[청구번호]조심 2017부3548 (2017. 11. 7.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구인이 채무 변제로 쟁점토지를 제공받았음을 입증할 계약서 등이 제출되지 아니한 점, 제시한 증빙자료로는 원리금 또는 변제된 금액으로 확인되는 것이 일부에 불과한 점 등에 비추어 당초 신고한 쟁점토지의 취득가액이 적정한 것으로 보기는 어려워 처분청이 그 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제97조 / 소득세법 시행령제167조의2

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가.청구인은 1999.1.28. 경상북도 OOO임야 20,388㎡·산 152-5 임야 8,780㎡(이하 ”쟁점토지“이라 한다)를OOO원, 2015.1.27. 전자를 OOO원에 각 양도한 것으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

나. 처분청은 2016.9.5.～2016.9.24. 기간 중 양도소득세 조사를 실시한 결과 당초 신고한 취득가액이 객관적인 증빙자료로 입증되지 아니하여 실지거래가액으로 볼 수 없다는 이유로 부인하고 기준시가로환산한 가액인OOO원을 각 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.1.31. 이의신청을 거쳐 2017.7.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

당초 신고한 취득가액은 청구인이 쟁점토지를 대물변제로 취득한 가액으로서 객관적인 증빙자료를 통하여 그 지급사실이 입증됨에도 쟁점토지의 취득가액을 불분명하다고 본 이 건 처분은 부당하다.

(1) 당초 신고한 취득가액을 대물변제로 지급하였다.

등기부등본에는 조OOO가 청구인에게 쟁점토지를 양도한 것으로되어 있으나 쟁점토지의 실제소유자는 조OOO(조OOO의 삼촌으로 1994년사망)였는데, OOO을연대보증인으로 하여 본인 명의로 각 사채를 차입(합계 OOO원)하였으나 기한 내에 변제하지 못한 채 사망하여 OOO(농부여서 소득이 없었음)이 채권자로부터 재산 압류(OOO 소유의 선산 포함) 등의불이익을 받게 되자 장남이자 의사로 재직하던 청구인에게 위 채무들의원리금 변제를 요청하게 되었고, 결국 청구인이 이를 변제한 후 조OOO와매매계약을 체결하는 형식으로 쟁점토지의 소유권을 취득하게 되었다.

위 채무들의 원리금 합계액은OOO원)으로 모두 청구인의 자금으로 상환되었는데 1991.12.27.사채분[채권자들이1997.6.24.이중금융기관(OOO원 포함]이 변제된 사실은 쟁점토지의 등기부등본(관련된 근저당권의 말소 내역이 나타남) 및 위 금융기관의 대출거래내역으로, 1993.6.24. 사채분이 변제된 사실도 쟁점토지의 등기부등본으로, 1993.6.24. 사채분이 변제된 사실은 채권자인 OOO이 OOO의 보유 토지(선산 포함)에 대한 가압류 등을 한 내역이 나타나는 등기부등본, OOO을 상대로 제기한 민사소송의 판결문, 변제영수증 및법원 공탁금 영수증 등으로, 이러한 사실관계는 조OOO(쟁점토지의 형식적 양도인)의 확인서로, OOO이 1991년～1999년 기간 중 과세대상 소득이 없다는 사실은 OOO세무서장이 발급한 사실증명으로, 특히 청구인의 자금으로 위 채무들의 원리금이 상환된 사실은 1994.9.22.부터 1999.1.28.(쟁점토지의 취득일)까지의 기간 동안 청구인과배우자인 박OOO 명의의 각 예금계좌 금융거래내역 중 채권자들에게동 원리금을 상환된 것으로 추정되는 금액(OOO원)으로 각 입증되는 것으로 볼 때 당초 신고한 취득가액(OOO원)은 위채무들의 원리금 상환액(OOO원) 또는 상환자금으로 추정된금융거래내역의 합계액(OOO원)의 이내이므로 쟁점토지의취득가액으로 보아야 한다.

(2)당초 신고한 취득가액(OOO원)인데, 청구법인이 쟁점토지의 인근에 공인중개사무소(2개)로부터 받은 확인서에 의하면쟁점토지의 취득 당시 인근토지의 거래가액이 3.3㎡당 OOO원이었으므로 위 취득가액을 정당한 것으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 제출한 증빙자료로는 당초 신고한 취득가액이 대물변제로지급된 것인지가 입증되지 아니하여 ‘취득가액이 불분명한 경우’ 해당하므로 기준시가로 환산한 금액을 취득가액으로 본 이 건 처분은 정당하다.

(1)당초 신고한 취득가액이 대물변제로지급되었다고 보기 어렵다.

처분청은 당초 신고된 취득가액(OOO원)를 크게 상회(약 18배)하여 양도소득세 조사를 실시한 것인데,채무액을 상환한 재원이었다는 금융거래내역상 출금액의 합계(1994년～1998년 기간 중 약 OOO원)는 청구인이 추정한 것으로, 1991년～1998년기간의 사업(청구인이 1997.3.1. 병원을 개업한 이후 1998년까지의 수입금액은 약OOO원)보다 적었고 금융거래내역상 출금된 현금 등의 수취인,사용처 등이 기재되어 있지 아니하므로 쟁점토지의 취득자금(채무액의상환재원)이 아니라 위 병원의 필요경비로 보이는 점, 청구인이 위병원 운영에 필요한 자금을 대출(OOO원) 받은 내역이 있었고 채무자들(김OOO 및 OOO)이 다수의 부동산을 소유(특히 김OOO은 쟁점토지의 취득일에 쟁점토지 외에 대물변제의 대상으로 보이는 임야 3필지 등 소유)하여 청구인이 변제하였다는 채무들을 변제할 능력이 있었던 것으로 보이는 점, 당초 차입 당시 채무액, 청구인이 채무를 승계하여 변제한 내역 등을 입증할 객관적인 증빙자료가 제시되지 아니한 점 등으로 볼 때 대물변제로 쟁점토지를 취득하였다는 청구인의 주장은 신뢰하기 어렵다.

(2)청구인이 제출한 공인중개사무소의 확인서에 기재된 매매사례가액은 쟁점토지의 인근토지가 공장용지로 전환될 것을 전제로 추정된것이어서 취득 당시 공장용지로 전환되지 아니한 쟁점토지에 적용하기 어렵고(기준시가, 지목 등 가치형성요인이 서로 다름), 청구인이당초 신고시 제출한 쟁점토지의 매매계약서도 대물변제의 약정 또는정산 없이 취득 당시 위와 같이 추정된 거래가액을 기재하여취득 당시(1999.1.28.)가 아니라 당초 신고시(2015.1.27.) 소급하여 작성된 것으로 보이므로 취득 당시 인근토지의 매매사례가액으로 보아 당초 신고한 취득가액이 적정하다는 청구주장은 수용하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

당초 신고한 취득가액(대물변제액)을 부인하고 기준시가로 환산한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 본 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 일부개정되기 전의 것)

제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가.제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. (단서 생략)

나.가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑦제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2)소득세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26067호로 일부개정되기 전의 것)

제176조의2[추계결정 및 경정] ①법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를말한다.

1.양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한부분이 미비된 경우

②법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2.법 제96조 제1항 및 동 조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도 당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × (취득 당시의 기준시가 ÷ 양도 당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동 항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가)

③법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)

1.양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2.양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그감정가액의 평균액

3.제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1)처분청이 제출한 심리자료를 보면 청구인이 쟁점토지의 취득가액(대물변제액)을 OOO원으로 하여 당초 신고를 하였으나 처분청이 양도소득세 조사를 실시한 결과 당초 신고한 취득가액이객관적인 증빙자료로 입증되지 아니하여 실지거래가액으로 볼 수없다는 이유로 부인하고 기준시가로 환산한 OOO원을 취득가액으로 하여 이 건 과세처분을 한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 당초 신고 또는 조사기간 중 처분청에 제출한 것으로 보이는 증빙자료는 아래와 같다.

(가)변제대상 채무와 관련된 것으로 청구인이 작성한 것으로 보이는 채무액의 원리금 내역(표)을 보면 아래 <표1> 기재와 같이 OOO과조OOO가 1991.12.27.～1993.6.24. 기간 중 차입한 사채(3건)의 원금(OOO원인 것으로 나타난다.

<표1> 청구인이 상환하였다는 사채(3건)의 원리금 내역(청구주장)

(단위 : 만원)

주) 위 구분 3-②는 원금 OOO원을 중도 변제한 후 내역

(나) 쟁점토지의 취득경위와 관련된 것으로, 당초 신고시 첨부된매매계약서(취득 관련)를 보면 청구인이 조OOO로부터 쟁점토지를 당초 신고한 취득가액(계약금OOO원은 1999.1.25. 각 지급)으로 양수하고(계약일·중개인미기재), 조OOO의 확인서(작성일 미기재)를 보면 청구인의 주장과유사한 내용이 기재되어 있으며, 쟁점토지의 (폐쇄)등기부등본을 보면쟁점토지에 1991.12.27.～1993.6.24. 기간 중 근저당이 설정되었다가(채무자는 OOO) 1997.10.14. 및 1998.11.10. 말소되었고, 1997.9.5. 채권자 OOO 의한 가처분금지(매매, 양도, 담보권설정등)가 설정되었으며, 1999.1.28. 청구인이 소유권을 취득하였고, 부산지방법원 울산지원 1993.11.3. 선고 93가합6313 판결문을 보면 OOO이위 채무액의 일부(<표1> 기재의의 구분3)의 연대보증인으로서 고OOO에게 원금 및 이자 등(1992.7.26.부터 완제일까지 25%)을 변제할 의무가있었으며, OOO의 소유 부동산(19필지)에 대한 폐쇄등기부등본, 변제영수증(고OOO이 발급한 것), 공탁금영수증(OOO의 법무대리인이작성한 것) 등을 보면 OOO(<표1> 기재의 구분3 관련 채권자)이 1995.2.27.～1996.10.31. 기간 중OOO) 등 19필지에 대한 가압류, 강제경매신청 등을 하였고, OOO 1996.1.26.～1997.3.14. 기간 중 OOO에게 원리금 합계 OOO원을 변제한 것으로 나타난다.

(다)청구인의 채무변제와 관련된 것으로, 1994.9.22.～1999.1.28.기간 중 청구인 명의의 예금계좌(OOO 등) 및 청구인의배우자 명의의 예금계좌(OOO 등)의 각 금융거래내역을 보면 현금, 수표, ATM, 대체 등(비고란 또는 상대계좌번호란이 공란으로 되어있거나 ‘CD/ATM 기기지급’ 등으로 기재됨)의 방법으로 지급된 내역에 표시가 되어 있고, 그 합계액은 아래 <표2> 기재와 같이OOO원(225건)이었으며, 청구인이 작성한 것으로 보이는 채무변제내역(표)을 보면 각 채권자들에게 위 금액을 지급하였고, 청구인이 일부채무(<표1>의 구분1-②)에 대한 변재내역이라고 주장하면서 제출한대출거래내역(발급일은 2017.1.25., 발급주체는 미기재)을 보면채무자인김OOO이 1997.6.25.～1998.8.24. 기간 중 원리금OOO원을 변제한 것으로 나타난다.

<표2>연도별 청구인 및 그 배우자(박OOO) 명의의 예금계좌 거래내역

(단위 : 개, 건, 만원)

(라)인근토지의 매매사례가액과 관련된 것으로, 상호가 ‘OOO체(2개)의 각 대표자(OOO)가 작성한 확인서를 보면 1999년·2000년 쟁점토지의 인근토지(OOO 소재)의 임야(공장설립 목적의 것)는 3.3㎡(1평)당 OOO원에 거래되었고(거래가액 및 확인자의 인적사항만 수기로 기재됨), 김OOO(청구인의 동생)가 제출한 쟁점토지의 인근토지(경상북도 OOO 답 654㎡)의 매매계약서를 보면OOO원)에 양수한 것으로 나타난다.

(3)처분청은 아래와 같은 근거로 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보았다.

(가)채무들의 금액·변제시기와 관련하여, 청구인이 변제하였다는사채의 금액(<표1> 기재) 중 금융기관(OOO)의 대출거래내역으로 확인되는 OOO원(<표1>의 구분1-②) 및 법원의 판결문, 변제·공탁금 영수증 등으로 확인되는 OOO원(<표1>의 구분3-②)을 제외한 나머지 금액(OOO원)은 청구인이 지급된 것으로 추정한 것에 불과하고, 변제내역이 확인되는 금액도 변제한 주체가청구인임이 입증되지 아니하며, 채무변제와 관련하여 청구인이 제시한금융거래내역도 수취인·사용처가 나타나지 아니하므로 청구인이 금융거래금액을 사업자금(1997.3.1. 개업한 병원의 필요경비 관련)으로 사용하였는지, 아니면 실제로 채무변제에 사용하였는지가 불분명하고, 쟁점토지의 등기부등본으로 근저당이 최종 말소된 날(1998.11.10.)에 관련된 채무의 상환이 완료된 것으로 볼 수 있을 뿐 상환주체가 청구인인 것으로 보기는 어렵다.

(나)청구인 및 채무자들의 변제능력과 관련하여, 청구인은 1992년～1998년 기간 중 사업(1997년부터 병원 영위)·근로·퇴직소득으로 합계OOO원),청구인의 배우자도 1992년·1993년 중 근로소득(ㅇㅇ중학교 재직)OOO원이 있었으며(두 사람 모두 쟁점토지의 취득일 전에 부동산의 매매내역이 없었음), OOO은 1992년～1999년 기간 중 소득내역이 없었으나, 토지(답·임야·대지) 14필지(면적 17,435㎡)를 취득하고 3필지(면적775㎡)를 양도하는 등의 부동산 거래내역이 있었고, 조OOO도 소득내역이 없었으나 1992년·1993년 기간 중 토지(전·답·대지) 3필지(면적5,821㎡)의 취득, 6필지(면적 7,195㎡)의 양도 및 5필지(면적 2,516㎡)의 상속 등 부동산 거래내역이 있었던 것으로 볼 때OOO가 채무들(<표1> 기재)을 변제할 능력이 일부 있었던 것으로 보이고, OOO이 1999.1.28.(청구인의 쟁점토지 취득일) 취득한 3필지(면적 6,899)는 쟁점토지가 분할되기 전의 토지(경상북도OOO)에 포함되어 있던 것으로 확인되므로 쟁점토지 외에도 대물변제로 이전된 토지가 있었던 것으로 보인다.

(다)취득 당시 쟁점토지의 적정한 매매가액과 관련하여, 토지(임야)대상을 보면 쟁점토지의 분할 전 토지는 3차례 분할을 거쳐 청구인의 취득 당시 9필지로 분할되었는데 공장용지인 1필지(1㎡당 OOO원)를 제외한 나머지(8필지)의 공시지가가 OOO원(쟁점토지 포함)이었고, 처분청이 조사 당시 쟁점토지의 인근에 소재한 부동산중개사무소(상호가 OOO인 것)로부터 탐문한 1999년 중 쟁점토지의 3.3㎡당 거래가액(시세)은 OOO인 것으로확인되었으며, 조OOO로부터 유선으로 확인한 바에 의하면 쟁점토지의양도계약 당시 용도가 임야인 토지의 거래가액(시세)을 알지 못하였다.

(4)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은부친인 OOO 또는 실제소유자인 OOO 명의의 사채 3건을 대물변제한 후 명의상 소유자인 조OOO(OOO의 조카)로부터 쟁점토지를취득하였고, 등기부등본, 청구인과 그 배우자 명의의 예금계좌 거래내역,조OOO의 확인서, 일부 사채와 관련된 판결문, 쟁점토지의 인근에 소재한 공인중개사의 확인서(용도가 공장용지인 인근 토지의 시세가 당초 신고한 가액과 유사하다는 것) 등을 제시하면서 대물변제한 금액이 최소한 당초 신고한 취득가액 이상인 사실이 입증된다고 주장하나, 대물변제가 본래의 채무를 갈음하여 다른 급부의 제공으로 성립하는 요물계약인데도 청구인이 위 3건의 채무 변제로 쟁점토지를 제공받았음을 입증할 계약서 등이 제출되지 아니한 점, 제시된 증빙자료로는위 채무액 3건 중 원리금 또는 변제된 금액으로 확인되는 것이 일부에 불과한 점[청구인이 변제된 것으로 제시한 원리금OOO의 대출거래내역(<표1> 구분 1-②의 OOO원), 법원의 판결문, 변제·공탁금 영수증 등(<표1> 구분OOO원은 추정된 것임],변제된 것으로 확인되는 금액도 변제한 주체가 명의자인 OOO이어서 사용처가 확인되지 아니하는 청구인 및 그 배우자 명의의 예금계좌 거래내역만으로는 청구인의 자금으로 변제된 것으로 보기 어려운 점등에 비추어 당초 신고한 쟁점토지의 취득가액이 적정한 것으로 보기는어려우므로처분청이 그 취득가액이 불분명한 것으로 보아기준시가로환산한 가액을 취득가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.