[청구번호]조심 2016중2332 (2017. 1. 4.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점부동산의 토지 및 건물의 양도가액은 임의로 계약서상에 구분하여 기재한 것으로 보이고, 쟁점부동산의 셀프주유 및 세차시설이 포함되었다는 객관적 관련증빙도 제출하지 못하고 있는 이상, 처분청이 일괄양도한 쟁점부동산의 토지 및 건물의 양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가 비율로 안분계산하여 과세한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제97조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가.청구인이 1999.1.13. OOO(청구인의 父)로부터 증여받은 OOO 외 1필지 토지 968㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)상에 OOO가 2010.6.21. 건물 381.6㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 함께 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 임대사업 및 주유소업을 영위하였다.

나.청구인과 OOO는 2014.3.31. 쟁점부동산을 OOO원에양도하면서 양도가액을 토지는 OOO원, 건물(주유시설포함)은OOO원으로 구분하여 매매계약을 체결하였고, 청구인은 2014.6.2. 쟁점토지의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원(증여당시 시가)으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

다.처분청은 2014.11.10.～2014.11.28. 기간 동안 청구인 및 OOO에대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 토지및 건물의양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 쟁점토지의 양도가액을기준시가 비율로 안분한 OOO원으로 산정(쟁점건물OOO원)하여 2015.4.3. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라.이에 청구인은 2015.6.30. 이의신청을 제기하였고, OOO장이 2015.10.30. 쟁점부동산의 자산별 가액에 대한 재조사 결정을 하였으며,처분청은 2015.12.1. 2016.2.13. 기간 동안 재조사를 실시한 후2016.3.11. 청구인에게 당초 부과처분이 정당하다는 내용의 재조사결정통지를 하였다.

마.청구인은 이에불복하여2016.6.9.심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)쟁점부동산의 양도가액 OOO원에는 셀프주유기 및 셀프세차시설 등의 주유시설 매각대금도 포함되어 있음이 매매계약서에 명확하게 기재되어 있음에도 처분청이 이를 반영하지 아니하고 쟁점토지 및 쟁점건물의 기준시가로만 양도가액을 안분하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하므로 양도가액을 소급감정가액, 장부가액 및 취득가액으로 안분하여 재산정하여야 한다.

(2) 청구인이 당초 쟁점토지를 OOO로부터 증여로 취득할 당시지목이 답이었기 때문에 주유소용지로 지목변경하기 위하여 토목공사비OOO원이소요되었고 동 비용은 쟁점토지의 자본적 지출액에 해당하므로동 토지의 양도차익에서 차감되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1)청구인은 이의신청 결정에 따를 재조사 당시 청구인이 2009.10.5. OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)와 체결한 주유소 신축공사 내역서만 제출하였을 뿐, 동 내역서에 기재된 공사비용이 실제로 주유소신축공사비용이라고 입증할 만한 구체적인 증빙자료을 제출하지 아니하여 소급감정가액, 장부가액 및 취득가액 등이 입증되지 아니하므로기준시가로 쟁점토지의 양도가액을 안분하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다.

(2)청구인이 주장하는 토목공사비 OOO원은 OOO과 체결한 위 계약서상에 기재된 금액으로 확인되지 않은 비용일 뿐만 아니라 청구인이 지급하였다는 증빙도 없으므로 쟁점토지의 자본적지출액으로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

①일괄양도한 쟁점부동산의 토지와 건물의 가액구분이 불분명한 것으로 보아 토지의 양도가액을 기준시가로안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

②쟁점토지의 지목변경에 소요되었다는 토목공사비를 자본적지출액으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인 및 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은사실이 나타난다.

(가)청구인은 1991.1.9. OOO로부터 쟁점토지를 증여로 취득한 후,2010.7.23. 답에서 주유소용지로 지목변경하였고, OOO는 2010.6.21. 동 토지상에 쟁점건물을 신축(위험물저장 및 처리시설 346.5㎡ 및 자동차관련 시설 35.1㎡)하여 임대사업 및 주유소업을 영위하던 중 2014.3.31. 주식회사 OOO에게 쟁점부동산을OOO원에 일괄양도하면서 아래<표1>과 같이 양도소득세를 신고하였다.

<표1> 양도소득세 신고내역

(나)처분청은 2014.11.10.～2014.11.28. 기간 동안 청구인 및 OOO에대한 양도소득세 세무조사를 실시하여 쟁점부동산의양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 양도가액을 쟁점토지 및 쟁점건물의 기준시가비율로 안분하여2015.4.3. 청구인에게아래 <표2>와 같이 양도소득세를 경정·고지하였다.

<표2> 양도소득세 경정내역

(다) 청구인은 2015.6.30. 위 경정처분에 대한 이의신청을 제기하였고,OOO장이 2015.10.30. 동 이의신청에 대하여 재조사 결정을 하였으며,처분청은 2015.12.1. 2016.2.13. 기간 동안 재조사를 실시한후 2016.3.11. 청구인에게 당초 부과처분이 정당하다는 내용의 재조사결정통지를 하였고, 재조사의 주요내용은 아래와 같다.

(라)청구인은 청구주장을 입증하는 증빙으로청구인들과 주식회사 OOO 간에 2014.3.4. 작성된 쟁점부동산의 매매계약서(동 계약서에서 매매대금은 OOO원으로,특약사항에서 쟁점토지의 매매대금은 OOO원, 건물(주유소-OOO 256㎡, 사무실·창고·화장실 49.3㎡,휴게실 41.2㎡ 및 세차장 35.1㎡)의 매매대금은 OOO원으로각 기재되어 있다.),OOO 신축공사 원가계산서 및 내역서(동 원가계산서에는 계약금액이 OOO원, 부속서류인 내역서에는 합계금액이OOO으로 기재되어 있고,위험물공사비에 전자식주유기공사비 1식 OOO원이 포함되어있으나, 동 계산서 및 내역서에는작성자, 작성일자 및 계약자 간의 날인 등이 되어 있지는 아니하다.) 및OOO가 OOO 및 대표자 OOO에게 2009.1.19. 및 2011.9.28. 각 송금한 무통장입금내역(송금액 합계 OOO원) 7매 및 OOO의 영수증(2011.5.9. 주유소 매매계약금 중 OOO원 수령)을 제출하였다.

(2)먼저,이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 쟁점①에대하여살피건대,청구인은 토지 및 건물의 매매대금을 구분하여 쟁점부동산의 매매계약을 체결하였고, 동 매매대금에는 주유 및 세차시설의거래대금도 포함되어있다고주장하나,

청구인이 쟁점부동산 매매계약시 쟁점토지와 쟁점건물의 가액을 구분하여 기재하였으나,쟁점토지는2010.7.23. 농지에서 주유소용지로 지목변경 되어 쟁점부동산 양도당시 기준시가가 OOO원임에도 특별한사정없이 매매계약서상에 매매대금을 OOO원으로 기재한 점, 쟁점건물의 매매대금 OOO원이 실제 매매거래가액에 해당한다는 객관적인 증빙을 제시하지 못한 점 등에 비추어 쟁점부동산의 토지 및건물의 양도가액은 임의로 계약서상에 구분하여 기재한 것으로 보이고, 쟁점부동산의 거래에 쟁점토지 및 쟁점건물과는 별도로 셀프주유 및 세차시설이 포함되었다는 객관적 관련증빙도 제출하지 못하고 있는이상, 처분청이 일괄양도한 쟁점부동산의 토지 및 건물의 양도가액구분이 불분명한것으로 보아 기준시가 비율로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리잘못이 없다고 판단된다.

(3)다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 지목변경에 소요된 토목공사비는 자본적지출액이므로 쟁점토지의 양도차익에서 차감되어야 한다고주장하나,

청구인이 주장하는토목공사비가 실제로 쟁점토지의 지목변경에 소요되었는지 여부에 대하여 객관적인 관련증빙을제출하지 못하였으므로 이에 대한 청구인의 주장 또한 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호, 제2호 및 제5호(괄호생략)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적지출액

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

1. 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우에 있어서 그 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 및 동호 나목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 기준시가에 의하는 경우(제100조 제1항 단서의 규정에 의하여 취득가액을 환산한 경우를 포함한다)에 있어서는 제1항 제1호 가목 본문 및 동호나목 단서의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 「부가가치세법 시행령」 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.

제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1.양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

(3) 부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1.토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3.제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 : 국세청장이정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액