국심1991부2450 (1992.02.27)

양도

기각

단기거래로서 투기거래에 해당하는 이 건의 거래시기를 보면 취득일은 잔금 청산일임

소득세법시행령 제115조【기준시가의 결정】

국심1989부1822

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구인은 경남 마산시 OO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로서 『별지』에서 기재한 토지중 경남 창원시 OO동 OOOOO 및 OOOOO 소재 토지(이하 “쟁점 1토지”라 한다)를 83.11.16 취득하여 87.7.28～8.23 양도하고, 같은시 OO동 OOOOO소재 대지 712㎡를 86.8.25 취득하여 그 중 570㎡(이하 “쟁점 2토지”라 한다)를 87.5.16 양도한 외에 4필지의 토지(이하 “쟁점 외토지”라 한다)를 87년도중에 양도한 사실이 있는데,

처분청이 청구인을 투기거래자로 보아 쟁점토지를 포함한 위 7필지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액 (취득 228,118,856원, 양도 284,610,975원)으로 결정하여 87년 귀속분 양도소득세 21,435,880원 및 동 방위세 4,287,160원을 88.5.16 결정고지 하였고(위 처분에 대한 심판청구는 89부40에 의거 89.3.27 기각되었음) 위 OO동 토지상의 건물 신축양도와 관련한 부동산매매업 종합소득세를 심판청구의 결과 쟁점 2토지의 취득가액이 144,000,000원으로 판명됨에 따라(89부1822, 90.1.9) 위 88.5.16자 고지처분을 90.10.27자로 취소하였다가 다시 91.5.16자로 원처분 고지세액에다 가산세를 부가하여 이 건 양도소득세 25,722,960원 및 동 방위세 5,144,590원을 재경정 고지하자,

청구인은 이에 불복하여 쟁점 1토지의 취득가액은 28,800,000원 그리고 쟁점 2토지의 취득가액은 144,000,000원 이라고 주장하면서 91.10.30 이 건 심판청구를 제기 하였다.

2. 청구주장

처분청은 당초 이 건 실지거래가액으로 결정함에 있어 쟁점 1토지의 거래가액은 OO동 OOOOO 토지의 취득가액을 2,500,000원으로, OO동 OOOOO토지의 취득가액을 6,000,000원으로 하여 도합 8,500,000원을 결정하였으나, 청구인은 이를 청구외 OOO으로부터 82.10.31 취득한 바, 그 취득가액은 28,800,00원 이라는 주장이고, 쟁점 2토지의 취득가액은 144,000,000원에 취득하였고 동 취득가액은 국세심판소의 결정(89부1822, 90.1.19)에서도 기히 인정한바 있으므로 동 취득가액은 144,000,000원 이라는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인이 최근 5년간 15회 부동산을 취득하고 17회 부동산을 양도한 사실이 있는 투기거래자임을 들어 처분청이 이 건 토지를 포함한 87년도 양도토지 7필지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 88.5.16 양도소득세를 과세한 당초 처분에 대한 청구인의 불복이 심판청구결과 기각결정되었을 뿐만 아니라 (89부40, 89.3.27) 다른 심판결정(89부 1822, 90.1.9)의 내용과 관계없이 착오로 전시 88.5.16자 소득세를 오류정정감한후 그 착오사실을 다시 발견하여 91.5.16 재경정 고지한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 쟁점 1토지의 취득가액 28,800,000원과 쟁점 2토지의 취득가액 144,000,000원을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

가. 쟁점 1토지의 취득가액을 살피건대,

처분청이 쟁점 1토지의 취득가액을 8,500,000원으로 결정한데 대하여 청구인은 28,800,000원에 취득하였다고 주장하면서 82.10.30 매매계약서(88.5.30 공증)를 제시하고 있으나, 동 계약서가 88.5.30 공증당시 작성되었음을 청구인 자신도 인정하고 있고, 청구인 또한 위 거래가액이 8,500,000원임을 확인하는 확인서를 88.8.22 제출하고 있는바 처분청이 위 확인서에 근거하여 취득가액을 결정하고 있음을 볼 때 동 취득가액이 28,800,000원 이라는 청구인의 새로운 주장은 이를 받아들이기 어렵다고 판단된다.

나. 쟁점 2토지의 취득가액을 살피건대,

(1) 처분내용과 불복청구 내용을 보면, 청구인은 창원시 OO동 OOOOO 대지 712㎡를 86.8.25 취득한 다음 그중 쟁점 토지 570㎡를 건축업자인 청구외 OOO에게 양도하고 그 대가로 OOO가 동 지상에 신축하게 될 지하1층 지상4층의 건물(각층별 424㎡)중 1층건물 424㎡를 취득하기로 한 교환계약에 따라 이 건 토지를 87.5.6 양도하고 동 건물(8개점포)를 87.5.8 취득하였다가 그 후 동 점포 및 그 부속토지(취득토지 712㎡에서 쟁점양도토지 570㎡를 차감한 면적 142㎡)의 일부를 양도한바 있는데,

처분청이 이 건 거래를 포함한 부동산 거래 상황을 조사하는 과정에서 청구인이 부동산을 거래한 회수가 과다하고 단기거래한 사실을 들어 쟁점 2토지 570㎡의 거래가액을 실지거래가액으로 결정하면서 취득가액을 86,618,856원으로 하고, 양도가액을 92,000,000원으로 계상한 외에 다른 6필지의 실지거래가액을 함께 계상(『별지』참조)하여 88.5.16 당해 양도소득세를 처분하였고, 청구인이 동 처분에 대해 기준시가적용 문제를 다투는 심판청구를 88.12.28 제기하였으나, 당심이 이를 89.3.27 기각한 바 있고(89부40), 그 후 처분청이 위 점포 및 그 부속토지의 추가 매매분 종합소득세를 89.1.16 부과하고 청구인이 이를 다투는 심판청구를 89.9.12 제기한 결과 당심이 “점포에 부속된 토지의 취득가액을 180,000,000원을 기준으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다”는 심판결정을 90.1.9 내리자(89부1822), 처분청은 당해 종합소득세를 경정함과 동시에 위 양도소득세의 처분을 90.10.27자로 취소하였다가 다시 원처분(위 양도소득세)에다 가산세를 부가하여 재경정한 이 건 양도소득세를 과세하자,

청구인은 동 처분에 대해 취득가액은 144,000,000원, 양도가액은 92,000,000원임을 다투는 이 건 심판청구를 91.10.30 제기한 사실이 관련자료에 의해 확인되고 있다.

(2) 청구주장의 거래가액(취득 144,000,000원, 양도 92,000,000원)을 보면, 먼저 취득가액을 살피건대, 처분청은 경남 창원시 OO동 OOOOO소재 대지 712㎡를 청구인이 창원시로부터 108,273,517원에 원시 취득한 것으로 보고 동 취득가액을 기준으로 하여 쟁점 토지 (위 712㎡중 570㎡)에 안분계산된 금액 86,618,856원을 이 건 토지의 취득가액으로 보았으나, 당심이 청구인에 대한 선결정례(89부1822, 90.1.9)에서 이미 밝히고 있는바와 같이 청구인이 위 토지를 창원시로부터 원시 취득한 것이 아니라 창원시로부터 원시 취득한 청구외 OOO으로부터 712㎡를 180,000,000원에 취득하였음이 확인되고 있어 쟁점토지 570㎡에 안분계산된 금액인 144,000,000원을 이 건 취득가액으로 봄이 타당하다 하겠다.

다음 양도가액을 살피건대, 청구인은 처분청의 조사가액인 92,000,000원이 그의 양도가액 이라고 주장하나, 이 건 양도가액은 교환취득한 건물(424㎡)의 취득가액으로서 그 가격을 확정하기가 곤란할 뿐 아니라 특단의 사유가 없는데도 취득가액보다 낮게 양도되었다는 것이 통념적으로 납득하기 어렵고, 처분청의 조사가액(92,000,000원) 또한 쟁점 2토지의 양도대가로 교환 취득한 건물의 건축비등에 관한 구체적인 제시가 없었던 점등을 모아볼 때, 처분청이 조사한 가액인 92,000,000원을 확인된 양도가액으로 보기는 어렵다 하겠다.

(3) 따라서 쟁점 2토지의 거래가액을 종합하건대,

단기거래로서 투기거래에 해당하는 이 건의 거래시기를 보면 취득일은 잔금 청산일이 86.8.25임이 확인되고 (청구인은 매수계약에 의거 잔금을 86.8.25 창원시에 납부하고 86.8.27 명의변경함) 양도일은 87.5.6 이전등기하였음이 확인되고 있고, 한편, 취득가액은 144,000,000원으로 확인되나 양도가액은 전시한 바와같이 확인되지 않고 있어 이러한 경우 90.5.1 개정되기전의 구소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호(다)목의 규정에 의거 환산된가액인 271,475,409원을 양도가액으로 함이 타당하다 하겠으나, 이렇게되면 청구인에게 오히려 불리하게 되므로 국세기본법 제79조 제2호에 규정한 불이익 변경금지의 원칙에 의거 당초 처분을 그대로 유지함이 합리적이라 판단되고, 따라서 취득가액을 144,000,000원, 양도가액을 92,000,000원으로 하여 이 건 거래가액을 결정해야 한다는 이부분 청구주장 또한 결과적으로 이유없다 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

양도토지 취득·양도가액(처분청)