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[사건번호]
조심2008중2629 (2008.11.28)
[세목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
토지를 양도함에 있어 강제성이 있는 공익사업계획에 의한 것이 아니므로 기준시가에 의한 양도차익 계산의 특례를 적용하여야 하는 것은 아님
[관련법령]
소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제104조의2
[참조결정]
2007전0270 /
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 경기도 OOO OOO OOO OOOOO, OOOOO, OOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOO, OOOOO, OOOOO O,OOOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2006.3.14. 주식회사 OOOOO(OOOO OOOOOOO OOOOOOOOOOO OOO OOOOOO, OO OOOOOOOOO OO)에 양도(토지거래허가일 : 2007.11.14., 소유권이전등기일 : 2007.11.30.)하고 2008.1.30. 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 1,123,769,560원을 예정신고·납부하였다.
나. 청구인은 2008.3.11. 양도소득세 확정신고시 쟁점토지의 양도는 「조세특례제한법」 제85조의 규정에 의한 공익사업용 부동산의 양도에 해당한다 하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 위 납부세액과의 차액 974,731,580원을 환급하여야 한다는 취지의 경정청구를 하였다.
다. 처분청은 2008.4.21. 쟁점토지가 「조세특례제한법」 제85조의 사업시행자에게 양도되지 아니하였으므로 기준시가로 양도차익을 계산할 수 없다는 이유로 거부처분을 하였다.
라.청구인은 이에 불복하여 2008.7.17. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구외법인은 2007.11.14. 주택건설사업계획 승인을 얻은 사업시행자로 쟁점토지의 양도는 「조세특례제한법」 제85조의 규정에 의한 공익사업용 부동산의 양도에 해당하므로 기준시가로의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
「조세특례제한법」 제85조에서 “「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도하는 경우” 기준시가에 의할 수 있다고 규정하고 있으나, 위 특례규정에서 ‘공익사업용 부동산’을 명확히 규정하고 있지 아니하는 바, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조 제5호에서 “국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의목적으로 시행하는 주택의 건설에 관한 사업”을 공익사업으로 규정하고있고, 「조세특례제한법 시행령」 【별표】7 제15호에서도 “ 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인한 날”을 규정하고 있어 「주택법」상의 사업주체에게 양도하는 토지는 ‘공익사업용 부동산’에 해당한다.
위 특례규정의 ‘사업시행자’는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제2조 제3호의 “공익사업을 수행하는 자”로 보는 것이 타당하고, 「조세특례제한법 시행령」【별표7】제15호에서도 “ 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인한 날”로 규정하고 있으므로 「주택법」상의 사업주체를 사업시행자로 보아야 하며, 「주택법」 제2조 제5호에서는 “제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 제16조 규정에 의한 주택건설사업계획 승인을 얻은 경우” ‘사업주체’로 정의하고 있으므로 주택건설사업계획 승인을 얻은 민영주택건설사업자인 청구외법인은 ‘사업시행자’에 해당한다.
나. 처분청 의견
쟁점토지는 민간건설업체가 주택건설사업계획 승인신청에 의해 사업계획 승인을 받은 지역으로 사업인정고시 미고시 지역이며, 「조세특례제한법」 제85조를 적용함에 있어 도시개발사업의 사업시행자는 도시개발구역을 지정하는 특별시장·광역시장 또는 도지사가 「도시개발법」 제11조 제1항 각호에 해당하는 자 중 도시개발업자로 지정한 자를 말하는 것으로, 청구외법인은 쟁점토지 양수 당시 이러한 사업시행자의 지위를 득하지 못하였으므로 쟁점토지가 양도 당시 「조세특례제한법」 제85조의 사업시행자에게 양도되지 아니한 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점토지가 지정지역내 공익사업의 사업시행자에게 양도되지 아니한 것으로 보아 기준시가에 의한 양도차익 계산의특례적용을 부인한 처분의 당부
나. 관련 법령
(1) 소득세법
제96조【양도가액】② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.
7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우
시행령 제104조의 2【지정지역의 운영】① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다.
② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다.
(2) 조세특례제한법
제85조【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】거주자가 「소득세법」 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 「소득세법」 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 「소득세법」 제104조의 2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만, 「소득세법」 제96조 제2항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다.
5. 제1호 내지 제4호 외의 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구ㆍ지역, 개발권역 지정, 보상계획공고 그밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날
시행령 제79조의 2【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】① 법 제85조 제5호에서 “그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날”이라 함은 별표 7의 기준시가 과세기준일을 말하며, 기준시가 과세기준일이 없는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날을 말한다.
시행령【별표 7】기준시가 과세기준일(제79조의 2 관련)
15. 「주택법」 제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인한 날
(3) 주택법
제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
5. "사업주체"라 함은 제16조의 규정에 의한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻어 그 사업을 시행하는 다음 각목의 자를 말한다.
다. 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자
제16조【사업계획의 승인】① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시·도지사(국가·대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부장관을 말한다. 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 당해 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조의 규정에 의한 지구단위계획(이하 "지구단위계획"이라 한다)의 결정(제17조제1항제5호의 규정에 의하여 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업으로서 당해 대지면적의 100분의 90 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우
2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 당해 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우
3. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우
제18조【토지에의 출입 등】① 국가·지방자치단체·대한주택공사·한국토지공사 및 지방공사인 사업주체가 사업계획의 작성을 위한 조사 또는 측량을 하고자 하는 경우와 국민주택사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 타인의 토지에 출입하거나 특별한 용도로 이용되지 아니하고 있는 타인의 토지를 재료적치장 또는 임시도로로서 일시사용할 수 있으며, 특히 필요한 때에는 죽목·토석 그 밖의 장애물을 변경하거나 제거할 수 있다.
② 제1항의 규정에 의한 사업주체가 국민주택을 건설하거나 국민주택을 건설하기 위한 대지를 조성하는 경우에는 토지나 토지에 정착한 물건 및 그 토지나 물건에 관한 소유권외의 권리(이하 "토지등"이라 한다)를 수용 또는 사용할 수 있다.
제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
2. "공익사업"이라 함은 제4조 각호의 1에 해당하는 사업을 말한다.
3. "사업시행자"라 함은 공익사업을 수행하는 자를 말한다.
제4조 (공익사업) 이 법에 의하여 토지등을 취득 또는 사용할 수 있는 사업은 다음 각호의 1에 해당하는 사업이어야 한다.
5. 국가·지방자치단체·정부투자기관·지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점토지의 등기부등본, 토지대장 등에 따르면, 쟁점토지는 청구인이 1983.3.12. 취득하였고, 2006.3.14. OOOOOOOO 주식회사에 신탁되었다가, 2007.11.30. 청구외법인에게 소유권이전된 것으로 확인되며, 쟁점토지가 소재한 경기도 OOOO OOOOOOOOOO 토지투기지역으로 지정된 것으로 나타난다.
(2) 청구인이 제출한 주택건설사업계획 승인 공문에 따르면, 경기도 OO시장은 청구외법인의 경기도 OOO OOO OOO OOOOOOO O OOOO 상의 주택건설사업승인신청서에 대하여 2007.11.14. 「주택법」 제16조의 규정에 따라 주택건설사업계획을 승인한 것으로 확인된다.
(3) 청구인의 쟁점토지 취득 및 양도일이 「조세특례제한법」 제85조의 규정에 정한 요건을 충족하고 있다는데 대해서는 처분청과 청구인간 다툼이 없다.
(4) 청구인은 쟁점토지를 주택건설사업계획 승인을 얻은 공익사업 시행자에게 양도하였으므로 「조세특례제한법」 제85조에서 정한 공익사업용 부동산의 양도에 해당한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.
(가) 「소득세법」 제96조 제2항 제7호 및 같은 법 시행령 제104조의 2 제1항에 의하면, 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 지정하는 지역의 부동산의 양도가액은 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고,
「조세특례제한법」 제85조에서는, 소득세법령에 의한 지정지역내의 부동산의 경우라도 공익사업 관련 법률에 의하여 당해 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구 등의 지정일 전에 취득하여 2006.12.31. 이전에 당해 사업시행자에게 양도하는 경우에는 그 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제79조의 2 및【별표 7】제15호에 의하면, 「주택법」 제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인한 날을 위의 규정에 의한 기준시가 과세기준일로 정하고 있다.
(나) 「조세특례제한법」 제85조의 입법취지를 보면, 투기지역으로 지정된 지역내의 부동산이라도 공익목적을 위해 소유자의 의사와 관계없이 수용 등이 되는 부동산의 경우에 실지거래가액 대신 기준시가로 과세하여 납세자의 세부담을 완화하여 공익사업의 원활한 시행을 도모하기 위한 것이라 할 수 있으므로 동 조항은 원칙적으로 공공기관이 공익목적으로 시행하는 사업계획에 의하여 수용 또는 협의매수되는 부동산의 경우가 그 적용대상이라 할 수 있고, 민간주택건설업자가 시행하는 경우에는 공익목적사업에 의하여 양도 등이 되는 부동산의 경우에 한하여 예외적으로 적용된다고 해석하는 것이 타당하다 할 것이다.
(다) 또한, 「주택법」 제16조는 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사인 공공기관이 시행하는 주택건설사업과, 민간주택건설업자가 시행하는 주택건설사업의 경우에 주택건설사업계획 승인을 얻어야 하는 것으로 규정하고 있고, 같은 조 제2항 본문에는 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 민간주택건설업자의 경우는 사전에 당해 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 하는 것으로 규정하고 있다.
(라) 청구인이 증빙자료로 제출한 OO시 고시(제2007-415호)를 보면, 쟁점토지를 양수한 청구외법인은 2007.12.17. OO시장으로부터 「주택법」 제16조에 의하여 쟁점토지의 소재지역 일대 18,507㎡에 아파트 8개동 278세대에 대한 주택건설사업계획을 승인받은 사업시행자로 되어 있고, 첨부된 토지조서에 의하면, 쟁점토지를 포함한 대부분의 사업부지가 2007.12.17. 이전에 그 소유권이 OOOOOOOO 주식회사로 이전되어 있는 것으로 기재되어 있는 바, 이와 같이 청구외법인은 민간주택건설업자로서 주택건설사업계획 승인을 받기 이전에 「주택법」 제16조 제2항 본문에 의하여 주택건설대지 소유권의 대부분을 확보한 것으로 보여진다.
그렇다면, 청구외법인은 이 건 주택사업과 관련하여 수용재결 등의 강제적인 방법으로 취득한 사업부지는 없는 것으로 보이고, 또한 공익목적이 아닌 영리목적으로 주택건설사업계획 승인을 받은 것이므로 공익사업 시행자의 지위에서 쟁점토지를 취득하였다고 보기 어렵고, 청구인의 경우도 쟁점토지를 양도함에 있어 강제성이 있는 공익사업계획에 의한 것이 아닌 자유의사에 의하여 매매계약을 체결하고 쟁점토지를 양도한 것으로 보여진다.
(마) 위의 사실관계 및 관련 법령의 규정을 종합하여 볼 때, 쟁점토지의 양도에 대하여 「조세특례제한법」 제85조의 기준시가에 의한 양도차익 계산의 특례를 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려우므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOOO, OO OO).
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.