국심1996중1180 (1996.12.27)

양도

경정

청구인이 스스로 어떤 양도거래를 한 것이 아니라 소송에 의해 문제가 되는 지분에 대한 소유권이 있음을 확인받은 후 당해지분에 관한 위 ○○과의 분쟁을 종결하도록 하기 위해 시가에 준하는 가액인 000원을 수용에 따른 토지보상금 조로 수령하게 된 것임에도 투서만에 의존하여 미등기자산의 양도에 해당한다 단정하고 토지수용에 따른 양도소득세 감면을 배제하고 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세하기는 어려움

소득세법 제23조【양도소득】 / 소득세법시행령 제44조【토지등의 범위】

도봉세무서장이 95.7.1 청구인에게 한 92년 및 93년귀속 양도

소득세 698,662,800원의 부과처분은 쟁점토지를 미등기양도자

산이 아닌 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 사실 및 처분개요

청구인은 경기도 시흥시 OO동 O OOO 임야 26,182㎡(이하에서 “쟁점토지”라 한다)에 관하여 한국토지개발공사로부터 취득할 당시 계약당사자인 청구외 OOO 명의로 83.4.8. 본등기를 경료하게 하면서 동일자로 쟁점토지의 일부(1/3지분)에 대해 청구본인 명의의 가등기를 경료해 두었던 바 쟁점토지가 92.3.5～93.5.27(등기일기준) 시흥시에 일괄 수용(협의·양도)됨에 따라 청구인은 위 가등기에 기하여 그 지분에 상응하는 토지보상금 811,642,000원(쟁점토지에 대한 시흥시로부터의 보상금 총액 2,434,926,000원의 3분의 1에 해당함)을 법원 판결에 따라 분여 받았다.

처분청은 위 811,642,000원은 청구인이 쟁점토지중 그 소유지분을 미등기 양도한데 따른 대가라 하여 수용에 의한 양도소득세 감면을 배제한채 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하고 75%의 양도세율을 적용하는 등으로 하여 95.7.1. 청구인에게 92년도 및 93년도 귀속 양도소득세 698,662,800원을 결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 95.9.20. 이의신청과 95.12.13. 심사청구를 거쳐 96.3.27. 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지는 공동매입자중의 1인인 청구외 OOO이 그 처분이익을 분배함에 있어 등기명의자로서의 우월적 지위를 이용하여 사회통념상 허용되는 범위를 넘어 부당하게 지분이상으로 이익을 분여받으려 시도하다가 뜻대로 되지아니하자 과세관청에 사실을 왜곡한 투서를 하였고 과세관청은 청구인에게 충분한 소명기회도 주지아니한 채 사실조사를 생략하고 투서내용을 근거로 하여 미등기 전매로 과세한 토지로서

청구인과 청구외 OOO 및 청구외 OOO 3인이 공동으로 한국토지개발공사로부터 취득하였으나, 조세납부의무의 전부 또는 일부를 면탈하거나 우회할 의도없이 단지 편의상 명의신탁에 의해 위 OOO의 명의로 등기하고 청구인과 OOO는 당해 각 지분토지에 관해 동일자(83.4.8)로 가등기를 경료한 후 약10년이 경과한 92.3.5부터 93.5.27까지의 기간중 5차에 걸쳐 시흥시에 양도한(수용된)것인 만큼 명의신탁 재산임이 분명함에도 위 투서만에 의존하여 청구인 지분에 대해 청구인 명의로 별도의 등기를 하지 아니한채 양도하였다 하여 이를 미등기 전매자산으로 보아 중과세한 처분은 부당하고,

설령, 이를 인정하지 않는다 하더라도 청구인의 지분에 관하여 양도일 현재 국토관리법규정상의 제한으로 인하여 취득등기가 불가능한 특별한 사정이 있었던 만큼 소득세법시행령 제121조의2 제2호의 규정에 의한 미등기 양도제외자산에 해당한다.

나. 국세청장 의견

청구인과 청구외 OOO가 위 OOO으로부터 각각 쟁점토지의 1/3지분을 35,000,000원씩에 취득하여 명의만 OOO으로 등기한 후 재산권 확보를 위해 매매예약에 의한 가등기를 설정한 후 양도한 것이고, 토지에 대한 매매예약의 가등기를 경료한 후 토지거래허가구역으로 지정되어 본 등기를 하는 경우 토지거래허가 대상이 아니므로 취득등기가 불가능하였다는 청구주장은 신빙성이 없다고 하겠다.

설령, 이 건 토지를 3인 공동으로 매입하였다 하더라도 소유권이전등기를 함에 있어 청구인이 자기지분에 해당하는 소유권이전등기를 자기명의로 하지 아니하고 청구외 OOO의 단독 명의로 한 후 이를 양도한 경우에 청구인지분에 대하여는 미등기자산으로 보는 것인 바, 처분청이 쟁점토지의 청구인 지분 1/3을 미등기 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점토지의 등기명의자인 청구외 OOO을 통하여 수령한 토지보상금 811,642,000원이 쟁점토지중 청구인 지분(1/3)을 미등기 양도한데 따른것인지 여부

나. 관계법령

1) 소득세법 제23조 제1항은 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다고 규정한 다음 양도소득세 과세대상이 되는 소득을 열거하고 있다. 이에 따라서 제1호에서는 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득을, 제2호에서는 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 하도록 규정하고 있다.

2) 위 법률 규정에 따라서 소득세법시행령 제44조는 양도소득세 과세대상이 되는 토지 등의 자산의 범위를 정하고 있는데 제1항 및 제2항에서는 토지에 대하여 제3항에서는 건물에 대하여 정하고 제4항에서는 부동산에 관한 권리의 범위를 제1호 및 제2호에서 규정하고 있다.

3) 소득세법은 위와 같이 제23조에서 양도소득세 과세대상이 되는 소득에 대하여 정하면서 제70조 제3항에서는 위와 같은 양도소득의 과세표준에 적용하여 산출세액을 계산하기 위한 세율을 규정하고 있고, 동조 동항 제4호에서 미등기 양도자산에 대하여는 등기된 자산에 비하여 높은 세율을 적용하도록 규정하고 있으며, 동조 제7항에서는 높은 세율이 적용되어야 하는 미등기 양도자산이란 법 제23조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다고 하면서 미등기자산이지만 대통령령이 정하는 자산은 제외하도록 하였다.

4) 대통령령이 정하는 경우로서 소득세법시행령 제121조의 2에서 높은 양도소득 세율이 적용되는 미등기자산에서 제외되는 자산을 제1호에서 제4호에 걸쳐서 정하고 있는데 제2호에서는 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산은 높은 세율이 적용되는 자산에서 제외하도록 하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

1) 우선, 일 건 기록에 의하여 이 건 처분경위를 살펴보면

처분청은 94.11.25자 청구외 OOO의 탈세혐의투서에 따라 사실조사에 착수하여 쟁점토지에 관하여 82.10.21. 위 OOO 명의로 한국토지개발공사와 매매계약이 체결된 상태에서 그 1/3지분과 상환하여 청구인이 위 OOO에게 35,000,000원을 지급한 사실 및 그와 같은 경로로 매수한 당해지분에 대해 청구인이 83.4.8. 그의 명의로 가등기를 해둔 것 외에는 별도의 본등기를 경료함이 없어 92.3.5～93.5.27 쟁점토지가 위 OOO 단독 명의로 등기(83.4.8)된 채로 전부 시흥시에 일괄 협의·양도될때 이를 함께 동시에 양도하고 금 811,642,000원을 수령한 사실을 밝혀내고

청구인이 쟁점토지의 1/3지분에 관하여 취득원가 23,500,000원(쟁점토지 대금 70,500,000원×1/3)에 11,500,000원의 마진이 붙은 35,000,000원을 대가로 위 OOO으로부터 매수한후 그의 명의로 등기를 하지 아니한채 이를 양도한 것으로 보아 양도소득 과세표준에 적용하는 세율을 75%로 하는 등으로 하여 이 건 양도소득세를 부과하였음을 알 수 있다.

2) 청구인의 주장을 살펴보면

쟁점토지의 1/3지분은 쟁점토지의 잔대금이 청산(83.3.29)되기전 상호 합의된 금원 35,000,000원을 대가로 하여 청구외 OOO을 통하여 한국토지개발공사로부터 매수한 것으로 명의신탁에 의해 위 OOO 명의로 토지 전부에 대해 소유권이전등기가 일괄 경료된 상태에서 양도된 만큼 미등기 양도자산이 아니라는 것이고 그 주장에 대한 입증으로 청구인이 93.6.24자 수원지방법원의 관련사건 판결문, 83.4.28자 청구외 OOO의 공동매입사실확인서 및 92.2.12자 공동매입사실인정각서 등을 제출하고 있으므로 이 건의 쟁점은 청구인이 토지보상금조로 수령한 위 금원이 문제가 되는 토지지분을 미등기 양도한데 따른 것인지의 여부로 요약·정리된다 할 것이다.

3) 양도소득세 산출 방법중 세율적용에 대하여 살펴보면

가) 소득세법 제70조 제7항에 의하면 미등기자산이라 함은 양도소득세 과세대상인 토지 및 건물 등을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다고 하면서 같은법시행령 제121조의 2에서 규정하는 경우를 제외시키고 있는 바 위와 같은 미등기자산에 대하여 중과세율을 적용하는 취지는 조세의 포탈과 양도차익만을 노려 잔대금의 지급없이 전전매매하는 따위의 부동산 투기 등의 행위를 억제 하려는데 있다고 풀이된다. (대법 86누232, 87.2.10. 동지임)

나) 쟁점토지에 관하여 83.4.8. 그 일부(1/3)에 대해 가등기 되어 있는 것을 제외하고는 청구인 명의로 아무런 본등기도 경료되어 있지 아니하고 대신 동일자로 토지 전체에 대하여 청구외 OOO 단독 명의로 소유권이전등기가 경료된 사실, 그로부터 9년뒤인 92년～93년 순차적으로 쟁점토지가 시흥시에 수용된 사실 및 쟁점토지의 처분이익을 둘러싸고 청구인과 위 OOO간에 분쟁이 있었으나 법원판결에 따라 청구인이 당해지분에 대해 소유권을 인정받아 위 금원(811,642,000원)을 위 OOO을 통해 수령함으로써 분쟁이 종결된 사실이 청구인이 제출한 법원판결문과 토지등기부등본 등에 의해 확인되고 달리 반증이 없다.

그러므로 위 확인사실들의 전 취지에 쟁점토지에 관한 등기현황, 토지보유 및 거래양태 등의 제반정황을 종합하여 볼 때 쟁점토지에 관하여 한국토지개발공사와 청구외 OOO이 그 단독명의로 취득 계약을 체결한 상태에서 청구인이 1/3지분을 함께 취득하기로 하고 잔대금 지급전 도중에 참여함으로써 위 OOO으로부터 1/3지분을 취득할 수 있는 권리를 11,500,000원(총취득가액 35,000,000원에서 취득원가 23,500,000원을 공제한 후의 금액임)에 매수하여 취득한 점이 인정되거나 다툼이 없다.

다) 청구인이 문제가 되는 토지지분을 청구인 명의로 등기이전 하지 아니한 채 청구외 OOO 단독명의로 쟁점토지 전부에 대해 소유권이전등기를 경료한 상태에서 이를 시흥시에 협의·양도하게 된 것은 한국토지개발공사를 포함하는 당사자간 갱개계약에 따르는 복잡한 절차로 인해 동 계약이 용이하지 아니한 점 등을 감안할때 부득이 당초의 계약당사자 명의를 그대로 유지시켜 명의 신탁에 의해 위 OOO 명의로 쟁점토지 전부에 대해 소유권이전등기를 경료케한 다음 이것에 의해 당해 지분에 대한 청구인 명의의 소유권이전등기에 갈음케한데 따른 것으로 보인다 하겠으며,

라) 청구인이 청구외 OOO으로부터 811,642,000원을 수령하게 된 것은 앞서 본 바와 같이 그 지분에 관하여 위 OOO에게 명의신탁한데 따른 것이고 또 이러한 명의신탁에 조세의 전부 또는 일부를 면탈할 목적이 있었다고 볼만한 아무런 자료도 나타나있지 아니하므로 이러한 경우에 양도소득세 과세대상인 토지를 취득한 자가 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 경우에 적용하는 중과세율을 적용하기는 어렵다 하겠다. (재일 46014-534, 96.3.2. 동지임)

또한 미등기 양도자산에 대하여 중과세율을 적용하는 취지가 조세의 포탈과 양도차익을 노려 잔대금의 지급없이 전전매매하는 따위의 부동산 투기 등의 행위를 억제하려는데 있다는 점에 비추어 볼 때 청구인이 스스로 어떤 양도거래를 한 것이 아니라 소송에 의해 문제가 되는 지분에 대한 소유권이 있음을 확인받은 후 당해지분에 관한 위 OOO과의 분쟁을 종결하도록 하기 위해 시가에 준하는 가액인 811,642,000원을 수용에 따른 토지보상금 조로 수령하게 된 것임에도 투서만에 의존하여 미등기자산의 양도에 해당한다 단정하고 토지수용에 따른 양도소득세 감면을 배제하고 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세하기는 어렵다고 판단된다. (대법 91누360, 91.5.28. 등 다수 동지임)

마) 경우가 이러하므로 당해 토지지분이 미등기 제외자산에 해당하는지의 여부는 더 나아가 심리할 실익이 없어진 만큼 그 심리는 생략하기로 한다.

라. 결론

이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.