국심2001구3341 (2002.02.21)

양도

기각

청구인이 제시하는 증빙은 신빙성을 인정하기 어렵고 실지거래가액도 양도당시 감정가액 및 기준시가에도 훨씬 못 미치는 금액이므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 정당함

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 1988..5.9 취득한 OO광역시 달성군 다사읍 OO리 OOOOO 전 1,782㎡에 1992.7.31 공장건물 492㎡를 신축하였으며, 2000.4.4 위 토지 및 공장건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구외 박OO에게 양도하고 실지거래가액(양도가액 160,000,000원, 취득가액 106,850,000원)으로 양도차익을 산정하여 자산양도차익 예정신고 및 납부하였다.

처분청은 청구인이 신고한 실지 양도가액이 감정가액 등에 비추어 허위라고 보아 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 2001.7.3 청구인에게 2000년도분 양도소득세 61,742,700원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2001.9.17 이의신청을 거쳐 2001.12.18 이 건 심판청구를 제기 하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산중 토지는 전체면적이 540평이나 상당부분이 진입도로로 사용되어 실지 사용가능면적은 180평 정도에 불과하고 7m 높이의 제방뚝 및 5m 높이의 절개지 때문에 사용을 위해서는 땅값 이상의 공사비가 필요하여 공시지가에 훨씬 못 미치는 160,000,000원(건물포함)에 양도하였던 것으로, 매수인(박OO)이 쟁점부동산 매수직후 금융기관에서 470,000,00원을 대출받았다고 하나 이는 쟁점부동산외에도 그의 기계기구 등을 포함한 저당에 의한 대출이고, 매수인의 부도로 쟁점부동산 및 기계기구 등이 경락되었는데 그 경락가액이 278,899,000원인 바, 기계기구 등의 감정가액이 228,926,330원이므로 쟁점부동산과 기계기구 등의 감정가액을 안분계산하면 쟁점부동산 가액은 187,141,229원에 불과하여 청구인이 신고한 양도가액이 오히려 설득력이 있으므로, 양도가액이 감정가액에 미치지 못한다는 이유로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

OO지방법원 임의경매의 감정가액중 쟁점부동산의 감정가액이 청구인이 신고한 양도가액의 약 3배인 463,948,600원이고, 불복청구시에 대금수수에 관한 증빙을 제시하지 못하는 것 등으로 보아 청구인의 신고 양도가액 160,000,000원은 감정가액 등에 비추어 볼 때 신빙성이 없으며, 청구인이 경락가액 278,899,000원을 감정가액의 비율로 안분계산시 적용한 기계기구의 감정가액 228,926,330원은 청구인의 착오에 의한 것으로 기계기구의 감정가액이 아니라 3차의 최저 입찰가액이고, 배당표상 경락물건도 기계기구는 포함되어 있지 않고 경락가액(278,899,000원) 전액이 부동산에 대한 경락가액이므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 1. ～ 5. (생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

같은 법 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(괄호내용 생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(괄호내용 생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

같은 법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

같은 법시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 사유 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 감정평가법인 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인의 신고 양도가액이 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백하다고 보아 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 청구인은 제시증빙에 의하여 실지 양도가액이 확인되므로 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하고 있으므로, 이에 대하여 본다.

(2) 우선, 전시한 법령에 의하면 토지 등의 양도차익을 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 취득·양도시의 기준시가를 원칙으로 하되, 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에 한하여 실지거래가액을 적용할 수 있도록 하면서, 증빙서류의 내용이 감정평가법인이 평가한 가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우에는 처분청에서 기준시가 등으로 추계조사하여 결정할 수 있도록 규정하고 있음을 알 수 있다.

(3) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 1999.12.8 채무자가 청구인이고 채권최고액을 195백만원으로 하여 주식회사OO은행(이하 “OO은행”이라 한다)에 근저당설정 되었다가, 쟁점부동산 양도일인 2000.4.4 매수인(박OO)을 채무자로 하여 채권최고액을 611백만원으로 하여 주식회사OO은행(이하 “OO은행”이라 한다)에 근저당설정되었으며, 2000.4.6 위 청구인을 채무자로 한 근저당설정 등기가 해제되었음이 확인된다.

(4) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 160,000,000원이라고 주장하면서 2000.2.19자 양도시 부동산매매계약서 및 청구인이 작성한 쟁점부동산의 저가매매사유서, 매수인(박OO)의 탄원서를 제시하고 있는 바,

위 매매계약서상에는 총 양도가액이 160,000,000원으로 되어 있고, 계약일에 16,000,000원을 지급하고, 잔대금은 OO은행대출금으로 상계한다고 약정되어 있어 청구인의 OO은행대출금(채권최고액 195백만원)이 얼마인지 확인할 수는 없으나, 동 계약서의 약정에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 그 대가로 OO은행대출금을 제외한 16백만원을 지급받아야 하나, 청구인이 제시하는 박OO(매수인)의 탄원서 내용에 의하면 “쟁점부동산의 양도대금을 2억원으로 하고 대금지급조건은 160백만원을 은행융자하여 현금으로 지급하고 나머지 40백만원은 어음으로 지급하였으나 본인의 부도로 현재까지 지급하지 못하고 있다”고 확인하고 있어, 위 쟁점부동산 매매계약서가 신빙성이 있다고 보기 어렵다.

(5) 또한, 처분청의 이의신청 결정문을 보면 “쟁점부동산의 매수인(박OO)이 매수당시 쟁점부동산 등을 담보로 470,000,000원을 OO은행으로부터 대출받은 사실이 있고, 이 때 감정평가법인(OO감정평가법인)이 평가한 감정가액이 405백만원(토지 320,000,000원, 공장건물 85,000,000원, 기계기구 등 미포함)으로 확인”하고 있으며, 2001.2.14자 OO지방법원이 쟁점부동산 경락과 관련하여 감정평가법인(OOO감정평가법인)에 평가의뢰한 동 부동산의 감정평가서에 의하면 감정가액이 456,876,000원(토지 374,220,000원, 공장건물 82,656,000원, 기계기구 등 미포함)으로 확인되고 있는 바, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액이 양도당시의 시가로 볼 수 있는 감정가액(405,000,000원)보다 현저히 낮은 저가이고, 쟁점부동산을 저가로 양도하여야 할 특별한 이유를 발견하기 어려우며, 일반적으로 부동산의 기준시가가 시가에 미치지 못하는 현실을 감안할 때 기준시가(308,244,240원)의 51.9%인 160,000,000원에 쟁점부동산을 양도하였다는 청구인 주장은 받아들이기 어렵다.

(6) 한편, 청구인은 매수인의 부도로 경락된 기계기구 등의 감정가액 278,899,000원을 안분계산하면 쟁점부동산 가액은 187,141,229원에 불과하다고 주장하고 있으나, 안분계산시 적용한 기계기구 등의 감정가액 228,926,330원은 기계기구 등의 감정가액이 아니라 쟁점부동산의 3차입찰 최저가액으로 확인되고 있고, 경락관련 감정평가서상 기계기구 등의 감정가액은 3,248,000원으로 확인되고 있어 동 주장도 청구인의 착오에 의한 것으로 그 신빙성을 인정하기 어렵다.

(7) 위의 사실관계와 관계법령을 종합해 볼 때, 청구인이 제시하는 증빙은 그 신빙성을 인정하기 어렵고, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액도 양도당시 감정가액 및 기준시가에도 훨씬 미치지 못하는 금액이며, 또한 쟁점부동산을 그렇게 낮은 가액으로 양도할 특별한 사유가 있었다고 보기도 어려우므로, 처분청에서 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

라. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.