국심1989광1181 (1989.09.25)

양도

기각

법인과의 거래로 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우에는 취득가액과 양도가액중 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여 계산함이 타당함

소득세법시행령 제115조【기준시가의 결정】

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구인은 광주직할시 동구 O동 OOOOO OOOOOOOO OO OOOOO에 주소를 둔 사람으로, 같은구 OO로 OO OOOO소재 대지 324.6평방미터 및 동지상 건물 842.655평방미터(이하 “쟁점 부동산”이라 한다)의 등기부등본을 보면 청구인이 그중 2분의1을 1977.11.24 취득(건물은 1981.10.31 신축)하여 1984.12.22(원인 1984.12.14 매매) 청구외 OOO에게 양도하고 위OOO이 1985.1.18(원인 1985.1.17 매매) 청구외 OO생명보험주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다)에게 양도한 것으로 되어 있는 데 대하여 처분청에서 당초에는 청구인이 쟁점 부동산을 청구외 OOO에게 양도한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정하였다가 그후 조사결과 청구인이 청구외법인에게 직접 양도한 것으로 인정된다는 이유로 청구외법인의 쟁점 부동산 취득가액 997,000,000원중 2분의1을 청구인 지분 양도가액으로 하여 1989.1.21 양도소득세 82,489,620원 및 OO위세 16,497,920원을 경정고지함에 따라 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 1989.6.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 쟁점 부동산을 1977.11.24 취득하여 소유하던중 청구외 OOO로부터 양도권유를 받아 청구외 OOO과 매매대금 7억원에 매매계약을 체결하고 매매대금도 동인으로부터 영수하고 위 OOO이 소유권이전등기용 인감증명을 매수인 명의를 OOO으로 하여 발급해 줄 것을 요구하여 그렇게 해 주었고 이에 따라 청구외 OOO 명의로 소유권이전등기가 경료되었는 바, 처분청에서 당초 기준시가에 의해 양도소득세를 결정하였다가 확실한 근거도 없이 청구인과 청구외 OOO과의 거래내용은 위장이고 실제로는 청구인이 청구외법인에게 직접 양도한 것이라고 추정하여 청구외법인의 취득가액 997,000,000원중 2분의1을 청구인지분의 양도가액으로 보고 취득가액은 환산방법에 의하여 계산한 후 양도소득세와 OO위세를 경정결정한 이 건 처분은 취소되어야 하고(이하 “청구1”이라 한다),

쟁점 부동산중 건물은 구건물을 철거하고 이를 신축하였는 바 철거된 구 건물가액은 토지에 대한 자본적지출로 인정하여 필요경비에 산입되어야 한다(이하 “청구2”라 한다)는 주장이다.

3. 국세청장 의견

이에 대하여 국세청장은,

청구“1”의 경우, 청구인은 쟁점 부동산을 청구외 OOO에게 양도하였다고 주장하나 등기부등본에는 청구외 OOO에게 소유권이 이전되어 있고, 청구인이 제시하는 부동산 매매계약서에는 작성일자가 표기되어 있지 아니하며, 매수인 및 입회인등의 인적사항(주소, 성명, 주민등록번호등)이 구체적으로 기재되어 있지 않는등 일반적인 관행에 벗어나고 있으며, 청구인이 쟁점 부동산의 매수인이라고 주장하는 청구외 OOO은 거액의 자금이 소요되는 쟁점 부동산을 취득할 수 있는 자력이 없는 것으로 인정되고 있을 뿐만 아니라 청구외 OOO은 청구외법인의 직원과 함께 청구외법인으로부터 입금된 예금을 인출하여 매수대금을 지급하는 등의 조치를 하였다고 진술한 것으로 밝혀지고 있으며, 등기부상의 매수인 OOO은 쟁점 부동산의 소유권이전등기일 이전에 청구외법인에게 이를 양도하였는 바, 위와같은 사실들로 미루어 볼 때 청구인이 쟁점 부동산을 OOO에게 양도하였다는 청구인 주장은 받아들이기 어렵고 실제로는 청구외법인에게 직접 양도한 것으로 믿어지므로 처분청이 양도가액은 확인된 실지거래가액으로 산정하고 취득가액은 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 환산가액으로 계산하여 양도소득세를 경정한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단되고,

청구“2”의 경우, 멸실된 구건물의 가액은 양도차익계산시 필요경비에 포함되지 아니하는 것인 바, 이에 반하는 청구인주장은 이유 없다는 의견이다.

4. 쟁점

따라서 이 건 심판청구의 쟁점은, 청구“1”의 경우에는 청구인이 쟁점 부동산을 청구외법인에게 직접 양도한 것으로 볼 수 있는지 여부를, 청구“2”의 경우에는 쟁점 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 철거된 구건물가액을 필요경비에 산입할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

가. 청구“1”에 대하여

이 건 과세경위를 보면, 처분청은 당초 청구인이 쟁점 부동산을 청구외 OOO에게 양도한 것으로 보아 기준시가에 의해 양도소득세를 결정한 바 있으나, 그후 조사결과 청구인과 청구외 OOO과의 거래는 위장거래이고 실제로는 청구인이 청구외법인에게 직접 양도한 것으로 인정된다 하여 청구외법인의 취득가액 997,000,000원중 2분의1을 청구인 지분 양도가액으로 결정하고 취득가액은 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의해 환산한 기준시가로 결정하여 청구인에게 이 건 경정처분을 하였음을 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 청구외 OOO과 계약하고 매매대금도 동인으로부터 받았으며 단지 소유권이전등기용 인감증명만 청구외 OOO의 요구에 의해 매수인 명의를 청구외 OOO으로 하여 발급받아 주었을 뿐이므로 청구외법인에게 양도한 것으로 볼 수 없다고 주장하고 있다.

먼저 이 건 관련법규를 보면, 소득세법 제23조 제2항과 제4항 단서, 제45조 제1항 제1호 단서 및 동법시행령 제170조 제1항과 제4항에서 토지 또는 건물의 양도로 인한 양도차익을 계산함에 있어서 국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래로 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우에는 취득가액과 양도가액중 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 확인할 수 없는 것은 동법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의해 환산한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있다.

다음으로 이 건 사실관계에 대하여 살피건대,

청구인의 쟁점 부동산 양도는 청구외법인의 광주지역사옥부지매입 관련건으로서 동건과 관계된 전체 부동산 거래사항을 보면, 쟁점 부동산을 포함한 전체거래 부동산은 광주시내중심부(OOOO가 및 OOOO가)에 위치한 14인 소유의 대지 18필지 총765.2평 및 동지상건물로서 청구인등 14인이 1984.12.5부터 동년 12.7 까지 사이에 청구외 OOO 또는 동 OOO(이하 “중간명의자”라 한다)에게 3,741,500,000원에 매각하고(중간명의자 앞 등기이전일 1984.12.15 부터 동년 12.24 사이), 이를 매입한 중간명의자는 1984.12.14 청구외법인에게 4,208,600,000원에 양도(청구외법인 앞 등기이전일 1985.1.18 부터 1985.1.25 사이)하였으므로 외형상으로는 청구인등 14인이 개인인 중간명의자에게 양도한 것으로 나타나고 있다.

그러나 실제거래를 살펴보면, 다수인이 소유한 광주시 가장 번화가 소재 토지등에 대해 서울특별시거주 개인과 일시에 매매계약이 이루어지고 동 계약체결과 대금결제를 사실상 청구외법인이 간접통제하고 있는점(청구외 법인확인)과 중간명의자의 동부동산 매입에 소요된 대금의 조달상황에 있어서 청구외 OOO등은 총소요대금 3,741,500,000원중 계약금 946,600,000원은 중간명의자가 청구외 OOO등으로부터 9억원을 차입하고 46,600,000원은 자기자금으로 조달하였다고 주장하고 있으나 청구외 OOO등으로부터 차입하였다는 9억원중 190백만원만 확인되고(거래은행회신 1988.2.29) 여타자금은 확인되지 않고 있고 잔여자금 2,794,900,000원은 청구외법인으로부터 조달하였음이 확인되고 있는 점등으로 보아 중간명의자는 거래대금결제능력을 갖춘 일반적인 부동산 거래에 있어서의 적격자라고는 보여지지 아니하며, 청구외 법인이 필요한 대지를 매입하기 위한 사자(使者)에 불과한 것으로 여겨진다.

한편, 청구인은 청구외법인이 실수요자임을 인식하지 못하고 거래하였다고 주장하고 있으나 쟁점 부동산을 포함한 관련부동산은 다수의 거래당사자와 이해당사자(임차인 등)간의 거래로서 처분청조사에 의하면 수개월 전부터 청구외법인의 매입설이 있었다하므로 이러한 사실들을 청구인등이 전연 몰랐다는 것은 사회통념상 믿기 어려우며, 청구인의 부동산 매매대금이 거액이면서도 결제기간(9일)이 일반적인 부동산 거래기간 보다 극히 짧다는 점등으로 볼 때 청구인이 청구외법인의 매입계획을 인지하지 못하였다는 주장은 인정하기 어려운 것으로 보인다.

따라서 쟁점 부동산의 사실상의 취득자는 청구외 법인이라 할 것이고 개인인 중간명의자 앞으로 등기이전절차를 거친 행위는 부동산 소유자가 법인에게 양도할 경우 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 납부하게되는데 따른 조세부담을 회피하기 위한 위장행위라고 판단되므로 국세기본법 제14조에 의한 실질과세원칙에 따라 청구인과 청구외법인과의 직접 거래로 보고 과세한 이 건 처분은 타당한 것으로 판단된다.

나. 청구“2”에 대하여

청구인은 쟁점 부동산중 건물은 구건물을 철거하고 이를 신축하였는 바, 철거된 구건물가액은 토지에 대한 자본적지출로서 필료경비에 산입되어야 한다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살피건대 소득세법 제45조 제1항 및 동법시행령 제94조 제1항 내지 제5항을 보면 토지·건물의 양도차익계산시 필요경비는 「취득에 소요된 금액」을 실지거래가액에 의해 결정하는 경우에는 그 실지거래가액과 설비비·개량비·자본적지출액 및 양도비의 합계액으로 하고, 이를 기준시가에 의해 결정하는 경우에는 취득당시의 기준시가와 취득당시 기준시가의 7퍼센트를 합한 금액으로 하는 것임을 알 수 있다.

이 건의 경우를 보면 양도가액은 실지거래가액에 의해 결정하고 취득가액은 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의해 환산한 기준시가에 의해 결정하면서 동 취득당시기준시가의 7퍼센트를 필요경비에 산입한 것으로 되어 있는 바,

처분청에서 쟁점 부동산에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 필요경비를 이와같이 산정한 것은 위에서 본 법규정에 비추어 볼 때 적법 타당한 것으로 판단된다.

따라서 철거된 구건물가액은 토지에 대한 자본적 지출로서 필요경비에 산입되어야 한다는 청구인 주장은 그것이 토지에 대한 자본적 지출에 해당되는지의 여부를 가릴 필요도 없이 이유 없다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.