국심1994서0733 (1994.09.07)

양도

취소

청구인이 신고한 양도가액은 그 신빙성이 없다 할 것이므로 이 건 기준시가에 의해 자산양도차익을 계상하여 과세한 당초처분은 잘못이 없음.

소득세법 제23조【양도소득】 / 소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

반포세무서장이 93.9.16 청구인에게 결정고지한 92년 귀속분 양도소득세 220,154,350원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 원처분 개요

처분청은 청구인이 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO 소재 대지 416.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 91.4.2 청구외 OOO와 공동으로 취득(지분 50%)하여 그 지상에 건물 1,497.58㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축한 후 92.12.8 청구외 OOO에게 2,200,000,000원에 양도한 것으로 하여 자산양도차익예정신고를 법정신고기간내에 필하였으나 위 양도가액은 쟁점부동산에 대한 감정가액 및 인근부동산 시세보다 월등히 낮아 그 신빙성이 없음을 확인하고 기준시가를 적용하여 93.9.16 청구인에게 92년 귀속분 양도소득세 220,154,350원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 93.10.21 심사청구를 거쳐 94.1.31 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 쟁점토지를 취득하여 그 지상에 쟁점건물을 신축한 후 임대를 하려고 하였으나 임대부진으로 인한 자금사정악화로 부득이 쟁점부동산을 저가로 양도하였으며 쟁점부동산 양도후 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 갖추어 법정신고기한내에 자산양도차익예정신고를 하였음에도 처분청은 청구인이 쟁점부동산 양도대금 2,200,000,000원 이외에 98,550,000원을 더 받은 사실이 있고 감정가액 및 인근 부동산중개업소의 시세보다 낮게 양도되었으므로 쟁점부동산 양도가액이 신빙성이 없다는 이유로 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가를 적용하여 이 건 과세함은 명백히 부당하며 또한 처분청은 쟁점부동산 취득 및 양도가액에 대한 금융자료 추적조사를 통하여 청구인이 신고한 가액과 일치됨을 확인하고서도 이를 인정치 아니하고 근저당권설정목적으로 과대평가된 감정가액을 원용하여 이 가액보다 청구인이 신고한 쟁점부동산 양도가액이 월등히 낮다는 이유만으로 청구인이 신고한 양도가액을 부인하고 신고가액보다 낮은 기준시가를 적용하여 이 건 과세함은 명백히 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점부동산을 2,200,000,000원에 청구외 OOO에게 양도하였다고 하나 이는 쟁점부동산 양도일(92.12.8)전인 92.8.10 OO감정법인이 쟁점부동산을 평가한 감정가액은 3,007,340,000원으로 되어 있으며 인근부동산중개업소의 거래시세도 3,000,000,000원으로 추정하고 있는 점을 감안할 때 청구인이 신고한 2,200,000,000원과는 현저한 차이가 있으므로 이를 신빙성있는 실지거래가액으로 보기는 어렵고 또한 처분청의 금융자료추적조사결과 청구인은 위 양도대금이외에 별도로 98,550,000원을 더 받은 사실이 있는 점으로 미루어 보아 청구인이 신고한 양도가액은 그 신빙성이 없다 할 것이므로 이 건 기준시가에 의해 자산양도차익을 계상하여 과세한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 청구인이 신고한 쟁점부동산 실지거래가액이 사실과 부합되는 것으로서 이를 인정해 줄 수 있는지의 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다.

나. 관계법령

소득세법 제23조 제1항의 규정에 의하면 『양도소득은 당해년도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다』라고 규정하면서 그 제1호에서는 『토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고 있으며 그 제4항에서는 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다』라고 규정하면서 그 제1호에서는 『제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고

같은법 제45조 제1항의 규정에 의하면 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다』라고 규정하고, 그 제1호 가목에서 취득가액은 『제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항의 규정에 의하면 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』라고 규정하면서 그 제3호에서는 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』라고 규정하고 있다.

이상의 관계법령을 모두어 보면 양도소득금액의 산출은 기준시가에 의하여 결정함이 원칙이나 양도소득자가 예정 및 확정신고시 제출한 증빙서류에 의해서 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의해 양도소득금액을 산출하도록 하고 있음을 알 수 있다.

다. 사실관계

청구인은 91.4.2 청구외 OOO과 공동으로 쟁점토지를 취득하여 그 지상에 쟁점건물을 신축한 후 92.12.8 청구외 OOO에게 쟁점부동산을 2,200,000,000원에 양도하고 처분청에 자산양도차익예정신고를 하였는 바 처분청은 청구인이 신고한 내용중 토지의 취득가액은 전소유자인 청구외 OOO외 3인에 대해 처분청에서 실지 확인한 바 1,233,330,000원이고, 건물신축비용 906,065,005원은 관련된 제증빙에 의해 확인한 바 적정함이 서울지방국세청의 조사종결복명서에 나타나 있고(당심에서도 건물신축비에 대해 세금계산서 장부, 전표 등에 확인한 바 적정함을 알 수 있었다), 양도가액에 대해서는 청구외 OO감정평가법인이 평가한 감정가액(3,007,340,000원)이 청구인이 신고한 양도가액(2,200,000,000원)보다 월등히 낮을 뿐만 아니라, 청구인은 쟁점부동산 양수인으로 부터 쟁점부동산 양도대금을 청구인이 신고한 양도가액보다 98,550,000원을 더 받았으므로 청구인이 신고한 쟁점부동산 양도가액을 신빙성 있는 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 이 건 기준시가에 의해 과세하는 것이 합당하다고 하는 바 이에 대한 타당성 여부를 살펴보면

첫째, 처분청은 쟁점부동산에 근저당권을 설정한 OO전관주식회사가 의뢰하여 OO감정평가법인이 92.8.10 시점으로 평가한 감정가액이 3,007,340,000원이므로 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성이 없다고 하나 청구인이 의뢰하여, OO감정평가법인이 92.12.10 시점으로 쟁점부동산을 평가한 감정가액은 2,260,284,000원으로서, 청구인이 신고한 실지양도가액과 비슷하고 또한 한국감정원이 92.12.31 시점으로 쟁점부동산을 평가한 감정가액은 2,199,439,000원으로서 청구인이 신고한 실지양도가액과 유사한 것으로 확인되고 있고, 쟁점부동산 기준시가가 1,554,767,000원인 점을 감안할 때 처분청이 채택한 OO감정평가법인의 평가액은 쟁점부동산 양도시점(92.12.8)과는 다른 시점에서 평가된 금액일 뿐 아니라 평가목적도 OO감정평가법인 및 한국감정원의 조세참고용 목적과는 달리 일반시가참고용으로 평가한 것인 점으로 미루어 볼 때 동 평가는 그 공정성을 인정하기 어려우며 사실과 다르게 과대평가한 것으로 밖에 볼 수 없고 처분청이 이러한 평가액을 토대로 청구인이 신고한 양도가액이 사실과 다른 것으로 본 것은 무리한 판단으로 보인다.

둘째, 청구인이 신고한 양도가액이 당시 지가동향과 부합되는지의 여부에 대해 쟁점부동산 소재지역인 서울특별시 서초구지역에 대한 건설부의 연도별 지가동향표를 살펴보면 지가상승율이 91년 13.33%, 92년 -4.14%, 93년 -13.25%로서 쟁점부동산취득일(91.4.2)로 부터 양도일(92.12.8)까지의 지가상승율은 그 폭이 현저히 하강되고 있는 점을 감안할 때 청구인이 신고한 양도가액이 시세보다 월등히 낮고 사실과 다르게 신고되었다고 보기는 어려우며

셋째, 처분청은 청구인이 쟁점건물 양수인으로 부터 쟁점부동산 양도대금 이외에 98,550,000원을 더 받은 사실이 있다고 하나 이 건 조사를 담당하였던 서울지방국세청 조사국 소속 조사공무원 7급 OOO과 8급 OOO의 93.6.30자 조사보고서에 의하면 위의 차이금액은 청구인이 대표로 되어 있는 OO종합건설(주)가 쟁점건물에서 이주함에 따라 쟁점건물 양수인인 청구외 OOO으로 부터 임차보증금으로 반환받은 금액인 140,000,000원중의 일부임을 확인하여 보고한 사실이 있는 점을 감안할 때 이 금액을 청구인이 쟁점건물 양도대금 2,200,000,000원 이외에 98,550,000원을 추가로 더 받았다는 처분청의 주장은 사실조사를 소홀히 한 것으로서 이를 받아들이기 어렵다고 할 것이다.

넷째, 쟁점부동산 양수인인 청구외 OOO은 쟁점부동산을 양수함에 있어 매매계약서 내용과 같이 2,200,000,000원에 매입하였음을 인감증명서 첨부하여 사실확인하고 있음에 반하여 처분청은 이를 번복할 만한 객관적인 거증자료를 제시하지 못하고 있다.

다섯째, 쟁점부동산 신축후 양도시까지의 임대현황을 살펴보면 쟁점건물중 요지인 1층은 임대가 되지 않은 사실이 확인되고 있을 뿐 아니라 당심 조사관이 현지출장하여 쟁점건물 주변여건을 조사한 바에 의하면 쟁점건물 인근에는 고물상, 렌카 등이 밀집하여 있고 사무실 용도로는 부적합한 것으로 보이는 바 청구인이 쟁점건물 임대부진으로 인한 자금난을 타개하기 위하여 쟁점건물을 부득이 저가양도하였다는 주장은 신빙성이 있는 것으로 보인다.

위의 사실들을 종합하여 보면 청구인이 신고한 쟁점부동산 양도가액은 실지거래가액과 부합되는 것으로 보이는 반면에 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 객관적이고 명백한 반증자료 없이 그 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가를 적용하여 이 건 과세한 처분은 잘못된 처분이라고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.