부동산 매매업의 실지사업자로 보아 과세한 처분의 당부(취소)

OO세무서장이 2007.2.12. 청구법인 주식회사 OOOOO에게 한 사업소득(원천)세 2003년 귀속 15,912,320원, 2004년 귀속 128,354,200원, 2005년 귀속 50,233,820원, 법인세 2004사업연도분 462,083,200원, 2005사업연도분 1,146,550,110원의 부과처분과 법인소득금액 계산상 익금산입한 금액 4,583,967,580원(2003년 410,000,000원, 2004년 3,548,967,580원, 2005년 625,000,000원)을 대표자에 대한 상여로 소득처분하여 청구법인에게 한 소득금액변동통지 및 OO세무서장이 2007.2.20. 청구인 김OO에게 한 2003년 귀속 사업소득(원천)세 12,931,960원과 종합소득세 2003년 귀속 112,331,150원, 2004년 귀속 367,393,150원, 2005년 귀속 16,213,670원의 부과처분은 이를 각각 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 주식회사 OOOOO(이하 “청구법인”이라 한다)는 2003.8.28. 개업하여 리조트 숙박시설의 신축·분양업을 영위하고 있는 법인으로 김OO(이하 “청구인”이라 한다)이 지분의 40%를 보유한 주주이자 대표이사로 재직하고 있으며, 2003년 9월에 OOOO OOO과 체결한 ‘OO OO 휴양타운 민관공동투자 개발협약’에 따라 ‘OOOOOOO’를 건설하여 분양하고, 현재 1,200여명의 회원과 일반인을 상대로 휴양리조트를 운영하고 있다.

나. 처분청(OO세무서장 및 OO세무서장)은 OO지방국세청장(이하 “조사관서”라 한다)이 OOOO OOO 일대의 부동산 투기조사와 관련하여 2005.10.26.부터 2006.2.17.까지 청구인과 청구법인에 대하여 세무조사를 실시하고, 청구인과 청구법인이 직원 및 부동산 판매대행업체를 통해 조직적·전문적으로 OOOO OOO 일대의 부동산 매매에 개입하여 현지 농민인 고OO·김OO·김OO·문OO·김OO와 현지에서 부동산 매매거래를 중개한 김OO(이하 “고OO외 5명”이라 한다)의 명의로 부동산을 취득하고, 이를 분할하여 수도권 등지의 최종매수자에게 양도하면서 2001～2005년에 양도한 831필지 836,562㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 소득금액 5,850,027,137원(청구인 1,044,952,844원, 청구법인 4,805,073,293원)을 신고 누락한 실지사업자라고 통보함에 따라

쟁점부동산 중 청구법인 설립일(2003.8.28.) 이전에 취득하여 청구법인 설립일 이전 및 이후에 양도된 부동산(131필지 110,609㎡이며, 이하 “쟁점①부동산”이라 한다)에 대하여는 청구인이 실지사업자라고 보아 2007.2.20. 청구인에게 2003년 귀속 사업소득(원천)세 12,931,960원과 종합소득세 2003년 귀속 112,331,150원, 2004년 귀속 367,393,150원, 2005년 귀속 16,213,670원을 결정고지하였고,

쟁점부동산 중 청구법인 설립일 이후에 취득 및 양도된 부동산(700필지 725,953㎡이며, 이하 “쟁점②부동산”이라 한다)에 대하여는 청구법인이 실지사업자라고 보아 2007.2.12. 청구법인에게 사업소득(원천)세 2003년 귀속 15,912,320원, 2004년 귀속 128,354,200원, 2005년 귀속 50,233,820원과 법인세 2004사업연도분 462,083,200원, 2005사업연도분 1,146,550,110원을 결정 및 경정고지하는 한편, 법인소득금액 계산상 익금산입한 금액 4,583,967,580원(2003년 410,000,000원, 3,548,967,580원, 2005년 625,000,000원)을 대표자에 대한 상여로 소득처분하여 청구법인에게 소득금액변동통지서를 발송하였다.

다. 청구인과 청구법인은 이에 불복하여 2007.5.18 및 2007.5.11. 각각 심판청구를 제기하였다.

2. 청구(법)인 주장 및 처분청 의견

가. 청구(법)인 주장

다음과 같은 이유로, 청구인과 청구법인은 쟁점부동산의 매매와는 아무런 관련이 없으므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.

첫째, 처분청은 쟁점부동산의 취득 및 양도 명의자인 고OO외 5명이 고령이고 무자력이며, 쟁점부동산의 매매행위에 개입하였던 장OO과 강OO이 등이 한때 청구인의 사용인이었거나 청구법인의 주주 및 임원이었던 사실 등을 근거로 청구법인의 대표이사인 청구인과 청구법인을 쟁점부동산 매매업의 실지사업자로 보았으나, 청구인과 청구법인은 쟁점부동산의 취득자금을 지급하거나 매매행위에 개입한 사실이 전혀 없다.

둘째, 쟁점부동산의 매매와 관련하여 OO지방검찰청 OO지청에서는 실행위자를 김OO, 장OO 및 김OO로 밝혀내고 2005.10.31. 이들을 부동산실권리자명의등기에관한법률 위반 등의 혐의로 기소한 사실이 있고, 이에 대하여 OO지방법원 OO지원이 그 죄를 인정하여 2006.1.11. 이들에게 실형을 선고한 사실이 있는데, 처분청은 동일한 사안에 대하여 매매행위를 한 사실도 없고 아무런 관련이 없는 청구인과 청구법인을 실행위자로 본 것이므로 부당하다.

세째, 조사관서는 청구인이나 청구법인이 쟁점부동산의 매매행위에 개입하였던 장OO과 강OO 등에게 쟁점부동산의 취득자금을 지원하거나 투자한 내역이 밝혀지지 아니하자 대가관계와 상환의무가 수반된 대표자 가수금을 근거없이 부인하여 이를 청구인과 청구법인에 귀속되는 부동산 매매차익으로 보았으나, 이는 실질과세의 원칙 및 근거과세의 원칙에 위배되는 처분이다.

넷째, 수년간에 걸쳐 이루어진 일련의 매매행위에 대하여 뚜렷한 이유없이 청구법인의 설립일을 기준으로 법인설립일 이전에 취득된 쟁점①부동산은 그 취득자를 청구인으로 보고, 법인설립일 이후에 취득된 쟁점②부동산은 그 취득자를 청구법인으로 본 것도 부당하다

나. 처분청 의견

다음과 같은 이유로, 청구인과 청구법인을 쟁점부동산 매매업의 실지사업자로 볼 수 밖에 없다.

첫째, 쟁점부동산은 형식상 현지 농민인 고OO외 5명이 취득 및 양도한 것으로 되어 있으나, 현지농민인 고OO외 5명은 고령이고, 무자력이며 단순한 명의대여자임이 현지 작업자인 김OO의 진술 등에 의하여 확인되었고, 김OO에게 쟁점부동산의 취득자금을 송금하고 취득한 부동산을 수도권 등지의 최종매수인에게 양도한 후, 경비를 지출하고 남은 양도대금을 청구인 및 청구법인의 계좌로 입금한 실행위자 강OO과 장OO이 청구인 및 청구법인의 사용인 및 주주·임원으로 밝혀졌으므로 청구인과 청구법인을 쟁점부동산 매매업의 실지사업자로 본 것은 정당하다.

둘째, OO지방법원 OO지원의 판결내용은 부동산 투기의 배후(실체)에 대한 고발이 아닌 부동산실권리자명의등기에관한법률, 부동산중개업법, 농지법 등 위반 사실에 대한 공소제기에 기인하여 이루어진 판결로서 이 건 조사와는 수사목적이 다른데 있었던 사안에 대한 판결에 해당하며, 위 사건에 대한 검찰의 수사 및 법원의 판결과는 별개로 처분청이 사실 관계에 대한 조사를 통하여 부동산 투기의 배후(실체)를 확인하여 실지사업자에게 과세한 것은 정당하다.

세째, 쟁점부동산의 매매행위에 개입하였던 강OO과 장OO이 청구법인의 계좌에 가수금 명목으로 입금한 금액에 대하여 자신들의 자금이 아니라 청구법인의 대표이사인 청구인의 자금이라고 진술하였고, 동 자금의 원천이 쟁점부동산의 양도대금으로 확인되므로 청구인 등이 청구법인에 가수금 명목으로 입금한 금액은 모두 쟁점부동산의 매매업에서 발생한 수입금액으로 볼 수 밖에 없다.

넷째, 청구인은 청구법인 설립일 이전에는 주식회사 OO투자정보, OOOOO부동산주식회사 등을 통하여 쟁점부동산의 매매행위에 개입하였고, 청구법인 설립일 이후에는 청구법인의 가족회사를 통하여 쟁점부동산의 매매행위에 개입하였으며, 청구법인의 설립목적에는 ‘부동산 매매’도 포함되어 있으므로 쟁점부동산 중 청구법인 설립일 이전에 취득된 쟁점①부동산은 그 실지사업자를 청구인으로 보고, 법인설립일 이후에 취득된 쟁점②부동산은 그 실지사업자를 청구법인으로 본 것도 정당하다

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인과 청구법인을 쟁점부동산 매매업의 실지사업자로 보아 종합소득세와 법인세 등을 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 국세기본법(2005.12.29. 법률 제7796호로 개정되기 전의 것) 제14조 【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

(2) 법인세법(2005.12.31. 법률 제7838호로 개정되기 전의 것) 제4조 【실질과세】 ① 자산 또는 사업에서 생기는 수입의 전부 또는 일부가 법률상 귀속되는 법인과 실질상 귀속되는 법인이 서로 다른 경우에는 그 수입이 실질상 귀속되는 법인에 대하여 이 법을 적용한다.

제66조 【결정 및 경정】 ② 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제60조의 규정에 의한 신고를 한 내국법인이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 법인의 각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 오류 또는 탈루가 있는 때

(3) 법인세법시행령(2005.12.30. 대통령령 제19214호로 개정되기 전의 것) 제103조 【결정 및 경정】 ① 법 제66조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 결정 또는 경정은 납세지 관할세무서장이 행한다. 다만, 국세청장이 특히 중요하다고 인정하는 것에 대하여는 납세지 관할지방국세청장이 이를 결정 또는 경정할 수 있으며, 이 경우 납세지 관할세무서장은 당해 과세표준을 결정 또는 경정하기 위하여 필요한 서류를 납세지 관할지방국세청장에게 지체없이 송부하여야 한다.

② 법 제66조의 규정에 의한 결정 또는 경정은 법 제60조의 규정에 의한 신고서 및 그 첨부서류에 의하거나 비치기장된 장부 기타 증빙서류에 의한 실지조사에 의함을 원칙으로 한다.

(4) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제80조 【결정 및 경정】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

제144조 【사업소득에 대한 원천징수의 방법과 원천징수영수증의 교부】 ① 원천징수의무자가 대통령령이 정하는 사업소득에 대한 수입금액을 지급하는 때에는 그 지급금액에 원천징수세율을 적용하여 계산한 소득세를 원천징수한다.

② 대통령령이 정하는 사업소득에 대한 수입금액을 지급하는 원천징수의무자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 사업소득에 대한 수입금액을 지급하는 때에 그 수입금액 기타 필요한 사항을 기재한 원천징수영수증을 그 받는 자에게 교부하여야 한다.

(5) 소득세법시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것) 제142조 【과세표준과 세액의 결정 및 경정】 ① 법 제80조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 결정 또는 경정은 과세표준확정신고서 및 그 첨부서류에 의하거나 실지조사에 의함을 원칙으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 OOOO OOO OOO O OOO 일대의 임야와 전, 답 및 잡종지 등으로 2000년 이후 고OO외 5명의 명의로 취득된 부동산은 총 546필지 363,156평(1,200,521㎡)이고, 이 중 필지분할하여 양도된 부동산은 총 1,194필지 356,856평(1,179,694㎡)이나, 조사관서가 청구인 및 청구법인이 실지 취득하여 고OO외 5명의 명의로 등재하였다가 수도권 등지의 최종매수자에게 양도하였다고 본 쟁점부동산은 831필지 836,562㎡이며, 그 내역은 아래 <표1>과 같다.

OOOOOOOOOO OOOOOO OO

(2) 조사관서는 2005.8.31.부터 OOOO OOO 일대의 부동산 투기조사에 착수하여 현지 농민인 고OO외 4명과 현지에서 부동산 매매거래를 중개한 김OO에 대하여 조사하던 중 이들이 대부분 고령이고 무자력으로 자신의 명의로 등기된 부동산을 실질적으로 취득할 능력이 없다고 보고, 현지에서 부동산 중개업을 영위하면서 고OO 등에게 명의대여를 부탁하고, 자신도 일부 부동산에 대하여 명의를 대여한 사실이 있는 현지작업자 김OO에 대한 문답을 거쳐, 조사대상을 2005.9.12.부터 박OO와 이OO(이 건과는 직접 관련이 없는 사람들임)로, 2005.10.26.부터 장OO과 청구인 및 청구법인 등으로 점차 확대하여 가면서 조사한 결과(종사종료일 2006.2.17.), 청구인과 청구법인을 쟁점부동산 매매업의 실지사업자로 보았는 바, 그 경위는 다음과 같다.

(가) 조사관서의 조사자료 등에 의하면, 이 건의 주요 관련인 및 그 역할은 다음과 같다.

1) 청구인 : 1998년에 공인중개사 자격증을 취득하고, 1999년부터 2002년까지 3개의 부동산 관련회사를 직접 운영(주주 겸 대표이사로 재직)하였으며, 2003.1.1. 개업하였다가 2003.6.30. 폐업한 부동산 중개회사인 OOOO부동산중개주식회사(대표이사 이OO)의 주주로 참여한 사실이 있고, 2003.8.28. 청구법인을 설립하여 대표이사로 재직 중에 있다.

OOOOOOOOOO OOOO OO OOOOO OOO OOO OOOO

2) 청구법인 : 청구인이 ‘숙박리조트시설의 신축·분양업’을 주업으로 영위할 목적으로 2003.8.28. 설립한 법인으로 대표이사는 청구인이고, 설립당시 주주는 청구인(40%), 강OO(20%), 장OO(20%), 김OO(20%) 4인이었으나, 2004.8.31. 강OO의 지분을 김OO이 양수하였고, 2005.1.10. 장OO의 지분을 정OO이 양수하였으며, 2003.9.3. OOOO OOO과 체결한 「OO OO휴양타운 민관공동 투자개발 협약」에 따라 OOOO OOO OOO 일대에 「OOOOOOO」를 건설하여 일반 분양하고, 현재 분양회원 1,200여명과 일반인을 상대로 휴양리조트를 운영하고 있다.

OOOOOOOOOO OOOOO OO OOOO

3) 김OO : 2002.10.1. OOOO OOO OOO에서 OOOOOOOOOO이라는 상호로 ‘부동산 중개업’을 영위하고 있는 사업자로 2000년초부터 OOOO OOO 일대의 부동산에 대한 매매거래를 중개하면서 강OO·장OO·김OO 등으로부터 부동산 취득자금을 송금받아 쟁점부동산 등을 취득하여 그 중 일부는 자신의 명의로, 일부는 현지 농민인 고OO외 4인의 명의로 소유권 이전등기를 하였다가, 강OO·장OO·김OO의 지시에 따라 수도권 등지의 최종매수자에게 소유권 이전등기를 해 주었다.

4) 고OO외 4인(김OO, 김OO, 문OO, 김OO) : OOOO OOO 일대의 현지 농민으로, 김OO의 부탁으로 2003.1.1～2005.1.1. 사이에 ‘부동산 매매업’으로 사업자등록을 하고, 쟁점부동산 등에 대하여 그 취득자 명의를 대여하였다.

5) 김OO : 청구인의 사돈(청구인의 둘째형 김OO의 처남)으로 2002년 1월부터 2002년 12월까지 청구인이 운영하는 OOOOO부동산주식회사에서 급여를 수령하였고, 2002년 11월부터 2003년 7월까지 청구인이 주주로 있던 OOOO부동산중개주식회사에서 급여를 수령하였으며, 2003년 9월부터 2004년 5월까지 청구법인의 OO지사장으로 재직하면서 청구법인에서 급여를 수령하였고, 2004년 6월부터 2005년 6월까지 장OO으로부터 급여를 수령하였다.

6) 강OO : 청구인의 처남으로 2000.5.4.부터 2000.12.31.까지 청구인이 운영한 주식회사 OO투자정보에서 직원으로 근무한 사실이 있고, 2001년부터 2002년말까지 청구인이 운영한 OOOOO부동산주식회사에 주주 및 임원으로 재직할 당시 김OO에게 부동산 취득자금을 송금하고, 취득한 부동산을 김OO을 통하여 수도권 등지의 최종매수자에게 양도한 사실이 있으며, 청구법인 설립당시인 2003.8.28부터 2004.9.24.까지 약 13개월 동안 청구법인의 주주 및 임원으로 근무한 사실이 있다.

7) 장OO : 청구인의 조카사위로 2003년경부터 김OO에게 부동산 취득자금을 송금하고, 취득한 부동산 중 일부는 김OO에게 공급하여 김OO이 관리하는 주식회사 OOOOO를 통해, 일부는 김OO에게 공급하여 김OO가 관리하는 주식회사 OO부동산개발을 통해, 일부는 자신이 관리하는 부동산업체를 통해 수도권 등지의 최종매수자에게 공급한 사실이 있으며, 청구법인 설립당시인 2003.8.28.부터 2004.12.30.까지 약 17개월간 청구법인의 부장으로 재직하였고, 2003년에 주식회사 OOOOO 및 주식회사 OOOOO라는 부동산업체를 설립하여 실질적으로 운영하면서 동 업체를 통하여 OOO 일대의 부동산 매매거래에 개입하는 한편, 2004년 8월부터 동 업체를 통하여 청구법인이 분양한 OOOOOOO의 분양업무를 대행하였다.

OOOOOOOOOO OOOO OOOOO OOO OO OO

8) 김OO : 청구인과는 타인으로 2001년부터 장OO 등으로부터 OOO 일대의 부동산을 공급받아 수도권 일대의 기획부동산업체와 자신이 운영하는 기획부동산업체 등을 통하여 수도권 등지의 최종매수자에게 공급하였으며, 2003년 이후 주식회사 OOOOO, 주식회사 OOO, 주식회사 OOOOO 등을 설립하여 실질적으로 운영하면서 동 업체를 통하여 장OO으로부터 공급받은 부동산을 수도권 등지의 최종매수자에게 공급하는 하는 한편, 2004년 8월부터 동 업체를 통하여 청구법인이 분양한 OOOOOOO 분양업무를 대행하였다.

OOOOOOOOOO OOOO OOOOO OOO OO OO

9) 김OO : 청구인과는 타인으로 2000년에 청구인이 설립·운영한 주식회사 OO투자정보에서 근무하였고, 2001년에 청구인이 설립·운영한 OOOOO부동산에서 근무하였으며, 2002년에 청구인으로부터 독립하여 OO부동산개발주식회사를 설립하고, 2003년에 사위 김OO의 명의로 OOOOO(부동산 컨설팅업)를 설립하였으며, 2004년에는 정OO의 명의로 주식회사 OOOO건설(부동산컨설팅업)를 설립하여 OO OOO 일대의 부동산 매매거래에 개입하였다.

10) 오OO : 청구인과는 타인으로 2002～2003년에 김OO가 설립·운영한 OO부동산개발주식회사에서 근무하다가 2004년에 김OO로부터 독립하여 OOOOO주식회사(부동산 컨설팅업)를 설립하고 OO OOO 일대의 부동산 매매거래에 개입하였다.

(나) 조사관서가 2005.8.31.부터 이 건 부동산 투기조사에 착수하여 현지작업자 김OO으로부터 받은 문답서(2005.11.14.～2006.2.16. 기간 중 4회 징구)에는 다음과 같은 취지의 내용이 기재되어 있다.

1) 김OO은 2000년초에 김OO(청구인의 형이자 청구법인의 현 회장임)이 김OO 소유의 땅을 김OO에게 매도하라고 한 것을 계기로 자신을 주식회사 OO투자정보(이하 “OO투자정보”라 한다)의 자금담당이사라고 소개한 강OO을 알게 되었고, 강OO을 통해 OOOO OOO OOO 일대의 땅을 공급하였으며, 2002년까지는 수수료를 받은 사실이 없다.

2) 강OO과는 장OO과 거래하기 직전까지 거래를 하였으며, 2004년 6월부터는 김OO(‘OO부동산개발주식회사’라는 법인을 운영한 김OO의 직원으로 쟁점부동산과는 직접 관계가 없음)에게도 부동산을 공급하였다.

3) 당시 OO 현지에는 김OO(김OO의 처남)이 상주하면서 김OO이 강OO과 장OO에게 추천한 땅을 현지답사하였는데, 김OO은 김OO을 OO투자정보의 대표자로, 강OO과 장OO 및 김OO을 OO투자정보의 직원일 것이라고 생각하였으나 돈을 보낸 사람이 정확히 누구인지는 알지 못하였다.

4) 고OO외 5명의 명의로 된 부동산의 실지소유자가 누구인지 여부를 상세히 알 수는 없지만, 김OO외 10명의 명의로 된 부동산 65필지 117,658㎡의 실지소유자는 김OO 자신이며, 이는 장OO이 매수하기로 한 것이었으나, 장OO으로부터 받지 못한 금액이 상당하였기에 장OO으로부터 다시 매수한 것이다.

(다) 조사관서는 위 김OO에 대한 조사내용에 따라 2005.10.26.부터 조사대상자를 김OO과 장OO 등으로 확대하기로 하고, 장OO으로부터 문답서를 받았는 바(2005.11.16.～2006.2.16. 기간 중 5회 징구), 동 문답서에는 다음과 같은 취지의 내용이 기재되어 있다.

1) 장OO은 청구인의 조카사위(청구인의 형 김OO의 사위)로 1996～1997년에는 아이스링크 스케이트 관련 기술을 가지고 매월 500여만원의 보수를 받은 적이 있고, 2002년에는 OO대학교에 근무하였으며, 2003년 8월경부터 2004년말까지 청구법인에 근무하면서 월 180만원에서 220만원을 받은 사실이 있다.

2) 김OO과는 2003년초에 본인이 토지거래 중개를 하면서부터 알게 되었고, 2003년 1월부터 2005년 4～5월 정도까지 김OO을 통하여 부동산을 매입하였으며, 김OO에게 부탁하여 고OO외 4명의 명의로 사업자등록을 하였고, 김OO을 통해 취득한 부동산은 OO에 있는 부동산업체인 김OO·김OO·김OO·이OO·박OO·김OO·문OO·문OO·강OO 등에게 보내 이들 부동산업체들이 부동산을 판매하였는데, 처음에는 OO부동산개발 계열의 김OO와 OO 계열의 김OO에게 부동산을 공급하고 평당 1,000원의 수수료를 받다가, 2003.6.20. 및 2003.9.15.에 본인이 가지고 있던 1억원과 장인인 김OO 회장으로부터 빌린 돈 2억원 등으로 주식회사 OOOOO(OOO, OOO)와 주식회사 OOOOO(OOO, OOO)를 설립하여 본인이 실질적으로 운영하기도 하였으며, 본인이 거래과정에서 챙긴 수수료는 대략 1억 5천만원 정도이다.

3) 취득금액은 김OO이 제시한 금액을 부동산업체들에게 알려주고 이들과 상의하여 결정하였는데, 대부분 김OO이 제시한 금액으로 매입하였다. 김OO에 대한 부동산 취득자금은 OO의 부동산업체들이 김OO이 관리하는 계좌로 송금하였고, 김OO에게는 평당 1,000원의 수수료를 지급하였으며, 고OO등 명의대여자들에게 별도로 지급한 대가는 없었다.

4) 장OO이 청구법인에 근무하는 동안 김OO을 통해 매입한 부동산을 수도권 등지의 최종매수인에게 판매한 주식회사 OOOOO(OO OOO), OOOOO(OO OOO), OOOOOOOO(OO OOO, OO OOO), OOO(OO OOO), OOOOO(OO OOO, OO OOO) 등이 청구법인의 가족회사로 묶이게 된 배경은 이들 업체들을 운영하는 사람들이 청구법인의 대표이사인 청구인과 함께 일했던 사람으로 친분관계도 있고, 청구법인이 분양한 OOOO OOO OOO 소재 OOOOOOOOO의 분양대행업무를 함께 담당하게 되면서 이들을 ‘가족회사’로 칭하게 된 것이다.

5) 청구법인에게 가수금으로 입금한 금액 13억원은 본인의 자금이 아니고, 청구인의 부탁으로 청구인이 본인의 계좌로 입금한 것을 재차 청구법인에 입금한 것이다.

6) 장OO은 2006.2.16.자 문답서 작성시 자신이 취급한 OOO 일대 부동산의 취득 및 양도금액, 법무사비용, 취득세 및 등록세 관련 영수증, 영업직원에 대한 판매실적수당 지급내역, 현지답사비용 집계표, 일용노임 지급명세서 등을 제출하였다.

(라) 조사관서는 김OO로부터 2005.11.12.과 2005.11.29. 2차에 걸쳐 문답서를 징구하였는 바, 조사관서가 김OO로부터 확인한 내용은 위 (2)항 (가)목 6)호의 기재내용과 같다.

(마) 한편, 조사관서가 이 건 조사당시 입수한 『청구법인의 그룹비젼 설명자료(2004년초 김OO 회장 취임시 그룹 소개용으로 작성)』에는 「1. 회사의 연혁」란에 대해 준비기(～2000년)의 업체로 주식회사 OO부동산, 주식회사 OOOO정보, 주식회사 OOOOO부동산 등이, 성장기(2001～2003년)의 업체로 주식회사 OOOOO부동산, 주식회사 OOOOO, 주식회사 OOOOO, 주식회사 OOOOO, 주식회사 OOOOO 등이, 전환기(2004～)의 업체로 청구법인이 기재되어 있고, 청구법인의 신사업 착수 및 건설업 진출내용 등이 기재되어 있으며, 「2. 조직도」란에 김OO 회장·김OO 사장·김OO 사장·OO지사 그리고 위 부동산업체들이 기재되어 있고, 신사업의 「5. 공동추진 전략」 및 「6. 직원/가족사 장기 이익구조」란에 위 부동산업체들이 청구법인의 “가족사”라고 표기되어 있으며, 조사관서가 이 건 조사당시 확보한 3개의 컴퓨터 파일(청구법인의 정OO 이사가 보관한 이동디스켓에 수록되어 있음)에는 「2003～2005 등기중 OO 건」, 「2003년 토지입고현황」, 「2003년 OO계약」등 OO OOO OOO 일대의 부동산 취득 및 양도와 관련된 것으로 보이는 내용이 있고(상세한 내용은 알 수 없음), 계열회사 연락망 파일(정OO 이사가 사용한 컴퓨터에 수록되어 있음)에는 청구법인, OO지사, 위 부동산업체의 관계자와 현지작업자 김OO 등의 연락처가 기재되어 있으므로, 조사관서는 장OO·김OO 등이 운영한 부동산업체들이 청구법인의 가족회사로 청구인과 청구법인이 장OO·김OO 등을 통하여 위 가족회사를 사실상 운영한 것으로 보고, 장OO과 청구인 및 청구법인 등의 계좌에 대한 금융조사에 착수하였다.

(바) 조사관서가 수도권 등지의 최종매수자들에게 발송하여 그 중 414명으로부터 회신받은 「부동산 취득 및 양도경위 안내문·질문서」에 대한 답변서에서 최종매수자 중 상당수는 ‘자신들이 취득한 부동산을 청구법인의 가족회사라고 불리우는위 부동산 중개회사를 통하여 매입하였다’고 회신하였고, 상당수는 ‘가족이나 지인의 소개로 취득하거나 부동산 중개업소를 통하여 취득하였기 때문에 자신은 잘 모른다’고 답변한 내역이 기재되어 있다.

(사) 조사관서는 수도권등지의 최종매수자들(414명)이 부동산 취득대금을 입금하였다고 회신한 계좌 19개의 금융거래내역을 추적한 결과, OOOO OOO 일대의 부동산 거래와 관련하여 매매대금이 입·출금된 계좌는 총 318개(총입금액 3,910억원, 총출금액 3,860억원)이고, 이 중 강OO·장OO·김OO과 그 관련인들의 가족 및 영업직원의 계좌가 124개라고 조사한 후,

1) 이들 계좌 중 강OO·장OO·김OO·김OO과 청구인 및 청구법인 명의의 48개 계좌에 입금된 총입금액 419억원(출금액 408억원) 중 내부거래로 확인된 금액 192억원을 제외한 순입금액을 227억원으로 보고, 이 중 강OO·장OO이 청구법인에 직접 입금한 금액 23억원과 청구인의 계좌를 거쳐 청구법인에 입금한 금액 32억원 합계 55억원(중복입금액)을 제외한 172억원을 쟁점부동산 양도대금의 일부라고 보았다.

OOOOOOOOOO O OOO OOOOO

2) 즉, 강OO·장OO·김OO 등의 계좌에는 쟁점부동산의 양도대금이 상당부분 입금된 사실이 확인되므로 이들 계좌의 순입금액 전액을 쟁점부동산의 양도대금이라고 보았고, 청구인과 청구법인의 계좌에는 쟁점부동산의 양도대금이 직접 입금된 내역이 확인되지 아니하였으나, 청구법인의 계좌 입금액 중에는 강OO과 장OO이 청구인의 계좌(OOOO OOOOOOOOOOO O OOOOOOOOOOO)에 입금한 금액을 청구인이 즉시 출금하여 청구법인의 계좌로 입금한 금액 32억원과 강OO과 장OO이 청구법인의 계좌로 직접 입금한 금액 23억원 합계 55억원(청구법인은 이를 대표자 등의 가수금으로 장부에 기장하고 OOOOOOO의 공사대금 등으로 사용)이 포함되어 있었으므로, 조사관서는 위 55억원을 포함한 청구법인의 2003～2005사업연도 주주·임원의 가수금 66억원 전액을 청구인과 청구법인의 부동산 매매업 수입금액으로 보았는 바, 그 경위는 다음과 같다.

가) 청구법인이 2003～2004사업연도 법인세 신고시 첨부한 재무제표 부속서류에 의하면, 청구인의 가수금의 잔액이 2003년말 현재 410,000,000원이고, 2004년말 현재 3,548,967,580원으로 기재되어 있었는데, 조사관서가 대표자 가수금의 인별 입·출금내역과 그 출처 소명을 요구한데 대하여 청구법인은 2004년도에는 청구인이 1,531백만원, 강OO이 503백만원, 장OO이 1,130백만원 합계 3,164백만원을 가수금으로 입금하였고, 2005년도에는 청구인이 2,044백만원, 장OO이 195백만원, 김OO이 70백만원 합계 2,309백만원을 가수금으로 입금하였는데, 동 가수금은 청구인과 강OO·장OO 등이 청구법인의 운영자금 및 OOOOOOO의 건설자금 등으로 사용하기 위하여 지인들로부터 차용한 자금을 입금한 것이라고 소명하면서 그 근거로 지인들의 차용사실확인서를 제시하였으나,

나) 조사관서는 장OO이 자신 명의의 가수금으로 입금한 금액 1,325백만원에 대하여 청구인이 자신의 계좌로 입금한 돈을 청구법인으로 재입금한 것이라고 소명하고, 청구인이 자신과 장OO의 명의로 입금된 가수금의 차용처에 대하여 신빙성있는 증빙자료를 제시하지 못하므로 청구인의 진술내용이 신빙성이 없다고 보고, 청구법인의 설립일 이후 2005년말까지 청구법인에 가수금 형태로 유입되어 공사진행 중인 OOOOOOOOO의 공사대금으로 사용된 사실이 확인된 금액 66억원〔청구인 39억원(2003～2004년 19억원, 2005년 20억원)과 강OO·장OO 등 27억원(2003～2004년 25억원, 2005년 2억원)〕을 전액 쟁점부동산의 매매업에서 발생된 수입금액으로 보았다.

OOOOOOOOOO OOO OOOO

(아) 조사관서가 청구인으로부터 받은 문답서(2006.1.23.)에는 다음과 같은 취지의 내용이 기재되어 있다.

1) 청구인은 1998년에 공인중개사 자격증을 취득하고, 1999년부터 3개의 부동산 중개회사와 1개의 부동산 매매회사의 주주 및 임원으로 참여한 사실이 있는데, 주식회사 OOOO부동산(부동산 중개업, 1999.10.20～2000.4.30.)은 법원의 경매물건과 관련된 부동산의 중개, 상담 및 자문을 위하여 설립하였으나, 수익이 없어 수개월만에 그만두었고, 주식회사 OO투자정보(부동산 매매업, 2000.5.4.～2000.12.31.)는 부동산 중개 및 컨설팅업무를 할 목적으로 설립하였는데 역시 수익이 없어 수개월만에 그만 두었으며, 2001.1.1.에 OOOOO부동산주식회사(부동산 중개업, 2001.1.1.～2002.12.31.)를 설립하였으나, 2002년부터는 큰형님(김OO)의 사업을 돕기 위해 2001년말에 주식을 모두 강OO과 김OO에게 양도하고, 2002.1.18.자로 대표이사직도 강OO에게 넘겨주었으며, OOOO부동산중개주식회사(부동산 중개업, 2003.1.1.～2003.6.30.)의 경우에는 주주로 참여하였을 뿐, 이OO가 개업한 것으로 실질적인 사장이 누구인지 여부는 잘 알지 못한다

2) 주식회사 OO투자정보 및 OOOOO부동산중개회사의 대표이사로 재직할 당시 OO OOO OOO 소재 토지의 거래를 중개하고 평당 5,000원의 중개수수료를 받은 적은 있으나, 청구인이 매매당사자가 되어 매매를 한 사실은 없다.

3) 2003.8.28.에 청구법인을 설립한 것은 OOOO OOO에서 추진하고 있던 OOOOOOOOOOO의 민자사업 파트너로 지정된 것이 계기가 되었으며, 설립시 자본금은 1억원이었고, 2004년 8월에 OOOOOOOOO가 분양되기 이전까지 소요된 비용은 청구인이 여기저기서 차용하여 충당하였으며, 중도에 포기하려 하였는데 형님인 김OO이 어렵더라도 같이 해보자고 하여 김OO을 회장으로 영입하였으며, 2004년초에 분양대행사들이 함께한 자리에서 김OO이 공식적으로 회장에 취임하였다.

4) 김OO이 회장에 취임할 당시 작성한 「OOOOO 그룹비젼 설명자료」는 김OO이 OOOOOOO 분양을 위해 분위기를 띄워보자고 하여 만든 자료로 분양대행사들의 사기를 진작시키고, 결속시키기 위하여 분양대행사들을 ‘가족사’라고 명칭하였을 뿐, 분양대행사들은 청구법인으로부터 독립된 별개의 법인이다.

5) 청구법인이 OO지사(지사장 김OO)을 설치한 것은 OOOOOOOOO의 분양과 관련하여 현지 답사가 필요할 경우에 외빈접대를 하기 위함이며, 김OO은 청구인이 OOOOO부동산주식회사의 대표이사로 재직할 당시 OOOO OOO 일대의 부동산 중개와 관련하여 심부름 및 등기 관련 일을 시키고 매월 250만원의 급여를 지급한 사실이 있으나, 김OO이 강OO외 관련인들의 부동산 매매와 관련된 양도대금을 입출금한 사실은 알지 못하였다.

6) 청구법인에 입금된 가수금은 대부분 청구인이 친분을 이용하여 여기저기서 빌린 것인데, 차용계약서를 작성하지 않았고, 금융증빙을 제시하기 어려울 것 같아서 청구인이 강OO과 장OO에게 빌린 것으로 하자고 부탁을 한 것은 사실이나, 강OO·장OO·김OO·김OO과 청구인 및 청구법인 명의의 계좌에 입금된 금액 172억원의 상세 내역에 대하여는 청구인이 부동산 매매에 직접 개입하지 않았기 때문에 잘 모른다.

(자) 이상의 조사내용을 종합하여, 조사관서는

1) 김OO은 부동산 매매행위자 중 강OO과 장OO의 요청에 의하여 고OO외 5명의 명의대여자 명의로 쟁점부동산을 취득하여 평당 1,000원의 수수료를 받고, 강OO과 장OO에게 공급하였고,

강OO과 장OO은 공급받은 부동산을 청구법인 설립일 이전에는 청구인이 운영한 OOOOO부동산주식회사와 OOOO부동산중개주식회사 등을 통해, 청구법인 설립일 이후에는 장OO·김OO·김OO 등에 의해 설립된 청구법인의 가족회사를 통해 수도권 등지의 최종매수자에게 양도하고 평당 1,000원 정도의 수수료를 받았으며,

강OO·장OO·김OO 등 청구법인의 가족회사를 실질적으로 운영한 대표자 및 중간관리자들이 모두 청구법인 설립일 이전에 청구인이 운영한 OOOOO부동산주식회사, OOOO부동산중개주식회사의 직원이었거나 쟁점부동산을 중개하고 중개수수료를 받은 자들로 확인되고, 쟁점부동산의 양도대금으로 강OO과 장OO의 계좌에 입금된 금액 중 일부가 청구인을 통하여, 일부가 강OO과 장OO의 계좌에서 직접 청구법인의 계좌에 가수금의 형태로 입금된 점 등으로 보아 청구인과 청구법인이 자신의 사용인 및 임직원 등을 통하여 위 가족회사를 사실상 운영한 것으로 판단하였으며,

2) 장OO이 2006.2.16.자 문답서 작성시 제출한 취득금액, 법무사비용, 취득세 및 등록세, 영업직원에 대한 판매실적수당, 현지답사비용, 일용노임 등〔위 (2)항 (다)목 6)호 참조〕을 필요경비로 인정하여 청구인과 청구법인에게 이 건 과세처분을 하였다.

OOOOOOOOOO OOOOO OOO OOOOOO OOOOO

(3) 한편, OO지방검찰청 OO지청에서는 OOOO OOO 일대의 부동산 투기조사와 관련하여 김OO·장OO·김OO의 부동산실권리자명의등기에관한법률(이하 “부동산실명법”이라 한다) 위반 혐의 등에 대하여 수사하고〔수사착수일은 확인되지 아니하나, 처분청의 조사개시일(2005.8.31.)을 전후하여 수사에 착수한 것으로 보임〕, 이들이 부동산실명법, 부동산중개업법, 농지법을 위반하였다고 보아 2005.9.22. 이들을 구속하는 한편, 2005.10.31. 이들에 대한 공소(OOOOOOOOOOOO)를 제기하였으며, OO지방법원 OO지원은 이들이 부동산실명법, 부동산중개업법, 농지법을 위반하였다고 판단하여 2006.1.11. 김OO에게 징역 6월, 장OO에게 징역 10월, 김OO에게 징역 8월의 형을 선고하고, 2년간 그 집행을 유예하는 한편, 각 120시간의 사회봉사를 명하는 판결을 한 사실이 있는 바(OOOOOOOOO), 동 공소장과 판결문에 나타난 김OO 등의 주요 범죄내용을 보면,

(가) 김OO은 OOOO OOO OOO OOO에서 OOOOOOOOOO이라는 상호로 ‘부동산 중개업’을 영위하는 자이고, 장OO은 기획부동산 업체와 연계되어 OOO 일대의 농지를 기획부동산업체에 중개하는 자이며, 김OO은 기획부동산 업체인 주식회사 OOOOO의 대표이사인 자인 바, OOO 일대의 지가상승에 대한 기대감으로 농지에 대한 투기수요가 증대함을 알고, 농지를 구입한 후 이를 분할하여 시세차익을 얻기로 마음먹고, 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁 약정에 의하여 명의수탁자 명의로 등기하도록 교사하거나, 명의수탁을 하여서는 아니됨에도

(나) 김OO은 2003년 1월 초순경 자신의 주소지에서 명의수탁자인 김OO, 김OO에 대하여 김OO 등의 명의로 소유권 이전등기를 경료하여 달라는 말을 하여 위 김OO 등으로 하여금 명의수탁을 수락하게 하여 2003.7.24.경 김OO이 매수한 OOO OOO OOO OOOOOO번지 전 5,556㎡에 대하여 김OO의 명의로 소유권 이전등기를 경료하게 한 것을 비롯하여 범죄일람표 (1), (3)에 기재된 바와 같이 43회에 걸쳐 118,547㎡에 대하여 명의신탁을 교사하였고, 김OO과 체결된 명의신탁 약정에 따라 범죄일람표 (5)에 기재된 바와 같이 김OO이 매수한 토지 7,725㎡를 2회에 걸쳐 자신의 명의로 소유권 이전등기를 하여 명의를 수탁하였으며,

(다) 장OO은 2003년 5월경 OOOOO OOO OOO OOOOOOOO OO OOOO OO에서 김OO에게 타인 명의로 부동산을 매수하여 이를 매도하도록 하고, 김OO로 하여금 2003.7.24. 매수한 OOO OOO OOO OOOOOO번지 전 5,556㎡에 대하여 김OO과 김OO 사이에 체결된 명의신탁 약정에 따라 김OO의 명의로 소유권 이전등기를 경료하게 한 것을 비롯하여 범죄일람표 (1)～(5)에 기재된 바와 같이 80여회에 걸쳐 200,626㎡에 대하여 명의신탁을 교사하였고,

(라) 김OO은 장OO의 교사에 따라 2003.7.24. 매수한 OOO OOO OOO OOOOOO번지 전 5,556㎡에 대하여 김OO과 김OO 사이에 체결된 명의신탁 약정에 따라 김OO의 명의로 소유권 이전등기를 경료하게 한 것을 비롯하여 범죄일람표 (1)～(5)에 기재된 바와 같이 자신이 매수한 부동산 200,626㎡를 80여회에 걸쳐 명의수탁자인 김OO·김OO·김OO·고OO·김OO의 명의로 등기를 경료하여 부동산실명법을 위반하였다는 취지의 내용이 기재되어 있고(이하 부동산중개업법 및 농지법 위반 사실과 관련된 판단내용은 생략), 첨부된 범죄일람표상 명의신탁의 내역이 아래 <표7>과 같이 기재되어 있다.

OOOOOOOOOO OOOOOOO OOOO OOO OOOOO (OO)

(마) 즉, OO지방검찰청 OO지청과 OO지방법원 OO지원에서는 쟁점부동산 중 그 취득명의자가 고OO 등인 위 <표7>의 범죄일람표에 기재된 부동산 82필지 200,626㎡의 실지취득자(명의신탁자)를 김OO로 보았음을 알 수 있다.

(4) 또한, 청구인과 청구법인은 이 건에 대한 과세예고통지를 받고 2006.4.28. 국세청장에게 과세전 적부심사청구를 한 사실이 있는 바,

(가) 청구인과 청구법인은 자신들이 쟁점부동산의 매매에 직접 관여한 사실이 없고, 취득자금을 지원한 사실도 없는데, 실제 행위자들 중 일부가 청구인과 청구법인의 사용인 내지는 임직원이었다는 사실과 양도대금 중 일부가 청구법인에 유입되었다는 정황만으로 청구인과 청구법인을 쟁점부동산 매매업의 실지사업자로 본 것은 부당하다는 취지의 주장을 하였고

(나) 이에 대하여 국세청장은 조사관서의 조사내용을 종합해 볼 때, 강OO과 장OO 등이 독립된 개인자격으로 쟁점부동산의 매매행위에 개입하였다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 이들이 쟁점부동산의 양도대가로 수취한 금액 172억원 중 66억원이 가수금의 형태로 청구법인에 유입되었으나, 가수금 66억원이 차입금이라는 사실을 입증하지 못하고 있는 점 등으로 보아 쟁점부동산의 매매 주체를 청구인이나 청구법인으로 본 것은 잘못이 없다고 보이나, 쟁점부동산 중 청구법인 설립일 이전에 취득되어 청구법인 설립일 이후에 양도된 부동산의 매매주체를 청구법인으로 본 것은 부당하므로 이를 청구인의 행위로 보아 과세함은 별론으로 청구법인의 과세소득에서는 차감하는 것이 타당하다는 취지의 결정(2006.12.16.)을 하였으며,

(다) 이에 따라 처분청은 ‘청구법인 설립일 이전에 취득되어 청구법인 설립일 이후에 양도된 부동산’의 매매주체를 당초 청구법인에서 청구인으로 변경하여 동 부동산의 매매차익을 청구인의 과세소득에 합산하여 과세한 것으로 확인된다.

(5) 청구인과 청구법인은 청구주장이 사실임을 입증하기 위하여 청구법인의 등기부 등본, 사업자등록증 사본, 민관공동투자협약서, OO지방검찰청 OO지청의 공소장과 OO지방법원 OO지원의 판결문, 청구법인이 장OO에게 내용증명 우편물을 발송하여 장OO으로부터 받았다는 내용증명 우편물(2006.5.4.) 사본 등을 제시하고 있는 바,

(가) 청구법인의 설립경위는 위 (2)항 (가)호 1)목에 기재된 내역과 같고, OO지방검찰청의 공소장과 OO지방법원의 판결문에 기재된 기재내용은 위 (3)항의 기재내용과 같으며,

(나) 장OO이 청구법인에게 보낸 내용증명 우편물에는 ‘장OO은 청구법인이 사업초기에 자금난을 해소하는데 많은 도움을 주었는데도 자금난이 어느 정도 해소되고 나니까 자신에게 보이지 않는 압력을 넣어 청구법인의 주주 및 임원에서 퇴출시킨 일과 OOO 일대의 토지매매와 관련하여 자신이 OO지방검찰청 OO지청에서 조사를 받을 당시에는 물론 자신의 개인적인 일이기는 하지만 청구법인에서 한마디 위로의 말조차 없다가 자신 때문에 청구법인이 억울하게 조사를 받는다는 식의 이야기가 들려 올 때는 참 서운하였는데, 서로간 오해의 소지를 해소하기 위하여 회신문을 보낸다’는 내용과 함께, ‘조사관서에서 자신을 조사할 당시 청구인과 청구법인 관련사항에 대한 질문을 많이 한 것 같으나, 자신은 자신의 행위를 타인에게 떠 넘기기 위하여 청구인이나 청구법인을 음해하거나 왜곡된 진술은 한 사실이 없다’는 취지의 내용이 기재되어 있다.

(6) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, 이 건은 조사관서가 약 6개월에 걸쳐 OOOO OOO 일대의 부동산에 대한 투기조사를 실시하고, 투기사업자를 가려내는 과정에서 몇가지 간접자료에 의하여 청구인과 청구법인을 쟁점부동산 매매업의 실지사업자로 보았으나, 조사관서의 조사내용만으로 청구인과 청구법인을 쟁점부동산 매매업의 실지사업자로 보는 것은 다음과 같은 점에서 무리가 있다고 판단된다.

(가) ‘부동산 중개업’이 수수료를 받고 타인간의 부동산 매매거래를 중개하거나 대리서비스를 수행하는 업종인데 비하여, ‘부동산 매매업’이라 함은 사업상의 목적으로 부동산을 취득하고 판매하는 업종을 말하므로, 특정의 개인이나 법인을 ‘부동산 매매업’의 실지사업자로 보기 위해서는 그 개인이나 법인이 매매업의 대상이 되는 부동산을 자신의 계산과 책임하에 취득하였다가 판매한 사실을 이를 주장하는 자가 입증하여야 한다고 보이나

이 건의 경우, 조사관서는 ① 청구인이나 청구법인이 쟁점부동산의 취득자금을 지급한 내역을 전혀 밝혀내지 못하였고, ② 청구인이나 청구법인이 쟁점부동산의 매매거래에 직접적으로 개입하였다는 증거도 전혀 확보하지 못하였으며, ③ 청구인이나 청구법인이 쟁점부동산의 양도대금을 임의적으로 처분하거나 사용한 내역도 전혀 밝혀내지 못하였는 바, 청구인이나 청구법인이 쟁점부동산의 매매업을 영위하였다는 직접적인 증거는 없는 상태이다.

(나) 또한, 위와 같은 내용의 직접적인 증거자료가 없다 하더라도 객관성이 담보된 다양한 간접자료가 있을 경우, 이를 근거로 부동산 매매업의 실지사업자를 가려낼 수는 있다고 보이나, 처분청이 이 건 과세처분의 근거자료로 삼은 간접자료는 추정에 추정을 거듭하고, 논리적인 비약을 거듭한 것으로 청구인과 청구법인이 쟁점부동산의 매매업을 영위한 실지사업자임을 확신하기에 충분한 정도의 객관적인 자료라고 인정하기 어렵다.

즉, 이 건 조사관서는 ① 쟁점부동산의 매매거래에 개입하였던 실행위자 강OO·장OO·김OO 등이 한때 청구인의 사용인이었거나, 청구법인의 주주·임원이었던 사실, ② 강OO·장OO·김OO 둥이 설립하여 운영한 법인들을 청구법인이 가족회사라고 칭한 사실, ③ 쟁점부동산의 양도대금으로 강OO·장OO의 계좌에 입금되었던 금액 중 일부가 청구인의 계좌를 거쳐 혹은 강OO·장OO이 계좌에서 직접 청구법인의 계좌로 입금된 사실 등을 근거로 청구인과 청구법인을 쟁점부동산 매매업의 실지사업자로 추정하였는 바, 위와 같은 간접자료만으로 청구인과 청구법인을 쟁점부동산 매매업의 실지사업자로 보는 것은 다음과 같은 점에서 무리한 점이 있다고 보인다.

1) 조사관서가 이 건 실행위자로 파악한 강OO·장OO·김OO 및 이들이 설립하여 실질적으로 운영하였다고 조사한 가족회사는 청구인 또는 청구법인과는 별개의 독립된 개인 또는 법인이므로, 이들이 한 행위가 청구인 또는 청구법인의 지시를 받아서 한 행위인지 여부가 불분명한 경우에는 이들이 자신의 계산과 책임하에 독립적으로 한 행위로 보아야 하고, 설사 이들이 청구인 또는 청구법인의 지시를 받아서 하였다 하더라도 독립된 개인이나 법인의 행위를 청구인이나 청구법인의 행위와 동일시 할 수 있는지 의문인데 비하여, 이 건의 경우 강OO·장OO·김OO이 자신들의 행위에 대하여 일관되게 청구인 또는 청구법인과는 무관한 행위로 주장하고 있고, 청구인이나 청구법인이 이들에게 업무지시를 하였거나 쟁점부동산의 매매행위에 직·간접적으로 개입한 흔적을 전혀 발견하기 어려운 점

2) 장OO·김OO 등이 설립하여 운영한 회사를 청구법인이 가족회사라고 칭하게 된 주된 이유가 2004년에 OOOOOOO의 분양을 시작하면서, 동 분양업무가 원활히 추진되도록 지원하는데 그 목적이 있었다고 보이고, 조사관서의 조사자료에 의하면, 동 가족회사의 실질적인 운영은 장OO·김OO 등이 하였다고 조사되어 있는 점

3) 위 (2)항 (사)목의 금융조사 내용을 자세히 살펴보면, 청구인의 계좌에는 쟁점부동산의 양도대금이 직접 입금된 사실이 전혀 없었음에도 처분청은 청구인의 계좌 순입금액 37억원에는 강OO·장OO이 청구인의 계좌에 입금한 금액을 청구인이 즉시 출금하여 청구법인의 계좌로 입금한 금액 32억원이 포함되어 있다 하여(청구법인은 이를 청구인에 대한 가수금으로 처리) 청구인의 계좌 입금액 전액을 쟁점①부동산 매매업의 수입금액이 입금된 것이라고 보았고, 청구법인의 계좌에도 쟁점부동산의 양도대금이 직접 입금된 사실이 전혀 없었음에도 청구법인의 계좌 순입금액 59억원에는 강OO·장OO이 청구법인의 계좌에 직접 입금한 금액 23억원과 청구인을 통하여 입금한 금액 32억원 합계 55억원이 포함되어 있다 하여(청구법인은 이를 강OO·장OO과 청구인에 대한 가수금으로 처리) 청구법인의 위 계좌 입금액 59억원을 포함하여 청구법인에 입금된 가수금 66억원을 전액 쟁점부동산 매매업의 수입금액이 입금된 것이라고 보았는 바,

가) 법인이 대표자 등으로부터 가수금을 받아 법인의 업무용으로 사용하고 법인의 채무로 기장한 경우, 그 가수금이 실제로 입금되어 그 법인의 업무용으로 사용된 사실이 확인된 이상 그 출처가 확인되지 않는다 하더라도 이를 가공의 가수금으로 볼 수 없다 할 것이고, 또한 법인에 입금된 가수금이 그 입금자나 당해 법인의 수익사업에서 발생하였다는 특별한 증거가 없는 한 이를 곧바로 그 입금자나 당해 법인의 수입금액으로 볼 수는 없다고 할 것인데, 청구인이 위 가수금의 출처를 객관적인 증빙자료에 의하여 입증하지 못하였고, 동 가수금 중 일부의 원천이 쟁점부동산 양도대금으로 밝혀졌다 하여 청구인이나 청구법인이 어떠한 권원에 의하여 동 가수금에 대한 권리를 확보하게 되었는지 여부는 전혀 살펴보지 아니하고 조사관서가 동 가수금을 곧바로 쟁점부동산의 매매업에서 발생한 수입금액으로 추정하고, 이를 근거로 곧바로 청구인과 청구법인을 쟁점부동산 매매업의 실지사업자로 단정한 것은 거듭된 추정과 논리의 비약으로 합리적이라고 보기 어려운 점

나) 청구법인 설립일 이전에 취득된 쟁점①부동산의 취득대금 약 11억원을 청구인이 부담하였다는 증거를 찾아보기 어렵고, 청구법인의 경우 납입자본금 1억원으로 설립되어 주주·임원의 가수금이나 차입금이 없이 취득가액 86억원이 넘는 쟁점②부동산을 취득하기는 사실상 어려운 상태에서 위 가수금 66억원은 전액 OOOOOOO의 신축 및 분양사업에 사용된 사실이 조사관서의 조사내용에 의하여 확인된 반면, 청구법인이 다른 부외의 가수금이나 차입금으로 쟁점②부동산을 취득하였다는 증거를 발견하기 어려운 점

(다) 또한, 위 55억원 중 청구인의 계좌를 거쳐 청구법인에 입금된 금액 32억원을 청구인의 수익사업에서 발생된 수입금액으로 보는 한편, 동 금액을 다시 청구법인의 수익사업에서 발생된 수입금액으로 본 것도 논리적으로 모순이 되며, 위와 같이 각 사업자의 수입금액이 제대로 파악되지 아니함에 따라 처분청이 청구법인의 설립일을 기준으로 그 이전에 취득된 쟁점①부동산의 실지취득자는 청구인으로, 그 이후에 취득된 쟁점②부동산의 실지취득자는 청구법인으로 본 것도 청구인과 청구법인에 대한 과세소득을 정확한 기초자료에 의하여 산정하지 아니하였다는 반증이 되는 점

(라) OO지방검찰청과 OO지방법원에서는 쟁점부동산 중 일부에 대하여 그 실지취득자(명의신탁자)를 이 건 조사관서가 청구인과 청구법인의 사용인으로 본 실행위자 김OO로 조사하여 형사 처벌까지 하였는데, 조사관서가 이를 달리 볼 뚜렷한 증빙자료도 확보하지 못한 상태에서 몇가지 간접자료에 의한 추정에 근거하여 동일한 부동산에 대하여 실지취득자를 법원의 판결내용과 다르게 본 점

따라서, 청구인이나 청구법인이 쟁점부동산 등을 매입하여 판매한 사실이 보다 구체적이고 객관적인 다른 자료에 의하여 확인되는 경우에 부동산 매매업 등으로 과세하는 것은 별론으로 하더라도 처분청의 조사자료만으로 청구인이나 청구법인을 쟁점부동산 매매업의 실지사업자로 보아 과세한 이 건 과세처분은 그 근거가 미흡하여 부당하다고 판단된다.

5. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

-부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

-부동산중개업법

-소득세법 제80조

-소득세법 시행령 제142조

유사 판례