조심2009중0095 (2009.04.09)

분양권 양도에 따른 실지거래가액

과세관청이 분양권 매수자를 조사하는 과정에서 전 양도자의 양도가액 과소신고 가액을 확인하였으나 양도자는 당시 매매계약서 및 부동산거래사실확인서, 인감증명서가 제출되어 진정한 계약서라고 주장하나 매수자가 제출한 계약서가 진위로 확인됨

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부답한다.

피고가 2008. 10. 1. 원고에 대하여 한 2000년 귀속 양도소득세 2,994,490원의 부과처분을 취소한다(소장 기재 2008. 10. 7. 및 2,994,940원은 오기로 보인다).

1. 처분의경위

가. 원고는 ☆☆2상가조합(조합장 : 남★★, 이하 '이 사건 조합'이라고 하고, 원고를 포함한 그 조합원들을 '원고 등'이 라고 한다.)의 조합원이다. 원고 등은 2000. 3. 31. 한국토지공사로부터 생활대책용지로 공급받은 수원시 △△구 ☆☆동 3006-3 대(일반상업 용지) 1,148㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다.)를 1,283,460,000원에 매수하는 내용의 용지매매계약을 체결하고, 같은 날 한국토지공사에게 계약금 128,346,000원을 지급하였다.

나. 원고 등은 2000. 4. 23. 김●●에게 이 사건 토지를 한국토지공사로부터 취득할 수 있는 권리(이하 '이 사건 분양권'이라고 한다.)를 매도하였다. 원고는 이 사건 분양권이 김●●에게 210,000,000원에 양도되었음을 전제로 이 사건 토지 중 자신의 지분 에 상응한 조합원 분배금 4,080,000원을 양도가액으로 하여 2000. 6. 23. 양도소득세 신고를 하였다.

다. 피고는 이 사건 분양권이 실제로는 김●●에게 448,346,000원에 양도되었다고 보고, 원고의 지분 4/198에 따른 9,057,000원( = 448,346,000원 × 4/198, 천원 미만 버림)을 양도가액으로 삼아 2008. 10. 1. 원고에게 2000년 귀속 양도소득세 2,994,490원을 경정ㆍ고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라고 한다.).

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2008. 12. 19. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2009. 4. 9. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1 내지 3호증, 을 제4호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 피고는 2003. 12.경 김●●에 대한 세무조사 과정에서 김●●으로부터 제출받은 매매계약서(갑 제13호증, 매매대금이 448,346,000원으로 기재되어 있다. 이하 '피고 측 계약서'라고 한다.)를 근거로 이 사건 처분을 하였다. 그러나 원고는 앞서 본 바와 같이 2000. 6. 23. 이 사건 분양권의 양도에 따른 양도소득세 신고를 하면서 실지거래가액에 대한 증빙서류로 매매계약서(갑 제6호증, 매매대금이 210,000,000원으로 기재되어 있다. 이하 '원고 측 계약서'라고 한다.)와 거래상대방인 김●●의 부동산 거래사실확인서 (매매대금 210,000,000원) 및 인감증명서 등을 제출하였다. 원고 측 계약서와 피고 측 계약서를 비교해 볼 때, 피고 측 계약서는 이 사건 조합과 중개인의 사무실 주소나 잔금 지급일자가 사실과 다르게 기재되어 있고, 이 사건 조합과 중개인의 인장 역시 실제 인장과 형태가 다르다는 점에서 김●●에 의하여 위조된 것이다.

(2) 이 사건 처분은 5년의 국세부과제척기간을 도과한 뒤에 이루어졌다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

(1) 인정사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제4 내지 11호증, 갑 제13, 14호증, 을 제4호증의 1 내지 3, 을 제5호증의 1, 2, 을 제6호증, 을 제8호증의 1 내지 5의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있다.

(가) 원고 등이 이 사건 토지에 관하여 한국토지공사와 사이에 체결한 용지매매계약의 주된 내용은 다음과 같다.

(나) 원고 측 계약서와 피고 측 계약서의 내용에 있어서 주된 부분의 비교는 아래 표의 기재와 같다.

(다) 한국토지공사는 2000. 5. 18. 원고 등의 요청에 따라 이 사건 토지의 매수인 명의를 김●●으로 변경하는 것에 동의하였고, 같은 날 세무관서에 매수인 명의가 변경되었음을 통보하였다.

(라) 김●●의 남편인 이◎◎의 ◇◇은행 계좌에서 2000. 4. 22.과 2000. 4. 27. 대체지급(현금거래 이외의 것)으로 50,300,000원과 100,000,000원이 각 인출되었고, 2000. 5. 16. 오전 10:25경 현금으로 284,346,000원이 인출되었다.

(마) 김●●은 2000. 8. 30. 이 사건 분양권을 안◆◆에게 매도하면서 취득가액을 210,000,000원, 양도가액을 260,000,000원, 양도차익을 50,000,000원으로 하여 양도소득세 신고를 마쳤다. 김●●에 대한 세무조사 결과 김●●이 원고 등에게 320,000,000원의 웃돈을 주고 448,346,000원에 이 사건 분양권을 취득한 다음 여기에 896,540,000원의 웃돈을 붙여 안◆◆에게 매도한 것으로 확인되자, 안산세무서장은 2005. 2. 11. 김●●에게 위 896,540,000원을 실제 양도차익으로 보아 양도소득세 601,287,592원을 부과하였다.

(바) 김●●은 2009. 1. 12. 작성한 진술서(이하 '이 사건 진술서'라고 한다.)를 통하여 다음과 같은 취지로 진술하였다.

- 김●●은 2000. 3.경 부동산 중개인인 김□□으로부터 이 사건 분양권을 소개받고 수원시 ■■역 근처 및 ▲▲동 근처 다방에서 조합장 남★★, 조합총무, 김□□과 함께 수차례 만남을 가졌다.

- 1개월간의 매매금액 조정을 거쳐 권리금을 320,000,000원으로 하고 토지공사 계약금 128,346,000원을 합하여 총매매대금을 448,346,000원으로 하기로 합의하였다. ▲▲동 소재 다방에서 조합장, 조합총무, 김●●, 이◎◎. 김□□이 모여 김□□이 원본 계약서(피고 측 계약서)를 작성하였다. 원본은 김□□이 가져갔고, 김●●은 사본을 받았다.

- 잔금지급시 원본 계약서를 폐기하고 양도소득세 신고를 위해 매매대금을 토지공사 계약금을 포함하여 210,000,000으로 하는 다운계약서를 재작성하기로 합의하였다.

- 김●●은 이◎◎의 ◇◇은행 계좌에서 2000. 4. 22.과 2000. 4. 27. 수표로 50,000,000원과 100,000,000원을 인출하여 각 그 다음날 계약금과 잔금으로 지급하였고, 2000. 5. 16. 위 계좌에서 인출한 현금 284,346,000원에 자신이 보유하고 있던 현금 14,000,000원을 더하여 잔금으로 지급하였다.

- 잔금 지급 후 원본 계약서를 폐기하고 다운계약서를 작성하였는데, 이때도 김□□이 다운계약서를 작성했는지는 기억나지 않는다.

(사) 원고 등과 김●●이 이 사건 분양권을 매매할 당시, 이 사건 조합의 조합장 남★★가 거주하던 곳의 주소는 수원시 △△구 ▲▲동 597-29 ▽▽빌라 2동 401호이고, 김●●이 실제 거주하던 곳의 주소는 수원시 △△구 ▼▼동 886-1 ◁◁마을 ◀◀◀◀ 아파트 334동 107호이다.

(2) 첫번째주장에대한판단

(가) 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서와 계약상대방의 거래확인서 및 인감증명서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 위 각 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 각 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 어디까지나 과세관청이 이를 입증하여야 한다고 할 것이다(대법원 2002. 5. 28. 선고 2000두6459 판결 참조).

(나) 갑 제4호증, 갑 제6 내지 10호증, 을 제2호증의 각 기재에 의하면 원고는 이 사건 분양권의 양도에 따른 양도소득세를 신고하면서 원고 측 계약서와 그 내용에 부합 하는 원고 등과 김●● 명의의 부동산 거래사실 확인서(갑 제7호증, 매매대금 210,000,000원)와 김●●의 인감증명서 등을 제출한 사실이 인정된다. 그러나 앞의 인정사실로부터 알 수 있는 다음의 사정들을 종합하면 원고 측 계약서는 실제와 달리 작성되었고, 오히려 피고 측 계약서가 실지거래가액에 부합하는 진실한 계약서라고 봄이 옳다.

먼저 원고 측 계약서에 관하여 살피건대, 원고 측 계약서에 기재된 계약금과 중도금의 각 지급기일 하루 전에 그 금액에 상응하는 50,300,000원과 100,000,000원이 매수인인 김●●의 남편 이◎◎ 명의의 은행계좌에서 인출되고 잔금 지급일 당일 오전에는 잔금 60,000,000원을 훨씬 초과하는 284,346,000원이 같은 은행계좌에서 전액 현금으로 인출되었는데, 은행에서 그와 같이 많은 돈을 전액 현금으로 인출하는 것은 극히 이례적인 일인 데다, 현금으로 인출된 금액은 원고 등이 이 사건 토지를 한국토지공사로부터 분양받을 당시 지급한 계약금 128,346,000원과 십만 원 자리 이하에서 동일하다는 점에서 이는 이 사건 분양권이 양도됨에 따라 원고 등이 이미 한국토지공사에 납부한 계약금을 포함한 양도차익을 현금으로 배분할 목적에서 이루어진 것이라고 보이는 점, 김●●이 이 사건 진술서를 통하여 진술한 수표와 현금의 인출경위와 은행 거래내역이 일치하며 그 진술내용 또한 구체적이어서 원고 측 계약서가 실제와 다르게 매매대금을 낮추어 작성한 계약서라는 김●●의 진술에 상당히 신빙성이 있다고 보이는 점 등의 사정을 종합해 보면 김●●이 위와 같이 인출한 돈은 전부 원고 등에게 이 사건 분양권의 매매대금으로 지급되었을 것으로 보인다. 따라서 실제로 지급된 매매대금보다 훨씬 적은 금액을 매매대금으로 하여 작성된 원고 측 계약서와 부동산 거래 사실 확인서(갑 제7호증)는 실제와 달리 작성된 것이라고 판단된다.

반면, 피고 측 계약서는 그 특약사항에 '조합원 전체의 합의'나 '조합장 외 임원 전원의 동의'로 매매를 약정한다거나 이 사건 분양권의 분양자인 한국토지공사(토지개발공사는 한국토지공사를 지칭하는 것으로 보인다.)에 대한 수분양자 명의변경을 매도인, 즉 원고 등의 책임으로 이행한다고 명시하고 있는 등 원고 측 계약서보다 구체적으로 계약내용을 정해 놓고 있는 점, 원고 등이 한국토지공사와 체결한 용지매매계약에는 원고 등이 지정용도인 일반상업용지로 사용하기 전에 한국토지공사의 동의 없이 타인에게 이 사건 토지를 양도한 경우 계약을 해제할 수 있도록 되어 있어 이 사건 분양권의 매도에 있어 위와 같은 수분양자 명의변경 여부는 계약의 성립 및 이행과 관련하여 가장 중요한 부분이라고 할 수 있는 점, 피고 측 계약서의 매도인란에 기재된 남★★의 주소 중 지번이 실제 지번과 다르게 되어 있으나 이처럼 잘못 기재된 지번이 원고 등과 한국토지공사 사이에 체결된 용지매매계약서에도 그대로 나타나 있다는 점에서 이는 단순한 오기에 불과한 것으로 보이고, 중개업자 김□□의 사무실 주소가 원고 측 계약서와 다르게 기재되어 있다는 사정만으로 피고 측 계약서가 위조된 것이라고 단정할 수는 없는 점(오히려 원고 측 계약서에 매수인인 김●●의 주소 중 지번이 잘못 기재되어 있다), 김●●은 피고 측 계약서에 기재된 잔금 지급일 이전에 원고 등에게 잔금을 지급하였고, 원고 등이 이를 별다른 이의 없이 수령한 것으로 보이는데, 앞서 본 바와 같이 피고 측 계약서에 기재된 매매대금 전액이 원고 등에게 지급된 이상 피고 측 계약서상 잔금 지급일과 실제 잔금 지급일의 차이는 피고 측 계약서의 진정성을 다툴 만한 사정으로 보기는 어려운 점, 김●●은 당초 원고 측 계약서에 기재된 바와 같이 이 사건 분양권을 210,000,000원에 취득한 것으로 하여 양도소득세 신고를 하였다가 그로부터 4년 가까운 시간이 경과한 후 과세관청으로부터 세무조사를 받게 되자 비로소 피고 측 계약서가 실지거래내역에 부합하는 계약서라며 이를 제출하였는데, 만약 김●●이 피고 측 계약서를 위조한 것이라면, 계약당사자 등에 관하여 원고 측 계약서에 기재된 그대로 기재하면 될 것이지 굳이 남★★와 김□□의 주소 중 지번만을 원고 측 계약서에 기재된 것과 다르게 하지는 않았을 것으로 보이고, 나아가 김●● 입장에서 쉽게 알 수 없었을 것으로 보이는, 원고 등과 한국토지공사 사이의 용지매매계약서에 잘못 기재된 남★★의 주소지 지번(▲▲동 597-19)이 피고 측 계약서에도 그대로 기재되어 있는 것을 쉽사리 설명하기 어려운 점 등의 사정을 종합해 보면, 피고 측 계약서는 김●●에 의하여 위조된 것이 아니라 실지거래가액을 뒷받침하는 진실한 계약서라고 봄이 옳다.

따라서 피고가 이 사건 분양권의 매매대금이 448,346,000원임을 전제로 하여 원고에 대한 양도소득세를 산출한 것에 무슨 잘못이 있다고 할 수 없다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(3) 두번째주장에대한판단

국세기본법(2008. 12. 26. 법률 제9263호로 개정되기 전의 것) 제26조의2는 제1항 제1호에서 납세자가 사기 기타 부정한 행위로써 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간의 국세부과의 제척기간을 적용하도록 규정하고 있는바 앞서 본 바와 같이 원고는 실지거래가액과 다른 허위의 원고 측 계약서를 과세관청에 증빙서류로 제출하는 등 사기 기타 부정한 행위로써 양도소득세 등 국세를 포탈하였다고 할 것이므로 이 사건 분양권의 양도에 대한 양도소득세 부과의 제척기간은 10년이라고 할 것이다. 이 사건 처분은 이 사건 분양권의 양도에 따른 양도소득세를 부과할 수 있는 날로부터 10년이 경과되지 않은 기간 내에 행하여진 것으로서 부과 제척기간이 경과된 후에 부과된 것이라고 할 수 없다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

(4) 결국 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면원고의이사건청구는이유없으므로기각하기로하여주문과같이판결한다.