조심 2014전4516 (2015. 8. 3.)

양도

재조사

청구인과 OOO가 최초로 매매계약을 체결한 이후 매매대금은 2차례 감액되었고 매매계약서도 4차에 걸쳐 변경되어 작성된 점, 최초 매매계약서에는 매매목적물의 가액이 소유자별로 구분되어 있지 않았으나, 2~4차 매매계약서에는 매매목적물의 가액이 모두 소유자별로 구분되어 있는 점 등에 비추어 소유자별 매매가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함

소득세법 제97조

OOO세무서장이 2014.8.12. 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 쟁점토지의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2013.4.16. 김OOO으로부터 OOO 외 2필지 임야 14,170㎡(인삼밭, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고 그 중 13,307㎡를 2013.6.4. 주식회사 OOO외 2인에게, 나머지 863㎡를 2013.7.10. 박OOO에게 각 양도한 후 2013.8.30. 쟁점토지의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2014.5.12.~2014.5.31. 기간 동안 양도소득세 실지조사를 실시한 결과,청구인이 쟁점토지를 다른 부동산과 구분없이 일괄 취득한 것으로 보아 「소득세법」 제100조 제2항에 따라 기준시가에 의해 안분계산한OOO원을 취득가액으로 하여2014.8.12. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.9.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 청구인이 김OOO 등으로부터 골프연습장(김OOO의 토지, 김OOO의 토지 및 김OOO과 김OOO의 건물)과 쟁점토지(인삼밭)를 소유자별 구분 없이 일괄취득한 것으로 보아 기준시가에 의하여 안분계산한 가액을 취득가액으로 경정하였으나, 쟁점토지는 일괄거래된 골프연습장과 구분하여 거래한 것이고 그 가액은 OOO원이다.

(1) 쟁점토지(인삼밭)와 골프연습장은 경계가 붙어있지 않고 떨어져 있는 토지로 일괄매매된 것이 아니고 구분하여 매매된 것이다. 우선, 매도인과 매수인이 합의하여 2009.6.17. 작성한 매매계약서(2부)를 보면, 1부는 쟁점토지에 관한 것으로 매매가액이 OOO원으로 되어 있고, 다른 1부는 골프연습장에 관한 것으로 매매가액이 OOO원으로 되어 있으며, 다음으로, 등기부를 보면, 골프연습장은 2013.4.10. 소유권이 이전되었으나, 쟁점토지는 2013.4.16. 소유권이 이전되었고, 잔금도 골프연습장은 소유권 이전일인 2013.4.10. 청산되었으나, 쟁점토지는 2013.6.21. 청산되었으므로 쟁점토지와 골프연습장은 명확히 구분되어 거래되었음을 알 수 있다.

(2) 쟁점토지의 매매가액은 쟁점토지를 소개한 김OOO이 쟁점토지를 OOO원에 매도해 준다고 하여 OOO원으로 결정한 것이고, 쟁점토지를 OOO원에 양도한 것을 보더라도 쟁점토지의 매매가액 OOO원은 적정한 가격이다. 2009.6.17. 작성된 매매계약서에는 쟁점토지의 매매대금이 OOO원으로 되어 있으며, 청구인이 김OOO에게 2010.6.21. 발송한 내용증명에도 쟁점토지의 매매대금 OOO원 중 잔금 OOO원을 2010.12.31.까지 지불한다고 되어 있다. 또한, 김OOO이 청구인을 상대로 제기한 건물명도등 소송(2010 가단 20211)의 청구취지에도 골프연습장은 OOO원이고, 쟁점토지의 매각대금 OOO원 중 OOO원을 지급받았다고 언급되어 있는 것을 보면 매도인도 쟁점토지의 거래가액을 OOO원으로 인정한 것이다. 잔금은 2013.6.4. 매도인 김OOO에게OOO원을 지급(무통장 입금)하고, 2013.6.5. 및 2013.6.21. 쟁점토지에 설정된 이OOO의 근저당OOO 및 OOO의 근저당OOO을 해지하는데 OOO원을 지급함으로써 모두 청산하였다.

(3) 골프연습장의 최종매매가액은 OOO원에서OOO원 감액한OOO원이다. 골프연습장은 매매계약서에 매매대금이OOO원으로 되어 있으나, 건물명도등 소송에서 골프연습장이 김OOO의 토지를 침범한 부분에 대하여 OOO원을 감액하고, 김OOO 외의 토지를 침범한 부분에 대하여 OOO원을 감액하기로 상호합의함에 따라 그 매매가액이 OOO원에서 OOO원이 감액된 OOO원으로 확정된 것이다. 골프연습장은 2013.4.10. 매매대금 OOO원을 완불함에 따라 소유권이 이전되었으나, 쟁점토지는 당시 잔금이 청산되지 않아 골프연습장과 함께 소유권이 이전되지 않은 것이다.

(4)부동산 거래에서 소유권 등기이전은 통상적으로 매수인이 신청하지만, 쟁점토지와 골프연습장의 등기이전은 매도인 김OOO이 법무사를 통하여 신청하였는바, 청구인은 당시 잔금을 지급하지 않은 상황이었기 때문에 매도인의 요구대로 할 수밖에 없었다.

OOO

나. 처분청 의견

청구인은 3차 매매계약서를 근거로 쟁점토지는 골프연습장과 구분하여 거래하였고 그 가액은 OOO원이라고 주장하나, 당시 부동산 거래를 중개한 김OOO과 최OOO은 최초 매매계약시부터 소유권 이전시까지 매매가액을 소유자별로 구분하지 않고 전체 부동산을 일괄하여 매매하였으며, 매매대금이 감액되면서 OOO원으로 된 계약서와 OOO원으로 된 계약서를 작성한 이유에 대해서도 청구인이 대출을 받기 위하여 매매대금을 단순히 임의로 나누었다고 진술한 점, 청구인은 세무조사 과정에서 중개인 김OOO이 쟁점토지를 OOO원에 매도해 주겠다고 하여 매매가액이OOO원으로 된 매매계약서를 작성하였다고 확인한 점, 매매거래를 주도한 김OOO은 쟁점토지의 매매가액을 OOO원으로 주장하고 있고 소유자인 김OOO도 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고한 점, 김OOO과 청구인은 매매대금이 감액될 때마다 각자 사정에 따라 유리한 가액으로 매매대금을 임의 배분하여 매매계약서를 작성한 점, 청구인이 쟁점토지의 잔금으로 지급하였다는 금액은 김OOO의 채무변제 등에 사용된 것으로 나타나는 점 등을 감안하면, 쟁점토지는 다른 부동산과 구분 없이 일괄매매된 것으로 봄이 상당하므로 취득가액을 기준시가에 의해 안분계산한 가액으로 경정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 쟁점토지를 다른 부동산과 구분 없이 일괄 취득한 것으로 보아 취득가액을 기준시가에 따라 안분계산한 가액으로 양도소득세를 경정한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제100조[양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다.이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

(2) 소득세법 시행령 제166조[양도차익의 산정 등] ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산한다.

(3) 부가가치세법 시행령 제48조의2[과세표준의 안분계산] ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2013.4.16. 취득한 쟁점토지(인삼밭)를 2013.6.4. 및 2013.7.10. 양도하고 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였으며, 전소유자인 김OOO은 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

(2) 처분청은 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점토지를 아래의 부동산과 소유자별 구분 없이 일괄취득한 것으로 보고 취득가액을 「소득세법」 제100조 제2항에 따라 기준시가에 의해 안분계산한OOO원으로 경정하였다.

OOO

(3) 처분청의 조사내용은 다음과 같다.

(가) 청구인(매도인 대표)과 장OOO(매수인)는 2008.3.27. 청구인 소유의 토지와 관리사 건물, 김OOO 소유의 골프연습장 건물, 김OOO 소유의 토지(6필지, 쟁점토지 포함)를 OOO원에 일괄매매하기로 계약을 체결하였으나, 최초로 매매계약이 체결된 이후 매매대금은 OOO원으로 감액되었고 매매계약서도 4차에 걸쳐 변경·작성되었다.

(나) 매매계약의 체결 및 소유권의 이전 내역은 다음과 같다.

OOO

(다) 청구인은 3차 매매계약서를 근거로 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 신고하였으나, 쟁점토지의 매매대금이 OOO원으로 되어 있는 매매계약서를 작성한 이유에 대하여, 쟁점토지를 취득할 당시 중개인 김OOO이 “쟁점토지를 OOO원 이상에 팔아주겠다”고 하여 그렇게 작성하였을뿐, 구체적인 산정근거는 없는 것으로 확인된다. 또한, 김OOO(청구인 측 대리인)과 최OOO(김OOO 측 대리인)은 최초로 매매계약을 체결할 시점부터 소유자별로 구분없이 부동산을 일괄매매한 것이라고 진술하였다.

(4) 거래당사자와 중개인OOO에 대한 주요 문답내용은 다음과 같다.

OOO

(5) 청구인은 김OOO 외 2인으로부터 골프연습장과 쟁점토지를 구분하여 취득OOO하였다며, 3차 매매계약서와 법무사 김OOO의 확인서, 내용증명, 청구취지 및 청구원인 변경 신청서, 입금증 등을 증빙으로 제출하였다.

(6) 이에 대해, 처분청은 청구인이 계약금(OOO원) 지급증빙으로 제출한 입금증(2009.6.23.)을 보면 쟁점토지의 소유자인 김OOO과 관련이 없는 김OOO의 대출금을 변제한 것으로 확인되고, 잔금OOO의 지급증빙으로 제출한 입금증 중 OOO원은 청구인이 2008.12.10. 김OOO으로부터 차용한 OOO원의 원금과 이자를 상환한 것이고, 나머지도 김OOO의 채무를 상환한 것으로 확인된다는 의견이다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 매도인 대표인 김OOO과 매수인인 청구인이 김OOO 외 2인의 부동산을 소유자별 구분없이 일괄매매하였다는 의견이나, 김OOO과 청구인이 최초로매매계약을 체결한 이후 매매대금은 2차례 감액되었고 매매계약서도 4차에 걸쳐 변경·작성된 점, 최초 매매계약서에는 매매목적물의 가액이 소유자별로 구분되어 있지 않았으나, 2~4차 매매계약서에는 매매목적물의 가액이 모두 소유자별로 구분되어 있는 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.