[사건번호]조심2015중0006 (2015.05.14)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구인이 쟁점토지 보유기간 중에 청구인 명의로 대출을 받고 근저당설정등기를 한 점, 쟁점토지 매매대금의 일부만 입금된 ○○○ 계좌의 거래내역만으로는 쟁점토지의 실제 소유자가 ○○○이라는 객관적인 증빙으로 받아들이기 어려운 점, 그 외 쟁점토지가 청구인에게 명의신탁된 것이라는 객관적인 증거자료를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵고, 청구인이 제출한 견적서, 설계도 등만으로는 쟁점토지에 대한 실제 공사여부와 지출된 비용 등이 구체적으로 확인되지 않아 필요경비로 인정하기 어려움

[관련법령] 국세기본법 제14조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.8.5. 취득한 OOO 잡종지 5,792㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도하고, 2003.12.31. 2003년 귀속 양도소득세 신고시 양도시기를 2003.10.15., 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원, 양도차익을 OOO원으로 신고하였다.

나. 매수인는 2012.3.26. 쟁점토지를 OOO원에 OOO에게 양도 하고, 2012.5.31. 양도소득세 신고시 취득가액을 OOO원으로 하여 신고하였다.

다. 매수인 관할인 OOO장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인이 신고한 쟁점토지 양도가액OOO과 매수인이 신고한 취득가액OOO이 상이하여 2014.3.10. ～ 2014.4.4. 기간 동안 매수인의 쟁점토지 양도에 대하여 실지조사를 실시한 결과, 청구인의 쟁점토지 양도시기는 2002.11.26.이고, 양도가액은 OOO원임을 확인하고 처분청에 조사결과를 통보하였는바,처분청은 청구인의 쟁점토지 양도일을 2002.11.26., 양도가액을 OOO원,1년 미만 단기양도에 따른 세율을 적용하여2014.4.14. 청구인에게 2002년귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2014.7.9. 이의신청을 거쳐 2014.11.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 OOO에서 15년째 살면서 OOO의 담임목사로 재직하고 있는 것으로, 12년전 친형인 OOO의부탁으로 청구인의 명의를 빌려주었을 뿐, 쟁점토지의 거래와 관련하여 아무것도 아는바가 없고, 조사청은 매수인에 대한 조사 당시 OOO이 연락이 되지 않는 상황에서 청구인이 쟁점토지 매매 당시 팩스로 받아 보관 중이던 서류(3장의 매매계약서 포함)를 찾아 제출하였을 뿐이다.

처분청은매수인이 2002.11.26. 청구인을 채무자로 하여 쟁점 토지에 대하여근저당권을 설정하고 2012.3.23. 말소하는 등 10년가까이 근저당권설정을 그대로 둔 점 등으로 보아 청구인이 명의만빌려 주었다는 청구인의 주장에 신빙성이 없다고 판단하고 있으나, 청구인 소유의 부동산이 아닌 토지에 대해 근저당권 설정·말소 등기는 청구인이 모르는 내용이며, 관여할 사항도 아니고, 그 외 매수인과 작성된 서류 내용은 청구인과 전혀 무관한 내용이다.

따라서, 쟁점토지 매매대금이 OOO 통장으로 입금된 사실이 거래내역에 나타나므로 쟁점토지의 실 소유자는 OOO이었던 것이 명백하므로 명의자에 불과한 청구인에게 과세한 이 건 처분은 부당하다.

(2) 쟁점토지에 옹벽공사를 실시하였는바, 공사의 당초 허가는 전 소유자인 OOO 명의로 되어 있어 청구인 명의로 승계하여 공사하였으며, 공사금액 및 공과금은 OOO이 부담하였으므로 관련 비용은 필요경비로 양도차익에서 공제되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점토지의 실 소유자가 아니고, 거래와 관련한 모든 행위는 실 소유자인 OOO이 하였으며, 청구인은 이 건 부동산거래와 관련하여 아무것도 모른다고 주장하면서도 양도가액이 각각 상이한 매매계약서 3부(양도가액이 OOO원으로 각 기재)를 제출하였고, 매수인이 2002.11.26. 청구인을 채무자로 하는쟁점토지에 대해 근저당권을 설정하고 2012.3.23. 당해 근저당설정 등기를 말소하는 등 쟁점토지가 10년간 근저당설정이 유지되었음에도 단순히 본인과 무관한 내용이라고 주장할 뿐 명의대여를 입증할 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

청구인은 쟁점토지의 매매대금과 관련하여 OOO가 송금한 매매대금은 본인의 계좌가 아닌 OOO의 통장으로 입금되었으며, 쟁점 토지의 거래와 관련하여 OOO이 실행위자임을 주장하는 OOO의 자필확인서, 부동산 매매가액은 OOO원이고 대금증빙과 수취 방법에 대하여는 모른다는 청구인의 거래사실확인서를 제출한 반면, 매수인은 쟁점토지의 거래와 관련하여 매매대금을 무통장입금으로 OOO원을 송금한 증빙과 청구인이 매수인에게 근저당권을 설정해 주기로 한다는 “부동산 매매에 대한 확약서”를 작성하고, 2002.11.26. 근저당권을 설정한 점 등으로 보아 쟁점토지에 대해 청구인과 실제 거래가 있음이 확인되므로 단순히 청구인이 명의만 대여하였을 뿐 쟁점토지의 거래와 관련이 없다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

(2) 청구인은 양도소득세 실지조사 당시 쟁점토지의 개발과 관련하여 옹벽공사 도면 및 건축물 설계계약서 1부, OOO 주식회사로부터 받은 견적서 1부를 제출하면서 옹벽공사에 소요된 비용을 인정하여 한다고 주장하고 있으나, 당해 견적서의 작성일은 쟁점토지의 취득일자인 2002.7.15.보다 앞선 2002.4.20.로 확인되어 쟁점토지의 공사비용과 직접적인 관련이 있다고 볼 수 없고, 옹벽공사 도면 역시 쟁점토지의 공사와 관련이 있다는 객관적인 자료로 볼 수가 없어 청구주장을 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 청구인을 쟁점토지의 명의수탁자로 볼 수 있는지 여부

②쟁점토지의 옹벽공사에 지출된 비용을 필요경비로 산입하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

(1) 국세기본법 제14조[실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

(2) 소득세법

제94조[양도소득의 범위] ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1.～3. (생 략)

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. (생 략)

제97조[양도소득의 필요경비계산] ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29.>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기사항전부증명서를 보면, 청구인은 2002.8.5. 쟁점 토지를취득하여 2003.10.15. 양도한 것으로 나타나며, 2002.10.8. 근저당설정등기(근저당권자 : OOO, 채무자 : 청구인, 채권 최고액 : OOO원)되었다가 2002.11.28. 말소등기 되었고, 2008.11.27. 근저당설정등기(근저당권자 : 매수인, 채무자 : 청구인, 채권최고액 : OOO원) 되었다가 2012.3.26. 말소등기된 것으로 나타난다.

(2)조사청이 매수인에 대해 양도소득세 실지조사를 실시하고 작성한 조사종결 보고서(2014년 4월)의 내용은 아래와 같다.

(가)매수인은 쟁점토지 취득시 대리인인 OOO에게 OOO원을무통장입금(2002.10.25.OOO만원, 매수인이 쟁점토지를 양도하고 조사청에 양도소득세 신고시제출한 부동산매매계약서 내용과 동일)하였고, OOO이 쟁점토지 취득대금으로 지급한 것이 금융증빙으로 확인된다.

(나) 청구인은 거래사실 확인 요청에 대하여 OOO이 OOO과 계약하였고, 매매대금도 OOO이 받았으며, OOO은 행방불명 상태라며 OOO원으로 작성된 계약서를 제출하였으나, 대금증빙과 대금수취 방법은 모른다고 주장하였다.

(다) 청구인의 쟁점토지 잔금청산일은 2002.11.26.이나 청구인은 단기양도를 회피할 목적에 등기일을 늦추는 조건으로 쟁점토지에 대하여 매수인에게 근저당설정을 하여주기로 하고 “부동산매매에 대한 확약서”를 작성한 사실이 확인된다.

(3) 이상의 사실관계와 관련법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

청구인은 청구주장(명의를 형인 OOO에게 빌려준 것으로 실질소유자와 쟁점토지 매매대금의 수익자가 OOO임)에 대한 증빙으로 OOO 계좌의 거래내역[2002.10.25. OOO원(OOO : OOO), 2002.10.28. OOO원(OOO : OOO), 2002.10.28. OOO원(OOO : OOO)이 입금 된 것으로 나타남]을 제시하고 있으나, 부동산에 관한 등기부상 소유권이전등기가 되어 있는 이상 그 절차 및 원인이 정당한것이라는 추정을 받게 되고 그 절차 및 원인의 부당을 주장하는 당사자에게 이를 입증할 책임이 있다 할 것(대법원 2008.3.27. 선고 2007다91756 판결 등, 같은 뜻임)이므로 등기사항전부증명서 기재와는 달리 청구인이 쟁점토지의 양도인이 아니라는 점은청구인이 이를 입증하여야 할 것인바,

청구인이 쟁점토지 보유기간 중에 OOO로부터 청구인 명의로 대출을 받고 근저당설정등기(2002.10.8.)를 한 점, 쟁점토지 매매대금의 일부만 입금된 OOO 계좌의 거래내역만으로는 쟁점토지의 실제 소유자가 OOO이라는 객관적인 증빙으로 받아들이기 어려운 점, 그 외 쟁점토지가 청구인에게 명의신탁된 것이라는 객관적인 증거자료를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 쟁점토지의 실지 양도자가 OOO이라는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(4) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

청구인은 청구주장(쟁점토지의 옹벽공사에 지출된 비용을 필요경비로산입하여야 한다)에 대한 증거자료로 쟁점토지의 전 소유자 OOO의 이행각서(OOO 전용허가 명의를 승계하여 주기를 약속함과 동시에 이로 인하여 발행하는 모든 비용은 매수인 청구인이 책임짐), 견적서[공사명OOO, 견적금액OOO, OOO 주식회사], 설계도[대지위치OOO, 건축면적(386.25㎡), 용도(제조시설)], 타은행입금의뢰 확인증 2매[2002.5.9., OOO원, 수취인OOO, 의뢰인(OOO) 및 2002.4.26., OOO원, 수취인OOO, 의뢰인(OOO)]을 제시하고 있으나, 청구인이 제출한 쟁점토지의 전 소유자 OOO의 이행각서, 견적서, 설계도 등만으로는 쟁점토지에 대한 실제 공사여부와 지출된 비용 등이 구체적으로 확인되지 않아 필요경비로 인정하기 어렵다 할 것이다.

따라서, 쟁점토지의 양도인을 청구인으로하여 쳥구인이 옹벽공사에 소요되었다고 주장하는 금액을 필용경비에 산입하지 아니하고 과세한 이 건 처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.