국심1991서2173 (1991.12.17)

양도

경정

거주 또는 보유하고 있는 주택이 비록 1세대1주택의 비과세요건에 해당한다고 할지라도 멸실하고 나대지 상태로 양도하는 경우에는 비과세대상이 되는 1세대1주택의 양도로 볼 수 없음

소득세법 시행령 제45조【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】

국심1991서1570

송파세무서장이 91.2.16 청구인들에게 결정고지한 89년도 귀속분 양도소득세 7,585,000원 및 동 방위세 758,530원의 과세처분은 청구인별 과세대상토지를 다음 명세서상의 면적으로 하여 양도차익을 계산하고 그 과세표준과 세액을 각각 경정

한다.

과세대상 토지 명세서

1. 사 실

청구인들은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO 소재 연립주택에 거주하고 있는 사람들로서 83.4.18 부터 89.4.29 까지의 기간중 같은곳 소재 구연립주택(청구인들이 취득한 연립주택의 명세는 별지 1호와 같음)을 취득하고 그곳에서 거주하다가 89.10.12 그 지상 연립주택건물을 멸실한 후 89.11.3 나대지상태로 그 대지(청구인들 지분면적은 별지 제1호와 같음)의 소유권이전 등기를 주택건설사업자인 청구외 OOO의 처 OOO, 동생 OOO, 처남 OOO(이하 “청구외 OOO외 2인”이라 한다)의 명의로 경료한 사실이 있는 바,

처분청이 청구인들은 그 대지를 89.11.3 양도한 것으로 보고 기준시가로 그 양도차익을 계산하여 91.2.16 89년도 귀속분 양도소득세 7,585,000원 및 동 방위세 758,530원을 각각 결정고지(청구인별 고지세액 명세는 아래와 같음)하자 청구인들은 이에 불복 91.4.15 이의신청, 91.6.5 심사청구를 거쳐 91.9.19 이 건 심판청구를 제기하였다.

청구인별 고지세액 명세

청 구 인 별

양 도 소 득 세

방 위 세

O O O

O O O

O O

O O O

2,813,680

2,216,810

1,228,830

1,326,280

281,360

221,670

122,880

132,620

계

7,585,600

758,530

2. 청구인 주장

처분청은 청구인들이 89.11.3 쟁점토지를 모두 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세등을 과세하였으나 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO 소재 연립주택에서 거주하고 있는 청구인들외 2세대주(6세대주)는 거주하고 있던 종전 연립주택이 노후화되어 89.10.12 그 주택을 멸실하고 새로이 연립주택을 신축하면서 주택건설사업자인 청구외 OOO과 “9세대분의 연립주택을 신축하고 그중 6세대분의 주택은 청구인들이 소유하고 나머지 3세대분의 주택은 공사비로 갈음하여 청구외 OOO의 소유로 한다”는 주택신축공사도급계약을 체결하고 89.11.3 청구인들 공유로 된 연립주택부지 전체면적을 청구외 OOO외 2인의 명의로 소유권이전등기를 하였고, 89.11.28 신주택이 준공됨에 따라 90.1.11 그 주택의 보존등기도 청구외 OOO외 2인명의로 경료하였다가 총 9세대의 주택중 6세대분의 주택과 그에 부수되는 토지면적은 종전주택의 소유자인 청구인들외 2인의 명의로 그 소유권이전등기를 각각 경료한 것인 바, 쟁점토지중 종전주택의 부수토지면적에서 신주택의 부수토지면적을 차감한 토지의 면적 즉, 공사비에 갈음하여 청구외 OOO에게 제공한 토지에 대하여만 양도토지로 보아 과세함이 타당하고, 또한 청구인들은 종전주택에서 3년이상 거주하다가 양도하였으므로 이는 소득세법상 비과세대상인 1세대1주택에 해당된다는 주장도 하고 있다.

3. 국세청장 의견

청구인들은 쟁점토지를 취득하였다가 89.11.30 양도하고서도 그 양도차익예정 및 확정신고를 이행하지 아니하였으므로 처분청이 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세등을 과세하였고, 이에 대하여 청구인들은 기존 6세대분의 연립주택을 9세대분의 연립주택으로 재건축하기 위하여 주택을 멸실한 후 그 토지를 건축사업자에게 소유권이전한 것으로 이는 9세대분 연립주택건축에 따른 공유지분분할을 원활하게 하기 위한 수단으로서 쟁점토지 전체를 양도로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 주택신축공사 도급계약서상의 계약자는 건설사업자인 청구외 OOO이나 등기부상 토지취득자는 청구외 OOO외 2인으로 서로 상이하고 청구인이 원활한 토지분할을 위하여 편의상 소유권이전만 한 것으로 볼 만한 증빙의 제시가 없을 뿐만 아니라 주택을 멸실하고 토지만 양도하는 경우 이는 소득세법상 1세대1주택의 양도로도 볼 수 없으므로 청구주장은 이유가 될 수 없다는 의견이다.

4. 쟁 점

이 건 심판청구의 다툼은

가. 6세대분의 연립주택이 정착된 기존부동산중 그 지상주택건물을 멸실하고 새로이 연립주택을 신축함에 있어서 6명의 세대주는 주택건설사업자와 “총 9세대의 연립주택을 신축하고, 그 중 6세대분의 주택과 그 부수토지는 각 세대주의 소유로, 나머지 3세대분의 주택과 그 부수토지는 주택건설공사비에 갈음하여 주택건설사업자의 소유로 한다”라는 계약을 체결하고 그 나대지 전체면적의 소유권을 주택건설사업자등의 명의로 이전하였다가 연립주택을 신축한 후 6명의 세대주가 새로이 신축한 주택과 그 부수토지면적을 각자의 지분별로 환원등기한 경우 당초 나대지전체면적의 소유권을 주택건설사업자등의 명의로 이전한 행위에 대하여 양도소득세등을 과세한 처분이 정당한지의 여부와

나. 3년이상 거주한 주택을 멸실하고 나대지상태로 양도하는 경우 소득세법상 1세대1주택의 비과세요건에 해당되는지의 여부를 각각 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

먼저 당초 과세경위와 청구인의 주장을 견주어 보면, 청구인들이 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO 소재 연립주택(별지 제1호 참조)을 취득한 후 그곳에서 거주하다가 89.10.12 그 지상건물을 멸실하고 89.11.3 쟁점토지를 청구외 OOO외 2인명의로 그 소유권이전등기를 경료한 사실에 대하여 처분청은 쟁점토지 전체면적이 양도된 것으로 보아, 이 건 양도소득세등을 과세한 것인 반면, 청구인들은 6세대가 소유하고 있던 그 연립주택이 노후화되어 재건축함에 있어서 주택건설사업자인 청구외 OOO로 하여금 9세대분의 연립주택을 신축하게 하고 공사완료 후 6세대분의 주택은 종전주택 소유자인 청구인들이 취득하고 나머지 3세대분의 주택은 그 공사비에 갈음하여 주택건설사업자인 청구외 OOO이 소유하기로 하였던 것으로서 종전주택의 건물을 멸실하고 나대지상태의 토지를 청구외 OOO외 2인에게 소유권이전등기를 경료하였던 것은 6세대분의 연립주택을 9세대분의 연립주택으로 재건축하는 데 따른 공유토지의 지분분할을 원활히 하기 위한 수단이었던 바, 쟁점토지 전체면적을 양도로 봄은 부당하고, 종전주택의 부수토지면적중 감소된 지분의 면적 즉, 신축주택의 공사비 명목으로 건축사업자인 청구외 OOO(등기부상으로는 OOO, OOO, OOO 등 3인)에게 소유권이전된 토지면적에 대하여만 양도소득세등을 과세함이 타당하다고 주장하고 있다.

다음으로 소득세법 시행령 제45조(자산의 양도로 보지 아니하는 경우) 제1항을 보면, 『채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한 경우 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서 사본을 과세표준확정신고서에 첨부한 때에는 양도로 보지 아니한다.

① 당사자간의 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

② 당해자산을 채무자가 원래대로 사용수익한다는 의사표시가 있을 것

③ 원금, 이율, 변제기한, 변제방법 등에 관한 약정이 있을 것』이라고 규정되어 있는 바, 이 규정은 납세의무자가 양도담보자산임을 주장하는 경우 일응 그 인정기준을 정한 것에 불과하고 과세표준확정신고를 하지 아니하거나 그 신고를 하더라도 신고서에 소정의 요건을 갖춘 계약서 사본을 첨부하지 아니한 경우에는 반드시 자산의 양도로 보아야 한다는 취지라고는 해석되지 아니한다고 할 것이다[대법원판례 86누819(87.3.24), 국심 86부452(86.6.10)동지].

이 건의 경우 청구인들은 쟁점토지의 소유권이전등기와 관련하여 과세표준확정신고기한내에 전시규정에 의한 계약서를 첨부하여 당해신고를 이행하지 아니한 사실은 이 건 양도소득세 결정결의서등에 의하여 확인되고 있는 바, 청구인들이 89.11.3 쟁점토지의 소유권을 청구외 OOO외 2인명의로 이전한 행위가 『자산의 양도로 보지 아니하는 경우』에 해당되는지의 여부에 대하여 그 사실관계를 살펴본다.

청구인들이 제시한 청구인들과 주택건설업자인 청구외 OOO이 체결한 주택신축공사도급계약서를 보면, 계약조건 제2조에 “송파구 OO동 OOOO O 대지 416㎡ 지상의 6세대의 기존의 연립주택을 철거하고 9세대를 신축하여 잉여 3세대를 공사비로 “을”(건축업자 OOO)에게 지급하기로 한다”고 정하고 제8조에 “총 9세대중 3층 3세대와 그 부속건물을 공사대금으로 “을”이 소유하기로 한다”고 정하고 있으며, 종전주택과 신축주택의 토지 및 건물의 등기부등본과 건축물대장에 의하면 89.10.12 종전주택의 건물을 멸실하고 89.11.3 종전주택 부속토지인 쟁점토지를 청구외 OOO외 2인명의로 소유권이전등기를 하고 89.12.28 신축주택을 준공한 후 90.1.11 청구외 OOO외 2인의 공동명의로 그 소유권보존등기를 경료한 것과 90.1.18 신축주택 9세대중 1층 및 2층의 6세대분 주택을 종전주택 소유자인 청구인들에게 그 소유권이전등기를 경료한 것이 각각 확인되고 신축주택 시공자인 OOO과 OOO의 호적등본 및 그 주민등록등본에 의하면, OOO는 OOO의 처로 OOO는 OOO의 동생으로, OOO은 OOO의 동생으로서 OOO의 처남인 사실이 각각 확인되며, 종전주택 소유자인 청구인들의 주민등록등본을 보면, 주택의 호수만 변경되었을 뿐 주소지의 지번은 변경된 사실이 없는 것으로 확인되고 있다.

위에서 본 사실관계를 종합하여 볼 때 청구인들은 종전주택의 부수토지인 쟁점토지를 일단 신축주택의 공사비 담보목적으로 주택공사시공자인 청구외 OOO에게 제공하고 신주택이 준공된 후 쟁점토지중 3세대분의 주택에 부수된 토지면적은 주택신축공사도급계약서에서 정한 바에 따라 그 공사비에 갈음하여 청구외 OOO에게 제공한 것이고, 나머지 잔여토지면적은 청구인들 6세대가 각자 지분별로 그 소유권이전등기를 각각 경료한 것인 바, 그 실질내용은 청구인들이 공사비에 대한 담보목적으로 주택건설사업자의 명의로 소유권을 이전하였다가 주택신축공사가 끝난 후 공사비에 충당하고 남은 토지에 대한 소유권을 다시 환원한 것으로 보아야 할 것이다(별지 제2호 청구인별 토지의 증감명세서 참조).

따라서 이 건 심판청구의 경우 청구인이 실제로 양도한 토지 즉, 과세대상에 해당되는 토지는 신축주택의 공사비에 충당된 면적만이 그에 해당된다 할 것이고, 청구인들 6세대주의 명의로 환원된 토지의 면적은 소득세법상 자산의 양도로 보지 아니하는 즉, 양도담보토지로 보아 과세대상에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다[국심 91서1570(91.11.29) 동지].

또한 청구인은 종전주택에서 3년이상 거주한 것을 이유로 쟁점토지의 양도를 1세대1주택의 양도로 보아 비과세하여야 한다고 주장도 하나 이 건에 있어서는 앞에서 본 바와 같이 쟁점토지 전체가 양도된 것으로 볼 수도 없을 뿐만 아니라 거주 또는 보유하고 있는 주택이 비록 1세대1주택의 비과세요건에 해당한다고 할지라도 쟁점주택건물을 멸실하고 나대지 상태로 양도하는 경우에는 소득세법상 비과세대상이 되는 1세대1주택의 양도로 볼 수 없다 할 것이므로 이 부분 청구주장은 이유가 될 수 없다고 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

“별 지”

제1호. 청구인들이 취득한 연립주택의 명세서

제2호. 청구인별 토지면적 증감명세서