,000,000원으로 평가하였으며, 원고로부터 매매대금으로 이 사건 분당아파트 외에 460,000,000원을 모두 지급받았다. 2004. 12. 2. 수표로 150,000,000원을 지급받았고, 계약서상 중도금 지급일자는 2005. 1. 20.이나, 증인이 선지급을 요구하여 이보다 앞선 2005. 1. 7. 100,000,000원을 지급받은 뒤, 2005. 1. 26.경 나머지 150,000,000원을 지급받았다. 2005. 3. 31.경 잔금 560,000,000원 중 분당아파트 500,000,000원을 제외한 60,000,000원을 지급받았고, 별도로 임대차보증금 120,000,000원을 지급받았다. 모두 수표로 받았고, 콘도 회원권과 당진 땅 구입자금, 딸의 사업자금 등 증인이 쓸 돈은 남겨두고 나머지만 통장에 입금하였다. 이 사건 분할 전 토지를 매도하면서 원고를 알게 되었고, 매도 이후 왕래는 없었으며, 2016말경 원고로부터 계약서 제출을 요구하는 연락을 받았다.'고 증언하였다.

10) 원고는 2007. 10. 31.경 피고에게 OO동 316-4, 5, 6 토지에 대한 양도소득세를 신고할 당시 그 취득가액 증빙자료로서 이 사건 매매계약서를 제출하였다고 주장하고 있는데, 실제 그 제출여부는 확인되지 아니하나, 당시 원고가 위 각 토지의 취득가액으로 신고한 10,566,868원은 이 사건 분할 전 토지의 취득가액을 960,000,000원으로 하여 이를 위 각 토지의 면적 비율로 안분한 금액[= 960,000,000원 × 20/1,817(㎡)]과 일치한다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제6 내지 10호증, 을 제1, 2, 4, 5호증의 각 기재, 이 법원의 OO은행에 대한 금융거래정보제출명령 결과, 증인 안□□의 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 위 관계 법령에 따르면, 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 취득가액은 원칙적으로 부동산 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 등 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 한하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하여 추계조사의 방법으로 결정할 수 있을 뿐이다.

한편, 납세의무자가 부동산 취득의 실지거래가액을 증빙하기 위한 서류로 취득에 관한 매매계약서와 계약상대방의 거래확인서 및 인감증명서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 매매계약서 등이 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 이를 증명하여야 한다(대법원 1992. 11. 24. 선고 92누282 판결, 대법원 1996. 6. 25. 선고 95누3183 판결, 대법원 2002. 5. 28. 선고 2000두6459 판결 등 참조).

2) 이 사건에서 보건대, 비록 원고가 당초 이 사건 각 토지의 양도에 관한 양도소득세 신고 당시 이 사건 분할 전 토지의 취득가액이 2,198,000,000원으로 기재된 허위의 매매계약서를 제출하기는 하였으나, 세무조사과정에서 위와 같은 잘못을 시인하고 이 사건 매매계약서를 제출하였으며, 거래상대방인 안□□은 이 법정에서 원고에게 이 사건 매매계약서상의 매매대금인 960,000,000원에 이 사건 분할 전 토지를 양도하였다는 취지로 증언하였음은 앞서 인정한 바와 같은바, 피고가 이 사건 매매계약서에 기재된 매매대금이 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정을 증명하지 못하는 이상, 이 사건 분할 전 토지의 취득 당시 실지거래가액은 이 사건 매매계약서에 기재된 매매대금 960,000,000원으로 인정하여야 할 것이다.

살피건대, 앞서 인정한 사실들에 변론 전체의 취지를 보태어 알 수 있는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 매매계약서가 허위로 작성된 것이라고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

가) 이 사건 매매계약서의 작성일자는 '2004. 12. 2.'인데 반해 이 사건 각 토지에 관한 원고의 소유권이전등기의 등기원인은 '2005. 3. 31. 교환'으로 되어 있다. 그러나 매매계약서에 기재된 계약일자와 등기부에 기재된 등기원인일자 사이에 다소 차이가 난다는 사정만으로 매매계약서 기재 매매대금이 허위라고 단정할 수는 없다(대법원 2001. 6. 29. 선고 2001두1130 판결 및 그 원심 판결인 서울고등법원 2000. 12. 26. 선고 2000누1357 판결, 대법원 2001. 7. 27. 선고 2001두2348 판결 및 그 원심 판결인 서울고등법원 2001. 2. 20. 선고 2000누4257 판결 등 참조).

나) 한편, 원고와 안□□이 이 사건 분할 전 토지에 관하여 그 매매대금 중 일부는 이 사건 분당아파트로, 일부는 현금으로 이를 지급하는 방식으로 거래한 사실 자체는 피고도 인정하고 있는데, 피고가 들고 있는 2005. 3. 31.자 교환계약서(을 제1호증)는 단순 교환의 형식으로 작성된 것으로서 오히려 허위일 가능성이 크고(위 계약서에 따르면 이 사건 분할 전 토지의 취득가액은 430,000,000원이 되며, 원고와 안□□ 간에 위 금액을 초과하여 현금으로 수수된 부분이 전혀 설명되지 않는다), 피고가 인정한 실지취득가액 790,000,000원이 위 계약서에 부합하는 것도 아니다.

다) 또한 2004. 12.경 이 사건 분당아파트의 시세는 위 교환계약서상의 교환금액 430,000,000원보다는 이 사건 매매계약서상의 평가금액 500,000,000원에 가까웠던 것으로 보이고, ① 이 사건 매매계약서 상의 계약일에 원고의 계좌에서 이 사건 매매계약서에서 정한 계약금 150,000,000원 상당이 수표로 인출된 뒤, 그 다음날인 2005. 12. 3. 안□□ 명의의 계좌로 80,000,000원이 입금되었으며, ② 이 사건 매매계약서에서 정한 중도금 지급기일을 전후로 한 2005. 1. 7. 및 2005. 1. 26. 두 차례에 걸쳐 이 사건 매매계약서에서 정한 중도금 상당의 합계 250,000,000원이 원고 계좌에서 수표로 인출된 뒤, 2005. 1. 27. 안□□의 계좌로 110,000,000원이 입금되었고, ③ 이 사건 매매계약서에서 정한 잔금기일인 2005. 3. 31. 원고의 계좌에서 220,000,000원이 수표로 인출된 뒤, 그 다음날인 2005. 4. 1. 안□□의 배우자인 이△△ 명의의 계좌에 170,000,000원이 입금되었는데, 위 각 매매대금의 지급내역에 관한 원고의 주장과 증인 안□□의 증언 내용이 서로 일치하고, 지급받은 매매대금 중 일부만을 계좌로 입금한 경위에 관한 증인 안□□의 증언 역시 충분히 납득이 가능하며, 달리 증인 안□□이 위증의 벌을 감수하고 굳이 허위진술을 할 이유도 없어 보인다.

3) 따라서, 이 사건 분할 전 토지의 실지취득가액은 960,000,000원이라 할 것이고, 이를 이 사건 각 토지의 면적 비율로 안분하여 계산한 취득가액을 적용하여 산출한 정당한 양도소득세액은 156,199,576원, 농어촌특별세는 4,435,912원이 된다. 원고는 이미 신고한 양도소득세액 등을 뺀 나머지 증액경정된 처분 중 일부의 취소를 구하고 있는바, 위 정당세액에서 이미 신고된 세액을 빼면 양도소득세액은 110,891,906원(= 156,199,576원 - 45,307,670원), 농어촌특별세액은 2,836,822원(= 4,435,912원 - 1,599,090원)이 되므로, 이 사건 처분은 위 세액 범위에서 적법하고 그 범위를 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

3. 결론

원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.