조심 2019서0626 (2019.05.15)

양도

기각

쟁점건물은 주택으로 사용하는 층수가 4개층(2층~5층)으로 「건축법 시행령」 별표1 제1호에서 규정한 요건(3개층 이하, 바닥면적 660㎡ 이하, 19세대 이하 거주)을 초과하여 다가구주택에 해당하지 않는 것으로 보이므로, 쟁점건물을 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서에 따라 1세대1주택의 양도소득세 특례가 적용되는 다가구주택으로 보기는 어려우므로 처분청이 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없음

소득세법 제89조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.9.20. OOO 토지 및 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 OOO원에 양도하고, 이를 비과세되는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 신고하였다.

나. OOO은 쟁점건물의 1‧2층이 공부상 근린생활시설로 되어 있으나 양도당시 1층 일부와 2층이 주택으로 사용된 정황이 있어 감사대상으로 선정하였고, 처분청은 쟁점건물의 2층과 5층이 주택으로 사용한 사실을 확인하여 쟁점건물을 1주택으로 보는 다가구주택 요건이 불비된 것으로 보아 2018.10.22. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.1.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점건물 전체가 1세대 1주택이므로 양도소득세 비과세 대상이다.

(1) 「소득세법 시행령」 제154조 제3항을 보면 겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택이 아닌 면적보다 큰 경우에 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다고 규정하고 있는데, 이는 주거용 건물은 거래금액이 OOO원을 초과하지 아니하는 범위 내에서 그 일부가 주거용이 아니더라도 주거용 면적이 크다면 전체를 주택으로 보아 비과세 혜택을 주는 규정이다.

(2) 쟁점건물은 건축물관리대장상 다가구주택으로서 주된 용도가 ‘근린생활시설, 주택(1가구)’로 표기되어 있는 5층 철근콘크리트 구조이다. 이 건은 「건축법」상 다가구주택 여부나 주택으로 몇 층을 사용하는지 여부는 불필요하고, 쟁점건물의 주택부분(2～4층) 면적이 주택 외 사용부분(1층)보다 넓은지 여부에 따라 쟁점건물 전체를 주택으로 볼 수 있는지 여부를 판단해야 한다. 청구인이 건축물관리대장상 용도가 관리실로 되어 있는 옥탑방을 불법으로 전용하여 다가구주택의 기준인 3개 층을 초과하였다면 시정명령, 이행강제금 부과 등 행정처분을 통해 시정할 것이지 「건축법」상 건축물의 종류가 다가구주택에서 다세대주택으로 변경된다고 할 것이 아니다.

(3) 「건축법」상 다가구주택은 주택부분을 3개 층까지 건축할 수 있고, 다세대주택은 4개 층까지 건축할 수 있다. 처분청은 쟁점건물이 5층 건물이므로 다가구주택 요건을 충족하지 못하였다는 의견이나 이는 관련규정을 올바르게 해석한 것이 아니다. 다가구주택은 각 호수별 구분등기가 안되기 때문에 분할매각 자체가 인정되지 않는 단독주택이다. 따라서 다가구주택의 경우에도 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 「소득세법 시행령」제155조 규정은 현실거래에서 발생하지 아니한다. 「건축법」상 다세대주택에 해당하기 위해서는 면적, 층수, 주차장, 구분등기 등 여러 기준을 충족해야 하나 쟁점건물은 구분등기가 되어있지 아니하고, 주차장도 확보되어 있지 아니하여 다세대주택으로 보기 어렵다.

(4) 「소득세법 시행령」 제155조 제15항을 보면 다가구주택은 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보되 하나의 매매단위로 양도하는 경우 그 전체를 하나의 주택으로 보도록 규정하고 있는데, 그 입법취지는 1세대 1주택의 범위를 제한하려는 것이 아니라 다가구주택을 단독주택으로 볼 경우 국민주택 판단에 있어 면적계산, 지방세법상 고급주택 판정 시 면적계산 등에 있어 납세자에게 불리하게 법이 적용되므로 세법에서는 다가구주택을 공동주택으로 취급함으로써 발생하는 불합리함을 없애려 한 것에 지나지 않음에도 처분청이 쟁점건물이 다가구주택이 아니라는 점을 과세근거로 삼는 것은 부적절하다.

(5) 처분청은 쟁점건물이 1세대 1주택으로 볼 수 있는 다가구주택에 해당하지 아니하므로 공동주택에 해당하고, 공동주택이면 1세대 1주택을 적용할 수 없다는 논리이나, 「건축법 시행령」 ＜별표1＞은 행정목적(소방안전이나 주차환경 요건 구비 등)상 건축물 종류를 분류한 것일 뿐이다.

다가구주택에 대한 설명을 보면 “다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것”이라고 하여 ‘열거된 요건’을 충족할 뿐만 아니라 “공동주택에도 해당하지 아니하여야 한다”고 규정하고 있고, 공동주택에 대한 내용을 보면 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사를 열거하고 있는데 지나지 않아 규모의 기준(예, 층수가 3개 층 이하여야 다가구주택)으로 다가구주택과 공동주택을 구분하는 것이 아니다.

「소득세법」은 ‘하나의 세대’가 ‘하나의 주택’을 일정기간 보유한 후 양도하는 경우에 비과세 혜택을 주는 것으로 규정하고 있고, 혜택의 상한은 주택의 규모가 아니라 가격을 기준으로 하여 양도가액 OOO원까지 비과세 혜택을 주는 것인바, 여기서 ‘하나의 주택’이라 함은 단순히 물리적으로 구분된 하나의 건물을 뜻하는 것이 아니라 경제적으로 독립된 매매단위로 거래가 가능하고 법률적으로 구분하여 소유권의 객체가 되는 하나의 단위로 구분된 주거용 건물을 말한다.

따라서 이 건의 쟁점건물처럼 세대별 독립된 거주환경은 보장되지만 구분소유 또는 구분거래가 불가능하기 때문에 기본적으로 ‘하나의 주택’으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점건물은 공부상 3‧4층이 주택이나, 청구인이 불법으로 용도변경을 하여 2층과 5층 역시 주택으로 사용하였다. 2층부터 5층까지의 주택은 한 세대가 독립하여 살 수 있는 구조의 주택이 아니고, 7가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획되어 있어 단독주택에 해당하지 않으며, 4개 층이 주택으로 「건축법 시행령」＜별표1＞에 따른 다가구주택의 요건을 충족하지 못하여 하나의 매매단위로 양도하는 경우에도 그 전체를 하나의 주택으로 볼 수 없다. 따라서 쟁점건물의 양도에 대해 다수 주택의 양도로 보아 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 1호의 주택만 비과세를 적용하고, 나머지 부분에 대하여 비과세 적용을 배제한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물을 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 특례 규정을 적용해야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령

제154조[1세대1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.(각 호 생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

제155조[1세대1주택의 특례] ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

(3) 건축법 시행령

[별표 1] 용도별 건축물의 종류[제3조의5 관련]

1. 단독주택(가정보육시설·공동생활가정 및 재가노인복지시설을 포함한다)

가. 단독주택

나. 다중주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.

(1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것

(2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것

(3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것

다. 다가구주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

(1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

(2) 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터이하일 것

(3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택(가정보육시설·공동생활가정 및 재가노인복지시설을 포함한다). 다만, 가목 또는 나목의 경우 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목의 경우 층수를 산정함에 있어서 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

가. 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택

나. 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개동의 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

다. 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 쟁점건물의 일반건축물대장에 의하면 쟁점건물은 대지면적 252.8㎡, 연면적 702.48㎡, 지하1층, 지상5층의 근린생활시설과, 1가구 주택으로 구성되어 있고, 주차장은 옥내 31.98㎡(2대), 옥외 34.5㎡(3대)로 되어 있으며, 건축물 현황과 실제 용도는 아래 ＜표1＞과 같다.

(나) 처분청이 제시한 쟁점건물 “비과세 적정 여부 검토서”에 의하면 아래와 같이 기재되어 있다.

(2) 청구인이 2016.8.13. 양수인 OOO와 체결한 쟁점건물 매매계약서상 특약사항 제3항에는 계약일 현재 1층 일부와 2층을 주거용으로 사용하고 있다고 기재되어 있고, OOO의 쟁점건물 개별주택가격 고시내역에 의하면 쟁점건물은 2006.1.1.을 기준으로 주택면적이 260.84㎡에서 451.56㎡로 증가하였으며, 증가분은 쟁점건물 2층과 5층 면적을 합산한 면적과 일치하는 것으로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물을 하나의 주택으로 보아 1세대 1주태 비과세 규정을 적용해야 한다고 주장하나, 쟁점건물은 주택으로 사용하는 층수가 4개 층(2층～5층)으로「건축법 시행령」별표1 제1호에서 규정한 요건(3개 층 이하, 바닥면적 660㎡ 이하, 19세대 이하 거주)을 초과하여 다가구주택에 해당하지 않는 것으로 보인다. 따라서 쟁점건물을 「소득세법 시행령」 제155조 제15항 단서에 따라 1세대 1주택의 양도소득세 특례가 적용되는 다가구주택으로 보기는 어려우므로 처분청이 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.